2018年酒店式公寓分析研究
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酒店式公寓分析研究
Part1
酒店式公寓
背景介绍
客户定位
选址要求 产品打造 2
2
中国高端公寓主要运营商
运营商
逸兰精品酒店 (Lanson Place) 万豪国际 (Marriott International) 希尔顿酒店Hilton 凯宾斯基酒店Kempinski 香格里拉酒店集团嘉里建设 喜达屋酒店和度假村 (Starwood Hotels & Resorts)
原业主
运营公 司
出 售
出租 租金收益
租户
第三方
运营公司将旧有物业收购，获得其所有权后将其改建，实现自持运营，待物业升值后将物业出售给第三方。 5
雅诗阁 ——合作模式
雅诗阁三种模式都在采用，且从以管理输出为主，逐步向收购及自主/合 作开发模式转变，实现在中国的大举扩张，目前在中国的70%物业为自 己投资参股，30%为纯粹管理
品牌
逸兰精品酒店 (Lanson Place) 万豪行政公寓 (Marriott Executive Apartment) 希尔顿逸林 Doubletree by Hilton Kempinski Residences Shangri-La Residences嘉里中心 St Regis Residences Westin Residences Sheraton Residences
总部所在地
行业地位
成立时间
进入中国时间 母公司
1997 奥克伍德国际 奥克伍德豪景、 华庭、雅居
1996
2005
2007年 泰国ONYX酒店集团
嘉德臵地有限公司 雅诗阁、盛捷、 馨乐庭
新加坡星狮集团 辉盛阁、辉盛坊、 辉盛庭、名致
旗下品牌
莎玛Luxe、莎玛
4
合作模式
目前高端酒店式公寓在国内采取的主要合作有管理输出、收购、 合作及自主开发三大模式
管理 输出
源自文库
操作方式：只管理输出，不参与投资 盈利模式：技术服务费（1500美金/套）+管理费(基本管理费-营业总 额的3%，浮动管理费-营业毛利润的8%。市场营销费-营业总额的1%) 案例：苏州环球188 操作方式：依托品牌优势，以低于市场价格拿地，实现自主开发（目 前名致采用比较多，辉盛其他三个品牌在寻找机会） 盈利模式：经营收益，物业增值收益 案例：苏州名致、无锡名致 操作方式：收购物业经过改造或改建，投入经营。收购资金来自内部 资金和贷款，一般为成本价，达不到业主的要求 盈利模式：获得经营收益 案例：北京辉盛阁 操作方式：政府为了形象工程以零租金的形式引入辉盛，以期带动 周边形象及地价的提升，一般针对国资性质等无法收购的物业 盈利模式：经营收益 案例：目前仅有一个名致采用该模式
典型运营项目
北京逸兰服务公寓 香港太古广场万豪行政公寓 希尔顿逸林公寓 北京凯宾斯基公寓 北京嘉里中心公寓 香港W酒店公寓
运营商性质
酒店管理公司
Panorama Hospitality 雅诗阁集团 (The Ascott Group)
莎玛Shama Luxe 雅诗阁(Ascott) 盛捷(Somerset) 馨乐庭(Citadines) 辉盛坊(Fraser Place) 辉盛阁(Fraser Suites) 辉盛庭(Fraser Residence） Oakwood Residence Oakwood Apartment
操作方式：联合开发 企业共同竞买土地，开 发服务公寓 盈利模式：增值收益、 经营收入 案例：馨乐庭星海服 务公寓由上海中富和雅 诗阁集团以及苏州工业 园区建屋发展集团有限 公司共同开发
管理输出
收购改建
自主/合作开发
6
辉盛 ——合作模式
辉盛主要以管理输出及自主开发为主，收购改建模式由于收购价格低于 市场价格而较少采用，对国资性质等无法收购的特殊物业采用租赁模式
操作方式：只管理输 出，不参与投资 盈利模式：收取管理 费，一般不高于10%， 与营业收入挂钩 举例：成都雅诗阁金 融城服务公寓、北京 盛捷远洋望京服务公 寓
