郑州市房地产开发流程实战指南

注：国有企业应有上级主管部门的批准文件；企业更名应有正式更名文件；涉及拆迁应有拆 迁许可证。
17
党政机关、团体、全额预算单位
序 号 一 (1) 收费项目 土地登记 费 土地权属 调查 地籍测绘 宗地2000 及以下 宗地2000 及以下 登记费 证 平米 100元 计费单位 收费标准 管理方式 批准文号 财政 财政 予价房字 [1993]87号 予价房字 [1993]87号 予价房字 [1993]87号 每超过500以内加收12.5 元,最高不超过350元 每超过500以内加收12.5 元,最高不超过350元 备注
26
2.人民防空工程（包括城市新建民用建筑修 建防空地下室）建设项目
筑项目的单位或个人 审批内容：新建人民防空工程的规划、立项、设计文件等 审批条件：凡在本市市区和郊县的重点城镇新建或成街、 成片旧房改造的民用建筑和利用外资修建的民用建筑均应 按下列规定修建防空地下室（2005年7月1日执行）： 1、新建10层（含）以上或基础（含桩基）埋置深度超过3米 （含）以上民用建筑，按照基地面积1500元/平米； 2、新建除一款规定和居民住宅楼外，建筑面积在2000平米 以上的其他新建民用建筑，按照基地面积50元/平米； 3、新建除一款规定外的新建（包括翻新）居民住宅楼，以 底层总建筑面积计算，按照40元/平方米。
第一章 开发的程序
一、前期手续办理
主要有以下手续 1.土地证 2.规划用地许可证 3.规模批复 4.消防设计审批 5.人防审批 6.建筑规划许可证 7.图纸审查 8.施工许可证 9.予售许可证
4
第二章 土地证的办理
一、土地的基本知识
城市土地使用制度 1.土地使用权有偿出让 (1)地租 (2)补偿费用 2.土地使用权年限 (1)居住用地 70年 (2)工业用地 50年 (3)教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 (4)商业 旅游 娱乐用地 40年 (5)综合用地 50年
2、建设申请报告 3、建设用地规划许可证 4、土地权属证件或证明 5、具有相应勘察设计资质的设计图纸两份。 6、按全市统一座标、高程系统绘制的1/1000或 1/500总平面图四份。 7、具有前置审查资格的部门的审查意见。
22
建设单位申请 咨询服务窗口 窗口受理 专家论证、评审
书面答复
主办处室办理
郑州市 房地产开发流程
1
房地产开发的程序
• • • • • • •
2
土地 规划 设计 报批 建设 销售 物业
投资批文
土地转让协议
规划用地许可证
消防审批 土地证 规模批复 人防审批 初步设计 建筑规划许可证
报建以及 招投标备案
施工许可证
进入建设 施工阶段
图纸审查批准书
质量监督登记表
安全监督登记表
3
• 办理程序：挂牌时申请参加国有土地使用
15
部门同意参加投标的有关文件或证明；竞买人属 股份制企业或中外合资企业的，须出具董事会同 意参加投标的决议和董事会签署的授权代表的授 权文件；竞买人为个人须提供身份证复印件及户 籍证明；5、竞买人开户银行出具的资信证明；6、 履约保证金在指定的日期内到达指定帐户。
二、转让的程序
(1) 申请 (2) 审批 (3) 签订合同 (4) 公证 (5) 登记
11
4.城市土地使用权的划拨
一、 划拨的范围
(1)国家机关用地和军事用地 (2)城市基础设施用地和公益事业用地 (3)国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地
二、 划拨的程序
(1)申请 (2)审批 (3)拨地 (4)发证
5
二、征地的方式
• • • • 协议出让 招标 拍卖 行政划拨
6
1.协议出让
• 适用范围 工业 仓储 市政公益事业 以及政府扶持的建设项目 • 出让程序 申请 回复提交资料 提供建 设方案 签订出让合同 支付定金 办理 土地证
7
申请
回复并提供资料
提交建设方案
签订出让合同
支付出让金
办理土地证
8
2.招标
1.《建设项目选址意见书》 2. 《建设用地规划许可证》 3. 《建设工程规划许可证》 4. 人防设计审核 5. 建设工程消防设计审核
19
（一）《建设项目选址意见书》
