2016年东莞楼市年报

2016年东莞整体规划上都在朝着可持续的方向发展，依靠大临深的地理优势、不断进行自身经济、交通、产业的升级优化，太多“首次”让更多人开始关注东莞。

因此，2016注定不会被遗忘...
自2016伊始，东莞楼市就头条不断，地王月、深圳客、首次限购限贷等等。

首当其冲便是土地成交的年初年末两极化。

年初伴随去库存总基调及总归大调整，东莞上半年土地供应较往年有所下降，出现“成交冷势”；下半年土地集中入市，出现火热的“地王潮”，年度地王更是刷新商住地成交总价、成交单价两项纪录。

而品牌房企相继入驻，布局三线城镇，也使得土地成交一度供不应求、白热化。

东莞一二手住宅成交全年表现也可圈可点。

据家家顺研究中心监测，2016年东莞一手住宅共成交7.83万套，相较2015年同比下降10.44%。

一手成交前三季度表现活跃，进入第四季度，东莞首次实行限购政策，政策对楼市的影响效果立竿见影，市场迅速回归理性，楼市迎来今年首次降价潮。

二手住宅共成交6.39万套，相较2015年同比增长38%，全年成交较平稳受政策影响不大。

深圳房价常年上涨的压力，促使了部分需求外溢至临深片区，加上东莞2016年不断助力的地铁、高铁衔接深圳等轨道交通规划出炉，也让更多深圳购房者选择置业东莞。

疯狂的2016已过去，相信随着2017的到来，莞深融城步伐的进一步加快及房产政策的推行，东莞楼市将向首置刚需和改善刚需倾斜，逐渐回归理性或将成为2017主旋律。

前言 (2)
目录 (3)
一、2016年东莞楼市大事记 (4)
二、土地市场 (6)
1、2012-2016年东莞土地出让情况 (6)
2、2012-2016年东莞商住用地出让情况 (7)
3、2016年东莞商住用地出让情况 (8)
三、供应与预售 (9)
1、2012-2016年东莞供销情况 (9)
2、2012-2016年去化周期 (10)
3、2016年东莞七大片区供销情况 (11)
四、一手住宅 (12)
1、2012-2016年深莞惠中一手住宅成交变化图 (12)
2、2012-2016年东莞一手住宅套均总价变化图 (14)
3、2012-2016年东莞七大片区一手住宅成交占比变化图 (15)
4、2016年东莞一手住宅成交情况 (16)
5、2016年东莞各片区一手住宅成交情况 (17)
6、2016年东莞房企商品房成交排行榜 (17)
五、二手住宅及趣味数据 (19)
1、2016年东莞二手住宅成交量走势图 (19)
2、2016东莞购房者性别及年龄占比 (20)
3、2016年哪里人更爱买东莞的房？ (21)
4、2016年东莞购房者星座分布 (22)
5、2016年东莞购房者婚姻状况 (23)
结语 (24)
一、2016年东莞楼市大事记
1、二孩政策正式实施
2016年元旦起正式实施二孩政策，大户型及学区房更受家长青睐，改善刚需群体壮大。

2、契税下调、“营改增”政策正式落地，二手房交易成本较少
2月22日起东莞正式执行不再以容积率和单价来区分普通住房和豪宅，而是按照住房面积来进行计税，144㎡界限标准也成为历史。

5月1日起，房地产业全面实施“营改增”试点，营业税不复存在。

个人将购买2年以上的普通住房对外销售的免征增值税，未满2年的按征收率5%缴纳增值税。

二手交易成本减少。

3、东莞总规大调整
4月底，东莞市规划局发布总规调整，供应量短期内减少。

调整涉及260多个重大项目，300多个地块，共砍掉445公顷居住用地。

4、赣深高铁在塘厦设站，地铁2号线正式通车
2月29日，市发改局表示赣深高铁会途径塘厦站转入深圳市光明新区，将再度拉近莞深两地距离。

5月27日东莞开建的首条地铁线路地铁2号开通试运营，一期工程为东莞火车站至虎门火车站，未来二号线将接驳深铁12号线和18号线。

5、品牌房企集中入莞，“地王”频现
9月，时代地产、阳光城、碧桂园、北大资源等纷纷在东莞拍地，当月推出的7宗商住地均拍出高价。

其中，北大资源斩获的黄江宝山地块更是刷新了东莞商住地成交总价、成交单价两项纪录。

6、“10.6新政”限购，银行收紧信贷
10月6日东莞首次推出限购政策，对新建商品房购买资格提出限购要求：本地户籍家庭限购2套，非本地户籍家庭购买第1套无限制，购买第2套需社保或个税证明。

