天津大悦城业态组合定位

国际时尚生活城
大悦成城
国际化青年城
家庭购物中心“一站
国际时尚生活城
式体验商业模式”的综合体
21
项目定位
定位思路
专业功能 型业态
拉动人流
高人气 高坪效
保障项目档次，
时尚国际品牌 培养高质量客群
时尚度 高品味
合理布局
合理布局
国际时 尚形象
+ 高收益
短期 回报 持续 增长
专业功能型业态与畅销时尚品牌结合，带动人流，培养高品质客群的忠 诚度，实现投资回报，并保证可持续增长。
（1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。 （2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。
2
购物中心
建造天津的商业航母
3
天津大悦城
项目概述
市场分析
项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估
C地块方案
p 在中粮集团领导的带领下及置业单元 全体同仁的共同努力下，建立了中粮 集团的商业品牌“大悦城”。
• 2007年天津国内生产总值达5050.4 亿元。
• 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，2007全市年人均消费支出 达到12029元/年。
• 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。
22
项目定位
定位原则
塑造时尚风向标 2
保证生存能力 1 5
预留升级空间
综合效益最大化
3
4 功能创造亮点
23
项目定位
吸引力营造
因悦而来
时尚娱悦城
大悦我领航
因时尚而来…
因娱乐而来…
因聚会而来...
因生活而来...
• 提供区别于天津市传统 商业项目的高品质休闲体验。 • 打造与现代生活方式同步的市级商业中心,
介绍
16
市场分析
商业空白点——市场机会：
商业目前供应特点 p目前业态：以百货业为主 p商业档次：中档占据最大比重 p功能性配置：fashion比重大，商业区
鲜有餐饮、娱乐场所
消费市场发展趋势 p追求个性化：开始追逐时尚潮流品牌 p崇尚生活品质：注重品味和商品品质 p重视购物体验，厌恶拥挤狭窄 p交通拥堵，成本增加，需要一站式消费
恒隆广场
香港恒隆集团
和平路
商业 购物中心 （6F） 133，
000㎡ 高档 中高收入人群
和记黄埔地铁项目
香港和记黄埔
南京路
商业、写字楼、 公寓
购物中心（6F） 77，000㎡ 中高档 外来精英 白领阶层
仁恒海河广场
新加坡仁恒集团
南市（海河沿 线）
商业、写字楼、 高档住宅
百货 74，300㎡ 中高档
中高收入人群
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项目定位
楼层主题：天津“新五大道”
近者悦花
远者来园
F5
愉悦盛宴.欢聚大道
F4
炫动青春.活力大道
F3
F2
都市悦章.时尚大道
F1
精彩无限.国际大道
B1
异彩纷呈.生活大道
“悦动悦精彩”
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购物中心
项目概述 市场分析 项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估 C地块方案
规划原则1
项目名称 开发商 商圈 业态规划
商业形式 商业定位 目标客群
嘉里中心
嘉里建设、香 格里拉、新加
坡长春产业
南站CBD
商业、香格里 拉酒店、写字
楼、公寓 购物中心 120，000㎡
高档
外来精英 白领阶层
津门津塔
北京金融街控股
和平路
商业、瑞吉酒店、写 字楼、酒店式公寓
购物中心 50，000㎡
高档 奢侈饰品消费人群
建造大悦城重型店
二零零八年十二月 1
天津大悦城项目— 业态定位组合
业态组合：购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店 （替代部分写字楼出租面积）
商业 写字楼 酒店 公寓 住宅
业态定位 购物中心+观展中心 降低写字楼面积 国际精品商务酒店 销售型酒店公寓 五栋住宅
业态组合说明: 1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。 2、实施措施，降低写字楼空置风险。
天津大悦城 购物中心
5
最
最
壮
丰
富
观
的
最 完 整 的 业 态 组 合
的 时 尚 店 旗
餐
饮
最
组
大
合
的
规
模
最
舰
大
的
群
停
车
场
6
歌友会
时尚秀
最新颖的国际观展中心
发布会
• 国际观展中心将成为项目独有的亮 点。在保证经济效益的同时，有机的 整合了购物中心各业态，形成消费链 体系的动力源，产生集客力。形成强 大的项目宣传阵地。
商业发展趋势