办理程序：建设单位申请——窗口受 理
主办处室办理——主管局长审批 发证窗口公示——建设单位领取
所需材料:1、建设申请书
2、项目建议书或相关部门批准文 件 3、营业执照（开发企业须有资质证 书，国有企业须有上级主管部门批准文件） 4、有关部门的审查意见
企业、其 他组织和 人均可参加竞买，可以独 立竞买，也可以联合竞买。有特殊规定的公 告中通知。 权挂牌竞买应向郑州市国土资源局提交下列 文件和履约保证金：1、营业执照副本复印件； 2、法定代表人证明书复印件；3、法定代表 人身份证复印件；如竞买执行人不是法定代 表人时，应在竞买文件中说明，并附有法定 代表人的委托授权文件及执行人身份证复印 件；4、竞买人属国有企业的，须出具行政主 管
•Hale Waihona Puke Baidu
• •
13
5.国有土地使用权竞买审批
• 办理依据：1、《中华人民共和国城镇国有土
地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号 令） 2、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的 规定》（国土资源部第11号）3、《郑州市国有土 地使用权出让招标拍卖实施办法》（郑州市人民 政府第101号令
14
• 办理条件：中华人民共和国境内外的公司
12
• 土地使用权划拨审批
• 办理条件：土地没有查封抵押、税费齐全。办理依据： •
《中华人民共和国土地管理法》、《划拨用地目录》 办理程序：窗口接卷‐‐‐‐ 受理登记‐‐‐‐‐利用处转批‐‐‐‐‐经 办人核实权属、确定界址‐‐‐‐‐测绘队‐‐‐‐‐ 利用处初审‐‐‐‐‐局 集体会审领导小组‐‐‐‐‐市政府审批‐‐‐‐‐草拟用地批复‐‐‐‐‐处 领导审核‐‐‐‐‐局领导审核审批‐‐‐‐‐文印校核、测绘出图‐‐‐‐‐ 用地单位完善税费‐‐‐‐‐地籍处发证 所需材料：1、申请书；2、双方协议书；3、土地权属 证书或相关证明；4、建设用地规划手续；5、营业执照、 企业法人资质证书、法人组织代码证、法人身份证复印件、 委托书、受委托人身份证复印件；6、航测图或土地利用 现状图；7．其他相关资料 办理时限：卷宗办理时限不包括用地单位完税费的时间 及市政府审批时间。时间按正常工作日计算，共51天。 收费标准：收费
2.建筑工程消防设计审核 受理单位：郑州市公安局 办理条件：审核范围：按照国家工程建筑消防技术标准需要进
• 适用范围 开发性用地或者有较高技术 要求的建设用地 • 招标的程序 招标 投标 开标 签约 支 付出让金 办理土地证 注意：中标者并非出价最高的
9
招标
投标
开标
签约
支付出让金
办理土地证
10
3.城市土地使用权的转让
一、转让的条件
(1) 以出让的方式取得的使用权 已支付全部的出 让金 并已取得土地证. (2) 已完成25%的投资.
(2)
100元
财政
(3)
土地注册 登记及证 书 出让金 用地管理 费 土地契税 地价
0.04元/平 米 10元 70元—150 元/平米
财政
二 三 四 五
财政 豫计收费 [2001]1019号
18
征地费用总 1.4% 额 交易价 协议 4%
不得低于城市基准价
第三章
规 划
• 办理“一书两证”以及人防和消防审 核
• 办理时限：：1、公告时限20天 2、报名 3、
资格审查 4、挂 牌报价（拍卖竞买或招标投标） 5、成交 ，签定成交确认书 6、出让审批，时限5 天 7、 交纳土地出让金和契税 时限60天 8、整卷、 转地籍处办理土地登记
• 收费标准：出让金按成交地价交纳；
16
6.土地交易
• 办事程序：
窗口受理 交易中心 测绘队 评估所 交易中心 报批 交易中心 用地单位交费 地籍处 办理时间： 30个工作日，其中不包括测绘、评估、用地单位交费及地籍处登记发证时 间。 办理所需资料： （1）、申请书； （2）、协议书； （3）、土地证； （4）、建设用地规划许可证； （5）、房产证； （6）、营业执照； （7）、法人代表证明； （8）、双方委托书； （9）、经办人身份证明； （10）、航测图两份。
20
建设单位申请 咨询服务窗口 窗口受理 专家论证、评审
书面答复
