房地产市场的自然周期分析

房地产市场的自然周期分析

房地产市场的自然周期变化图形近似于一条倒v形曲线，以长期平均空置率的点作为平衡点和分界点，把房地产市场的自然周期分为四个阶段，下面以销售和出租住宅需求变化示意图2-1为例进行说明.首先，来分析图2．1中的A、B、C、D、E五个节点.B、D两个节点是长期平均空置率的点，这两个点的含义是：从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的一个供求平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置）A点是整个周期处于最低谷的谷底点，这一点的空置率是整个周期中最高的.C点是供求转折点，是供求平衡的“拐点”，在此点一瞬间供求达到理想的均衡：供给增长率=需求增长率.E点等于A点.

图2.1销售和出租住宅需求变化示意图

其次，来看图2-1中文字描述内容.在A-B阶段，可分为前半段和后半段两个时间段.在前半段中，供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下降，空置率有下降趋势.在后半段中，需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升.这一阶段始于“从谷底空置率最高的点”，终于“长期平均空置率的平衡点”.

在B-C段，也可分为前半段和后半段两个时间段.在前半段中，需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降.在后半段中，需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率继续下降，租金增长率上升.这一阶段始于“长期平均空置率的平衡点”，终于“供求转折的拐点”.

在C-D段，供给（竣工）增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升.这一阶段始于“供求转折的拐点”，终于“长期平均空置率的平衡点”.

在D-E段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑.这一阶段始于“长期平均空置率的平衡点”，终于“从谷底空置率最高的点”.

细分市场和弥隙市场

细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体.随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念.

细分市场通常能够吸引好几位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者.弥隙市场内的营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格.如虽然奔驰公司汽车的价格相对较高，但消费者仍然对其产品情有独钟，因为消费者认为其他汽车公司无法提供与之相媲美的产品和服务.

因此，弥隙市场应该具备如下特点：市场内的消费者有自己独特的相对复杂的需求。消费者对于最有能力满足自己需要的企业，愿意支付较高的价格。市场内的营销人员要取得成功，必须使自己的经营具有独到之处。市场内处于领导地位的企业，其地位不会被其他竞争对手轻易动摇.目前，一些优秀的房地产企业已经越来越多的将市场营销的重点置于弥隙市场.