万科集团精细化管理.docx
万科物业管理工作细化执行与模板
客户服务部相关人员做好业主入住前的各项准备工作，包括资料准备、手续办理地点布置、设计手续办理流程等
2．发放入住通知
客户服务部向业务/住户发放入住通知书，通知书的内容包括入住时间、地点等内容
7．项目考察接待
（1）成为中标候选方后，做好考察接待准备
公司成为中标候选方后，部门经理应与相关部门经理进行沟通，做好招标方考察前的准备工作。市场拓展专员制定《项目考察接待有关事项》并告知相关部门进行了解。以便招标方暗访考察时能给其留下良好的印象。
（2）项目考察接待
项目负责人在了解招标方具体考察时间后，进行相关工作安排，避免突发事件发生，热情迎接招标方来访，全程陪同其参观、考察。
（2）对收集到的信息进行筛选、汇总，制定《项目考察相关注意事项》，并通知相关部门。
（3）负责定期收集相关市场信息，并在确定市场拓展项目后针对项目的开发商、业主以及竞争对手进行详细的调查。
四、工作程序
1．确定市场拓展目标
经营管理部经理制订公司市场拓展计划，市场拓展主管根据此计划确定市场拓展目标，制定市场拓展项目具体的要求与标准，并上报部门经理审批。
5．制定项目方案、标书
市场拓展主管组建标书编写小组，根据招标方的要求进行项目标书、方案的编写
6．投标答辩
市场拓展主管与项目负责人按照招标方的要求投递标书，并就投标方关注的问题进行现场答辩
《市场拓展项目标书》
7．项目考察接待
项目负责人在确定成为中标候选方后，安排项目考察接待准备工作，并陪同招标方考察
8．签约
业主/物业人
收入水平、文化水平、安全需求、环境需求、服务需求、精神需求、物业保值
竞争对手
从事物业管理时间、管理规模、管理物业的结构类型、专业化程度、综合因素
实战案例1 万科地产全过程成本精细化管理(2014.3)
万科全过程成本精细化管理提高企业绩效案例总结万科股份有限公司（以下简称万科）自1984年成立以来，始终坚持稳健经营，重视降本增效，其良好的经营业绩受到投资者的广泛认可。
目前已成为全球最大、效益最好的房地产企业之一。
那么，万科是如何管理与控制成本费用并提高企业绩效的呢？一、万科五大基本做法1．专设成本管理部万科原来只有预决算部（现在大多数房地产开发商都设有这样一个部门），没有成本管理部。
2007年，万科正式成立成本管理部，负责管理整个公司的成本费用，并直接对主管工程、采购和成本的副总裁负责。
目前，整个成本管理部有200余人，主要负责成本分析、管理及监控工作。
成本管理部的设立与运行不仅推动了集团全员成本意识的树立，而且有效地保证了各项经营计划的贯彻实施。
同时，成本管理部也成为贯穿项目始终、规范所有部门工作的管理者，成为项目成本总体控制的组织者和责任者，成为公司增强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力的核心力量。
2．建立并实施目标成本动态管理体系为有效控制成本、规避经营风险，万科将目标成本、动态成本有机结合，建立了动态的目标责任成本管控体系。
从万科成本管控体系的实际运作看，首先，有关部门按要求编制项目目标成本，并经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行。
然后，在项目开发过程中，已发生成本由专人负责记录，待发生成本由成本管理部门定期做出预测并及时调整，以动态跟踪管理项目成本。
同时，成本管理部与财务部定期对成本进行审查核对，并将目标成本与实际成本的重大差异及其原因及时通报公司领导层和相关部门，为经营决策提供依据。
3．准确测算无效成本无效成本管理是万科成本管控体系的一大亮点。
无效成本是指项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同的成本，它的准确测算不仅帮助万科确定了从投入到产出过程中准确合理的目标成本，而且以数据形式展现了公司的浪费情况，激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。
万科全过程成本精细化管理分享
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三 设计阶段成本管理成本优化
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Ø 概念规划设计阶段
u最优产品组合 u土地价值组合 u路网布置 u停车布置 u地下室布置 u配套 u组团布置 u场地标高 u产品选型
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Ø 方案设计阶段
u建筑方案选择——新古典风格与现代风格（成本相差200元/㎡） u建筑层高 u窗地比 u节能方案——约束体型系数、窗墙比、内外保温的选择、材料系数的选定 u结构、供电、供水、消防、中水方案 u高压线路改造 u景观方案——软硬景比例控制
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感谢您的聆听 Thanks A LOT
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u 零浪费计划、EAS系统
零浪费计划源自丰田成本管理，借鉴制造业成本管理思路 万科EAS系统——量价分离、控制分析兼顾
u 目标成本与动态成本管理
目标成本编制——成本核算指导、编制人员考核、编制时间、风险费考虑 目标成本执行——超支审批权限、目标成本与投资额管理、责任成本VS成本分级体系 动态成本管理——合同管理、台账管理、时间要求、衡量指标、科目目标成本变动率
