宁波市鄞州区金融大厦写字楼项目(南部商务1436384997

16 08年1月开始单身公寓月末存量情况
14
12 10
8 6
4 2 0
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11
价格报价基本能够达到9000出头。
目前南部商务区在售写字楼项目价格不高，尽管随着市场走好的影响，写字楼价格从6000元左右的均价走向7000-8000元 /平米的均价，但短期内价格仍无法达到9000元/平米。
楼盘
国骅商务大厦 豪如国际大厦 广博商务大厦 合和国际大厦 商会·国贸中心 中基商务大厦
总部一号 博纳国际
产品分析
在巨大的竞争压力下，写字楼产品品质关注度提升；产品类型、 办公理念以及客群定位等差异化、多元化发展，以分散市场竞争
风险。
宁波市场办公产品的发展方向：
案例
层面积/分割情况
发展评价
传统办公项目
办公SOHO类 （单身公寓）
华宏第五大道 银泰国际
高新科技广场 世纪东苑
层面积一般在1000-1600㎡，可以 供大与求，与住宅价格倒挂，整体市场形势较为严
18000 08年1月开始单身公寓供应和成交套数情况
16000 14000 12000 10000
8000 6000
成交价格(元/平米)
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11
月底存量（万方）
月底存量套数
2500 2000 1500 1000 500 0
产品分析
生活成本对单身公寓市场的影响：70年产权的单身公寓更偏向居 住型，其水电煤气等生活成本相对较低，市场青睐度较高，销售
进入09年，随着南部商务区开始以低价位冲击市场，带动整体市场，成交量连续6个月维持在较高水平，市场成交好转。 但亦仅限于政府扶持性写字楼项目。
16 08年1月开始写字楼市场月度供求走势
14 12 10
8 6 4 2 0
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11
中央空调： 日立变频多联中央空调（VRV）
停车位： 地下一层81，地上23，共104
第一国际 XXXX
项目位置： 南部商务区内
开盘时间: 2009年6月
项目规模： 总建筑面积约5.2万平方米，地下2层， 地上25层，其中裙楼3层。
产品形式： 1幢25F
价格：
7000-8000元/平米。后期销售在8000900元/平米。
33634.55 40
56.57%
5500（内部价 ）
-
11923.06 38
56.26%
8400
9200（售完）
25839.69 88
-
-
97.10% -
7250 -
8700（售完）
8700-8800（销售 70-80%）
竞争市场
南部商务区绝大多数项目已经向市场公开信息，目前已接触到楼 盘总计28个，其中开盘在售项目9个，未售项目19个；区域后续供
16000 08年1月开始写字楼成交价格情况
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11
自由分割，主力面积在80-300㎡之 峻。
间。 分割面积以40-50㎡㎡，有部分也
办公“变脸”向住宅靠近，适宜投资，较为灵活。 有100㎡左右。
独栋办公/低层 16城联邦、创e慧谷、
办公/厂房改造 北岸财富中心
的loft等
整幢面积在700㎡以上。
低容积率土地要求（包括部分工业用地转化），产 品有创新，适合大公司做总部基地，具有冠名权。
1200 08年1月开始单身公寓供应和成交套数情况
1000
800
600
月均成交484套
400
200
月均成交155套
0 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11
南部商务区：一期规划用地369亩,总建筑面积91万平方米，总 投资约40亿元。截止09年11月已经有8个项目已经上市，销售价 格主力价格在5500-8000元/平米,同时享受多项优惠政策，销售 表现较好。
南部商务区
绿城研发园
市场存量
截止11月底，市四区写字楼库存为58.5万方，按1-11月月均4.4万方 的成交速度估算，需要14个月消化完毕，市场存量依旧大，未来
市场存量
尽管供求放量，价格高涨，但存量表现仍较为稳定，月均维持在 1500套左右。办公、商业用地改SOHO产品成为调剂单身公寓市场
存量的一个较有力的杠杆。
从1-11月月均成交484套的成绩来看，存量不大，但同时，需看到的是，市场走好的情况下，尤其是在写字楼低利润的情 况下，市场又会涌现更多的办公改SOHO产品。故而，未来实际的市场压力仍有可能随时放大。亦是当前月存量表现较为 稳定的重要原因。
开盘时间
2009年11月 2009年10月 2009年10月 2009年9月 2009年7月 2009年6月 2009年6月 2009年11月11日
体量
20872.74 15775.06 12834.44 8761.97 59457.76 21191.26 26612.48
约2万
套数
60 59 36 24 113 137 91 -
销售情况： 售罄
层高： 3.85米
得房率： 73%
物业费： 5.2元/平米*月
建筑外墙： 外墙中空钢化LOW—E玻璃幕墙配以暖 色花岗石干挂
中央空调： 大金中央空调（VRV）及新风系统
停车位： 385个
博纳国际
南部商务区最新开盘的写字楼项目，均价8700-8800元/平米，销售 表现较好，已去化70-80%。
市中央
未来城市行政中心
世纪东方/泰 /未来规划商务中 间接竞争， 东部片
富广场 心/未来完善市政 竞争关系弱
配套
鄞南片
写字楼集团式扎堆
直接竞争关
/宁波龙头企业总
南部商务区
系，客户分
部大基地/鄞州生
流。
