抵押贷款评估

8.1 评估的价值类型与目的
❖ 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
1. 市场价值 ❖ 市场价值的特性
1. 市场价值是客观价值，不是主观价值。 2. 市场价值是价值范围，不是价值点。 3. 市场价值是时点价值，不是持续价值。
8.1 评估的价值类型与目的
❖ 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
2. 抵押贷款价值
8.2 抵押贷款评估中的收益法 ❖ 8.2.1 评估原则
1. 预期原则 2. 变动原则
8.2.2
适用和限制条件
❖直接资本化法和报酬资本化法的优劣
❖对收益方法的选取主要取决于可获得市场数据的充足性 和可靠性。在市场数据充分的情况下，上述两种方法都 是可行的。在能够从市场上获得具有相似预期收益的大 量可比实例的情况下，运用直接资本化法更为有效；而 在市场上缺乏足够数量的可比实例的情况下，评估人员 有可能通过确定合适的报酬率而提供一个更为准确的评 估结果，因此报酬资本化法可能会更为可靠。
1. 市场价值
针对市场价值概念内涵的争论焦点： v 以现金或可折算为现金的方式计量还是以非现金方式计量； v 房地产权益还是房地产实体； v 价格还是最高价格； v 最可能价格还是最高价格； v 均衡价格还是市场价值。
❖ 市场价值是在自愿买方与自愿卖方都精明、谨慎行事 且不受任何强迫的情况下，对双方在一定范围的交易 活动中通过适当的市场行销方式所成交的一宗房地产 在估价期日的估计数额。
8.2.3
评估方法和程序
1. 直接资本化法
1. 单轨制的直接资本化法 2. 图
8.2.3
评估方法和程序
1. 直接资本化法
2. 双轨制的直接资本化法 3. 图
8.2.3
评估方法和程序
2. 报酬资本化法
又称现金流量分析法，即DCF法，是通过预测房地产 在典型持有期内（一般为5~15年）的预期收益和现金 流量，通过适当的资本报酬率将持有期内的现金流转 化为评估现值的收益估价方法和技术。
❖ 对估价而言，租金可分为合同租金和市场租金。
8.2.4
评Leabharlann Baidu中主要参数设定原则分析
8.2.4
评估中主要参数设定原则分析
1. 运营收益（以租金为代表形式）
1. 对租金的界定
❖ 租金是出租人和承租人就房地产租赁事项达成协议， 并在租约中体现出的反映出租人权益或承租人义务的 货币化度量。
❖ 按照出租人和承租人的约定不同，租约合同又可以分 为总租约、净租约和绝对净租约。
❖ 租金面积一般可以分为净使用面积、净出租面积和总 建筑面积。
5. 抵押贷款价值可以作为银行进行贷款风险评级的基础，有利于 量化风险，建立银行内部的风险预警机制。
8.1 评估的价值类型与目的
❖ 8.1.2 抵押贷款价值评估的目的
房地产抵押是出于为债务人如期履行债务提供物质担 保的需要。对房地产进行评估的目的在于为抵押行为双方 提供房地产的抵押贷款价值。抵押贷款价值对抵押人来说 ，代表他能够取得的贷款额度。对于抵押权人来说，则反 映了作为抵押担保物的房地产所起到的债务履行担保的程 度。因此，抵押贷款价值代表了房地产抵押权益价值，它 不是市场价值或清算价值。抵押贷款价值与市场价值之比 ，可以反映作为抵押担保物的房地产风险的大小。这一点 对于银行信贷部门量化研究信贷风险具有很好的启示意义 。
❖ 新巴塞尔资本协议补充文件：
v 抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行贷款 决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在 考虑到待评估房地产未来出售的可能性，顾及房地产长 期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况、房地产 的当前用途和可能的用途改变等条件下，评估出来的房 地产的客观价值。投机性因素不予以考虑。抵押贷款价 值应以透明、清楚的方式表达。
抵押贷款评估
2020/3/21
第八章 抵押贷款评估
❖学习指导 重点掌握抵押贷款评估的概念、内涵、评估特点、 方法和流程，并理解市场法、成本法和收益法在抵 押贷款中的具体应用，领会在抵押贷款评估中如何 把握价值风险因素。
资产价格泡沫中银行与房地产部门的相互影响 ❖图
8.1 评估的价值类型与目的
❖ 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
认识市场价值和抵押贷款价值在抵押贷款评估中的作用：
1. 市场价值反映了银行的资产账面价值，为同一时期银行抵押贷 款业务与房地产领域的横向比较提供了基础。
2. 市场价值是抵押房地产于估价时点上在市场中可能实现的交换 价值。
3. 抵押贷款价值可以作为银行会计计量的参考，有利于增强银行 的财务安全性。
4. 抵押贷款价值可以作为银行审计的参考，便于银行加强对抵押 贷款的监控和管理。
v 市场价值主要是根据估价期日以前的市场状况来进行评 估的，这一点也不符合银行所期望的综合考虑在贷款期 间内的市场风险和发展趋势对抵押房地产的将来价值的 评估要求。而这些目标在抵押贷款价值定义中则有清晰 的表述。
8.1 评估的价值类型与目的
❖ 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
3. 对市场价值和抵押贷款价值作用的认识
❖ 国际评估准则：
v 强调：抵押贷款价值是非市场价值，是风险估价中的概 念，在估价过程中一定要明确区分市场价值和抵押贷款 价值。
8.1 评估的价值类型与目的
❖ 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
2. 抵押贷款价值 ❖ 抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征：
v 安全性。 v 保守性。 v 持续性。
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❖ 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
2. 抵押贷款价值
❖ 抵押贷款价值和市场价值的比较
8.1 评估的价值类型与目的
❖ 8.1.1 抵押贷款评估的价值类型
3. 对市场价值和抵押贷款价值作用的认识
v 市场价值是一个时点价值的概念，其暂时性与抵押贷款 所需要的持续性之间构成了一组矛盾，因此可引入抵押 贷款价值作为持续价值类型
计算思路：根据待评估房地产的历史收益情况和市场 上类似房地产的收益变动情况，预测房地产在持有期 间（一般为5~15年）的收益现金流量，选取适当的报 酬率。报酬率反映了投资人在持有房地产期间所要求 的利润率，而收益率代表的是某一年收益与其房地产 价值的关系。报酬率与收益率虽然在量上有可能一致 ，但两者的内涵却是截然不同的。