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Ø 施工阶段成本管理
u 工程策划——谋定而后动、兼顾质量、进度、成本 u 台账管理——变更台账、付款台账、图纸台账、签证台账…… u 变更及工程指令管理——清晰准确的记录台账
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Ø 预结算阶段成本管理
u 造价咨询公司——如何用好？！ u 3+1+3预结算审核体系——打破一切形式主义 u 费率合同预结算的解决之道——标准定额套价模板 u 成本数据库——让历史告诉未来
《万科物业服务细节管理实战DOC》60页各部门品质管理、细节服务
《万科物业服务细节管理实战DOC》60页各部门品质管理、细节服务目录一、客户服务部分…………………………………… P7—181.1便民手册、折页1.2结婚服务1.3为业主外出提供"便民伞"1.4人性化的装修知会1.5客户焦点问题小组1.6文明宣传进信箱1.7制作产品使用说明书1.8建立客户上门拜访制度1.9模拟验收专业工具的引进及使用1.10客服宝典1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务1.12入住送礼（装修光碟）1.13提升未入住客户满意度1.14协同平台“提效小秘书”1.15制作小小便签纸、传递万科物业情1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传1.18职能部门微笑达人评选1.19实行二十四小时客服制度1.20物业服务中心成立“搬运队1.21社区小管家，阳光好少年1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好1.24装修服务保证免之客户服务1.25装修管理精益流程之义务监理1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味1.28如何作好《业主服务需求征询》问卷调查1.29物业服务费用收取的创新方案二、设备设施部分…………………………… P18—452.1高层楼道灯开关控制方式改造2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线2.3大堂门电插锁锁不上问题改进2.4智能除湿装置2.5照明节电器的推广2.6管道压力检测/停泵装置2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法2.8电梯监控图像抗干扰方法2.9消防卷帘门到位保护装置2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进2.11雨水井盖铺设假草坪2.12简单的设备机房防潮方法2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸2.14增设“废气引导管”2.15小区路灯杆的除锈、改造2.16室外裸露电源开关加装锁盒2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置2.18供配电系统温度检测2.19水箱（池）报警系统2.20设备铭牌、资料数码存档2.21停电信息查询、知会措施2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁2.23自制自动恒温电烙铁2.24万用修补剂“魔塑钢”2.25蹲厕疏通技巧2.26消防管油漆翻新施工材料选用的创新提案2.27门禁电源连接消防报警联动柜2.28防尾随设备（三辊闸、翼闸）2.29增加电流表刻度指针警示功能2.30 LED灯代替电梯雷射灯2.31仕诺特节水型龙头的应用2.32精装房开荒工具——有机玻璃片2.33制作绿化清洁小耙子2.34自制新型水位控制器2.35无负压供水系统2.36泳池智能监控管理联动系统2.37配电设备年检接地线制作2.38机房进水报警简易装置2.39电梯限速器泥油清理器2.40减速坡改进方法2.41化粪池井盖下加装防护网2.42维修进行中的标识牌升级2.43电子屏广告宣传栏2.44开关、插座节能环保宣传小措施2.45大堂墙边、角有机玻璃包边2.46隐蔽的移动信号放大器2.47排水湾的妙用2.48铸铁（钢管）水管穿墙处防锈方法2.49安全泄压阀2.50监控设备前端防雷装置2.51销售样板防消防防范措施2.52写字楼洗手间小便自动冲水感应器用电解决方案2.53便民服务,设立便民服务箱2.54低成本方案解决车库地面起砂问题2.55车库污水沟巧设污水过滤网2.56消防通道安装门禁潜在安全隐患解决方案2.57水箱高水位溢流的报警锁控解决方案2.58红外T型支架技术创新方案2.59玻璃角边增加护角2.60电梯维修保养护栏增加“翻页提示”功能2.61门禁机械式出门按钮改成感应式开关2.62设备管网阀门螺杆套管加装堵帽2.63消防栓箱增加保险插销2.64巡逻安全员配简单工具2.65水景防护2.66清洁污水排放及垃圾桶放置二合一2.67独栋别墅区域安装“U”型拉力刮刀及形成安全岛方案2.68个人专用警示牌的应用2.69小区室外石材地面易滑的处理技巧2.70控制设备异常情况警示系统2.71解决玻璃胶等发霉发黑的新型产品2.72金属门把手防静电措施三、安全管理部分…………………………… P45—533.1部门内部安全各班组工作互控监督制度3.2安全出入口增加拾音器，规范岗位BI礼仪3.3固定车位加装防盗车位锁3.4监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