10月9日多家银行已执行非普宅首套首付6成、普宅二套首付4成的限贷政策。

二、土地市场
1、2012-2016年东莞土地出让情况
波动性量降价升
“地多、临深”的东莞凭借着先天地理优势，在近几年的土地市场上一直备受关注。

据家家顺研究中心监测，过去五年东莞共成交649宗土地，但2016年土地市场受去库存的主基调影响仅供应93宗土地，创五年新低；总成交金额224亿元，创五年新高。

对比可发现，近五年土地出让成交单价呈整体上升趋势，土地溢价成交金额高。

2、2012-2016年东莞商住用地出让情况
供应量收紧，楼面价提升
东莞土地供应以工业仓储为主，商住用地占比较少，仅占30%。

五年来商住用地成交面积呈整体性下滑趋势，成交楼面价则反向而为呈整体性上升趋势，房企拿地成本逐年提高。

自2016年4月总规大调整后全年土地供应面积同比下降，但成交楼面价同比上升111%。

3、2016年东莞商住用地出让情况
地王频出，面粉贵过面包
2016可以说是商住用地地王频出的一年，品牌房企不断布局东莞，商住地供不应求。

其中，三线城镇价格洼地被不断加码，房企拿地热情较高，多宗地块楼面价破万。

除了价格洼地的地块外，临深、临惠片区的商住地同样受到欢迎，与深圳、惠州的产业、交通等进一步联系将持续带动东莞经济的发展。

前三季度的商住用地竞争激烈，且各大品牌房企纷纷进场，土地溢价高，面粉贵过面包。

其中9月22日在黄江镇宝山社区拍出了东莞年度地王，楼面地价25264元/㎡。

10.6新政后政府加大推地力度，在松山湖推出多宗“限价地“力图缓解供不应求、溢价过高的情况。

三、供应与预售
1、2012-2016年东莞供销情况
销售面积波动性提升
近五年东莞供应面积、销售面积均呈现整体性上升趋势。

尤其自2015年起，全年销售面积已赶超供应面积，并呈现年末库存面积整体性下降趋势，去库存卓有成效。

2、2012-2016年去化周期
去库存效果显著
近五年库存周期月数呈整体波动下降，2016年略有回升但对比最高峰值去库存依旧较明显。

分析原因可能为2016年去库存的主基调为去化时间带来了助推作用，同时深圳客的入场也为一手住宅的成交量带来了无限活力。

3、2016年东莞七大片区供销情况
市区供不应求
2016年东莞各片区去库存效果明显，但区域间供销差距依旧存在。

从2016年的供求比来看中心城区供求比0.35最低，供不应求；临深片区供求比1.54，一手住宅供应量充足。

滨海片区成交面积第一，供求比1.42供应量相对充足。

临深片区不仅供应量充足，一手住宅的成交均价也夺得第一，反应了临深片区的影响力。

四、一手住宅
1、2012-2016年深莞惠中一手住宅成交变化图
大深圳核心地位确立
从近五年东莞土地成交、供求关系中均可看出近两年各项数据上的提升，因受深圳东进战略、东莞地铁2号线、赣深高铁等因素的推波助澜，来东莞购房的深圳人此起彼伏，临深楼市屡屡上头条。

对比近五年东莞一手成交，2015－2016两年成交量可约等于2012-2014三年的成交量，深圳客的涌入带来了成交量的提升。

自2016年10月初深圳、东莞陆续出台限购限贷政策，也对东莞全年成交量造成了调控的影响。

东莞近五年的成交均价上涨了66%，与中山、惠州相比高些，但对比深圳均价还是处于洼地价。

同时就一手成交价趋势而言，深圳及临深三城近年来都处于整体性上升阶段。

随着深圳房价的不断飘高，2016年一手住宅均价已“破5”，购房成本的增高也造成了更多深圳客购房选择临深城市。

2、2012-2016年东莞一手住宅套均总价变化图
深圳1套首付＝东莞1套全款
近年来到底多少万能在东莞买套房呢？据家家顺研究中心监测，以东莞每年一手住宅成交金额、面积与套数计算，得出了2016年东莞套均总价为156万元/套，对比近五年深圳套均，东莞一手住宅的价格竞争力还是优势明显的。

