城乡规划行政许可相关介绍讲解

（4）利用坡屋顶内空间的建筑面积，净高大于1.2米，不足2.2 米按1/2面积计入容积率，净高大于2.2米按全面积计入容积率。
4、特殊层高建筑面积计算规定
（1）住宅建筑标准层层高大于或等于3.6米，小于 4.9 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该 层水平投影面积的1.5倍计算。住宅建筑标准层层高大于 或等于4.9米，小于7.6米时，不论层内是否有隔层，建 筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。住宅建 筑层高大于或等于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑 面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
（6）在进行城乡规划实施情况的监督后，监督检查情况和处理 结果应当公开，供公众查阅和监督。
(四）城乡规划行业管理
规划编制单位资质，规划师执业资格、规划中介
咨询服务机构、规划编制质量监督等市场管理 。
二、容积率等规划内容简介
（ 一）基本概念
（二）法律法规对修改规划提高容 积 率、改变用地性质的规定
规划实施管理的范围：
依法实施规划管理，施行规划行政许可的权限范围是规划 区内规划确定的建设用地范围。
《城乡规划法》第42条规定：城乡规划主管部门不得在城 乡规划确定的建设用地范围外做出规划许可。第17条规定：城 市总体规划、镇总体规划要明确规划区范围和规划内建设用地 规模。
自治区实施《城乡规划法》办法第二十八条：国家和自治 区确定的重大建设项目，确需在城乡规划确定的建设用地范围 以外选址的，由城乡规划行政主管部门组织论证，委托城乡规 划编制单位出具选址论证报告，将建设项目选址意见与编制或 者修改的规划一并报规划批准机关审批。
3、城乡规划的社会监督
（1）在规划编制过程中，将规划草案予以公告，并采取论证会 、听证会或其他方式征求专家和公众意见。在报送规划审批材料时 ，应附具意见采纳情况及理由。
（2）在规划实施阶段，将经审定的修建性详细规划、建设工程 设计方案的总平面图予以公布。城乡规划主管部门批准建设单位变 更规划条件申请的，应当依法将变更后的规划条件公示。
城乡规划行政许可相关问题介绍
2013年4月
主要内容：
一、城乡规划管理相关内容 二、容积率等规划内容 三、建筑间距、日照问题和日照标准
相关内容
一、城乡规划管理
按照《城乡规划法》的规定，城乡规划 管理主要分为四个方面： 城乡规划组织编制和审批； 城乡规划实施管理； 城乡规划监督检查； 城乡规划行业管理。
（先规划，后建设，建设项目选址必须符合城乡规划）
乡和村庄建设规划管理 行政主体：《城乡规划法》规定：乡、镇人民政府负责
乡村乡村建设项目的申请审核，城市、县人民政府城乡规划行政 主管部门负责对乡镇村建设项目申请的核对和核发乡村建设规划 许可证。
必须强调：乡、镇人民政府没有核发乡村建设规划许可证的 行政许可权限。
举例
控制性详细规划
3、自治区计算容积率规定
自治区城市规划管理技术规定(XJJ1013-2012)

容积率指标中建筑面积计算值原则上按照《建筑工程建筑面积
计算规范》、《民用建筑设计通则》的规定执行，特殊情况按下列
规定执行。
（1） 室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室， 且净高在2.2米及以上的，按全面积计入容积率。

具有规划管理机构或者专职规划管理人员
（三）城乡规划监督检查
1、权力机关对城乡规划工作的监督 组织编制和实施城乡规划是地方各级人民政府的
职责，对城乡规划实施情况进行监督，也是各级人民 代表大会履行监督职能的重要内容。
地方人民政府应当向本级人民代表大会或者乡镇 人民代表大会报告城乡规划的实施情况。
本级人民代表大会常务委员会组织对城乡规划实 施情况的监督检查；
（一）城乡规划组织编制和审批管理
城乡规划编制的组织，编制城乡规划应 当遵循的基本原则和程序，城乡规划编制的 层次，各层次规划的编制内容、深度要求， 城乡规划的审批机关、审批内容及审批程序， 城乡规划调整变更程序等内容。
法定的城乡规划编制体系
城镇体系规划
全国城镇体系规划 省域城镇体系规划
地州域城镇 体系规划
（三）案例介绍
（一）基本概念
1、容积率 容积率是指在一定地块内总建筑面积与建筑用地
面积比值 容积率＝地块内总建筑面积／建筑用地面积
容积率是量化土地开发强度的重要指标，在通常 情况下，是指地上建筑面积的总和与建筑用地面积比 值。
例：在一个4000平方米建设用地内，容积率规定 为2.5，
4000 x 2.5 = 10000 可建的建筑总面积10000平方米。
重庆市从2005年至2007年9月，主城进行控规调整的件数 为530件，调整用地范围111.72平方公里，调整的主要类型为 用地性质和用地指标的调整，大部分是将工业用地、公共设施 用地、道路、绿地和市政设施用地等调整为居住用地，或对已 规划的居住用地提高容积率指标，增加土地的开发强度。
（二、法律法规对修改规划提高容积率、改变 用地性质的规定
（4）如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻 室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建 筑层数及计算建筑面积； 地下空间顶板面高出室外 地面1.0m以上时，层高大于2.2m，建筑面积的计算 值按该层水平投影面积计算；如建筑室外地坪标高 不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2 米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
自治区实施《城乡规划法》办法第三十四条 规定：自治区可 以批准部分镇行使建设工程规划许可权。
被确定行使建设工程规划许可权的镇的名单由城市、县人民 政府提出，经州（市）人民政府、地区行政公署审核同意后，报 自治区人民政府确定，并向社会公布。

