小区物业设施设备基础知识讲解

具体包括：电梯、水泵、水箱、避雷设施、 消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变 配电设备、给排水管线、供暖、空调、电线 等。
房屋建筑卫生设备
一、室内给成，通常包
二、室内排水设备
括风管、空调水管、冷水机组、 冷却塔、深井泵、回龙泵、管
生活污水、工业废水、屋面雨、 网等设备。
(4)防雷装置：通常是指避雷网、避雷针等。
TWO
设备管理
物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根 据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账， 以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡 和设备台账。设备登记卡其中包括设备重量、基本性能、 设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保 养、维修计划的依据。
案例分析
(1)物业观点： 物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁 栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的 所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花 园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字， 就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。 (2)业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利201室业主王先生却有自己的一套理论，他认为，自己既然买下了房子，就有权按照喜好改变外墙的颜色。“况 且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也就是阳台的墙面，阳台是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了?”庭审中，王先生情绪颇激动。 (3)律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。 (4)第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑 到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来 面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。据此，判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。 根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时 向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑 和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业 确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 记者说，王先生与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满，王先生对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等。但由于小区尚未成立业委会，目前没 有办法更换物业公司。如已成立业委会，经业主大会同意，是可以解聘老物业公司，重新选聘新的物业公司的。法官就此案提醒广大业主，与开发商和物业有矛 盾，应采取理性方法沟通解决，不理智的举动既不能解决问题，还会扩大矛盾。
设施和设备的区别
1、设备和设施的区别是： 是一套装置与一个系统的不 同。
2、设施是为某种需要而建 立的一个系统，如：工程设 施，军事设施等等。
3、设备是指基本具有特定 实物形态和特定功能，可供 人们长期使用的一套装置， 如：车床、锅炉、水泵、汽 轮机等等。
设备的分类
房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途 而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用 途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、 电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组 成。而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、 自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说， 我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑 卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。
3
楼上业主过失导致跑水涉及业主之间 基于侵权行为而产生的侵权法律关系， 楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭 受损失，该行为已经构成对楼下业主 财产权利的侵犯，构成侵权应当承担 侵权赔偿责任。
4
物业管理公司在本案中只涉及对受损 业主家内部的维护和修缮。由于受损 部分不属于公共设施、公共区域，该 部分的物业服务不属于物业管理费所 涵盖的服务范围，而属于特殊的物业 管理服务，对该部分维修应当另行支 付费用，业主没有理由拒缴物业管理 费。
案例分析
1
楼上跑水可能由两种原因引起：房屋 质量不好导致水渗漏或者楼上业主过 失导致跑水但无论哪种原因引起都与 物业管理公司无关，不涉及物业管理 公司与业主的法律关系。
2
房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与 开发商之间基于房屋买卖合同而产生 的合同法律关系，开发商交付的房屋 存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受 损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
消防箱、灭火机、灭火瓶、消
防龙头等。
房屋建筑电气设备
供电及照明设备： ①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、 变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。 ②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经 开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有： 低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、 电力电容器、接触器等。 ③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼 层配电箱的供电线路。 ④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层 的各用电设备。照明设备包括：开关、插座和各种照 明灯具。
宇信物业
小区房屋共用部位、共用设施设备
培训学习
2020年3月26日.