示3.5夜间实施“安全搜寻棒”的提案3.6关于停车场出入岗亭设置“废弃发票收集箱”的提案3.7关于在停车场入口加装车位电子显示屏的提案3.8装修公司的管理3.9在中心安装定时提醒闹钟3.10道路采用花箱分割3.11车场岗服务位置固定标识3.12高空作业提示单3.13实行外来钟点工及备案人员门岗签到制度3.14小区违章车辆实行一式两联红白色温馨提示3.15安全团队人才梯队建设方案3.16项目工地分时段实行双岗3.17“海浪”式安全检查模式3.18禁止噪音装修提示便贴四、环境绿化部分…………………………… P53—604.1利用物理防治法防治白粉虱4.2制作绿化滴灌,保证绿化效果及节约用水4.3种植大树时加钉木板减少树皮损伤提案4.4清洁工具改良创新4.5有效的防蛇方法4.6关于节约绿化浇水提案4.7草地及小路两旁加装竹篱笆（砌砖）4.8大理石面除锈操作的创新提案4.9清洁工具放置方式4.10小区绿化排水沟改造4.11消杀改良4.12公共区域环境装饰4.13犬只尿液“绝缘地”4.14双面玻璃清洁器4.15提升保洁工作效率的实用保洁工具腰包4.16家政服务记录本4.17种植乔木浇水极为有效的方法4.18夜间集中清扫作业，日间巡回保洁维护"模式4.19保持人过地净的创新措施五、内部管理部分…………………………… P60—615.1部门应知应会5.2制作部门先进/优秀人员群英榜5.3关键影响因素模型的建立5.4技术人员交互式培训制度一、客户服务部分1．1便民手册、折页1.2、结婚服务1.3.外出"便民伞" 服务附图 问题描述项 目 便民手册、折页 客户对小区周边信息了解不多，造成生活的不便。
万科装修四化管理Word 文档
装修房四化管理指导手册目录前言 (3)四化管理业务框架 (3)装修业务流程图 (3)图纸深度标准化 (3)材料加工工厂化 (3)现场管理可视化 (3)施工现场整洁化 (3)四化管理保障措施 (3)业务环境 (3)支持文件 (3)前言2009年4月，长春公司创新装修房施工管理，提出“集中加工”的生产方式，尝试解决装修房施工精细化和质量控制的难题，实践表明效果良好。
之后，北京区域本部在此基础上，提炼、总结形成装修房“四化管理”体系文件，在整个区域内推广，装修房施工管理方式开始转变。
2009年10月，苏南公司在长春公司基础上，进一步深化“集中加工”，较以前的传统作业方式，取得了显著的效果，更得到了装修单位以及现场操作工人的认可，使大规模推广的可行性明显提高。
鉴于此，集团工程管理部在专业系统内推广长春公司、北京区域和苏南公司的先进经验，并在苏州玲珑湾成功组织现场会，之后，陆续有工程系统同事到苏南公司学习。
考虑到，装修房四化管理能够有效的：●提高材料部品加工精度，提高装修质量；●改进装修房施工前期策划和准备的深度，减少后期变更成本和出错概率；●降低材料损耗，减少成品破坏；●减少返修从而提高综合效率。
并且，●根据集团战略部署，2010年新开工项目装修房比例将达到100%，生产方式的变革将是解决装修房质量问题的最终途径；●为了加强以质量为导向的工程管理文化，提升并规范装修房施工过程管理水平；●已经有优秀的实践经验和示范项目，证明四化有良好的可行性；●效果获得集团管理层认可。
集团工程系统决定全面推行基于装修房材料集中加工的装修房“四化”管理，请各一线公司遵照执行。
四化管理业务框架装修业务流程图备注：流程图描述了从装修策划工作到竣工验收工作期间的工作流程、注意要点；从时间阶段（包括招标前、总包施工前、湿作业阶段、固定家具/设施装配阶段、清洁交付阶段）和工作性质（包括计划、前期准备、深化图纸、加工/运输、现场施工、质量控制）两个维度对具体工作项进行了分类。
万科地产精细化管理的成功经验
万科地产精细化管理的成功经验随着城市化的快速发展，房地产行业在中国经济中扮演着重要的角色。
作为中国最大的房地产开发商之一，万科地产一直以来在市场上表现出色。
其成功的背后不仅仅源于创新的理念和产品，更是归功于其精细化管理的经验。
本文将探讨万科地产在精细化管理方面的成功经验，并分析其带来的益处。
一、卓越的战略规划万科地产在精细化管理方面的成功经验之一便是其卓越的战略规划。
公司深入研究市场需求和消费者的变化趋势，通过科学、系统化的方法制定战略规划，确保公司在市场中的竞争力。
例如，万科地产早在几年前就意识到中产阶级对于高品质、宜居的住房需求日益增长，于是积极开发满足这一需求的项目，从而占据了市场的先机。
二、高效的项目管理精细化管理的另一个关键要素是高效的项目管理。
万科地产注重项目的规划、设计、施工以及后期运营管理的整个过程，并通过先进的信息技术手段进行数据分析和管理，保证项目的质量和进度。
公司引入了工业化建造、智能化技术等新理念，提高了项目的效率和质量，降低了成本和风险。
三、建立完善的内部管理体系在精细化管理方面，万科地产还注重建立完善的内部管理体系。
公司注重人才培养和激励机制，并致力于提高员工的创新意识和执行力。
此外，公司还通过优化组织结构和流程，降低信息传递成本，提高决策的效率。
这种内部管理体系的建立为万科地产实施精细化管理提供了坚实的基础。
四、强化客户服务作为房地产开发商，满足客户需求是万科地产精细化管理的重要方面。
公司始终将客户放在首位，注重产品质量和服务体验。
万科地产建立了全面的客户反馈机制，通过收集和分析客户意见和建议，不断改进产品和服务，提高客户满意度。
通过高效的售后服务和长期的客户关系维护，万科地产赢得了广大客户的信赖和口碑。
五、创新科技的应用精细化管理的另一个关键是创新科技的应用。
万科地产在信息技术、智能化建造、可持续发展等方面积极探索和应用新技术。
