深圳服务式公寓专题研究

深圳服务式公寓专题研究
2008.08
第四部分未来深圳服务式公寓的发展
第一部分服务式公寓产品分析第二部分深圳市服务式公寓市场分析深圳服务式公寓专题研究
第三部分服务式公寓案例分析
服务式公寓产品分析服务式公寓的概况
服务式公寓一般坐落于较密集的商务中心区、商务人士较为密集处或交通便捷区，由专业的服务式公寓运营管理公司提供比一般公寓更为专业周到，更具人性化和个性化服务的高端公寓。

特点：经营模式引进先进的酒店式管理理念，提供良好的服务并且能弹性化处理客户的需求。

我们判断服务式公寓的标准：首先看是否是单一产权，其次看是否由服务式公寓品牌运营商提供专属化的服务。

服务式公寓的产品设计
户型：包括一房、两房、三房、四房等多种类型，其中以两房和三房为主。

户内：每套公寓有独立的客厅、卧室、厨房、卫生间，除配备全套的家具和电器外，还为不同户型配有不同格调的配衬与装饰，住户可以根据个人喜好，挑选寓所的户型、朝向、楼层等，而对室内的桌、椅、灯、装饰等一些生活细节的要求，也可要求公寓物业办到。

因此，服务式公寓户内的设计所考虑的因素是从目标客户群的需求出发的。

周边：服务式公寓一般还会依托于周围高档的环境，如周边酒店、餐厅、商场、银行、超市、电影院、美容院、超市等，能够使住户在工作之余享受到就餐、购物、休闲、娱乐的乐趣。

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深圳市服务式公寓的目标客户群
深圳市服务式公寓的目标客户群较为广泛，以外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等为主，在自身商务居住的同时，还可长期居住并且安置家人，其租赁形式不同于酒店的短期入住，租期通常超过半年； 针对于出差、旅游、度假、商务接待等则是短租的主要客户群体。

服务式公寓的单一业权保障了租客的素质。

深圳市服务式公寓的客户构成
目前深圳市服务式公寓的租户主要以欧美高级管理人员居多，其次为日本、韩国；当中以贸易公司所占的比重较大。

管理公司、位置、交通、环境等硬件配套
服务式公寓一般由知名的服务式公寓发展管理运营商来管理，以保障高端物业的管理水平。

深圳市有两家服务式公寓是由专门为住客提供金牌标准化服务的新加坡辉盛国际管理有限公司进行管理的，其他几家则是由开发商自行管理。

服务式公寓一般都位于商业集中或者外籍人士集中的中心商务区，交通便利。

深圳市现有的服务式公寓主要分布在蛇口片区、福田中心区和华侨城片区。

周围商圈为住客提供了很好的商务和休闲氛围。

深圳市服务式公寓的需求状况
来自深圳统计局的统计数据显示，截至2007年底，来深投资的世界500强企业已达到148家，实际利用外商直接投资额达到36.62亿元，外资在深圳的企业规模和投资规模都不断扩大。

外资企业的增加，使外籍管理人员的数量也不断增加，对服务式公寓市场的需求保持稳定增长的趋势
目前，在深圳常住的外国人已超过18000人，以工作、学习、投资和随行家属为主，有稳定、长期的居住需求，临时居住的外国人更多达40多万人。

深圳与香港的紧密关系，越来越多的香港人停留在深圳，对于可以提供服务的公寓有更多的需求。

深圳外籍人士居住集中的区域主要有蛇口片区、华侨城片区、香蜜湖片区及福田中心区。

此外，科技园片区也集中了大量的外资企业，但由于科技园片区主要是工作区域，生活配套不完善，没有服务式公寓，因此在科技园工作的外籍人士也大多选择蛇口片区居住。

城市特点：以外来人口为主。

决定了服务式公寓在这种环境下的价值提升
服务式公寓优势片区分析——福田中心区
福田中心区商务气氛浓厚，临近会展中心，目前片区内有一家酒店式公寓（金中环酒店公寓），片区北侧有一家服务式公寓，经营状况比较理想，入住率在淡季也能达到70％以上，住客多为在中心区工作的公司高管，多为中长期租赁；此外还有两家五星级的酒店，经营状况也十分理想，入住率基本在80％以上，住客多为商务型的旅客，入住时间较短。

