旅游地产业态定位及策略

租金贡献 能吸引游客前来， 完善档次配套的类型，租 完善业态配比结构 金贡献主力之一
所占比例
租售策略
先租后售 提升利润 价值空间
先租后售
连租带售
群羊店 其它
功能配套 填空补漏
以服务配套类为主，丰富业态，贡献租金的主 以完善一站式的商 力之一 业需求
市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种： ? 功能定位：弥补市场缺口 ,以吃、住、行、游、购、娱 为一体的 旅游地
产综合体 ； ? 业态类型：以高中档 餐饮和风情客栈 为主；休闲、娱乐为补，兼有日常
生活消费、社区配套等； ? 形象定位：峨眉山 高档特色商业 示范；
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消费定位
消费特点： 峨眉山过夜的异地游客以 泡温泉 为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本案之峨眉 院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平 350-750 元超过 52%， 本案以 中高端 商业定位为佳，
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B峨眉院子作用
? 品牌支撑 －作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项目的 开篇力作，增 色添彩。
? 土地增值 －成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持 ? 利润获取 －成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。 ? 吸引买房人 －有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。 ? 服务业主及游客 －完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀湖项
数据来源：峨眉山旅游局统计
2Байду номын сангаас09 年，峨眉山景 区，按照门票数量 计算，共接待中外 游客 280 万人次。
散客和团 队客人比 例为： 8：2
外宾和国 内客人比 例为： 1：9
外宾中东南亚 游客占总量的 80%，以台湾、 新加坡、香港 和日本为主
以色列客源 呈上升趋势： 2009年达 3 万人次
未进山门客源 总数在 80万 人次：自驾游 与会议人群比 例为 3：7
目提供很好的商业服务。
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目录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
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第二部分 业态布局
? A市场分析 ? B商业定位 ? C业态组合 ? D规划布局
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A市场分析
? 项目SWOT分析 ? 峨眉山旅游消费数据 ? 峨眉山旅游消费地
自驾游人群主 要来自：成都、 重庆和周边地 区；会议人群 主要来自省内 占65%的比例
国内游客 以：北京， 上海、江 浙及广东 地区游客 为主：比 例超过 50%
自驾游人群主 是以周末为高 峰，消费以 温泉和吃为主； 旅游人群高峰 期在每年的 4月 至11月
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旅游消费地
吃
餐饮类
住
比例中应该会超过 44%
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Ｃ业态组合 —按角色来划分业态
类型 旗舰店
主力店
次主力店
作用
特点
租金承受能力
提升形象 各业态中的旗舰品 通常承受租金能力一般，
牌,知名品牌
主要作用在于提升档次，
招商应该给圈套优惠
人流贡献 具有一定知名度， 具有一定带动作用，租金 行业中有一定影响 贡献主力之一 力
乐
旅游目的地类
象城、易镇、大佛禅院、 温泉欢乐谷
小结： 峨眉山市还没 有一个旅游商 业综合体，市 场需求所在。
购
城市商业
市中心：名山中路、商业街、绥山中路， 营业时间：9：00——21：00
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B商业定位
? 峨眉院子一期市场定位 ? 峨眉院子一期消费定位
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市场定位
2. 项目开发周期长，压力大。 3. 高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先
入为主的影响,尚需时间改变消费观念。 4. 后期配套产品未形成集群效应。
1. 峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客 群
2. 暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们 具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势 和可能。
3. 峨眉当时有高端商业消费的诉求.
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项目SWOT 分析
1. 资源：依山水，佳通便利，面朝景区. 2. 产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管
理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合 丰富，水准高。 3. 政府：大力支持，政企强强联合。 4. 企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。
1. 资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城 市距离较远，短期内较难吸引长期客户。
1. 对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在
起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很 罕见的,经验不足。 2. 相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁 3. 铝厂的影响。
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旅游消费数据
2009年峨眉山市旅游人数达 360万人次，同比增长 8.8% ；实现旅游收入 35.65 亿元，同比增 长23%。环峨眉区域自驾游的散客 120万/年（成渝自驾游数量 840万X艾肯弘扬提供的估算比例 14.5% 得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为 1.5天/人。
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市调数据自艾肯公司资料
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Ｃ业态组合
? 高中档特色餐饮（ 吃）、风情客栈（ 住）、茶道文化 （乐）、民俗精品展区（ 游）、服务配套（ 娱）五大业态 构成了峨眉院子一期的基础业态
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Ｃ业态组合－业态市调
据市调 餐饮、住宿 在消 费比例当中占据 44%，峨 眉山旅游对餐饮和住宿 的需求还在增加，所以， 餐饮与住宿在本案业态
酒店类
大型餐饮点三个： 美食村、美食街、 好吃街
以峨眉当地特色 美食为主：野菜、 雪魔芋、烧烤等
峨眉山市共有饭店196家 市区：9家星级饭店 4星一家；3星四家；2星级四家， 景区17家： 5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家
行
交通
旅游专项 客运中心一个
娱
娱乐演艺
旅游演艺三台，淡季为一台； 以川剧、峨眉武术为主
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目录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
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第一部
峨眉院子
? A峨眉院子定位 ? B峨眉院子作用
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A峨眉院子定位
峨眉山水间 . 院落慢生活
在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜 旅游休闲 商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗 娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、 工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的 风情底韵 、精致华丽类似公馆 中高端消费的 商业院落街区。