主办处室办理
局业务会研究
主管局长审批
协调、征询有关部门意见
局长审批 市政府审批 发证窗口公示
21
建设单位领取
(二) 《建设用地规划许可证》
• 办理程序： 建设单位申请——窗口受理——主 • 所需材料： 1、建设计划文件
办处室办理——主管局长审批——发证窗口公示— —建设单位领取
办理条件：审批对象：新建或成街、成片旧房改造民用建
27
(五) 消防审批
• • • • 1.消防工程消防初步设计审核 受理单位：郑州市公安局 办理条件：审核范围：省级重点工程、国家级重点 所需材料：
１、《建筑消防设计防火审核申报 表》；２、计委项目批文（重点工程）；３、规划红 线图（重点工程）；４、建筑初步设计方案或图纸； ５、消防初步设计专篇说明（设置自动消防系统）； ６、易燃易爆工程火灾危险性分析报告；７、工程简 要说明。
24
建设单位申请 咨询服务窗口 窗口受理 专家论证、评审
书面答复
主办处室办理
局业务会研究
主管局长审批 局长审批 发证窗口公示
协调、征询有关部门意见
市政府联合 收费办公室
建设单位领取
25
（四）人 防 审 核
1.人民防空工程设施的拆除、改造 办理条件： 审批对象：申报拆除、改造人防工程、设施的单位或 审批内容：拆除、改造人防工 程、设施的指标参数 审批条件：因城市建设需要确 需拆除、改造的人民防空工程、设施规定的审批权限经 人民防空主管部门批准，按要求补建或易地建设 办理依据： 1、《中华人民共和国人民防空法》于1996年10月29日通过； 2、《河南省 实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》于1998年7于4日通过； 3、《郑州市人民防空工程建设维护使用管理办法》 4、郑州市物价局、郑州市财政局、郑州市人民防空办公室关于贯彻落实人防建设有关 收费问题的通知（郑价公[2004]1号）于2004年7月1日起执行。 办理程序： 1、单位或个人提出申请； 2、由工程所在地人防主管部门审核； 3、由工程处根据业务范围提出审批（审 查）意见； 4、由主管领导审核并按规定的审批权限进行审批或上报。 所需材料： 1、《郑州市人防工程拆除、改造申报表》；2、建筑总平面布置图 收费标准： 经批准拆除人防工程的，拆除单位按规定应补建不小于原工程拆除面积、 不低于原工 程拆除面积、不低于原抗力等级的人防工程；因地质条件 杂、拆除面积小等原因 补交 有困难的，经人防主管部门批准，应按新建人防工程的造价缴纳拆除补偿费
工程以及其他建设单位主动申请建筑工程选址审核和 消防初步设计审核的。
•
28
装修消防设计审核
• • • •
•
行消防设计的新建、改建、扩建及用途变更的建筑工程项目。建设 单位应当在建筑工程施工前到公安消防机构办理建筑工程消防设计 防火审核手续，经批准后方可动工兴建； 所需材料：１、《建筑消防设计防火审核申报表》；２、项目 批文（重点工程）；３、规划红线图；４、建筑图纸一套（包括总 平面图、建筑物平、立、剖面图，暖通空调、防排烟、电气、工艺 流程设计图和消防给水、固定灭火装置和火灾自动报警系统等设计 图纸资料）；５、消防设计专篇说明（设置自动消防系统）；６、 易燃易爆工程火灾危险性分析报告等； 办理时限： （按工程性质分）：１、一般工程自受理之日起， １０日内签发《建筑工程消防设计审核意见书》；２、国家、省级 重点工程及设置自动消防设施的工程，自受理之日起，２０日内签 发《建筑工程消防设计审核意见书》；３、需组织专家论证消防设 计的工程，自受理之日起，３０日内签发《建筑工程消防设计审核 意见书》；
局业务会研究
主管局长审批
协调、征询有关部门意见
局长审批 市政府审批
市政府联合 收费办公室
发证窗口公示
建设单位领取
23
（三）《建设工程规划许可证》
• 办理程序： 建设单位申请——窗口受理——主
办处室办理——主管局长审批——发证窗口公示— —建设单位领取所需材料： 1、建设计划文件 2、建设申请报告 3、建设用地规划许可证 4、土地权属证件或证明 5、具有相应勘察设计资质的设计图纸两份。 6、按全市统一座标、高程系统绘制的1/1000或 1/500总平面图四份。 7、具有前置审查资格的部门的审查意见。