2018年房地产需求预测分析报告

2018年房地产需求预测分析报告

2018年8月

目录

一、基于年龄结构及对应户主率的住房需求测算 (5)

1、各年龄段人口数据预测 (6)

2、户主率取值 (7)

3、预测结果 (8)

二、基于需求分拆的修正M-W模型的测算 (10)

1、D1：现有人口住房需求的增长量或对现有住房的改善需求 (12)

2、D2：未来新增人口的住房需求 (13)

（1）未来的人口数量曲线拟合与预测值 (13)

（2）城镇化率曲线拟合与预测值 (15)

3、D3：补偿性住房折旧的需求 (16)

4、预测结果汇总 (18)

三、未来一线房企的增长空间 (20)

从2016年四季度至今，各地政府针对房地产行业的调控政策不断收紧，已近两年，然而这两年当中，房地产行业仍然呈现出欣欣向荣的发展态势：2017年全年，我国商品房的销售面积达到了16.94亿平米，同比增长7.7%；其中住宅销售面积14.48亿平米，同比增长5.3%。而一线房企更是享受到了行业的盛宴，共有13家公司全年销售金额突破千亿，平均销售额增速达53%；碧桂园、万科、恒大三家公司更是全年销售额突破5000亿。2018年已经过半，房地产行业仍然热火朝天，全国商品房销售面积与销售金额增速甚至开始触底回升，一线房企更是一路高歌猛进，保持了销售额的高增速。

然而，在房地产的一片繁荣景象之下，市场却仍然对行业的未来存在不少悲观预期，房地产板块的估值也自年初以来一路下滑。一方面，随着中国老龄化的加剧和低生育率的不断持续，人口问题开始显现。因此有部分观点认为未来几十年间国内对于住房的需求将会显著下滑；另一方面，由于过去几年宽松的货币政策和棚改货币化的实施，商品房销售持续保持了较高增速，也有部分观点认为国内对于住房的需求已被严重透支，在货币政策转为稳健中性、房地产调控政策不断收紧、棚改货币化比例下降的情况下，未来数年商品房销售会呈现大幅度的下降，而房地产公司的业绩也将因此大幅下滑。实际上，整个房地产板块现在的低估值也部分反映了市场对于行业未来增长的悲观预期。

那么，在过去20年时间里作为国民经济支柱的房地产行业的未来真的如此悲观吗？为了回答这一问题，本文将从人口结构与住房需

求分拆这两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单测算。进一步的，我们又通过研究发达国家成熟房地产市场的情况，对比美国、日本等发达国家的一线市占率，对未来一线房企的业绩增长空间进行了简单估算。

老龄化对住房需求影响有限，行业需求未被透支。我们从人口结构与住房需求分拆这两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单测算，测算结果表明2018-2030年的每年住宅需求量将基本围绕12亿平米中枢值波动，而不会出现大幅的衰退。而特别值得注意的是，人口结构模型计算结果显示2019-2022年间我国的住宅需求量将经历一波持续的上升，并在2022年达到新的峰值。

一线房企增长空间巨大，未来市场占有率有望翻倍。在未来每年住宅需求总量稳定的背景下，由于房地产行业集中度的不断提升，一线房企业绩依然拥有巨大的提升空间。我们按照不同层级城市销售额占比情况进行累加，估算未来中国的TOP1开发商的市占率可以达到8.09%，而2017年我国销售额第一的房企市占率仍只有4.1%；同时参考海外成熟房地产市场的经验，TOP10房企的市占率可以达到40%左右，而2017年我国TOP10房企销售额市占率只有23.5%。因此，未来我国一线房企的业绩仍有翻倍的增长空间。

房地产行业未来空间稳定且逐渐步入平稳发展期，行业头部效应将愈加凸显，一线房企未来几年业绩确定性强，兼具价值与成长属性，具备投资价值。维持房地产行业“推荐”评级。关注销售规模排名靠前的一线房企，如万科、保利地产、招商蛇口，以及港股的碧桂园、中