公司利用大数据分析客户需求和市场趋势，精准定位产品和营销策略；采用先进的智能化技术提升建筑品质和管理效率；积极探索可持续发展的路径，致力于打造绿色生态的社区和建筑。
万科集团工程管理手册
目录 万科集团工程管理管理1234战略落地实施：精细化管理10要素 工程管控标准化动作和考评机制质量管控O 一级管控动作 10项 O 二级管控动作 16项 O三级管控动作 108项进度管控O重点管控动作3项工程施工工艺技术标准化手册 安全文明施工管理标准进度控制手段 线下管理:基于总控计划，梳理里程碑节点, 定对应关键节点的相应计划。
计划编制依据:设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和 销售幵盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求编制计划 目目目管理.目标至职能部门• 目标的执过情况跟踪 目标调整冃目标完成"I 目标考核示例:王项计 平台计划节划节点一级管控节点点完成项目一级进度管控节计划编制责任部门：已确定的项目工程部经理或企业工程管理部、相关配合保障业务部门 计划编制深度要求（应包括的基本内容）：1、划分施工流向、划分施工段和施工层2、分解施工过程、确定施工工序顺序3、 估算工程量、确定各项工序所需时间4、 确定各项工序的关键关系，进行工序优化5、 分析关键线路、关键节点6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期定（含示范区）、《项目主项计划》通过集团审批并上线（整体） 、招标计划确定、 示范区立项、示范区建筑方案确定、样板间精装方案及软装概念方案确定、土方 工程、地库结构工程、首幵施工达到预售条件、砌筑工程、完成抹灰工程、外窗 安装、外装工程、红线内市政工程、完成高低变配电房、完成室外景观工程、公 共区域内装、机电综合调试、人防验收、质检验收、消防验收、规划验收。
节点计划编制目的：指导施工单位施工，保障施工的前置条件，约定关键工序、关键线路、关键节点 控制要求计划编制时间：施工图出图后（可不必完成施工图强审）计划编制依据：施工图及项目工程总控计划、一级管控节点计划编制责任部门：项目工程部、 相关配合保障业务部门。
计划编制深度要求（应包括的基本内容） ：插入图片《项目主项计划》通过集团审批并上线 （一1、按层、按工序、按工种确定施工顺序2、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、隐蔽工序验收等企业工程管理要求（注：质量管控详细明确）三级进度管控节点【重在进度节点实现、执行】工程保障类节点项目团队人员（非营销）到岗、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、完成顾问公司招标文件编制及发放……工程既然点：营销中心建筑施工、样板房土建施工、示范区市政综合管网施工、首批电梯到场、完成工程试桩、完成基坑支护、完成地基处理、完成底板工程、完成地下室外墙防水、完成户内粗装修、完成机电安装工程、完成屋面工程、完成室外土方回填、完成设备机房安装（除配电房外）、完成智能化工程、完成正式电梯安装。
精细化管理
第1节：总序总序著名经济学家吴敬琏先生在考察了浙江宁波的民营企业家之后曾说：民营企业应该走“精细化”发展的路子。
中国房地产界的领头羊万科集团的董事长王石先生说：万科的下一个十年要致力于“精细化”。
精细化不是什么新东西，作为一种追求精益求精的努力，自古以来那些做事认真的人就已经在做了。
但作为现代工业化时代的一个管理概念，最早是由日本的企业在20世纪50年代提出的。
1950年，有一位名叫丰田英二的日本工程师，赴美国对底特律福特公司的罗杰工厂研究了3个月。
丰田英二学习福特的汽车生产和管理方法，并且努力在此基础上改进提高。
他以避免浪费为着眼点，设法在生产过程中消灭任何无用的动作、避免无用的努力、消除无用的材料，努力建立这样一种企业：消灭不能给产品或服务的最终用户带来好处的所有活动；同时，要持续不断地寻找并贯彻改进的方法。
日本企业以精益相号召，切实改进了产品质量，推动了日本经济增长，使日本很快超过德国，成为世界第二经济大国。
这使得“装在汽车轮子上”的美国的汽车制造商也不得不放下架子，前往日本丰田等汽车生产商那里去取经。
之后，精益企业和精益生产方法，随着日本经济的崛起而走向全世界。
我国加入世界贸易组织以后，国内企业不得不与世界跨国大公司同台竞技。
而目前，中国管理学界的基本情况是：经济学家不少，管理学家不多；管理哲学弥厚，管理学则浅（哲学层面的管理气氛浓厚，科学层面的管理则言而难践）。
管理学是科学，也是艺术；作为科学，我们多取法于西洋；作为艺术，往往又言而不言。
“悟”是不便于传授和复制的，全面普及更难。
全面质量管理、ISO9000、流程再造、零库存管理、无边界管理、SCM（现代物流与供应链管理）、CRM（客户关系管理）、ERP（企业资源管理）……我们始终一个阶段、一个阶段地向当年的流行照虎画猫，有的完全失败，有的学了皮毛未及实质，有的颇得要领但苦于管理基础不配套。
我们不可能借用某一种管理理论，全面地、实质性地解决我们的管理问题，也不可能照葫芦画瓢以求达到行业的顶峰。
万科集团工程管理手册
万科集团工程管理 管理 1234 战略 落地实施：精细化管理 10 要素 工程管控标准化动作和考评机制 质量管控 一级管控动作 10项 二级管控动作 16项 三级管控动作 108项进度管控重点管控动作 3项工程施工工艺技术标准化手册 安全文明施工管理标准进度控制手段 线下管理：基于总控计划， 梳理里程碑节点， 应关键节点的相应计划。