操作方式：收购建成物 业或旧物业，投资装修 改造或改建，投入经营 盈利模式：经营初期获 得经营收入，物业升值 后打包出售，获取物业 增值价值 举例：北京的悦莱酒店 公寓、天津的君谊大厦
杭州莎玛和达服务式公寓
北京雅诗阁来福士中心服务公寓
辉盛国际 (Frasers Hospitality)
上海鹏利辉盛公寓
专业服务式 公寓运营商
奥克伍德国际 （Oakwood）
杭州Oakwood公寓
3
中国高端酒店式公寓品牌
酒店式公寓品牌 奥克伍德 美国 全球最大的专 业酒店式管理 供应商 1960年 雅诗阁 新加坡 全球以及中国最大 的国际服务公寓业 主和运营商 1984年 辉盛 新加坡 东南亚地区酒店式 公寓行业中的第二 大品牌 1998年 莎玛 香港 亚洲首屈一指的 豪华精品服务式 公寓服务供货商 1996年
自主 开发 收购 改建
租赁 模式
7
奥克伍德
奥克伍德在国内发展较多的品牌是旗下的高中档产品线华庭公寓，目前 只接受管理输出的合作模式，扩张的主要途径就是签约知名大型地产企 业
奥克伍德
集团背景：奥克伍德 成立于1962年，总部 设于美国洛杉矶，是 世界上最大的服务式 公寓管理公司，旗下 30000套公寓物业遍 布北美、亚洲和欧洲 的中心城市
合作模式：目前奥克 伍德在国内只采取管 理输出一种合作模式， 与开发商签订管理协 议，并且全程参与物 业的规划和设计 盈利模式：管理费， （毛利润的8%+利润 的5%）包括物管费、 市场推广及商标费 。
“我们只采用一种模式，就是管理输出模式 ，收取管理费，当然管理费还是与营业收入挂钩 的。费用的话，是毛利率的8%加利润的5%。这个是规定，不能商量的，包括物管费、市场 推广及商标费。” ——上海奥克伍德华庭销售总监 藤小姐
管理输出模式 合作及自主开发模式 管理输出 管理费用 出 租
运营公 司
开发商
租 金 收 益
运营公司/合作公司
出 售
出租 租金收益
租户
租户
开发商将物业全权委托运营公司进行管理，并向 其支付佣金和相关管理费，开发商为物业持有人。 收购改建模式 出售 收购款
第三方
运营公司自己或与合作公司共同开发物业，实现利 润的分成，到时物业升值后将物业出售给第三方。
Part1
酒店式公寓
背景介绍
客户定位
选址要求 产品打造 2
2
中国高端公寓主要运营商
运营商
逸兰精品酒店 (Lanson Place) 万豪国际 (Marriott International) 希尔顿酒店Hilton 凯宾斯基酒店Kempinski 香格里拉酒店集团嘉里建设 喜达屋酒店和度假村 (Starwood Hotels & Resorts)
原业主
运营公 司
出 售
出租 租金收益
租户
第三方
运营公司将旧有物业收购，获得其所有权后将其改建，实现自持运营，待物业升值后将物业出售给第三方。 5
雅诗阁 ——合作模式
雅诗阁三种模式都在采用，且从以管理输出为主，逐步向收购及自主/合 作开发模式转变，实现在中国的大举扩张，目前在中国的70%物业为自 己投资参股，30%为纯粹管理
品牌
逸兰精品酒店 (Lanson Place) 万豪行政公寓 (Marriott Executive Apartment) 希尔顿逸林 Doubletree by Hilton Kempinski Residences Shangri-La Residences嘉里中心 St Regis Residences Westin Residences Sheraton Residences
总部所在地
行业地位
成立时间
进入中国时间 母公司
1997 奥克伍德国际 奥克伍德豪景、 华庭、雅居
1996
2005
2007年 泰国ONYX酒店集团
嘉德臵地有限公司 雅诗阁、盛捷、 馨乐庭
新加坡星狮集团 辉盛阁、辉盛坊、 辉盛庭、名致
旗下品牌
莎玛Luxe、莎玛
4
合作模式
目前高端酒店式公寓在国内采取的主要合作有管理输出、收购、 合作及自主开发三大模式
管理 输出
源自文库