p一站式消费 p综合时尚购物中心 p购物中心的体验式 消费 p国际时尚潮流
现有商业项目转型困难 p物业陈旧，设备老化 p百货式经营，无法提 供大面积给专卖店品牌 p坐落于商业核心区， 快餐式消费为主档次难 提升 p体量有限，功能难集 合
本项目市场机会： 一站式舒适型时尚购物中心
17
市场分析
9.8
2008年上半 年销售额 （亿元）
4.4
伊势丹百货 南京路 以20-45岁中高收入的中青年上班族为主
6.6
3.8
新世界广场 东马路 不同年龄段的大众消费群
5.5
2.9
百盛百货
和平路 以20-45岁的中青年上班族为主
4.5
2.1
津乐汇
南京路 以20-35岁的中青年上班族为主
4.1
2.3
远东百货
东马路 以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主
市场环境&困难：
1、天津整体经济落后北京3—4年； 2、消费水平低，消费理念落后； 3、非传统商圈，需较大的培育成本及较长的培育时间； 4、受经济危机影响，品牌商开店计划收缩，付租能力下降； 5、供应量放大，带来强有力竞争
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市场分析
战略举措：
战略精准 目标明确 策略得当 稳健发展
p通过大量的市场研究，我们将立足于区域，面向全市。在以我为主导、由我来 带动的前提下，建立行业地位。 p品牌引进，坚持新旧组合，给消费者一个熟悉、引导的过程。保留消费者喜爱 的品类和业态，同时引入影院、SHOW场、时尚品牌集合店等新鲜血液型业态。 保证品牌落位准确，招商时机把握准确，缩短招商时间。 p在招商政策制定上，对过渡性店铺严格条件，对主力商户和品牌领头羊给予优 惠条件。 p通过品牌积累实现竞争优势，最终实现高开业率，高租金收入。
2.6
1.4
友谊新天地 滨江道 不同年龄段的大众消费群
3.1
1.4
海信广场
小白楼 以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主
2.1
1.05
12
市场分析
项目 楼层
F7 F6 F5
F4
F3 F2
F1
B1 B2
伊势丹百货
餐饮 家庭用品、文具、
特卖场 妇婴用品、运动
男装、配饰、男鞋
女装、配饰、咖啡
女装、女内、配饰
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购物中心
项目概述
市场分析
项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估
C地块方案
国际时尚生活城
国际
时尚
具 前全有 瞻球号 理同召 念步力 国品的 际味品 品生牌 质活组
合
时
引 领 潮 流
具 有 现 代 气 息
尚 品 牌 的 有 机 组
合
生活
都 市 生 活 风 向 标
引 领 娱 悦 生 活 方 式
休 闲 惬 意 的 体 验 空 间
签售会
T台秀
文化展
论坛
画、影展 推介会
7
天津城市的“心”地标！
项目将依托于良好的区位优 势，打造整体建筑面积50万 平米的城市综合体。 8
项目概述
主要指标概述：
购物中心： 建筑面积 使用面积 实用率 层高 内部交通（客用）
125077平米 71928平米 57.5% 首层：6.3米 2—4层：5.6米 34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯
p 过往流动性及 旅游客群
卡务
随机性较强，往来
商务和旅游消费
构建天津独具特色主力商户组合，营建丰富业态，满足消费者“尚、乐、美、食”的 多层次需求，形成项目对消费者的有效吸引。
25
项目定位
楼层主题策划思路
街道，沉淀城市文明的肌理 马场道、重庆道、睦南道、大理道、常德道 五大道，城市历史与文化的鉴证！
N/A
男装、配Βιβλιοθήκη Baidu、男鞋
女装、配饰
女装、女鞋、配饰、 化妆品、餐饮
珠宝/饰品、化妆品、 皮具/手袋
休闲、数码、 配套服务 N/A
N/A
N/A
运动100、 亚惠美食广场 运动100、美容美体、 休闲、珠宝/饰品、 眼镜/礼品、 女装、女内、配饰、
男装
女装、配饰、餐饮
化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行
餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏
p 天津大悦城立足于天津，依托良好的 区位优势及日益发达的城市交通网 络，通过打造集购物、餐饮、娱乐为 一体的综合性体验购物中心，使更多 的人加入到大悦城并体验到项目所带 来的快乐生活。
引领天津进入新的生活方式
带给天津无限欢乐
天津未来的消费目的地
4
项目概述
天津大悦城购物中心亮点：
最大的规模、完整的业态组合 最合理的业态互动、创新的经营模式 最大的停车场 最壮观的时尚店旗舰群 最丰富的餐饮组合 最新颖的国际观展中心