计划编制依据：设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、 销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计 划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求目标编制计划过程 目标的执行情况跟踪 目标调整示例主：项计划节点 上传平台 平台跟踪预警一级管控节点考核 目标完成情况评分 目标考核计划节点 完成情况 通报制定对 管理计划编制责任部门：已确定的项目工程部经理或企业工程管理部、相关配合保障业务部门计划编制深度要求（应包括的基本内容）：1、划分施工流向、划分施工段和施工层2、分解施工过程、确定施工工序顺序3、估算工程量、确定各项工序所需时间4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化5、分析关键线路、关键节点6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期插入图片主项计划》通过集团审批并上线（整体）、招标计划确定、示范区立项、示范区建筑方案确定、样板间精装方案及软装概念方案确定、土方工程、地库结构工程、首开施工达到预售条件、砌筑工程、完成抹灰工程、外窗安装、外装工程、红线内市政工程、完成高低变配电房、完成室外景观工程、公共区域内装、机电综合调试、人防验收、质检验收、消防验收、规划验收节点计划编制目的：指导施工单位施工，保障施工的前置条件，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求计划编制时间：施工图出图后（可不必完成施工图强审）计划编制依据：施工图及项目工程总控计划、一级管控节点计划编制责任部门：项目工程部、相关配合保障业务部门。
计划编制深度要求（应包括的基本内容）：1、按层、按工序、按工种确定施工顺序2、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、隐蔽工序验收等企业工程管理要求（注：质量管控详细明确）三级进度管控节点【重在进度节点实现、执行】工程保障类节点项目团队人员（非营销）到岗、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、完成顾问公司招标文件编制及发放⋯⋯工程既然点：营销中心建筑施工、样板房土建施工、示范区市政综合管网施工、首批电梯到场、完成工程试桩、完成基坑支护、完成地基处理、完成底板工程、完成地下室外墙防水、完成户内粗装修、完成机电安装工程、完成屋面工程、完成室外土方回填、完成设备机房安装（除配电房外）、完成智能化工程、完成正式电梯安装。
万科广场项目施工项目精细化管理 4
质量优胜，施工过程精细化、常态化-记青岛万科广场工程二公司四队邴其利项目部青岛万科广场工程在项目开工伊始就严格执行“品牌战略，质量优胜，用良心做建筑，用诚信做事业”、“作风民主化、管理流程化、过程精细化、结果完美化的”的经营和管理理念，推行精细化管理,把“三控三管一协调”认真落到实处，对涉及工程的各种因素实施全过程、无缝隙的管理,形成一环扣一环的管理链。
通过优化各种资源配置、加强组织结构建设、完善各种制度保障、强化各目标管理，严格遵守技术规范和操作规程,优化各工序施工工艺,做到了克服各个细节质量缺陷,形成整体工程质量优良。
该项目在具体施工过程中通过以下管理得以实现精细化管理。
一、加强质量保证体系建设,制定各项管理制度,实行目标化管理1、明确目标,组建强有力的管理团队,为实现项目管理目标提供组织保证在万科广场工程投标过程中，项目部就根据招标初步确定了本项目的安全、质量目标“创山东省安全文明工地”确保“泰山杯”；合同签订后项目部对项目成本、质量、进度、安全目标统一组织、决策、协调、控制,配备满足施工要求的人员和设备,确定了各自职责和目标,并对目标进行量化分解到每一个班组、明确每一个人的职责和安全生产责任制。
让每一个管理人员都知道该干什么、怎样干、干到什么程度。
整个项目施工团队做到目标明确、思想统一、步调一致。
2、坚持“以人为本、建一项目培养一批人才”的原则,选择专业素质好、工作责任心强人员充实项目各管理岗位项目部要求全体管理人员不断加强专业知识和管理知识学习，在实践中学习，在学习中实践。
在熟悉图纸、勘察设计文件、施工合同、招投标文件的基础上，学习国家强制性条文、施工验收规范、推广的新技术、新材料、新工艺，不断提高全体管理人员的专业技术水平和管理水平，更好的为工程服务。
并结合项目部不同阶段的实际情况，按计划的开展集中学习。
同时，还组织项目部的员工参观正在施工的兄弟单位的优秀工程和获奖工程，吸取经验，取长补短，使所建工程真正做到低价运行，一次成优。
万科集团工程管理手册,
目录万科集团工程管理管理1234战略落地实施：精细化管理10要素工程管控标准化动作和考评机制质量管控一级管控动作10项二级管控动作16项三级管控动作108项进度管控重点管控动作3项工程施工工艺技术标准化手册安全文明施工管理标准线下管理：项目一级进度管控节点计划【重在管控】计划编制依据：设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求计划编制责任部门：已确定的项目工程部经理或企业工程管理部、相关配合保障业务部门。
计划编制深度要求（应包括的基本内容）：一级管控节点基于总控计划，梳理里程碑节点，制定对应关键节点的相应计划。
