房地产成本限额实用标准

中海.万达.万科三巨头成本限额标准

完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。

分享：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......

万达结构限额设计管控办法

1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；

2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；

3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：

4、本限额指标为集团对外发布的指标，控指标可上浮不超过10%；

5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。附件一：

万达结构设计限额指标表（2014修订版）

本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；

1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；

2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；

3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

3、工作程序

3.1项目限额容及围

包括成本限额和主要指标的限量控制，容见附表1。附表1

3.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。

3.2.1设计费限额

本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额围。

住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。

备注：

（1）参照2002版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。

（2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。

（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的25%，若超过25%，设计费计算面积按照容积率面积的1.25计算。（4）精装修设计费含在精装修总限额成本，由精装修主责部门负责管理，精装总设计费不宜超过精装总成本的4%。

（5）星级酒店、地标建筑建议另行报批。

（6）绿色咨询费不超过30万元/项目，建议控制在20万元/项目以。

3.2.2 营销费用限额：

本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。

备注：

（1）项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其围的营销费用总协调。

（2）计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析测算中的销售收入，不受实际销售收入增加影响。持有物业及保障性住房不计算营销费用，物业管理及客户服务等相关费用单计。

（3）物业管理前期介入费列入总营销费用控制，本容与当前成本目标体系中的“销售费用”容一致。

3.2.3钢筋、混凝土限量设计标准：

由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规》计算的建筑面积。

（1）整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩下室，因为其上部建筑对其影响较小。

备注：

（1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。

（2）地下部分限额的围：

A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。

B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。

（3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。

（4）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。

（5）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换按照80米、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制。

（6）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。

（7）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。

A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以，33平米/辆；

B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以，35平米/辆；

C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以，37平米/辆；

D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。

（2）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。