项目管理中的品质管理项目实践经验分享PPT(共72页)
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440m²=1200m²
地下阔绰空间
•500m²地下室 •5个车位附赠
一、 市场决定定位，需求决定品质
民防面积
由3万m²到4000m²
原指标按建筑物基地面积设置人防，项目需 逾3万m²的民防面积，经过多方努力和协调 沟通，将地下集中人防面积争取到4000m²。
一、 市场决定定位，需求决定品质
公建配套
一、 市场决定定位，需求决定品质
贵胄 之地
土地属性、核心地段
1.0容积率、最后一片生态湿地 14座学府为邻、位于第3代国际社区 外滩以北10公里半径内唯一城市别墅项目
9
一、 市场决定定位，需求决定品质
品质 项目属性、历史使命 中建大公馆项目定位为城市中心纯别墅项目 ，要求打造符合客户目前及未来需求的豪宅 产品，拥有豪宅别墅产品的品质标准。
原退界线为道路规划红线直线段与曲线切点 的连线退界3米，现行建筑 控制线是按规划 道路红线及曲线直接内退3米的曲线计算。
一、 市场决定定位，需求决定品质
绿地率
35% VS 35%（含私家庭院绿化）
将35%的绿地率中，争取到将赠送的私家庭 院绿化面积共同计入统计范围内。
高密度、覆土有限
景观让35%>35%
一、 市场决定定位，需求决定品质
小区标高
由0.3米到1.2米
小区道路标高高于市政道路标高0.3米以内， 提升到1.2米，即室内正负高于市政道路 2.2米。地下一层达到了4.4米全明半地下 附送空间。做到下挖两层，地下两层均为 附赠空间；车位比例达到1：2，赠送空间 做到了极致和最大化。
高附赠的最后盛宴
项目管理中的品质管理
—中建大公馆项目实践经验分享
中建大公馆实景展现
（Click）
品质管理观点分享
品质概念：
为了判断其制品或部品是否达到其使用目的
与顾客的约定的评价对象和固有的性质。
品质管理观点分享
品质管理的目的
客户 最大程度满足
现在及未来的需求
品质管理观点分享
品质管理的6大误区
1、差不多先生与马虎小姐 2、品质越高，成本越高=品质需要花钱 3、错在一线员工 4、销量第一，品质滞后 5、成本第一，品质第二 6、1%失误不算什么，任何失误都有特殊性
一、 市场决定定位，需求决定品质
10
公共通道
由必须到不设置
原指标要求基地设置绿色公共通道，控制宽 度不小于12米，必须保证通道之间的顺畅衔 接；现行指标则不设置公共通道。
二、品质决定细节，细节决定成败
天下大事，必做于细 —从改变观念着手
二、品质决定细节，细节决定成败
9大手段
用心才能看得见 ——细节的实质
一、 市场决定定位，需求决定品质
土地性质
由普通到别墅
拍卖取得的土地性质为普通商品住宅，当时 园区内禁止建设别墅类地产开发项目，在经 过多方努力和沟通后，该地块设置类独栋别 墅低层住宅得到允许。
限墅
一、 市场决定定位，需求决定品质
商业面积
将10%的商业面积变 成了住宅，可售比达 到98.6%
一、 市场决定定位，需求决定品质
由计容2350m²到1460m²
公建配套面积将2350平米缩减到1460平米， 将社区活动中心（560平方米）、居委会（ 200平方米）和托老所的（面积1000平方米 ）的部分功能放在地下一层和阁楼。
社区活动 中心
卫生服务点
居委会 托老所
一、 市场决定定位，需求决定品质
控线要求
3米，连线退界VS直接内退
户型方面力求创新，紧密围绕别墅产品特征细节，努 力做到: （1）内部空间需求最大化、功能空间实用性、使用空间 灵活性 （2）外部空间独享性、私密性和私有化； （3）物超所值，全方位立体式附加空间： （4）上赠阁楼、下送阳光地下室，横有露台，地面有花 园，独门独户，电梯直达。
提亮地下一层，实现“双首层” 丰富地下二层，拓展生活功能
二、品质决定细节，细节决定成败
品质
品
质
品质与质量密不可分
二、品质决定细节，细节决定成败
产品功能细节
地上、地下统筹设计
为保证产品使用功能合理化，加强产品高附 加值，地下一层使用功能与地上结合。
二、品质决定细节，细节决定成败