操作方式：只管理输出，不参与投资 盈利模式：技术服务费（1500美金/套）+管理费(基本管理费-营业总 额的3%，浮动管理费-营业毛利润的8%。市场营销费-营业总额的1%) 案例：苏州环球188 操作方式：依托品牌优势，以低于市场价格拿地，实现自主开发（目 前名致采用比较多，辉盛其他三个品牌在寻找机会） 盈利模式：经营收益，物业增值收益 案例：苏州名致、无锡名致 操作方式：收购物业经过改造或改建，投入经营。收购资金来自内部 资金和贷款，一般为成本价，达不到业主的要求 盈利模式：获得经营收益 案例：北京辉盛阁 操作方式：政府为了形象工程以零租金的形式引入辉盛，以期带动 周边形象及地价的提升，一般针对国资性质等无法收购的物业 盈利模式：经营收益 案例：目前仅有一个名致采用该模式
典型运营项目
北京逸兰服务公寓 香港太古广场万豪行政公寓 希尔顿逸林公寓 北京凯宾斯基公寓 北京嘉里中心公寓 香港W酒店公寓
运营商性质
酒店管理公司
Panorama Hospitality 雅诗阁集团 (The Ascott Group)
莎玛Shama Luxe 雅诗阁(Ascott) 盛捷(Somerset) 馨乐庭(Citadines) 辉盛坊(Fraser Place) 辉盛阁(Fraser Suites) 辉盛庭(Fraser Residence） Oakwood Residence Oakwood Apartment
操作方式：联合开发 企业共同竞买土地，开 发服务公寓 盈利模式：增值收益、 经营收入 案例：馨乐庭星海服 务公寓由上海中富和雅 诗阁集团以及苏州工业 园区建屋发展集团有限 公司共同开发
管理输出
收购改建
自主/合作开发
6
辉盛 ——合作模式
辉盛主要以管理输出及自主开发为主，收购改建模式由于收购价格低于 市场价格而较少采用，对国资性质等无法收购的特殊物业采用租赁模式
操作方式：只管理输 出，不参与投资 盈利模式：收取管理 费，一般不高于10%， 与营业收入挂钩 举例：成都雅诗阁金 融城服务公寓、北京 盛捷远洋望京服务公 寓
操作方式：收购建成物 业或旧物业，投资装修 改造或改建，投入经营 盈利模式：经营初期获 得经营收入，物业升值 后打包出售，获取物业 增值价值 举例：北京的悦莱酒店 公寓、天津的君谊大厦
杭州莎玛和达服务式公寓
北京雅诗阁来福士中心服务公寓
辉盛国际 (Frasers Hospitality)
上海鹏利辉盛公寓
专业服务式 公寓运营商
奥克伍德国际 （Oakwood）
杭州Oakwood公寓
3
中国高端酒店式公寓品牌
酒店式公寓品牌 奥克伍德 美国 全球最大的专 业酒店式管理 供应商 1960年 雅诗阁 新加坡 全球以及中国最大 的国际服务公寓业 主和运营商 1984年 辉盛 新加坡 东南亚地区酒店式 公寓行业中的第二 大品牌 1998年 莎玛 香港 亚洲首屈一指的 豪华精品服务式 公寓服务供货商 1996年
自主 开发 收购 改建
租赁 模式
7
奥克伍德
奥克伍德在国内发展较多的品牌是旗下的高中档产品线华庭公寓，目前 只接受管理输出的合作模式，扩张的主要途径就是签约知名大型地产企 业
奥克伍德
集团背景：奥克伍德 成立于1962年，总部 设于美国洛杉矶，是 世界上最大的服务式 公寓管理公司，旗下 30000套公寓物业遍 布北美、亚洲和欧洲 的中心城市
合作模式：目前奥克 伍德在国内只采取管 理输出一种合作模式， 与开发商签订管理协 议，并且全程参与物 业的规划和设计 盈利模式：管理费， （毛利润的8%+利润 的5%）包括物管费、 市场推广及商标费 。
“我们只采用一种模式，就是管理输出模式 ，收取管理费，当然管理费还是与营业收入挂钩 的。费用的话，是毛利率的8%加利润的5%。这个是规定，不能商量的，包括物管费、市场 推广及商标费。” ——上海奥克伍德华庭销售总监 藤小姐
管理输出模式 合作及自主开发模式 管理输出 管理费用 出 租
运营公 司
开发商
租 金 收 益
运营公司/合作公司
出 售
出租 租金收益
租户
租户
开发商将物业全权委托运营公司进行管理，并向 其支付佣金和相关管理费，开发商为物业持有人。 收购改建模式 出售 收购款
第三方
运营公司自己或与合作公司共同开发物业，实现利 润的分成，到时物业升值后将物业出售给第三方。