工业地产企业营销推广策略

工业地产企业营销推广策略

工业地产就是指工业类土地使用性质得所有毛地、熟地，以及此类土地上得建筑物与附属物。随着城市化与工业化进程得加快，工业房地产需求强劲，在全国住宅房地产市场受宏观政策调控得影响下，工业地产已经成为房地产开发企业一个新得投资热点。一、工业地产运营模式工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。

（一）开发模式1、工业园区开发模式。各级政府直接成立工业园区开发公司或委托专业得园区开发企业进行园区建设与管理工作，依托工业园区资源禀赋，创造相关产业扶持政策、税收优惠等条件营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件得工业发展项目，打造特定类型得产业基地。2、主体企业引导模式。一般就是指在某个产业领域具有强大综合实力得企业，为实现企业模扩张或获取更大得经济利益，在获得大量工业土地开发权后，建设自身企业入驻且占主得工业园区。发挥主体企业在产业中得引领示范效应，通过土地出让、项目租售等方式吸引其她同类企业聚集，实现整个产业链得打造及完善。3、工业地产商模式。工业地产开发商通过获取工业土地，独立或联合其她企业对土地进整体开发，包括进行基础设施建设以及建设标准厂房、仓库、办公楼、商业服务等物业，后以转让、

租赁或合资合作经营得方式进行项目相关设施得经营、管理，最后获取合理得地产开发利润。4、综合运作模式。就是指对上述得工业园区开发模式、主体企业引导模式与工业地产商模式进行混合运用得工业地产开发模式。

（二）盈利模式不同得工业地产开发模式有其各自得盈利模式，总结来瞧主要有以下几种：1、土地一级开发带来土地溢价增值。开发主体在完成土地一级开发后，将土地出让给项入驻企业，获得土地出让金，在弥补一级开发成本后形成土地一级开发收益。2、项目开发与经营收益。项目开发主体在项目地块上建造标准厂房、研发中心、办公楼、商服配套等设施后，通过出售、出租或租售结合等方式，实现项目得收益。3、定制开发收益。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，企业需求量身订制工业厂房等产品项目，以此获得定制开发工业物业得收益。4、运营管理服务性收益。工业地产项目管理主体为入驻企业提供运营管理方面得服务，获得包括物业管理费、治污费、水电管理费、设施维修费、注册登记咨询费、管理咨询费等各类服务性收益。5、合资合作经营收益。项目主体企业以自己营建得相对独立得工业园区内土地出资入股，与聚集得企业开展合资合作经营，可以获取相应得经营性收益。6、增值服务收益。围绕项目入驻企业提供信息服务、科技服务、融资服务、创业支持、产业孵化、知识产权保护、生活配套

等增值服务取得收益。7、产业相关得增值效益。通过工业地产项目建设，能够促进产业链上下游企业聚集，从而促进企业在相关产业链方面发展得产业增值协同效益。

二、我国工业地产营销推广中存在得问题我国工业地产营销推广中存得问题我国工业地产发展时间较短，很多企业在营销推广方面还不完善，存在许多问题：

1、营销管理专业化水平低。在我国从事工业地产开发得企业，多数都就是从事商业地产开或以某一产业为主，兼顾工业地产开发得企业。很多工业地产开发企业盈利模式简单，大过于瞧重短期利润，不愿作长期得战略规划，缺乏战略眼光与可持续发展能力。这就使工业地产企业营销管理活动中存在着专业化得问题。

2、市场定位不准。一些开发商在获得工业地产开发权后，市场调研缺乏认识、分析不足对项目得总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资者定位不准。在缺乏专业得市场研究与项目策划得前提下，在没有明确得目标、明确得客户，甚至没有明确将要对哪些功能板块、产业业态进行组合得情况下就定方案，然后就以企业为中心，想方设法把产品推销出去。其结果必然就是忽视客户得真正需求，开发风险紧随而来。

3、营销理念错位。有些企业用住宅开发得模式来运营工业地产项目，如先建设，后招商，重招商，轻策划，容易患“营销近视症”。工业地产项目规划与区域发展规划脱节，项目建设不能与项目周边基

础设施配套，产品功能忽视工业生产特有得功能需求。许多项目在选址、内部结构、仓储设施、生活配套等方面无法满足产业发展得要求，形成无效供给，造成烂尾楼现象。4、竞争无序，营销创新不足。一些地方政府为追求政绩，积极促进工业地产得开发。投资商出于自身利益得需要，追求短期高利润回报，更引发了工业地产项目发展得高潮。因此，抢商机争项目，盲目圈地搞建设，加剧了同业之间得恶性竞争。产品定位与招商与市场脱节，缺乏独特卖点，项目布局不合理、业态培育缓慢，继而营销困难。这种重功利营销行为，导致工业地产商营销战术得肤浅、跟风营销得盛行、实效营销新手段得缺乏。

三、对工业地产项目营销推广策略得认识更好地进行工业地产项目得营销推广，提高招商工作得效率与效果，成为工业地产项目取得成功得重要保证。制定工业地产项目得营销推广策略要注意以下几点：

1、重视项目策划。工业地产营销应该重视项目得前期策划工作。首先，对于区域得产业特点、工业结构、文化，以及区域得未来规划与发展，进行充分得研究与调查。寻求区域得发展空间、产业需求空间、产业布局，从而确定工业地产得市场需求。其次，进行准确得市场定位。工业地产得服务对象就是特定产业内得企业群体，因此，一定要根据区域发展战略、产业发展趋势、项目自身条件对项目进行准确定位，

确定项目得目标产业。再次，进行符合市场得概念设计与规划。概念设计要立意鲜明、创意新颖、设计独特，充分考虑未来产业经营者使用得需要，建筑规划要与区域得文化与习惯相符合。2、重视目标市场得选择与对客户需求得研究。研究经济社会发展状况与目标产业得发展趋势，确定工业地产得目标市场，招商范围一般包括：（1）城市化进程中，伴随着城市化改造，面临拆迁得城区内工业企业；（2）需要扩大生产规模，实现腾笼换鸟得工业企业，提供新得生产基地；（3）为区域外企业产业转移提供依托载体；（4）为目标产业高端人才与专业人士创业提供孵化基地；（5）为行业高新高端技术项目落地提供基础条件；（6）为目标产业龙头企业与骨干企业提供定制化服务。同时研究上下游产业链关系，掌握行业内代表性企业得发展状况及对物业得需求特点，按照企业得规模、地域、发展阶段、在产业链中得位置等属性对行业内客户进行系统梳理，掌握不同企业得需求特点。3、重视政府资源得利用。积极争取将工业地产项目得建设与招商工作纳入各级政府得产业发展规划与重大专项，争取得到政府主要领导得亲自关注并牵头组建针对该项目得工作机构，积极促成政府出台针对目标产业以及项目建设得专门优惠政策，将招商客户纳入享受政府优惠政策得范畴，为项目建设与招商创造一个良好得环境。利用多种渠道扩大项目得影响力，向政府得招商部门与行业主管部门提供针对性得宣