为保证产品使用功能合理化，加强产品高附加值，地 下一层使用功能与地上结合。
二、品质决定细节，细节决定成败
• 立面深化设计 • 石材幕墙专项深化设计 • 弱电智能化专业设计 • 标识导视设计 • 销售用效果图和户型图设计 • 门窗专项深化设计 • 入户门专项深化设计 • 铁艺专项深化设计
二、品质决定细节，细节决定成败
实施落实
样板墙、材料封样
设计方案提案、定稿、施工送样、施工小样 、1：1样板墙全程控制
二、品质决定细节，细节决定成败
部品研究
反复推敲、细节为王
入户门、铁艺栏杆、窗、柱、线脚、砖、瓦 每一个细节必须反复推敲
二、品质决定细节，细节决定成败
铁艺的式样、材质、断面形式、表面肌理、安装方式、铸造工艺、 搭接构造和价格等多方面考虑。
二、品质决定细节，细节决定成败
细化设计
全专业细化二次设计
建筑密度
由≤25%到≤ 30%
建筑密度由≤25%提升到≤30%。在有限的 土地内产出最大的货量。
一、 市场决定定位，需求决定品质
建筑高度
由20米到23米
多层的建筑高度由20米提升到23米；由低层 不高于10米到突破到11米。
由此，大小独栋产品的首层由3.6米突破 到3.9米，叠加产品首层层高3.6米，标 准层高达到3.2米。
品质管理观点分享
上海公司 品质管理过程中四要点
树立理念 强化意识 步调一致 制度保障
品质管理观点分享
品质管理=全生产链协同=全面质量控制管理
全百度文库、全过程品质管理，打造高品质项目为目 标，以满足客户为最终目的
中建大公馆品质管理分享
目录
一、市场决定定位，需求决定品质 二、品质决定细节，细节决定成败 三、成本决定控制，控制在于过程
一、 市场决定定位，需求决定品质
成本 降本增效、过程控制
在保证品质标准的前提下，尤其是地王项目 ，如何打造豪宅产品，降本增效和成本控制 则成为项目品质管理的重中之重。
一、 市场决定定位，需求决定品质
贵胄之地
品质
成本
突破
一、 市场决定定位，需求决定品质
10 大突破 综合地块属性，项目品质及成本等多方面的 考虑，意味着中建大公馆项目在定位之初， 只有突破传统，打开思路，方能做出被市场 、客户认可的项目。
地下阔绰空间
•500m²地下室 •5个车位附赠
一、 市场决定定位，需求决定品质
民防面积
由3万m²到4000m²
原指标按建筑物基地面积设置人防，项目需 逾3万m²的民防面积，经过多方努力和协调 沟通，将地下集中人防面积争取到4000m²。
一、 市场决定定位，需求决定品质
公建配套
一、 市场决定定位，需求决定品质
贵胄 之地
土地属性、核心地段
1.0容积率、最后一片生态湿地 14座学府为邻、位于第3代国际社区 外滩以北10公里半径内唯一城市别墅项目
9
一、 市场决定定位，需求决定品质
品质 项目属性、历史使命 中建大公馆项目定位为城市中心纯别墅项目 ，要求打造符合客户目前及未来需求的豪宅 产品，拥有豪宅别墅产品的品质标准。
原退界线为道路规划红线直线段与曲线切点 的连线退界3米，现行建筑 控制线是按规划 道路红线及曲线直接内退3米的曲线计算。
一、 市场决定定位，需求决定品质
绿地率
35% VS 35%（含私家庭院绿化）
将35%的绿地率中，争取到将赠送的私家庭 院绿化面积共同计入统计范围内。
高密度、覆土有限
景观让35%>35%
一、 市场决定定位，需求决定品质
小区标高
由0.3米到1.2米
小区道路标高高于市政道路标高0.3米以内， 提升到1.2米，即室内正负高于市政道路 2.2米。地下一层达到了4.4米全明半地下 附送空间。做到下挖两层，地下两层均为 附赠空间；车位比例达到1：2，赠送空间 做到了极致和最大化。
高附赠的最后盛宴
项目管理中的品质管理
—中建大公馆项目实践经验分享
中建大公馆实景展现
（Click）
品质管理观点分享
品质概念：
为了判断其制品或部品是否达到其使用目的
与顾客的约定的评价对象和固有的性质。
品质管理观点分享
品质管理的目的
客户 最大程度满足
现在及未来的需求
品质管理观点分享
品质管理的6大误区
