物业接管验收管理控制程序

1目的

规范物业公司的物业验收程序，确保物业对发展商提供的楼宇及其设施的验收得到有效控制。2适用范围

本程序适用于公司所承接的每个物业项目的验收。

3定义

无

4职责

5方法及过程控制

5.1验收准备

5.1.1物业公司接到开发商的接管验收通知以及交工标准后，确定验收小组成员。

5.1.2由验收小组成员编制《物业接管验收流程》报品质管理部审批，并与开发商进行

对接具体事项。

5.1.3管理处负责在验收前7日将验收所需专用工具应准备齐全。

5.2验收实施

验收小组成员根据单项验收表(包括：《绿化环境单工程项验收表》、《土建工程单项验收表》、《水暖工程单项验收表》、《电气工程单项验收表》以下同)/《物业验收汇总单》分专业进行验收。

5.2.1验收小组按各专业进行验收，主要验收房屋使用功能、机电设备、环境绿化、建

筑外观等，将验收情况详细记录在单项验收表/《物业验收汇总单》中。

5.2.2验收小组负责分组进行单项验收，在单项验收表上记录，同时进行汇总。

5.2.3《物业验收汇总单》由开发商代表与物业代表共同签字认可后方可办理移交手续。

5.2.4管理处将全部相关资料整理存档，并在品质管理部备案。

5.3验收接管流程

首先由开发商按照接管资料移交清单（包括：《工程技术类接管资料移交清单》、《规划档案类接管资料移交清单》、《入住管理类接管资料移交清单》、《项目产权类接管资料移交清单》）物业公司组织专业人员实施验收（资料、现场），验收结果提交项目工程部组织施工单位对不合格部位进行返修，复验合格后签定物业移交书。

5.4验收重点

5.4.1建筑结构、配套设施的使用功能方面。（例如：门窗、卫生洁具、电视电话）5.4.2工程图纸是否与实际结构相符，管线是否能够正常使用和运行，水暖电各项功能

能否安全使用。

5.4.3 对于检查出来的设计及施工问题，应在单项验收表/《物业验收汇总单》中作

详细记录，书面反馈开发商。

5.5验收依据

5.5.1《建设工程质量管理条例》

5.5.2《建设部房屋接管验收》ZBP30001-90

5.5.3根据各管理处反馈的业主较为关心的项目。

5.6验收原则

5.6.1如实反映所存在的问题，保证业主正常使用。

5.7验收要求

5.7.1依据验收标准和单项验收表/《物业验收汇总单》逐项检验。

5.8验收方法

外观检查结合专业工具测试

5.9验收时间及期限

在接到开发商《验收通知单》及相关资料后，以书面形式回复开发商验收时间及相关资料，一般一周内开始实施验收，一个组团初、终评为期15天。

5.10验收说明及相关表格根据待验物业项目实际房型进行调整。

5.11施工单位应提交的资料

5.11.1产权资料

a）项目批准文件

b）用地批准文件

c）建筑执照

d）拆迁安置资料

e）建筑单位的有关资料

5.11.2技术资料

a）竣工图—包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸、资料。

b）地质勘探报告

c）工程合同及开、竣工报告

d）工程预决算

e）图纸会审记录

f）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）

g）隐蔽工程竣工验收合格证明

h）沉降观察记录

i）竣工验收证明书

j）钢材、水泥等主要建材的合格证及质量保证书

k）水、电、采暖、卫生器具等设备的产品合格证书

l）砂浆、混凝土试块试压报告

m）供水、供暖的试压报告

n）监理公司签发的各种文字材料

o）消防部门的审批文件

5.11.3上述资料详见接管资料移交清单。

5.12验收标准

5.12.1主体结构

a）地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过GBJ10的规定值（GBJ10—钢筋混凝土结构设计规范）。

c）木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害、防腐处理良好，基构件的选材必须符合GBJ206（木结构工程施工及验收规范）中2.1.1条的有关规定。

d）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

e）抗震设防必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的有关规定。

5.12.2外墙

a）外墙不得渗水

b）涂料色泽均匀一致、无开裂、起鼓现象，面砖粘合牢固、拼缝均匀、顺直。

c）铝扣板应安装牢固、质量良好、钢结构焊接牢固、接地良好，表面油漆无脱落。

5.12.3屋面

a）屋面工程必须符合GBJ207（屋面工程施工及验收规范）4.0.6条的规定。

b）排水通畅，设施齐全、出水口、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。

5.12.4楼地面

a）面层与基层必须粘接牢固、不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

b）卫生间地面与相邻地面、相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。卫生间地面应做闭水试验。

c）地砖地面应平整牢固，接缝均匀密合。

5.12.5装修

a）钢、铝、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，封胶良好，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确、缝隙严密适度。

b）木装修工程应表面光洁，防腐处理良好，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

c）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。中空玻璃无漏气、夹层污染。

d）扶灰应表面平整，不应有空鼓，裂缝和起泡现象。

e）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直。无缺棱掉角、划伤。

f）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。

g）外墙、窗户淋水试验应无渗漏。

5.12.6电气

a）电气线路安装应平整、牢固、顺直，导线连接紧密规范，采用铁管配线，必须整体跨接地线，每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于一兆欧/千伏。

b）照明器具、低压电器及其支架必须安装牢固、部件齐全、接触良好、位置正确。

c）动力、照明闸箱安装必须牢固，位置准确，电器安装及导线连接必须牢固，接地保护必须良好，要有明显的相序及柜号标识，电器件齐全、无损坏，安装质量符合规范要求。漏电保护试验反应正常。

d）电缆、桥架、母线安装牢固顺直，性能可靠部件齐全，竖井内电缆每层要有明显的缆号标识。

e）避雷接地系统中各种避雷装置所有连接点必须牢固可靠，接地电阻必须符合GBJ32（电气装置安装工程施工及验收规范）的要求。

f）除上述要求外须符合“低压电器安装验收规范”的有关要求。

5.12.7水、卫、消防

a）管道的管径、坡度、检查井、水压试验及保温防腐措施必须符合GBJ242（采暖与