房地产企业税务稽查指南

一、房地产行业的经营特点

房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。

（一）房地产开发企业经营活动的主要业务。

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：

1．土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2．房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3．城市基础设施和公共配套设施的开发。

4．代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

（二）房地产行业开发经营管理过程。

房地产开发大体上分为两大阶段，八个环节、五个行政管理审批过程。

两大阶段是：房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段，两大阶段在一定程度上相互交叉。

八个环节是：①投资机会寻找、②投资机会筛选、③可行性研究、④取得土地使用权、⑤规划设计与方案报批、⑥签署有关合作协议、⑦施工与竣工验收、⑧商品房出租或出售与物业管理。

五个行政管理审批过程是：

（1）立项和投资计划审批：由建委、经委、计委负责。一般是由开发公司向建委提出立项申请，申请的内容包括项目的名称、地址、用地面积、总投资金额、项目的性质（住宅、商住楼、办公楼、商场或楼堂馆所）。建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划批文。

（2）规划许可审批：房地产开发企业规划许可申请的条件是立项批文和投资计划批文，规划许可证通常包括办理“两证一书”。（1）建筑工程规划许可证，内容包括房地产开发项目的规划方案、绿化率、容积率等。（2）规划用地许可证、即许可项目用地，凭此证向土地管理局领取土地使用证。（3）选址意见书，确定用地范围，审核红线图。

规划许可证的领取过程分三步，第一步审核批准，即由房地产公司向规划局报送项目开发方案、红线图等资料文件，由规划局审核，取得批准手续，但暂时拿不到“两证一书”。第二步是缴纳各种规费。由于规费基本都是根据建筑面积缴纳的，首先要确定建筑面积。在此之前，房地产公司要聘请设计师对工程进行设计，画出工程平面图，由建设委员会审核，确定建筑面积。房地产公司根据以上的审批文件、手续和审定的建筑面积，向有关部门缴纳人防费、商业网点费、教育费附加等规费。第三步凭缴纳的规费凭证领取规划许可证。

（3）施工审批。房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。施工许可审批的内容包括工程招投标书、工程施工单位的资质、工程工期等内容，至此，项目可以开工。

（4）销售审批。依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，项目工程主体竣工后，房地产公司对工程进行审计和验收，结算工程款项，办理整个项目的产权证书，向房产局申请销售许可证，对外销售房产。

（5）产权审批。商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证。

从以上房地产开发过程看，各行政管理部门之间的工作衍接相当严密，一环套一环，没有上个环节的审批、

许可、规费缴纳手续，下一个管理部门就不会再办下去，房地产项目的开发过程就会中断。因此，我们在对房地产行业检查过程中，要主动与政府管理部门加强信息沟通，充分利用政策管理部门信息，提高检查工作的效率，尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。

（三）收入和成本费用的构成。

1、收入的构成。

房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：

一是开发产品的销售和结算收入，包括土地转让收人、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等；

二是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等；

三是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。

2、成本费用的构成。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，可分成三块，一块是开发成本，一块是税费，一块是期间费用。

开发成本由七部分组成：土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费。

期间费用由与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用构成。这三项费用大约占成本费用总额的10%。

税费包括营业税、承建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费七项，大约占成本费用总额的10%。

二、房地产行业所得税税收政策

（一）内资房地产企业所得税政策。

国税发（2003）83号：《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（⌝本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行）

财税字[94]001号：《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（新办企业免征所得税3年）⌝

国税发［2000］084号：国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知⌝

国税发〔2006〕31号：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（本通知自2006年1月1日起执行，国税发〔2003〕83号同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行）⌝

国税函[2002]172号《关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》⌝

国税发【2005】172号《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》⌝

国税函[1996]⌝ 8号《国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函》

国税发【1999】34号《关于企业的免税所得弥补亏损问题的通知》⌝

国税函发（1995）593号：《关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复》⌝

(二)外资房地产企业所得税政策。

国税发（1995）153号：《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》⌝

国税发（2001）142号：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》⌝

国税函（1996）8号：《关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函》⌝

国税发（1999）242号：《关于从事房地产业务的外企若干税务处理问题的通知》⌝

三、主要税收违法类型及特点

1、以房换地、以房抵债不计销售收入。有些房地产公司以联建名义建房，一方出土地，另一方出资金合作