惠城商圈基本信息

麦地商圈主要商家经营面积及档次一览表
名称 人人乐购物广场 麦地路人人乐 国美电器 女人世界 惠州数码街 时代百货 百佳购物广场 海雅百货 万佳百货 天虹 沃尔玛 惠州东大街 合计 经营面积（㎡） 20,000 10,000 3,500 6,000 22,000 17,600 12,000 27000 22,000 23,000 100000 40000 315,100 整体档次 中 中 中 中、低 中、低 中、高 中、低 中 中 中 中,高 中 ——
业态分布比例 餐饮 家居业 地产中介 便利店 4S店 菜市场 6% 文化用品 杂货店 银行 医疗 其他
11% 6% 2% 3% 5% 8%
20%
21% 12% 6%本报告严源自保密16本报告严格保密
7
中山路步行街
是惠城区政府全力打造 的商业项目，由原中山路 改造而成，具有一定的知 名度，街铺林立。 主要经营中、低档服饰 和通讯器材。中山路步行 街和丽日广场。两者在形 式上已形成互补。 中山路商圈消费群是以
中山路步行街商圈 ：以中山路步行街及丽日广场为核 心的商业新区。 心的商业新区。
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2
商业与住宅面积比率： 商业与住宅面积比率： 商业面积（5100.06㎡） ：住宅面积（44428.54㎡）＝11.4％ 人均商业面积： 人均商业面积： 商业面积（5100.06㎡ ）：项目人口（1965人）＝2.59㎡/人 注：住宅按每户1.8人计，大约1965人。
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3
社区商业分类标准：
商业 类型 外向型 社区商 业 偏外向 型社区 商业 内向型 社区商 业 商业面积 /住宅面 积 ≥5％ 人均商 业面积 主力 业态 大型超市 /餐饮、 休闲 社区超市 /餐饮、 休闲、服 务配套 商业主要 分布形式 环绕街铺 型 入口集中 型 入口集中 型入口街 铺型以点 带面型 所处区 域性质 商业区/ 住宅密 集区 商业区/ 住宅密 集区 交通 条件 良好， 临城市 主要道 路 较好， 临城市 主要道 路 较好/ 一般
麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此， 麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此， 业态形式主要为“超市+百货” 业态形式主要为“超市+百货”。
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6
麦地路商圈
麦地路商圈大型商场经营面积30余万㎡，占惠城区商 麦地路商圈大型商场经营面积30余万㎡，占惠城区商 30余万㎡， 业体量的60%以上。 60%以上 业体量的60%以上。
商业属性判断
基本要素 规模 人流量
从市场实现角度,本项目商业可能适宜社区型商业, 从市场实现角度,本项目商业可能适宜社区型商业,满足 项目和周边人群需求
市级中心商业区 40万㎡以上 日人流量50万以上 内城区与中距离郊区(半小 时车程内)居民与办公工作 人员、旅游者 与相邻同级别商圈定位存 在差别 城市交通干道 人口核心 区 整体商业布局 连续性强 较多主力店与特色店支撑 区域性商业区 10万㎡以上 日人流量5万以上 区域15分钟车程内居 民 必须有自己的主力品 牌商家,从而以距离优 势留住区域内消费者 行政区域或居住群商 业核心区 整体商业布局连续性1 家以上主力商家 邻里型商业 中心 5万㎡以下 居住人口 5000以上 步行15分钟 内居民 发挥低成本 优势 大型住宅小 区商服中心 居住人口数 量 社区型商业 沿街1-2层 居住人口3000以上, 街面一定人流 居住区居民、过往 行人
社区商业特点： 面向特定的居住区 域，以相对固定的客 流作为服务对象； 单体商业规模通常 不会很大； 更加强调超市及其 他生活配套的作用， 引进业态可更丰富。
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1
分类标准
社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值， 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临 界点分别是5% 2%。 5%、 界点分别是5%、2%。 ：
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南部新城商业概况
