房地产司法鉴定评估法庭质证任婷珍

ďᤍĐ᎚ᨹ质证ᬊ᧣ᓝ见问题࿔应ႌ 关于价格高低的问题
一般回答：我们是站在客观公正的立场上，经过充分市场调查的基 础上，考虑了评估对象的区域因素、个别因素等因素后综合确定的在估 价时点的价格。

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ďᤍĐ᎚ᨹ质证ᬊ᧣ᓝ见问题࿔应ႌ 针对估价报告中相关描述的提问
一般不针对细节回答，而是从大方向上、以专业的口径来回答， 不是当事人问一句我们答一句。

᎚ᨹ质证᧸᧣᫸备໏ᥭ
（三）现场查勘时应注意的事项
（4）如需评估室内部分不易拆除设施的现值时，需记录其型号、规格 等，在测算时分别进行计算（以备开庭时回答当事人对该部分的质 疑）；
（5）现场查勘时，如发现违章建筑物（或未见证建筑物）或已拆除的 建筑物时，需及时与经办法官沟通处理方式（是否考虑其对房地产 价格的影响）；
政策法规、文献资料的准备。
↟相关证件
估价师在出庭时应当准备好身份证、机构资质证书、房地产 估价师资格证书、专业技术职称证书等证件，以备法庭查验。

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ďᤍĐ᎚ᨹ质证ᬊ᧣ᓝ见问题࿔应ႌ
常见问题
关于价格高低的问题 针对估价报告中相关描述的提问 关于估价程序方面的问题

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（1）在与法官联系的过程中，如法官有特别交待的事项，在现场查勘 时要当心；
（2）不回答当事人关于评估对象房地产价格的问题（如你们已经看过 这个房子了，根据你们的经验，这个房子值多少钱？或类似房屋的 价格大概是多少？）；
（3）如需评估室内固定装修现值时，最好在现场查勘时能问一问当事 人当时装修的价格（是否含室内可移动家具、家电）。在拍照片时 特别拍几张装修有瑕疵的地方（以备开庭时好回答当事人对装修现 值的质疑）；
ď᤼Đ补ᲊᩮ༜ᓨ关说኏᦯ᇋ
开庭之后法官有可能会让估价师提供资质证书、后期的相关说明、案例 相关的材料等。这些材料只提交给法院，不提供给当事人。
ďᤍĐ总结经验教训ēᏵ断ៜᔭᩮີ
法庭质证结束后，估价师应该对出庭质证过程中的经验、教训进行总结和 反思，包括报告的描述、工作的流程、庭上的应对等方面，把这些总结的 点应用到以后的案子中去，以利于今后出庭质量的进一步提高。同时有必 要与案件承办法官取得联系，回访、反馈司法鉴定结论在案件审判中的作

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（一）接到出庭通知后需做好充足准备
ᮑ装᫸备
仪表是一种无声的语言，显示着一个人的个性、身份、素养、 及其心理状态。在法庭质证中，端庄得体的仪表和干净整齐的 着装能体现估价师良好的职业形象，给法官及当事人留下深刻 的印象，能在很大程度上赢得其好感和尊重，对质证成功亦可 起到不小的作用。
问题：我国目前普遍存在房地产估价师对出庭接受质证重要性认识不足，估价师出庭
率低，有些估价师对出庭接受质证的法律程序不清，缺乏接受质证的专门技巧和心理 训练，存在因出庭效果较差而畏惧出庭接受质证的情况。
重要性：随着司法鉴定体制改革的深入，法庭质证在案件审判中的地位将日益突出，
鉴定人出庭质证将成为案件庭审中的重要组成部分，并且这将是未来审判活动的发展 趋势，房地产估价司法鉴定作为鉴定体系中的一个分支，必然也将遵从这一趋势。
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男士 三色原则：指服饰色彩在正规场合时，全身 的颜色不得多于三种,包括上衣、下装、衬 衫、领带、鞋和袜。