1、划分施工流向、划分施工段和施工层2、分解施工过程、确定施工工序顺序3、估算工程量、确定各项工序所需时间4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化5、分析关键线路、关键节点6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期及一、二、三阶段计划）、项目公司成立、初步产品建议、建筑方案设计单位确定、初勘、精装方案及施工图设计单位确定、景观方案及施工图设计单位确定（含示范区）、《项目主项计划》通过集团审批并上线（整体）、招标计划确定、示范区立项、示范区建筑方案确定、样板间精装方案及软装概念方案确定、土方工程、地库结构工程、首开施工达到预售条件、砌筑工程、完成抹灰工程、外窗安装、外装工程、红线内市政工程、完成高低变配电房、完成室外景观工程、公共区域内装、机电综合调试、人防验收、质检验收、消防验收、规划验收。
节点计划编制目的：指导施工单位施工，保障施工的前置条件，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求计划编制时间：施工图出图后（可不必完成施工图强审）计划编制依据：施工图及项目工程总控计划、一级管控节点计划编制责任部门：项目工程部、相关配合保障业务部门。
计划编制深度要求（应包括的基本内容）：1、按层、按工序、按工种确定施工顺序2、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、隐蔽工序验收等企业工程管理要求（注：质量管控详细明确）三级进度管控节点【重在进度节点实现、执行】工程保障类节点项目团队人员（非营销）到岗、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、完成顾问公司招标文件编制及发放……工程既然点：营销中心建筑施工、样板房土建施工、示范区市政综合管网施工、首批电梯到场、完成工程试桩、完成基坑支护、完成地基处理、完成底板工程、完成地下室外墙防水、完成户内粗装修、完成机电安装工程、完成屋面工程、完成室外土方回填、完成设备机房安装（除配电房外）、完成智能化工程、完成正式电梯安装。
万科集团公司管理方案
万科集团公司管理方案1. 引言本文档旨在介绍万科集团公司的管理方案。
万科集团是中国房地产开发领域的领先企业，致力于为客户提供高品质的住房解决方案。
为了保持竞争优势和提高业绩，万科集团实施了一套有效的管理方案。
本文将着重介绍万科集团的组织架构、决策层次、目标管理和人力资源管理等关键方面。
2. 组织架构万科集团的组织架构分为总部和下辖的分支机构。
总部负责制定公司的战略和政策，制定业务计划和预算，提供支持和指导分支机构的运营。
下辖的分支机构负责具体的项目开发和运营。
2.1 总部组织万科集团的总部设有多个部门，包括战略规划部、市场营销部、资金管理部、人力资源部、项目管理部等。
每个部门都有明确的职责和业务范围，形成了一个紧密协作和高效运作的组织。
2.2 分支机构万科集团在各地设有多个分支机构，分布在不同的地理区域和业务板块。
分支机构根据总部的指导和要求，负责具体的项目开发和运营。
每个分支机构都有自己的项目团队和管理人员，负责项目的策划、设计、营销和施工等工作。
3. 决策层次万科集团的决策层次分为战略层、业务层和执行层。
战略层负责制定公司的发展战略和目标，业务层负责具体的业务运营和管理，执行层负责具体的项目实施和运营。
3.1 战略层战略层由高级管理人员和董事会组成，他们负责制定公司的长远发展战略和目标。
战略层与市场环境和业务变化保持密切的联系，及时调整公司的战略方向。
3.2 业务层业务层由各个部门的负责人组成，他们负责制定和执行具体的业务计划和预算。
业务层保证公司的各项业务按照计划顺利进行，达到既定的目标。
3.3 执行层执行层由项目经理和项目团队组成，他们负责具体项目的实施和运营。
执行层需要按照公司的要求和标准，完成项目的规划、设计、施工等工作，并确保项目按时完成、质量过关。
4. 目标管理万科集团的目标管理采用了OKR（目标和关键结果）方法。
每个部门、分支机构和项目团队都要制定年度和季度的目标，并明确关键结果来衡量目标的达成情况。
万科的精细化项目管理
万科的精细化项目管理房地产企业是项目型的企业，而万科无疑是中国房地产企业中的标杆。
那么在项目管理方面，万科究竟和一般的房地产企业有哪些差异？砺志咨询的梁光华老师和廖文忠老师都给万科做过多期的项目管理培训，在培训前期的调研中，我们发现，万科项目管理的精细化程度远远比一般的房地产企业要好很多。
因为培训的关系，砺志咨询接触的房地产企业很多，一般来说，国内的房地产企业的项目WBS（工作结构分解）差不多都在200-300项之间，做的稍好一点的大概也就在500-600项之间。
而梁老师看过的一份万科的房地产项目WBS分解达到了6000多项，即便如此，万科的项目总监指着这份计划对梁老师说，这份计划太粗了！万科的项目管理水平由此可见一斑……万科多项目间资源平衡之道2019-1-9 11:16:28 作者：leadge国内很多房地产企业一年只能运作一、两个项目，究其原因，还是项目管理没有做好。
相较于单个项目的管理，多项目管理要复杂得多，它必须解决在诸多项目中平衡资源、对不同的项目采取不同管理方式的问题。
而万科的“均好”之道为我们提供了一个模板。
曾经有人对《圣经.创世篇》做了引喻：“第一个项目管理的从业者是上帝，他给了自己6天的时间，在此期间创造了世界，然后让亚当进行操作管理，亚当很快就完成了第一个毛坯。
”虽然和公司的项目经理不一样，但是，上帝对时间——“6天”和资源进行了定义。
事实上，今天的企业对多项目(或项目组合)的综合管理更加重视。
因为每个组织都会同时有N个项目并发进行，但是组织的资源是有限的，每个项目给公司带来的收益也是不同的。