福田中心区除浓厚的商务氛围外，休闲配套设施也比较完善，生活方便，交通便利，但涉外配套设施还不齐备，随着福田中心区的不断发展，各项设施逐渐完善，福田中心区已经受到越来越多外籍人士的青睐，来这里投资、工作、居住。

福田中心区未来几年内还将有多家五星级酒店进驻，而且都是国际五星级品牌，但片区内缺乏高档服务式公寓，随着越来越多的外资企业进驻，对服务式公寓的需求也会不断增加。

服务式公寓优势片区分析——华侨城片区
华侨城片区是外籍人士聚集地，聚集了深圳近3成外籍人士居住与此。

高品质生活气息浓厚，交通便利，片区内有一家服务式公寓，但仅有65套公寓可供出租，片区内还有三家五星级酒店和一家四星级酒店，房价基本处于深圳市的最高水平，由于品牌档次较高，同样吸引了大量住客，带来高入住率。

由于华侨城片区内集中了较多的旅游项目，因此短期租赁的住客也是该片区的客户群。

但片区内同样缺乏服务式公寓，从唯一一家服务式公寓80％以上的高入住率可以看出，华侨城片区的服务式公寓市场也是供不应求的状况。

服务式公寓优势片区分析——香蜜湖片区
香蜜湖片区也是外籍人士聚集地，主要集中了大量的韩国人、日本人和部分欧美人士，港澳台以及内地的企业高管人员也是该片区主要居住群体。

配套设施完善，生活气息浓厚，紧邻福田CBD，交通便利。

目前片区内没有服务式公寓，因此这些外籍人士主要居住在片区内的小区房。

片区内韩日家庭型住客占大多数，由于生活习惯、房补水平、租金价格等原因，片区内的高层及小高层为外籍人士选择的主要产品类型，目前片区内高层及小高层的两房、三房的平均租金约80－90元/平方米/月，低于服务式公寓的平均水平，外籍租户比例达80％，需求旺盛。

服务式公寓优势片区分析——蛇口片区
蛇口片区是传统的外籍人士聚集地，深圳近50％的外籍人士在这里居住。

片区内
生活气息浓厚，休闲娱乐配套设施相当完善，片区内拥有三家服务式公寓，但只
有一家是由专门的服务式公寓运营商进行管理的，此外还有两家五星级酒店。

蛇
口片区始终对外籍人士具有很强的吸引力，且片区紧邻蛇口港，交通便利。

因此
这三家服务式公寓和两家五星级均保持高入住率，市场呈现供不应求的局面。

在蛇口片区，2008、2009年还将会有两家服务式公寓开业。

一个是世界最大的服务式公寓运营商雅诗阁集团从深圳招商地产购买的一个拥有173个单位的服务公寓。

这个将命名为深圳盛捷花园城(Somerset Garden City, Shenzhen)的服务公寓预计在2008年下半年开业。

另一个是雅诗阁集团取得深圳招商地产的一个新服务式公寓的管理合同，拥有219个单位的这个服务公寓将命名为“雅诗阁深圳美伦服务式公寓”，预计在2009年下半年开业。

这两家公寓的开业一方面会缓解蛇口片区服务式公寓供不应求的局面，一方面也会吸引更多的外籍人士聚集此处。

案例分析上海地区服务式公寓
上海服务式公寓市场始于1990年代的虹桥经济开发区和南京西路区域，如龙柏公寓和上海商城；随着外商投资不断增加，供求稳步增长。

上海的服务式公寓多位于主要办公区域，如南京西路、徐家汇、陆家嘴、淮海中路以及虹桥。

据统计，目前上海的服务式公寓项目约40个、单元约7000个；其中78%位于浦西。

案例：Shama Luxe 新天地
广州地区服务式公寓
广州公寓的发展大致分为两个阶段，20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务式公寓推出市场，集中地多数在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。

