温州房地产市场及停车位

温州房地产市场及停车位相关信息

一、温州房地产市场分析

1.2013年及2014年第一季度温州经济增速保持正常

2013年温州GDP与全国同速增长，均为7.7%。今年1季度温州GDP增长6.8%,鹿城区经济总量在温江各区县内排名第一，鹿城区GDP大体相当于另外两个主城瓯海区和龙湾区两区GDP之和。

同时期，温州及鹿城区固定资产投资增速明显快于全国平均水平。2013年全年温州固定资产投资增长25.2%，鹿城区为20.2%，而同期全国平均增速为19.6%。

2.温州有购房潜在需求的人口总量持续增加，刚性需求旺盛

2013年末温州全市常住人口为919.7万人，户籍总人口为807.24万人，较上年都有一定增加。主城三区（鹿城区、瓯海区、龙湾区）户籍人口为151.00万人，而鹿城区户籍人口为73.42万人，基本上占了主城的“半壁河山”。鹿城区另有暂住人口72.17万人。去年温州全市办理结婚登记约为7.96万对。可见，未来几年内，温州的常住人口、户籍人口、结婚置业人口都会有较大的增长。

与GDP和人口数量类似的城市相比较，温州房屋成交总套数为10.02万套，远小于其它城市，是南昌的1/5，厦门的1/9，昆明的1/12，福州的1/20，其后续的刚性需求量和爆发力较上述城市都要高很多。

3.温州城镇居民可支配收入高于一线城市，购买力强

2013年温州城镇人均可支配收入为37852元，比北京高4949元，比上海高1622元，比深圳高1347元。温州市城镇居民人均可支配收入增长较快，从2005到 2013年的八年间，年复合增长超过8%。鹿城区城镇居民人均可支配收入更是高达42569元，比温州市的平均水平还高4717元。

4.温州城区土地和商品房供给锐减，鹿城区更是出现“零供给”，刚性需

求严重被压制

温州土地供应面积在同类城市中历年都相对偏少，且土地供应与人口、经济、收入的增长和住房的需求不协调。去年全年，鹿城区出让普通商品住宅开发用地仅13万方。今年开年以来，整个鹿城区更是出现无普通商品住宅开发用地出让的情况，刚性需求严重被压制。

5.鹿城区住宅供给不足，购房者被迫选择购买二手房

2013年鹿城区超额完成批准预售面积，而瓯海区的销量并没有达到全年的批准预售面积，由此可见，在购房者选择购房区域倾向上，鹿城区更受到青睐。去年全年鹿城区二手房销售面积是一手房的4倍，销售套数是一手房的5倍。之所以出现二手房销售倒挂的情况是因为鹿城区一手商品住宅供给严重不足，刚性需求被严重压制，使得购房者被迫选择购买二手房。可以预测，一旦鹿城区有高性价比的一手房推出，必然受到购房者的追捧。

6.温州和鹿城区房价已接近到底部，价格逐渐趋于平稳，价值洼地凸现

从2013年年中到现在，温州和鹿城区房价已做充分调整并趋于平稳。温州一手房价格从去年4月的21663元回调到今年4月的19180元。二手房价格从去年6月份的25777元回调到现在的22576元。一二手房一年内均回调10%。虽然温州和鹿城区房价可能还有一定的下行，但是回调空间已经很小了，价格已接近到底部并且正在逐渐趋于平稳，鹿城区房地产投资价值洼地已经凸现。

7.温州市各个板块分析

市中板块：稀缺性依旧

鹿城为温州楼市的老城区板块，供应量一直极为有限。据相关机构统计，虽然2013年是个土地供应大年，但属于鹿城区的土地出让寥寥无几，除了外滩首府地块、七都片区西单元05-C-01地块和城市中心区F-7-b地块外，几乎没有新地块出让。2014年，该板块内起“头炮”的则是大自然华城项目，从目前情况来看，该区域配套齐全，由于供应量稀缺，新项目多为高端品质住宅，地段价值高。区域项目供应量少，价格较高，产品主要面向高端改善性客户。

2014年，从去年的时代滨江及滨江首府等项目销售来看，鹿城市中板块仍存在较大规模的高端改善性置业群体，预期价格将维持相对高位运行状态。

时代滨江

均价：40988元/平米

中梁·滨江首府

均价：22000元/平米

七都板块：希望岛域

作为市中板块的延伸板块，七都拥有丰富的江景资源，由于老城区的供应量稀

缺，与滨江CBD仅一桥之隔的七都就成为不少购房者可靠的后备选择。

随着2013年底七都大桥的通车，处市中心5分钟生活圈，七都板块被看好。尤其2012年滨江首府及2013年外滩首府两个项目的热卖，让传统市中购房者对该板块的认可度有所提升。

2014年，据相关机构市调人员表示，七都被长期诟病的配套设施落后状态有望迎来质的改变。目前中信房开的高端综合体项目已经确定落址七都，据称将带来一条龙的居住生活体验，而去年底中梁再度在此拿地，也一定程度上保证了该板块住宅项目的较高品质。

中梁·外滩首府

均价：24410元/平米

南向板块：新兴之地

温州的大南向板块包括南湖及梧田板块，作为市区的新兴板块，毗邻三垟湿地，景观和配套资源丰富，板块内更聚集了附一医新址、温州中学、瓯海中学、大学城等医疗教育配套完善，更有温州首个国际化综合体——万象城，5A甲级写字楼、六星级酒店、购物中心等商业生活配套。

该区域集中了众多实力开发商，如中梁、德信，央企华润等房企，诸多高品质楼盘已相继开建，板块认可度日趋提高。展望2014年，该板块作为新兴之地，房企间的竞争较激烈，房价高于其他板块，而产品类型多以首次置业及首次改善性购房者为主。

华润·万象城悦府

均价：23000元/平米

湿地板块：愈加成熟

近年来，三垟湿地板块逐渐从全新板块向成熟板块嬗变，目前，区域高端品质楼盘林立，毗邻三垟湿地，并连接市政府，依托新城配套，板块价值认可度正逐年提高。2013年该板块项目万科金域中央开盘热卖。

该区域已逐渐被购房者的认可，每次推盘市场关注度都比较高，板块产品类型主要以改善型住房为主，价格仅略低市区板块。

万科中梁·金域中央

均价：27965元/平米