未来商业规划： 未来商业规划：后期在惠南达到两边建设高档的商务办公楼，酒店，金融机构，大型商场等 商务、商业配套设施的商务中心区域，类似于深圳的深南大道 商业现状： 商业现状：南部新城规划为中心生活区域目前片区内并未形成一定的商业氛围，缺乏核心商 圈，商业主要零散的沿惠淡大道分布，家居市场稍具规模，片区形成浓厚的商业氛围还需要 较长的时间来酝量。
马庄菜市场
万饰城
惠淡大道
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南部新城商业概况
目前片区内商业缺乏整体规划，商业是自发而成，业态主要集中在餐饮、建材、菜市场、学习用品 等相关生活商业配套，目前缺乏较大规模的商业中心，还需3—5年的市场商业培育期周边商业将逐 渐成熟。
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片区商业现状
项目周边商业以独立街铺为 商业楼层最高为两层; 主,商业楼层最高为两层;周边 街铺商业档次低、形象落后, 街铺商业档次低、形象落后, 以零散的低档次小商店为主; 以零散的低档次小商店为主; 地块附近经营业态以餐饮、 地块附近经营业态以餐饮、 家居建材、 家居建材、文化用品三大类 为主。 为主。 周边常住人口15万 周边常住人口15万,流动人 15 10万 口10万。
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江 北 商 圈
义乌小商品城
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东平商圈
吉之岛签约进驻东湖花园八号小区， 吉之岛签约进驻东湖花园八号小区，带动片区的商业 地产崛起之势也日渐显露。 地产崛起之势也日渐显露。
目前片区主要以吉 之岛为核心商圈辐射 范围至水口片区 待荷兰水乡、海燕 的群楼商业运营后片 区商业也将日趋完善。 片区作为连接麦地、 江北商圈过渡地带， 后期具有良好的发展 前景。 天烽新地商业
社区商业理论
社区商业分类： 社区商业分类：根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区 商业三种类型。 社区商业三种类型： 社区商业三种类型：
外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消 外向型社区商业 费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质 最强的社区商业类型，通常商业体量较大。 偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套 偏外向型社区商业 商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。 内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商 内向型社区商业 业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。
下角商圈
江 北 商 圈
西湖商圈
东平商圈
南坛路
麦地商圈
下角商圈：老城区，新建主干道临街铺位价格 老城区， 老城区 一般在1.5－ 万元／ 一般在1.5－2万元／平方米之间。 1.5
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5
麦地路商圈
目前惠州市最繁华 的区域，也是商家最 为集中的区域； 惠州市百分之八十 以上（以商家数量计 算）的大型零售商云 集； 商圈主要商业类型 齐全，其中以百货类 商业为主：超市+百货、 主题商场、专业市场 以及商业步行街应有 尽有； 未来商圈的发展重 点将趋向于商圈的南 部方向,即麦地南片区。
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南部新城整体规划
五大功能区， 五大功能区，构建多位一体的新区域
1、体育中心核心区组团： 体育中心核心区组团： 以体育中心、体育学校为核心项目、规 划南北长约3000米的体育文化空间 2、商务/商业中心区组团： 商务/商业中心区组团： 规划商务、商业、消费和娱乐空 3、城市住区 将规划在商务区、体育娱乐区周边、 以及三栋镇安排城市多样的住区空间 4、教育园区： 教育园区： 规划安排在惠南大道以西，目前已有惠 州市为色很能够学校进驻教育园区，另 有若干院校也有明确的进入意向 综合产业发展区： 5、综合产业发展区： 规划惠城区数码园区，承接高新技术 产业发展需要。