“让我们来画一棵树，先描出主干以代表利润，将利润生成所需要的两个因素——销售和成本画成主干上的两个枝桠，然后分别在销售和成本这两个枝桠上，寻找与它们相关的价值因素画为树叶，不停地寻找相关因素，直至最基本的价值单位。
现在，一棵生机盎然的大树出现了！画出了树的全貌，你就能顺着主干找到那一片最关键的叶子，反之沿着树的神经末梢，又可以清晰地找到主干。
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精细化管理随着社会不断进步，近几年来建筑工程项目数量逐渐增多，对工程质量的要求也不断提高。
而科学精细化管理在工程质量的控制中是十分重要的，他是保证企业健康发展的重要原因。
施工企业只有不断提高科学管理水平、最大限度降低工程成本，才能在残酷的市场竞争中存活下来。
因此，建筑施工企业积极推广精细化管理势在必行。
一、基本简介：精细化管理是一种理念，一种文化。
它是源于发达国家（日本20 世纪 50 年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。
“”认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二个层次是精细化，第三个层次是个性化。
二、主要特点：精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。
一次性就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。
精细化管理是整个企业运行的核心工程。
企业要做强，需要有效运用文化精华、技术精华、智慧精华等来指导、促进企业的发展。
只有深谙和运用管理精髓的企业家或企业管理者才能在企业成功发展中充分运用。
它的精髓就在于：企业需要把握好产品质量精品的特性、处理好质量精品与零缺陷之间的关系，建立确保质量精品形成的体系，为企业形成核心竞争力和创建品牌奠定基础。
它的精密也在于：企业内部凡有分工协作和前后工序关系的部门与环节，其配合与协作需要精密；与企业生存、发展的环境的适宜性需要精密，与企业相关联的机构、客户、消费者的关系需要精密。
精细化管理的本质意义就在于它是一种对战略和目标分解细化和落实的过程，是让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行能力的一个重要途径。
一个企业在确立了建设“精细管理工程”这一带有方向性的思路后，重要的就是结合企业的现状，按照“精细”的思路，找准关键问题、薄弱环节，分阶段进行，每阶段性完成一个体系，便实施运转、完善一个体系，并牵动修改相关体系，只有这样才能最终整合全部体系，实现精细管理工程在企业发展中的功能、效果、作用。
同时，我们也要清醒地认识到，在实施“精细管理工程”的过程中，最为重要的是要有规范性与创新性相结合的意识。
“精细”的境界就是将管理的规范性与创新性最好地结合起来，从这个角度来讲，精细管理工程具有把企业引向成功的功能和可能。
三、管理方法：精细化管理是一种管理理念，一种管理文化，其以“精、准、细、严”为基本原则，通过提升改造员工素质，加强，强化链接协作管理，从而从整体上提升企业整体效益。
1、精细化不能单从字面来理解，其包含了以下四个方面特征：精是做精，求精，追求最佳、最优。
准是准确、准时。
细是做细，具体是把工作做细，管理做细，流程管细。
严就是执行，主要体现对和流程的执行与控制。
复杂的事情——————〉简单化简单的事情——————〉流程化流程化事情——————〉定量化定量的事情——————〉信息化2、实施精细化管理，其具体要求在公司日常管理工作中，做到“八化”，即以下“八化”细化：任务分解要细化（横向到个人，纵向到时间）；布置工作要细化（符合SMART原则）；制定计划要细化（符合5W2H原则）；指挥、指导要细化（有效沟通原则）。
SMART 原则：目标管理是使管理者的工作由被动变为主动的一个很好的管理手段，实施目标管理不仅是为了利于员工更加明确高效地工作，更是为了管理者将来对员工实施绩效考核提供了考核目标和考核标准，使考核更加科学化、规范化，更能保证考核的公正、公开与公平。
5W2H 原则：简单、方便，易于理解、使用，富有启发意义，广泛用于企业管理和技术活动，对于决策和执行性的活动措施也非常有帮助，也有助于弥补考虑问题的疏漏。
量化：绩效衡量标准要量化或行为化，不能量化或行为化的指标不能作为关键绩效指标。
流程优化：要本着复杂问题简单化，简单问题流程化和规范化的思路，不断改进和优化关键业务流程，提高结构性效率。
协同化：工作流程的上下游、工作单元之间的衔接配合要协同。
强调为内部客户服务的理念。
模板化：核心业务流程的关键节点输出产品要模板化。
包括产品输出的文档格式、数据格式、内容结构等都要实现模板化。
标准化：统一规格标准、操作标准、服务标准。
具体包括各种公文格式的标准化、各种记录的标准化、各种作业流程的标准化、各种服务的标准化等。
实证化：绩效评估实证化。
以事实为依据，对照绩效标准，进行事实结果核对比较，强调日常数据及事实的收集。
严格化：执行的标准和控制偏差的标准要精细，结果的处理要严肃、要严格。
四、万科精细化规则：目的：1、通过精细化评估标准，指导各施工方质量预控的方向；2、通过精细化评估，对过程施工质量进行管控，发现问题并对系统性质量安全问题进行预警；3、关注区域评估的盲区，对各合作方考核更精细化；4、对过程施工无法检查部分内容，以结果导向进行评判，方向督促合作方做好基础工作。