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（一）接到出庭通知后需做好充足准备 ᮑ装᫸备 女士
女士服饰的选择余地较大，裙装、裤装均可，可 以有意识地体现自己干练、智慧、独立的一面， 颜色可以选择鲜艳亮丽一些，但是不能颜色杂 乱，以同一色系的搭配为宜，如果穿短裙，长度 在膝盖上10公分处为宜。也要根据自己的身材来 衡量，以协调合身为原则。

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ďᤍĐ᎚ᨹ质证ᬊ᧣ᓝ见问题࿔应ႌ 关于估价程序方面的问题
平时要做详细记录。切记做法院项目的时候，任何程序、流程都 要做相关记录，以便在法庭上应对当事人的质询。且在每一个工作流 程都要做得细致到位、合规合法，在工作流程上不能被当事人抓住把 柄。

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用，不断提升鉴定水平。

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ďᓈĐ针对Ᏽ᪮ᬞ处൰ූ学习Ẹ፫训 开设出庭能力专项培训
开设模拟法庭

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Case Study

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案例一

内ᠤᩮ᠓
前行：法庭质证前的准备工作 正行：法庭质证中的注意要点 结行：法庭质证后的善后工作 案例分享

᎚ᨹ质证᧸᧣᫸备໏ᥭ
与当事人 联系
现场查勘
与经办法 官联系
前行
撰写估价 报告

᎚ᨹ质证᧸᧣᫸备໏ᥭ
（一）与经办法官联系时的注意事项
在初次与经办法官联系时，需了解的相关内容： （1）价值时点：价值时点一般为《委托司法鉴定函》的委托日期，或者人民法院认定 的其他日期，如踏勘日。有时也会碰到特殊情况，需要与经办法官沟通确定。 （2）价值定义：需要了解评估的是公开市场价格、使用权价格、租赁价格，还是房屋 价格等等 ； （3）房地产评估相关情况： A、如为执行案件，了解申请执行的原因（如：欠贷拍卖，欠款抵债等），能否进入室 内查勘等； B、如为民事案件，了解当事人打官司的原因（如：离婚，析产，继承等）、评估价格 的内涵（是评估单价还是总价？是否包括室内固定装修？）等。如有可能，还要了解 双方当事人对评估标的物的诉讼价格（即双方诉讼心理状态）、处置方式（哪一方当 事人得房？哪一方当事人得钱）等。
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ď᤼ĐᨭႯᲇᨹᴢᬰἡᗷ᫏ṽᲊ᪮᫸备 带᥍᎚ᨹ᧣᦯ᇋ࿔ዲᶦ᫸备
↟估价材料
主要包括估价委托书和相关附件、现场勘验调查记录、市场调查资料、 工作底稿、测算过程、估价结沦、审议记录、送达回证等
↟质证材料
包括对质证重点的书面答辩材料、对预测可能出现问题的答复 （如估价程序、估价方法、机构和人员资格等疑问）以及一些
房地产司法鉴定估价法庭质证
上海城市房地产估价有限公司 任婷珍 2015年4月

፳๜෨绍
定义：房地产司法鉴定估价就是指同时具有司法鉴定人资格的房地产估价机构、估价
师接受司法机关、仲裁机构或当事人的委托，依照法律规定的条件和程序，运用房地 产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的某些有关房地产价格的专门 性问题进行判定的活动。
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᎚ᨹ质证ἡ᧣ᔭἡ໏ᥭ
补充提交相 关说明材料
总结经验教训
针对不足之处 加强培训学习
结行

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（1）对于估价师自已不能确定或心存疑问的地方，需与审核人员进行 沟通；
（2）对于不能确认或有可能存在疑问的地方，需加以设定； （3）描述委估房地产室内装修时，宜粗不宜细； （4）如房地产价格中包括装修，技术报告中应将房地产价格和装修价
格分开评估（以应对经办法官或当事人可能问到装修价格是多 少？） （5）案例的选取要有依据，任何一个采用的案例，要在做过充分的市 场调查的基础上再作甄选。选择的案例要有真实的出处，要有来 源，要经得起推敲，可能的话，要去现场看案例的实际情况； （6）撰写报告时，相关的描述尽可能准确，模糊不清的宁愿不写，不 能写错。
（6）现场查勘时，如发现有改建（原为复式现改为上下两层等）等， 需与经办法官沟通，听取法官的意见。
（7）现场查勘时，如发现有储藏室（产证中未记载）、停车库（产证 中未记载）、地下车位等，需现场与经办法官沟通，听取法官的意 见（是否包括在评估范围之内）。