核心客户群
与其他核心商圈的 竞争优势 区位
发挥低成本优先
街道通达性好 居住人口、周围人 气
基本条件 本项目适宜性
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4
惠城商业概况
惠城区主要有四大商圈分布:麦地路商圈、中山路步行街、 惠城区主要有四大商圈分布:麦地路商圈、中山路步行街、 江北商业圈、东平商圈。 江北商业圈、东平商圈。
西湖商圈：市级商圈，以商业街为主，未来升 市级商圈，以商业街为主， 市级商圈 级为以旅游休闲为主的商圈。 级为以旅游休闲为主的商圈。一楼临街铺和内 铺售价在2 2.5万元/ 铺售价在2-2.5万元/平。 万元 麦地商圈：市级商圈，底层内铺和临街铺位价 市级商圈， 市级商圈 格一般在2.2－ 万元/ 格一般在2.2－3万元/平方米之间 。 2.2 江北商圈：惠州的CBD，专业市场异军突起。 惠州的CBD，专业市场异军突起。 惠州的CBD 物流商贸中心即将形成， 物流商贸中心即将形成，主干道临街铺位价格 一般在1.5－ 万元/ 一般在1.5－2万元/平方米之间 。 1.5 东平商圈：现代化中心城区，发展为以居住为 主的现代都市家园。东平区域发展不均衡，不 同地段商铺价格相差较大，以社区商铺为主， 一般价格在1.3－2.2万元／平方米之间。
社区商业分类主要依据 六大因素来判断：项目 商业面积与住宅面积的 比率、人均商业面积、 主力业态、商业分布形 式、所处区域性质和交 通条件。
≥2㎡
2％～5 ％
1～2㎡
＜2％
＜1㎡
小型超市、 入口街铺 餐饮、服 型以点带 务配套 面型
住宅区
社区商业分类的核心标准： 社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比 值来判定。 值来判定。
本地中产阶层和学生为主， 消费特征趋向于年轻时尚 型，部分本地中产阶层具 有较高的消费能力，对于 相对高档次商品需求较高。
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江北商圈
惠州新兴的核心商圈，围绕佳兆业中心、华贸中心、 惠州新兴的核心商圈，围绕佳兆业中心、华贸中心、义乌 小商品城、 小商品城、丽日广场为核心的商圈名片
待该商圈成熟后， 代表着惠州的整个商 业发展，后期发展潜 力无限 华贸中心及佳兆业 中心营业后代表着惠 州商业名片 该商圈主面对惠州 高端客户群，商业辐 射整个惠州甚至整个 珠三角城市 佳兆业中心 丽日购物广场 华贸中心
根据目前房地产形势，大型商业网点建设会有短暂的缓冲期，在次之后又会迎来一个发展高峰。
项目商业处在一个有利的市场培育期
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11
小结： 小结： 1、惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，经济势头发展良好，深圳投资者看好 惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，经济势头发展良好， 惠州发展前景； 惠州发展前景； 2、惠城国内外大型商业云集，商业形态主要为“超市+百货”形式，已经发展到了消 惠城国内外大型商业云集，商业形态主要为“超市+百货”形式， 国内外大型商业云集 费需求的第三阶段； 费需求的第三阶段； 3、与惠城中心区域相比，南部新城商业处于消费需求的第一阶段，具备充裕的发展空 与惠城中心区域相比，南部新城商业处于消费需求的第一阶段， 间，项目预期值高； 项目预期值高； 4、惠城商业核心集中在麦地路和中山路、江北、东平四大商圈，本项目偏离城市核心 惠城商业核心集中在麦地路和中山路、江北、东平四大商圈， 商业中心， 商业中心，后期需要较长的发展成熟过程
荷兰水乡6万平 米风情商业街 海燕.绿岛商城 10万平米左右商 业 吉之岛至少6万 平米商业
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惠州商业网点规划
《城市商业网点规划》2005年-2020年
1 2 3 4 5 6 惠州大型零售网点控制在58～61个。 大型百货店控制在12个以内，未来12年将增加8个左右。 仓储式商场控制在3个以内，未来12年将增加3个。 大型专业店控制在15家以内，未来12年将增加7个左右。 大型综合超市控制22～25个，未来12年将增加7个左右。 大型购物中心和社区购物中心均控制在5个以内，未来12年可能增加3个左右 。