措施：1、通过精细化检查评分把各合作方的施工质量数据化，并进行相应排名；2、为了更好的督促合作方做好基础工作，精细化管理评分将按一定比例纳入各合作方季度及年度评分；3、针对精细化管理评分中分项施工质量较差的指标，将对施工工序进行拉闸整改。
五、万科精细化评估标准：1、选点规则具体测区详见分项评分表，但在测区内原则为目测最差部位进行检测。
2、针对基坑支护及桩基施工的评估需项目部在垫层浇筑后放线完成后申报检查，且每批次必须申报，第三方随机抽选，抽选比例不小于桩总数的50%；同时抽检前监理需出示验收记录。
3、高支模在监理验收后上报，工程部安排第三方进行抽检。
4、精装修分包分包单位（地板、柜体、橱柜、室内门）安装进度达到 60%需申报工程部组织第三方抽检。
5、分项合格率拉闸制度如单个分项合格率低于工程部制定的最低分数线，将对单工序进行拉闸。
6、进度统计监理部需对表中各分项的进度及时了解，特别是周报及半月报内涉及到此项的进度需做汇总。
7、一户一档涉及到一户一档的资料监理需按要求做纸质资料（含影像）。
8、评估配合因评估分项较多，涉及到破损法检测的指标，需提前知会相关单位配合抽检，以提高效率。
六、万科精细化评估管理标准：基坑支护及桩基工程分项测区选择评估标准基坑支护及桩基1、方案是否汇报通过（施工顺序）施工策划与实际检查方案符合性检查2、现场施工顺序是否按汇报方案执行监理复核记录：桩基施工桩位及全检单排桩（条形基础） 10mm；裙桩（承台基础）20mm ；每个对应轴线复核不合格点扣 2 分,3 个不合格扣 10 分（无闭合）；无复核记录扣 10分。
1、垂直基础梁的中心线（100 ＋；沿基础梁的中心线（150 ＋） ;沿基础梁的中心线；随机抽取单桩或承台为 12、桩数为1～ 3 根桩基中的桩（ 100)预制桩桩位偏差个测区， 1 个3、桩数为4～ 16 根桩基中的桩 1/2 桩径或边长测区为一个计算点4、桩数大于 16 根桩基中的桩： (1)最外边的桩1/3 桩径或边长 (2)中间桩 1/2 桩径或边长监理工作1、方案审批、归档；2、深基坑方案专家论证；3、检查基坑监测报告。
1、轴线、桩定位复核；2、桩基施工旁站记录；3、基础施工轴线标高复核。
1、轴线、桩定位复核；2、检查桩垂直度、焊缝饱满度、桩长、持力层；3、桩基施工旁站记录；4、基础施工轴线标高复核。
5、桩基检测报告。
泥浆护壁钻孔桩桩位偏差D≤1000mm 桩位允许偏差：1～3 根、单排桩基垂直于中心线方向1、轴线、桩定位复核；随机抽取单和群桩基础的边桩D/6 ，且不大于 100 ；条形桩基沿中心线方向和桩或承台为 1群桩基础的中间桩D/4，且不大于 150 。
2、桩基长度满足设计要求；个测区， 1 个3、桩基施工旁站记录；D＞1000mm 桩位允许偏差：1～3 根、单排桩基垂直于中心线方向测区为一个计算点和群桩基础的边桩100＋；条形桩基沿中心线方向和群桩基础的中4、桩基检测报告。
间桩 150＋。
人工挖孔桩桩位偏差搅拌桩、旋喷桩等水泥用量控制记录桩长控制记录随机抽取单桩或承台为 1 个测区， 1 个测区为一个计算点随机抽查 7 天记录表、水泥用量及旁站记录随机抽查两台桩机施工记录及对应的旁站记录砼护壁： 1～ 3 根、单排桩基垂直于中心线方向和群桩基础的边桩1、轴线、桩定位复核；50；条形桩基沿中心线方向和群桩基础的中间桩150 。
2、检查桩垂直度、护壁质量、钢套管： 1～ 3 根、单排桩基垂直于中心线方向和群桩基础的边桩桩长、持力层；100；条形桩基沿中心线方向和群桩基础的中间桩200。
3、桩基施工旁站记录；4、桩基检测报告。
记录表数据完善，桩数总量与水泥总用量匹配；监理旁站记录齐全，1、检查水泥施工用量满足每个不合格点扣 2 分设计要求；2、桩基施工旁站记录；3、桩基检测报告。
验桩记录完成，各方会签（甲方、成本、施工方、监理）（每个不1、桩长验收记录；合格点扣 2 分 ,3 个扣 10 分）2、监理旁站记录；现场记录表数据完整；（每个不合格点扣 2 分）3、施工记录。
监理旁站记录齐全（桩长汇总表，涉及小应变桩长需对应汇总），每个不合格点扣 2 分检测报告不合格桩检根据现场实际情况检查小应变、大应变、超声波、抽芯检测等其中按设计、规范要求、桩总数若干项的检测报告，出现复检扣 5 分，因桩身和桩位质量问题设计比例检测，报告结果应符合测报告出方案处理每根桩扣 10 分。
要求。
随机抽查 5 组主筋数量正确，钢筋笼制作的允许偏差值：主筋间距±10mm ；箍全数检查钢筋笼规格、钢筋钢筋笼实体检查筋间距± 20mm ；钢筋笼直径± 10mm；总长± 100mm ；直径、间距、数量应符合要钢筋笼求。
钢筋笼是否上浮随机抽查 5 个土方开挖后目测偏差最大桩位，允许偏差（-100,200） mm ；桩裸检查桩基长度及钢筋笼长桩位露钢筋存在截短判定不合格，以垫层标高实测减5cm 。
度，应符合要求。
锚索张拉旁站及随机抽查 3 台日常记录表数据清晰，完善；每个对应不合格点扣 2 分1、监理旁站记录；日常监控复核张拉设备及监理旁站记录齐全，每个对应不合格点扣 2 分2、施工记录；旁站记录3、检测报告。
基坑变形及沉降随机抽查 3 次方案齐全，变形、沉降监测数据完善，每个对应不合格点扣 3 分 ,21、检查基坑监测报告；检测记录及 3观测记录检查面监测点的个不合格扣 10 分（漏测），变形偏差超过设计值扣10 分2、监测报告应准确、及时；保护2 分监测点保护措施完善，每个对应不合格点扣基坑支护漏水、原则上在基坑四周均可检查，在已支护好的区域目测检查，每个对1、基坑边不得堆放材料、土开裂、明显变形基坑四个面应不合格点扣 2 分，基坑边 2米范围内堆放材料（基坑支护设计未石方，临边围护应全封闭；全检考虑情况下），每处扣 1 分，其他严重问题扣10 分。