01
概念讲解
02
设备管理
03
案例分析
房屋设备的养护、维修管理是物业管理的重要内容。房屋 设备管理的好坏直接影响房屋的住用水平，保值增值，并 反映物业管理工作的品质。
ONE
概念讲解
什么是小区房屋共用部位、共用设施设备
共用部分（部位）
维修养护管理
设备定期检查、日常 保养、维修制度、维 修质量标准以及维修 人员值班制度等。
03
安全管理
安全管理在房屋设备 管理中占有重要位置。 国家对安全性能要求 高的设备合格证制度， 要求维修人员参加学 习培训考核后，持证 上岗，同时要制定相 应的管理制度，确保 使用安全。
02
档案资料管理
技术档案资料管理是 设备的基础资料管理， 它包括设备的登记卡、 技术档案、工作档案、 维修档案等。
弱电设备： 是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主 要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电 视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着 现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。
电梯设备： 电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各 种专用电梯。其设备组成部分主要如下： ①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、 电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝 绳等。 ②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。 ③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超 载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、 消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。 ④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开 关2种)、控制柜、选层 器、楼层呼梯显示灯按钮、开 关设备、轿厢内照明、检修照明等。
雪水
六、消防设备 三、供热设备（热水供应）
水力灭火为主。如消火栓系统、
热水供暖设备和蒸汽供暖设备 喷淋系统，其他配套消防设备
有温感器、消防报警系统、防
四、通风设备
火卷帘、防火门、抽烟送风系 统、通风系统中的防火阀、消
通常指室内，包括通风机、排 气口及一些净化除尘设备等
防电梯、消防走道及事故照明 等设备。一般的民用住宅小区 常配用的消防设备为供水箱、
THREE 案例分析 小区物业管理常见案例分析学习
业主涂改自家外墙颜色 被物业起诉
案例介绍：
王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成 了红色，事由：土黄色外墙打了个红色补丁，今年5月12 日，南京高淳法院开庭审理了此案。物业公司的代理人 范律师一副头疼的模样，他竖起四根手指，苦笑着对记 者说：“这是我第四次在法庭上跟他(指王先生)见面，外 墙的案子开了两次庭，之前他告开发商，我是开发商代 理人，也开了两次庭。”范律师称，小区物业是开发商 的前期物业，王先生之所以跟物业为难，是因为之前的 事情，对开发商心怀不满。据介绍，王先生于2010年7 月与江苏越商置业发展有限公司签订合同，购买了该公 司开发的201室商品房。但是签约后不久，因对房屋构造 不满，王先生将开发商告到了高淳县法院。诉讼期间， 他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的 外墙涂成红色，并将屋前小花园统一安装的起装饰作用 的铁栅栏拆除。屡次交涉无果物业告到了法院。
设备管理内容
设备管理工作，一般由物业管理 公司工程设备部门主管负责。设 备管理主要由设备运行管理和设 备维修管理两大部分组成。运行 和维修既可统一管理，也可分别 管理。房屋设备管理主要包括使 用管理、维修养护管理、安全管 理、技术档案管理。
设备管理工作，一般由物业管理公司 工程设备部门主管负责。设备管理主 要由设备运行管理和设备维修管理两 大部分组成。运行和维修既可统一管 理，也分别管理。房屋设备管理主要 包括使用管理、维修养护管理、安全 管理、技术档案管理。基本情况如下：
设备管理要点
01
使用管理
设备运行值班制度、交接班制 度、设备操作使用人员的岗位 责任制。房屋设备根据使用时 间的不同，可分为日常使用设 备(如给排水、供电、电梯等)、 季节性使用设备(如供暖供冷 设备)、紧急情况下使用设备 (如消防、自动报警设备)。各 类设备都要制定相应的设备运 行使用制度。
02
宇信物业
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制作人：张云菲
未经允许，不得盗用 2020年3月25日
楼上跑水，楼下要求 物业索赔
案例介绍：
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上 住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。 找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情 愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已 解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装 修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对 物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先 生应该向谁要求索赔?
共用设施
包括：建筑物基础、承 重墙体、柱、粱、楼板、 屋顶、外墙、门厅、楼 梯间、走廊、楼道、扶 手、栏杆、电梯井道、 架空层、设备间等。
包括：道路、绿地、人造 景观、围墙、大门、信报 箱、宣传栏、路灯、排水 沟、渠、池、污水井、化 粪池、休闲娱乐设施、污 水处理设施、安防监控设 施、人防设施、垃圾转运 设施、停车设施及物业服 务用房等。