重庆房地产市场分析报告终稿2010[1].1.20

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1、经济增长指标
人口发展目标
2005年，都市区总人口645万人，其中城镇人口556万 人。规划至2010年，总人口730万人，其中城镇人口 660万人；规划至2020年，都市区总人口980万人，其 中城镇人口930万人。 2005年，中心城区城镇人口约460万人；规划至2010 年，城市人口520万人；规划至2020年，城市人口635 万人。
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1、经济增长指标
固定资产投资占比
固 定 资 产 投 资 占 GDP 比
90% 80% 70% 60% 56% 50% 45% 40% 41%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2000
重庆 成都 天津
65% 60% 50%
77% 71%
79%
我们发现，重庆从2000年开始，固定资产投资占GDP比例连续增长，年 增速值在5-6%之间； 由该值的比例及增速可看出，重庆基础设施建设投入不断加大，城市区域 向外延扩张，目前主城区已经发展到二环； 成都这一比值与重庆很接近，天津因城市基础设施较完善，这一比值相对 不高；
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1、经济增长指标
重庆与其它城市经济指标对比
直辖市 2008年 GDP/亿元 人均GDP/元 北京 10488.1 63029 上海 13698.2 73124 天津 6354.4 55473 重庆 5096.7 18025 成都 3901 30855 西南省市 贵阳 811.1 20638 昆明 1511.7 25826
重庆市利用外在及增速 万美元 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 23% 6% 2000 2001 2002 2003 26% 39% 20% 3% 24% 1.6 1.4 134% 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0
实际利用外资 增长率
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1、经济增长指标
重庆市人口
重庆人口增长率
8.0%
万人 2005 2006 2007 2008 常驻人口 2798.00 2808.00 2816.00 2839.00 城镇 1265.95 1311.29 1361.35 1419.09 乡村 1532.05 1496.71 1454.65 1419.91 城镇化率
在直辖市中，重庆经济总量目前为最低，但与天津相差不大； 与西南重点城市比较，GDP总量优势明显，但与成都差距不大； 重庆人均GDP在上述城市中为最低水平，同时在全国城市中该值 亦较低，重庆人均财富目前还处于较低水平；
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1、经济增长指标
三次产业结构
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1、经济增长指标
产业就业
2008年重庆产业就业比例
万人
重庆近年就业人员变动情况
第三产业 34% 第一产业 45%
第二产业 21%
25 20.5 19.2 17.8 20 12.8 15 8.8 8.3 6.6 10 3.4 2.9 2.6 5 0 (5) 2004 2005 2006 2007 2008 (6.4) (10) (15) (20) (18.3) 第一产业 (25) (20.4) (22.9) (23.1) 第二产业 (30) 第三产业
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地理分布
地势坡度
坡度 (度) <5 5~15 15~25 25~35 >35 总 计
面 积 (km2) 36900.09 11932.63 17293.81 10479.77 5796.69 82402.99
比 例 % 44.78 14.48 20.99 12.72 7.03 100
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行政分布
目前城区下辖九区，包含渝中区、沙坪坝 区、江北区、南岸区、巴南区、九龙坡区、 大渡口区、渝北区、北碚区； 城区范围具有组团化发展特征，地形地貌使 得城市发展呈现分功能、组团式结构 城市中心是具有区域辐射力和一定国际、国 内影响力的商务办公区、商业区和公共活动 中心。集聚商业、办公、金融贸易、文化娱 乐、旅游服务等市级公共服务设施。强化解 放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功 能，完善弹子石滨江地区的配套服务功能。 六个城市副中心分别为沙坪坝、南坪、杨家 坪、观音桥－新牌坊、西永、茶园城市副中 心，承担部分市级公共服务功能。四个城市 副中心加强区域性的商务办公功能，完善商 贸服务和文化娱乐功能；积极培育西永、茶 园两个新的城市副中心。
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1、经济增长指标
2009年经济指标
1—9月我市实现GDP 3419.56亿元，比去年同期增长15.3% 前三季度社会消费品零售总额累计增速分别为22.5%、24.5%和 24.6%，增幅分别比去年同期上升5.7、7.7和7.4个百分点，创 出了历史最高水平 全社会固定资产投资呈现出平稳上升的增长态势 1—9月，我市实现地方财政收入693.55亿元，同比增长41.1%
2004 2005 2006 2007 2008
自2000以来，重庆市利用外资规模稳定增长，其中从2006年开始，利用外资数量迅速增 长，随国家对西部开发政策支持，外商企业纷纷落户重庆； 2009年1–11月全市实际利用外资26.09亿美元，比上年同期上升1.7%，与2008年水 平相当。外商投资行业分布仍集中在制造业和房地产业 2009年以来，受金融危机的影响，外商投资更加谨慎，呈现出外商独资企业投资迅速回 落、中外合资企业投资快速增长的格局。到11月底，中外合资企业投资已经稳居头把座椅， 实际投资额所占比重超过半数。
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1、经济增长指标
传统重要产业