1、差不多先生与马虎小姐 2、品质越高，成本越高=品质需要花钱 3、错在一线员工 4、销量第一，品质滞后 5、成本第一，品质第二 6、1%失误不算什么，任何失误都有特殊性
一、 市场决定定位，需求决定品质
10
公共通道
由必须到不设置
原指标要求基地设置绿色公共通道，控制宽 度不小于12米，必须保证通道之间的顺畅衔 接；现行指标则不设置公共通道。
二、品质决定细节，细节决定成败
天下大事，必做于细 —从改变观念着手
二、品质决定细节，细节决定成败
9大手段
用心才能看得见 ——细节的实质
一、 市场决定定位，需求决定品质
土地性质
由普通到别墅
拍卖取得的土地性质为普通商品住宅，当时 园区内禁止建设别墅类地产开发项目，在经 过多方努力和沟通后，该地块设置类独栋别 墅低层住宅得到允许。
限墅
一、 市场决定定位，需求决定品质
商业面积
将10%的商业面积变 成了住宅，可售比达 到98.6%
一、 市场决定定位，需求决定品质
由计容2350m²到1460m²
公建配套面积将2350平米缩减到1460平米， 将社区活动中心（560平方米）、居委会（ 200平方米）和托老所的（面积1000平方米 ）的部分功能放在地下一层和阁楼。
社区活动 中心
卫生服务点
居委会 托老所
一、 市场决定定位，需求决定品质
控线要求
3米，连线退界VS直接内退
户型方面力求创新，紧密围绕别墅产品特征细节，努 力做到: （1）内部空间需求最大化、功能空间实用性、使用空间 灵活性 （2）外部空间独享性、私密性和私有化； （3）物超所值，全方位立体式附加空间： （4）上赠阁楼、下送阳光地下室，横有露台，地面有花 园，独门独户，电梯直达。
提亮地下一层，实现“双首层” 丰富地下二层，拓展生活功能
二、品质决定细节，细节决定成败
品质
品
质
品质与质量密不可分
二、品质决定细节，细节决定成败
产品功能细节
地上、地下统筹设计
为保证产品使用功能合理化，加强产品高附 加值，地下一层使用功能与地上结合。
二、品质决定细节，细节决定成败
为保证产品使用功能合理化，加强产品高附加值，地 下一层使用功能与地上结合。
二、品质决定细节，细节决定成败
• 立面深化设计 • 石材幕墙专项深化设计 • 弱电智能化专业设计 • 标识导视设计 • 销售用效果图和户型图设计 • 门窗专项深化设计 • 入户门专项深化设计 • 铁艺专项深化设计
二、品质决定细节，细节决定成败
实施落实
样板墙、材料封样
设计方案提案、定稿、施工送样、施工小样 、1：1样板墙全程控制
二、品质决定细节，细节决定成败
部品研究
反复推敲、细节为王
入户门、铁艺栏杆、窗、柱、线脚、砖、瓦 每一个细节必须反复推敲
二、品质决定细节，细节决定成败
铁艺的式样、材质、断面形式、表面肌理、安装方式、铸造工艺、 搭接构造和价格等多方面考虑。
二、品质决定细节，细节决定成败
细化设计
全专业细化二次设计
建筑密度
由≤25%到≤ 30%
建筑密度由≤25%提升到≤30%。在有限的 土地内产出最大的货量。
一、 市场决定定位，需求决定品质
建筑高度
由20米到23米
多层的建筑高度由20米提升到23米；由低层 不高于10米到突破到11米。
由此，大小独栋产品的首层由3.6米突破 到3.9米，叠加产品首层层高3.6米，标 准层高达到3.2米。
品质管理观点分享
上海公司 品质管理过程中四要点
树立理念 强化意识 步调一致 制度保障
品质管理观点分享
品质管理=全生产链协同=全面质量控制管理
全百度文库、全过程品质管理，打造高品质项目为目 标，以满足客户为最终目的
中建大公馆品质管理分享
目录
一、市场决定定位，需求决定品质 二、品质决定细节，细节决定成败 三、成本决定控制，控制在于过程
一、 市场决定定位，需求决定品质
成本 降本增效、过程控制
在保证品质标准的前提下，尤其是地王项目 ，如何打造豪宅产品，降本增效和成本控制 则成为项目品质管理的重中之重。
一、 市场决定定位，需求决定品质
贵胄之地
品质
成本
突破
一、 市场决定定位，需求决定品质
10 大突破 综合地块属性，项目品质及成本等多方面的 考虑，意味着中建大公馆项目在定位之初， 只有突破传统，打开思路，方能做出被市场 、客户认可的项目。