【万科】房地产全过程成本精细化管理(共44页)

三 设计阶段成本管理成本优化
概念规划设计阶段
最优产品组合 土地价值组合 路网布置 停车布置 地下室布置 配套 组团布置 场地标高 产品选型
方案设计阶段
建筑方案选择——新古典风格与现代风格（成本相差200元/㎡）
建筑层高 窗地比
节能方案——约束体型系数、窗墙比、内外保温的选择、材料系数的选定
结构、供电、供水、消防、中水方案 高压线路改造
景观方案——软硬景比例控制
初步设计阶段
结构设计——设计系数
基础选型——地基承载力的确定、试桩与桩基础 基坑支护——技术经济综合评定法 供电、消防、景观、空调方案选取 精装修方案——六大系统标准（厅房、厨房、卫浴、收纳、电器、内门）
施工图设计阶段
房地产全过程成本精细化管理
全过程/全幅度、全深度成本控制
设计/成本对标、成本前置
关键词
采购/采购策划、市场数据库
工程/工程策划、台账管理
预结算/成本数据库、标准定额模板
一 、万科房地产项目成本经典案例解读
1 2 1 2 3 4 5 1 2 3 4 万科房地产项目成本经典案例 案例总结 全过程成本管理工具与方法 设计阶段成本管理 采购阶段成本管理 工程实施阶段成本管理 预结算实施阶段成本管理 概念规划设计阶段 方案阶段 初步设计阶段 施工图阶段
防水方案选择
道路设计 小区管网——管井密度、管道材料、检查井设置、管道走向及长度
四 解 析 采 购
三种投标体系——特点分析
费率招标、定额计价
费率招标定额计价的“核武器”----标准定额套价模板；
工程量清单招标、图纸包干； 模拟清单招标，定价不定量
三种方式在结算做法上有所不同，但在结算内容上大同小异。
万科房地产项目成本经典案例
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万科房地产项目成本经典案例
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万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
供应商管理
考察准备、考察报告——知己知彼、百战不殆
采购策划——系统性思考
供应商分类——奖优罚劣 创造竞争性
市场价格库与参考价
招标、评标、商务谈判、定标的利器——市场数据
库与参考价体系
战略采购VS各自为战
总结
向万科学习什么？
1、 大而不乱靠“系统”
2、专注目标客户，目标市场 3、简单直接的人际关系 4、万科 “人才为王”的价值观 5、标准化、信息化、规模化 6、成熟的产品线和一流的物业服务 7、总结能力+学习能力+执行能力
万科房地产项目成本经典案例
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万科房地产项目成本经典案例
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万科房地产项目成本经典案例
案例总结
二、标杆企业的成本管理经验介绍 ——万科做法
全过程成本管理工具与方法 设计阶段成本管理 采购阶段成本管理 工程实施阶段成本管理
感谢您的聆听 Thanks A LOT
设计阶段成本管理
成本对标——具体指标、如何实施、效果如何
成本前置——案例：停车方式、长长地排水管 图纸审查——联合、封闭式审图
采购阶段成本管理
三种招标方式的选择——费率、模拟清单及工程量清单 采购策划——供方考察、知己知彼 市场数据库与参考价体系——评标、谈判、定标之关键 标准合同、集中采购——快速扩张
预结算实施阶段成本管理
全过程成本管理工具与方法
零浪费计划、EAS系统
零浪费计划源自丰田成本管理，借鉴制造业成本管理思路 万科EAS系统——量价分离、控制分析兼顾
目标成本与动态成本管理
目标成本编制——成本核算指导、编制人员考核、编制时间、风险费考虑 目标成本执行——超支审批权限、目标成本与投资额管理、责任成本VS成本分级体系 动态成本管理——合同管理、台账管理、时间要求、衡量指标、科目目标成本变动率
施工阶段成本管理
工程策划——谋定而后动、兼顾质量、进度、成本
台账管理——变更台账、付款台账、图纸台账、签证台账……
变更及工程指令管理——清晰准确的记录台账
预结算阶段成本管理
造价咨询公司——如何用好？！ 3+1+3预结算审核体系——打破一切形式主义 费率合同预结算的解决之道——标准定额套价模板 成本数据库——让历史告诉未来
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二、 标杆企业成本管理经验介绍—万科做法
目录
三、 设计阶段成本管理成本优化
四、解析采购 • 总结 向万科学什么
一、万科房地产项目成本经典案例解读
万科房地产项目成本经典案例 案例总结
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例