态、人文配套
三江片
已上市主要项目 未来主要项目
鄞南片
东部片
竞争市场
在售写字楼项目受政策扶持的影响，销售均较好。但从价格上看 ，写字楼的价值空间仍偏低，目前部分新开项目和部分项目尾房
供应套数 成交套数
价格走势
价格受市场波动影响较大，08年金融危机后，价格直线下滑，部 分项目价格有所下滑，而09年初开始，单身公寓市场价格稳步上
升，目前已经达到1.4万元/平米（精装修）。
一般来说，单身公寓的价格以70年产权的优势较为明显，价值空间较大，40年产权的单身公寓价值更注重周边的商业配套 或市场租赁客源。目前70年产权的单身公寓以东外滩居高，达2.25万元/平米，40年产权公寓以环球中心最高，达2.6万元/ 平米以上。
应市场压力大。
目前已知总销售 目前已推出项目 目前尚未推出项目
面积Βιβλιοθήκη Baidu
面积
面积
967255
328969
638286
目前已推出项目面积 目前尚未推出项目面积 34%
66%
项目 奥克斯中央大
厦 宁波市商会国
贸中心
中基第一国际
国骅商务大厦
华茂总部壹号 杉杉国际商务
大厦
红巨大厦
荣安大厦
罗蒙大厦 南洋航空大楼
博纳国际大厦
厦
合和国际大厦 桑德兹国际
恒威商务大楼
欣达商务大楼 布利杰总部商务
大楼
鸿安大厦
总建
29288
24090 30000 15966 27160
15900 13000
18395 21125 14800 15136 35500
16528 48576
合和国际 XXXX
项目位置： 南部商务区内
开盘时间: 2009年9月
商业办公综合 世纪广场、中信泰富广
体
场
——
有综合性商业配套，为区域中心，整体形象高，未 来市场供应大。
竞争市场
写字楼市场基本形成了三大大的发展区域，本案竞争当属以南部 商务区写字楼群为竞争。
区域 目前参考楼盘
特点
与本案竞争 关系
区域完善配套/都
银亿时代广场 市便利生活/成熟 竞争关系相 三江片
/环球中心 人居环境/传统城 对较弱
宁波市鄞州区金融大厦写字楼项目（南部商务区旁）营销策划方案
利时金融大厦 市场研究与定位报告
宁波中原市场研究部 2009年12月10日
Part A.1
写字楼市场走势
市场供求
从成交来看，市场在经历08年低迷之后，成交放量回升。尤其是 09年5月开始。但成交回升受鄞州和高新区政府扶持项目影响，其
普通写字楼市场的成交并未有明显好转。
SOHO市场走势
市场供求
受经济环境和整体市场的影响，08单身公寓市场低迷，供应压缩 。而在09年市场环境的影响下，单身公寓市场成交暴涨，达08年
的3倍，供求放量增加。市场供求两旺。
单身公寓作为非刚性需求产品，以投资为主，受经济大环境和房地产市场环境的影响，波动较为厉害。
同比 09年供应 92.7% 09年成交 212.6%
项目规模： 总用地面积4674㎡，总建筑面积21125 ㎡，其中地上1717482㎡，
产品形式： 2幢，分别为15F、9F。
价格：
7000-8000，层差100元/平米，朝向差 400元/平米。
销售情况： 售罄
层高： 3.7米
得房率： 73%
物业费： 5元/平米*月。
建筑外墙： 玻璃幕墙、干挂石材；
销售压力依旧大。
从08年1月的月末存量来看，市场写字楼的存量保持高位，且目前基本保持在60万方左右，市场正常消化需要1年以上。当 前写字楼改SOHO产品的项目逐步增加，以缓解竞争压力，和当前写字楼低利润的市场现状。
80 08年1月开始写字楼月末存量情况
70 60 50 40 30 20 10
0 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 期末存量（万方）
成交均价（元/平米）
政策扶持
受政府支持的鄞南、城东片等集中时商务区的影响，加剧了写字 楼的供应，同时分流了写字楼的客户，造成低价市场的冲击。
绿城研发园：项目总用地面积450亩，总建筑面积60万平方米。 政府重点扶持的限产业限价的大规模办公项目，享受多项优惠， 5500-5900元/平米-价格，对市场造成间接冲击。
供应量（万方） 成交量（万方）
价格走势
09年成交好转受政府扶持性项目的成交影响较大，同时成交价格 亦受其影响，保持相对地位。而普通写字楼市场的低迷以及成交
份额的下滑，导致了整体市场价格的低位表现。
6-9月主力成交阶段，南部商务区写字楼整体成交均价在7000元/平米左右，高新区部分写字楼均价在6000元/平米，而普通 写字楼在1.1-1.4万元/平米左右。 目前南部商务区写字楼价格回升，在8000元/平米左右，高新区亦有所上升。
已售面积 已售套数
（09.12.3 （09.12.3
）
）
备案
最近成交价(元 /平米）
最近报价
12333.67 36
59.09%
8000
8800（仅2套）
14035.24 48
88.97%
7900
9400（仅1套）
12834.44 36 100.00%
7000
-
7691.64
22
87.78%
7900
7900（售完）
利时商务大厦
日月星座
侨商商务大厦
总建
65502
102760 52000 50400 55165
43669 61604
39763 25119 28195 41330 15360
34934 25990
项目 奥丽赛豪如国际
大厦 广博国际商务大
厦
通和英郡
汇港中心
恒元中心
华翔科技大厦
爱伊美办公大楼 盈升国际商务大
项目位置： 南部商务区内
开盘时间: 2009年11月11日 项目规模： 总建4万方。
产品形式： 1幢26F 价格： 87000-8800元/平米
销售情况： 70-80%
层高： 3.5米
电梯： OTIS 、6部
外墙：
花岗石材配以深色铝合金框浅灰色LOWE中空玻璃，以此打造挺拔、硬朗的建筑 外观。
Part A.1