到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。

第二阶段为2000年后至今，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。

随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州公寓市场呈现供不应求局面。

案例：新凯公寓
北京地区服务式公寓
奥运会对北京服务式公寓市场的影响非常明显，短期租赁需求强劲。

大部分运营商在2008年初上调了对于长期客户的租金报价，以此来弥补奥运期间可能的租金损失。

案例：东方豪庭公寓
深圳地区服务式公寓
一些海外公司与社团高层管理人员是深圳服务式公寓的主要客户群体，他们希望在深圳的住所既有传统公寓的硬件配置，又有相当水准的专业服务，重要的是能提供家庭式的居室环境，有家庭的私密特质和生活氛围，也有高档住宅的良好环境和专业服务。

案例1：泰格公寓
案例2：辉盛庭国际公寓
市场价月租金从1.6万到10万不等，平均租金270元/平方米/月，但价格弹性空间比较大，折扣后平均
泰格公寓倍受外籍人士青睐，保持高入住率，主要是以下原因：
蛇口片区是外籍人士聚集地，近年来有越来越多的外资企业进驻深圳，外籍人士数量也在不断增加，对于服务式公寓的需求比较大，片区内服务式公寓供不应求
泰格公寓是片区内唯一一个产权单一，且由世界知名的专业的服务式公寓运营商管理经营的公寓
泰格公寓的社区环境、基本配置均达到较高水平，而且价格比较适中
外籍在深工作的人士一般都享受公司房补，欧美公司房补较高、日韩公司相应较低，因此相对于同样由FRASER管理的辉盛庭国际公寓，部分对租金敏感的外籍住客更多的选择了这里。

在福田中心区工作的公司中高层管理人士和外籍人士，以及来会展中心参加展会的短租客
辉盛庭国际公寓与泰格公寓同属新加坡FARSER管理，是靠近中心区的唯一一个服务式公寓，因此价格基本属于深圳市服务式公寓的最高水平，淡季入住率也能达到70％以上，但外籍人士入住率比较小。

造成这种情况的主要原因
在福田中心区，服务式公寓是稀缺资源
由于靠近商务中心，短租客比较多，人员流动量比较大，而且租金价格高
由于蛇口是传统的外籍人士聚集地，中心区虽然商务气氛浓厚，但涉外配套并不完善，因此大多数外国人还是选择蛇口居住
据了解，由于今年辉盛庭国际公寓业主方介入管理，与新加坡FRASER还处于磨合期，因此今年的经营状况不如往年。

案例总结：
从上述案例的成功，我们可以看出其共同点：
均位于商务中心区或外籍人士聚集地
均依托周围设施齐备的环境
均配有健身房、商务中心、餐厅，餐厅只提供早餐；对于单身、商务人士为主的公寓，设置健身房、商务中心和餐厅即满足需求；对于家庭型租客为主的公寓，还可设置更多的休闲娱乐设施及儿童娱乐设施。

地段是服务式公寓成功的首要因素。

作为城市中的高端居住物业，吸引的是高层次的消费者，因此地段成为衡量物业标准的重要指标。

好的地段不仅仅是靠近商务中心区，同时还包括交通便捷、环境幽雅、周边设施齐备等。

未来深圳服务式公寓的发展
未来深圳服务式公寓发展依旧会集中在商务中心，以及外籍人士聚集地。

随着众多外资公司进驻深圳，世界知名的专业服务式公寓管理公司也将不断出现，意味着更多国际品牌的服务式公寓将会在深圳出现，以解决深圳服务式公寓缺乏，市场供不应求的情况。

此外，2008年北京奥运会，2010年广州亚运会，2010年上海世博会，2011年深圳大运会的召开，也会使深圳具有巨大的吸引力，将会有大量商务人士或游客经过深圳停留或常驻深圳。

因此未来深圳服务式公寓市场会有更大的需求。

通过我们的调查还发现，更多的住客关注的是服务质量、居住环境和生活便利性，家庭型住客还关注子女教育方面。

服务式公寓自身的配套设置可依托于周边环境。

选择发展成熟片区的物业，或与具备实力的开发商合作，以及依靠自身品牌影响力获得市场认可是成功的必要条件。

～谢谢～。