3、2012-2016年东莞七大片区一手住宅成交占比变化图
临深临广片区成交过半
据家家顺研究中心监测，分析东莞近五年七大片区成交占比情况发现，临深、松湖、滨海片区因靠近深圳，凭借其地理优势一手成交量共占比43%。

中心城区紧随其后，占比17%。

水乡片区因靠近广州，近五年涨势明显。

2012-2015年各片区成交两极化严重，到2016年受市场政策及库存量影响，各片区成交占比分布较为均衡。

4、2016年东莞一手住宅成交情况
政策调控效果显著
放眼2016年，东莞一手住宅成交呈现“量跌价涨”的局面。

据家家顺研究中心监测，东莞一手住宅2016全年总成交面积为900万㎡，同比下滑10.2%；总成交套数为78373套，同比下滑10.4%；成交均价为13624元/㎡，同比上升40%。

前三季度价格处于逐渐上涨状态，10月初的首次限购限贷执行后，量价齐跌，政策调控效果显著。

5、2016年东莞各片区一手住宅成交情况
成交价同比全线上扬
据家家顺研究中心监测，2016东莞33镇区成交价同比全线上涨，其中临深片区受深圳影响较大，一手住宅成交价涨幅最高。

6、2016年东莞房企商品房成交排行榜
万科夺冠
2016年可谓开发商的地王年、成交火热年，虽说第四季度开始限购，但依旧无法阻止全年一手住宅的热门程度。

五、二手住宅及趣味数据
1、2016年东莞二手住宅成交量走势图
走势较平缓，受新政影响较小
2016年东莞二手住宅成交与一手“量跌价涨”的火热局面不同，二手市场相对走势平稳。

据家家顺研究中心监测，东莞市二手住宅共成交63936套，与一手住宅成交78373套相比少了18.4%，但市场表现依旧良好。

因新政对二手房未限购，因此成交量上受政策调控的影响较小。

二手房每月均价全年波动性较小，维持在1.1-1.2万元/㎡的范围，整体仍有小幅提升。

2、2016东莞购房者性别及年龄占比
31-35岁男性“剁手”称王
都说“女人从来不缺买买买的动力，但在买房这件大事上，男性比女性或许更有动力。

据家家顺成交数据显示，仅2016年全年购房者性别中，男性购房者就占了53%。

从年龄层来看，购房群体趋于年轻化。

据家家顺成交数据显示，25-35岁年龄层的购房者占了一半，36-40岁的购房者位居第三。

因此可知，2016东莞购房者近七成是25-40岁。

3、2016年哪里人更爱买东莞的房？
在深圳的广东人
买在东莞，邻居是老乡的几率到底又多大？据家家顺成交数据显示，东莞购房者中约24%为广东省籍贯，第二为湖南、湖北省，排名前五的省占总人数的74％。

那么买房在东莞就在东莞常驻么？还是在其他城市？据家家顺成交数据显示，东莞购房者中占比前两名的城市分别为深圳市、东莞市，约占总体的77%。

其中深圳客占比超5成，因此选择在东莞置业的深圳客依旧是购房主流。

4、2016年东莞购房者星座分布
天秤座第一
据家家顺成交数据显示，东莞购房者中购房星座最多的就是天秤座，同时天秤座也是深圳二手房购房之首。

因此，天秤座被称为“土豪出没的星座”一点不为过。

5、2016年东莞购房者婚姻状况
刚需婚房成趋势
在东莞买房到底是已婚的居多还是单身呢？据家家顺成交数据显示，东莞购房者中已婚占81%，未婚占比6%。

刚需购房来东莞或将成为接下来的趋势。

结语
2017年莞惠城轨、惠莞深城轨、环莞快速二期等都将开通投入使用，赣深高铁、地铁4号线、沿海公路等也将动工。

不断的交通利好，相信东莞的地理优势将会愈发显现出来。

随着品牌房企增多、房屋品质的提升，莞深融城、经济的持续发展，深圳客的外溢，在价格优势的氛围下，2017年的东莞房市也将朝着可持续的方向发展。

据家家顺研究中心监测，2017年新增一手住宅面积约800万平，供应量充足。

近年来刚需购房群体的关注也让在东莞买房成为一种趋势,2017我们拭目以待。