新型重要产业
高新技术产业
汽车、摩托车产业
将汽车产业产业向集团化、规模 化、国际化方向发展，打造西部 汽车城
依托传统工业产业基础，引进及 提高相关新型技术及产业
现代服务业；
依托西南经济中心，打造区域经 济服务、商贸物流中心
2008年重庆总人口为3257万人，其中常驻人口2839万人，城镇人口1419万 人；全市市外外来人口为84.50万人，比上年增加10.28万人； 2008年主城区九区人口为604万人，中心城区人口集中度为21.3。重庆城镇结 构呈现组团化体系，人口分散在各区域中心，目前中心城区人口集中度不高；但 市区人口总量较大； 近年城镇人口增速保持稳定趋势，常驻人口呈现小幅增加趋势；
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城市形态及发展规划
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地理分布
辖区面积82403平方公里，其中市区面积600平 方公里，城市建成区面积165平方公里 地形复杂，山地、丘陵多，其中山地占76%， 丘陵占18%，长江纵贯全境，嘉陵江、乌江分 别在市区和涪陵区汇入长江 气候属中亚热带季风气候，雾多、日照少，河 谷炎热，山地凉爽，年平均气温在18度 下辖40个行政区县，有15个区，4个县级城市， 为大城市带大农村的二元经济结构
装备制造业；
重点发展机电、船舶、医疗、电 力、轨道交通、材料加工等
房地产产业
加快传统中心城区改造及向新城 区发展建设，大力扩展城市区 域，向都市型城市迈进；
旅游业
凭借天然自然环境，不断提高旅 游产业档次及规模；
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1、经济增长指标
利用外资
常驻人口增速 城镇人口增速 6.1% 4.6% 3.5% 4.2% 3.6% 3.8% 4.2%
6.0%
45.2 46.7 48.3 49.99
4.0% 2.0%
0.8% 0.4% 0.3% 0.0% -0.5% -0.4% -0.4% 0.2% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 -2.0%
重庆房地产分析报告
市场研究部 2010.1.20
4
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报告纲要
城市宏观经济分析 城市定位及发展规划
城市房地产发展指标
各区住宅市场分析
各区进入性评判
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宏观经济
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城镇体系结构
主城特大城市，是都市区集中进行城市建设 的区域，面积2737平方公里，是一小时经 济圈的核心区域 做强区域性中心城市和大城市。充分发挥涪 陵、江津、永川、合川等4个区域性中心城 市和规划的大城市长寿的作用，壮大城市规 模，增强城市综合竞争能力，传递和承接主 城特大城市核心功能，建成一小时经济圈的 区域性次级核心和传递枢纽 做活小城镇。300多个小城镇是城乡经济的 结合部和交汇点，是城市带动农村、农村人 口向城市转移的重要节点,要合理集中布局 100个左右重点镇 按照“就业—安居—定居”模式，引导人口从 农村—小城镇—中小城市—大城市及特大城 市进行梯度转移
重庆近年来总就业人口持续增长，2008年底就业总人数为1646万人，占总人 口的50%左右； 目前一次产业就业人员比重仍然较高，二次产业比重偏低，产业就业仍处于调整 阶段； 从近年就业人员变动数量看：一次产业就业人员持续减少，二次产业和三次产业 就业人员增长明显，其中2007-2008年增长迅速；
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二、三产业比重 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
三次产业比重 二次产业比重
直辖市以来，重庆市产业结构不断优化，第三产业值逐年增加，城市化进程 持续加快。 由于近年来重庆市对高新技术产业及企业总部经济的大力开发，二次产业得 到快速发展； 目前重庆经济正经历快速发展阶段，城区的扩大及渝北区的大力开发，未来 经济发展速度有望进一步加快；
1、经济增长指标
产业就业
房地产驱动产业就业人员增长率
25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2004
制造业 金融业 房地产业
2005
2006
2007
2008
在经历2007年经济迅速增长后，受经济危机影响，2008年产业就业人员 需求动力不足，增速开始下滑； 我们发现，制造业增速减缓趋势较小，房地产受影响最大；
ຫໍສະໝຸດ Baidu
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小结
宏观经济整体运行良好，经济总量持续上升，与国内一 线城市差距不断缩小，在国内二线城市中经济地位显著 提升； 产业结构不断优化，传统第二产业进入升级换代高峰， 高新技术产业比重大幅提高； 居民就业及收入保持相应稳定增长，城市总体消费力大 幅提高； 预计经济在未来5-10内仍将持续增长；
19%
20% 18% 16% 15% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
重庆市GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来，平均增长率在12%以上； 人均GDP增长迅速，年均增长率在15%,04年人均GDP突破1000美元，预计 2010年人均GDP将突破2万元； 近年中国城市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一； 2007年重庆经济经历里程碑，重庆成为全国唯一的省级统筹城乡综合改革配套 试验区、国家首次批准重庆新一轮的城乡总体规划，在充分利用“重庆直辖、西 部大开发、三峡库区建设”旧三大机遇的基础上，经济增速明显；
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1、经济增长指标
重 庆 市 人 均 GDP及 增 速
元 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
直辖以来全市生产总值及其增长速度 单位：亿元、%
人均GDP 增速 13% 11% 15%
19% 14% 12%