城
丰
舒 适 空 间 时 尚 体 验
生 活 娱 乐 购 物 的 天 堂
富 多 彩 的 复 合 型 商 业
体
20
项目定位
项目初期定位： 一个具有现代水准的，集购物、娱乐、休闲功能为一体的体验型综合性商业中心，以 中等偏上的消费层次作为主要服务对象——Lifestyle Shopping Centre
项目深化定位：
服饰、化妆品、鞋、 皮具/手袋
精品超市、餐饮 申格体育
新世界百货
百盛
津汇广场
N/A
床品、妇婴、儿童早教
N/A
女装、女内、家用、 文化
餐厅、米乐星KTV
休闲、运动、户外
运动100、妇婴、女 内、
家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、休闲、
美容美发
女装、配饰
化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝/饰品、餐饮、
屈臣氏
家乐福、餐饮、配饰
N/A
我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
13
市场分析
天津商业业态面积与销售情况
上图是各主要经营品类 在天津主要商场的经营 面积与经营效益的对比 情况。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比 明显高于面积所占比 例，属于对商业贡献较 高的业态。
停车场：
位置 立体停车楼 B1 B2 B3 合计
建筑面积（平米）
车位数
10680
140
22056
188
35851
689
40209 750 ( 含办公楼500 )
108796
1267
注：项目总车位数2662个
9
购物中心
项目概述
市场分析
项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估
C地块方案
天津市场分析
p 宏观经济&消费特征
14
市场分析
天津市商业市场分析
p 竞争项目
l 五年内将陆续有嘉里、和记 黄埔、恒隆广场、津门津 塔、仁恒海河广场等多个大 型城市商业综合体项目进入 市场，总建筑面积逾200万 平米。
l 项目竞争压力明显
南市商圈
东北角商圈
和平路
滨江道 南京路
15
市场分析
竞争对手进展：
嘉里中心与和记黄埔放缓开发进度，恒隆广场调整定位，仁恒已确定乐天百货为合作伙伴。
24
项目定位
客群描述
谁是天津大悦城购物中心的有效消费人群？
p 时尚家庭 都市2-3口之家， 具有一定品味及消 费能力，消费频率 稳定
p 时尚追崇者 追求时尚，逐渐 体验时尚消费的 客群，消费力处 于增长阶段
p 办公消费群体 餐饮消费为主，初 期随机性消费较
p 团购、集团 消费
强，后期可成为项
目忠诚客户
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
女装
鞋类
男装
化妆 品
运动
包类
珠宝 饰品
餐饮
儿童 用品
其他
面积占比 23.40 11.40 16.30 7.66% 11.28 2.78% 4.04% 9.86% 3.83% 9.45%
销售占比 30.25 16.25 15.50 11.50 7.00% 5% 5.00% 4.50% 3.25% 1.75%
北京和天津GDP对比情况
（亿元）
10000
20%
8000
15%
6000
4000
10%
2000
5%
0
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
北京和天津人均消费支出对比情况
（元）
16000
20%
12000
15%
8000
10%
4000
5%
0
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
10
市场分析
天津市商业市场描述
p 商业环境
• 天津商业项目分布形成一条以南京 路、滨江道、和平路为代表的商业中 心带。
• 目前天津市代表性的商业项目设施及 功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等 功能不突出，基本以传统百货的经营 模式存在，商业经营模式落后，与目 前商业发展的趋势不相匹配。
• 南市及东北角商圈历史悠久，但在现 代商业发展中始终落后于滨江道、南 京路商圈，商业表现不够理想。
• 未来的几年受到天津市经济大环境影 响及众多投资商关注，会对两商圈的 发展带来较大机遇，具有一定的发展 潜力，是值得关注的潜力商圈。
南市商圈
东北角商圈
和平路
滨江道 南京路
11
市场分析
天津市商业市场分析
现状分析 地理位置
客户群特征
友谊商厦
友谊路 以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主
2007年销售 额（亿元）