᎚ᨹ质证᧸᧣᫸备໏ᥭ
（四）撰写估价报告时的注意事项

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（一）接到出庭通知后需做好充足准备 ᬍ温ᚳᨼ
评估报告提交后一般要十几二十天之后才会收到出庭通知，间隔时间较 长，因此估价师在接到出庭通知后，应立即调阅档案资料，温习案件内 容，包括当时看现场、做报告时相关沟通过程中的一些情况；关于报告 描述、报告测算，察看一下是否有需要准备的内容；做到对案件所涉及 的技术、程序、法律法规等问题了如指掌。
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᎚ᨹ质证ᬊ᧣᫝᣾᠓ᨨ
接到出庭通 知后的准备
法庭质证中的常 见问题及应答
回答问题的技 巧和注意事项
正行

᎚ᨹ质证ᬊ᧣᫝᣾᠓ᨨ
（一）接到出庭通知后需做好充足准备 ᚄሑ᫸备
房地产估价人员在受理案件之初就应该做好出庭质证的思想准备，并在 此基础上进行全面细致的庭前准备。对于从未参加过出庭或者出庭经验 不足的估价师，可能会有不同程度的心理压力。估价师需要克服胆怯心 理、树立出庭的自信心，学会自我暗示、自我鼓励,调整好心态，要知道 你并不是被审的犯人。
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（一）接到出庭通知后需做好充足准备 ᫸备问ႌᩮ纲
估价师收到出庭通知时，若附带有质询提纲，则可根据质询提纲有针对 性地准备回答。若无质询提纲，则需与经办法官进行联系，详细了解双 方当事人对估价报告所提出的疑点、难点和争议的焦点，并根据案件具 体情况预测可能出现的问题，尤其要在专业性、技术性很强的问题上下 功夫，做到心中有数。

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（一）与经办法官联系时的注意事项
在出具估价报告前，也需要与法官做好沟通： （1）如有报告中需假设限制设定的内容，最好先与法官沟通； （2）沟通价格：价格沟通前需与公司内部审核人员沟通； （3）报告送交的方式：根据高院要求，一般是送交立案庭，由立案庭转交经办 法官（将此情况与经办法官口头说明）。
与与法法官官沟沟通通时时，，要要尊尊重重法法官官，，替替他他着着想想。。这这样样反反过过来来你你也也 会会得得到到法法官官的的尊尊重重，，在在法法庭庭质质证证过过程程中中便便能能够够得得到到法法官官的的 积积极极配配合合和和帮帮助助gg

᎚ᨹ质证᧸᧣᫸备໏ᥭ
（二）与当事人联系时应注意的事项
（1）如为民事案件，应尽可能通知双方到场。严禁与当事人单方面接 触；
（2）尽可能让当事人提供房地产评估所需的相关资料（房地产权证、 房地产交易中心登记信息、预售合同、租赁凭证、动迁安置协议 等）。
（3）如遇到当事人很不配合，需要向法官报备，向其反映当事人的反 应、抵触情绪，如果法院要求，就以书面的方式通知当事人看现 场，或者准备相关资料。

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（三）现场查勘时应注意的事项
ᖁ说慎ᜡ
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辩论ᬊ᠓围绕估෩᧣ᓨ 关问题ỹႌēᜰໝ当ᑺ ᤫẢႚሑᤫ᧣发问᱅ᲇ ᇇ估෩᎙围Ả与Ꮳᚳዓ 关fẢᥥᓨ关问题ᤒ᦬ 结论书Ả发ᜡᬊᤒ经说 ኏᧣问题ē᦬ᨻᄌ᎚໬ ჯ᣾ἡ൱Ᏽᶶỹႌg

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