是独立的建制镇或者处在城市规划控制区边缘地带的镇；

镇总体规划和控制性详细规划已经审批机关依法批准；
（ 5）设计单位应在总平面图上分别注明建筑面 积和建筑面积计算值。
4、用地性质的调整
根据《城市用地分类与规划建设用地标准 》 GB50137-2011 ，城市中的建设用地按使用性质划 分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服 务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设 施用地、公用设施用地、绿地。 通常所说用地性质的调整主要是指将基础设施和 公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿 化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地 变更为商业、住宅用地。
选址意见书是按国家规定需要有关部门进行批准或核准、或是 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目选址和布局的法律凭证。
建设用地规划许可证是确认其建设的项目位置、面积、允许建 设的范围等的法律凭证。
建设工程规划许可证是确认其建设工程项目符合控制性详细规 划和规划条件的法律凭证。
乡村规划建设许可证是建设项目符合乡、村庄规划的法律凭证。
第二十六条 城乡规划报送审批前，组织编制机 关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、 听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的 时间不得少于三十日。
组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见， 并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。
第三十五条 城乡规划确定的铁路、公路、港口、 机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通 信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水 源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、 垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的 用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用 途。
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第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提
供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城
市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详
细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度
（2） 住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不高于 5.1米的，建筑面积不计入容积率。
（3）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设 备管道)转换层，底层车库，净高在2.2米及以上的按全面积计入容 积率。净高不足2.2米的按1/2面积计入容积率，净高不足1.2m的不 计面积。
5、利益驱动修改控制性详细规划的要求
在控规法定地位日益突显的同时，一些利益主体出于追求 自身利润的最大化的目的，也越来越多地提出调整控规的要求。 这些调整的核心通常都是提高土地使用强度和改变用地性质。
从2011年上半年，自治区城市控规调整内容的分析可以看 出，控规变更的需求主要集中在调整用地性质和增加建筑高度、 容积率方面，约占项目总数的86%。
城市规划 镇规 划
总体规划及各专项规划、 近期建设规划
详细规划
控制性详细规划 修建性详细规划
乡规划和村庄规划
（二）城乡规划实施管理
基本制度：在城市、镇规划区范围内实行“一书两证”制
度。即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证制度。 在乡和村庄规划区范围内实行“乡村规划建设许可证” 制度。
通过受理群众的申诉、控告等，责成人民政府依 法处理；
对特定的问题进行进行调查、询问、质询等。
2、城乡规划的行政自我监督
县级以上人民政府及其城乡规划主管部门对下级 政府及其城乡规划主管部门执行城乡规划编制、审批 、实施、修改的情况进行监督检查。即行政机关内部 的层级监督。包括：具体行政行为进行检查，制度建 设情况进行检查等。
容积率的本质 在制定城市规划过程中确定容积 率指标的根本目的，是为了控制一定区域内的人口密 度和开发建设强度。
如何正确确定容积率指标 容积率指标的确定要 依据城市总体规划确定的原则，根据建设用地区位、 建设用地分类、建筑物使用功能、基础设施条件等因 素提出。不能简单地说容积率高就是好，或容积率低 就是好。
（ 3）普通商业建筑标准层层高大于或等于 5.1 米，小于6.1 米时，不论层内是否有隔层， 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的1.5倍 计算。普通商业建筑标准层层高大于或等于6.1 米，小于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面 积的计算值按该层水平投影面积2倍计算。普通 商业建筑层高大于或等于10米时，不论层内是否 有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积 3倍计算。
1、《城乡规划法》（2008年1月1日施行） 涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容
第七条 经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理 的依据，未经法定程序不得修改。
第十九条 城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体 规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政 府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府 备案。
（3）在修改总体规划时，对规划实施情况进行评估，并采取论 证会、听证会或者其他方式征求公众意见。在提出评估报告时，附 具征求意见的情况。
（4）在修改控制性详细规划、修建性详细规划和建设施工总平 面图时，规划部门应当征求规划地段内利害关系人的意见。
（5）任何单位和个人有查询规划和举报或者控告违反城乡规划 行为的权力。

（2）办公建筑标准层层高大于或等于4.5米 ，小于5.5 米时，不论层内是否有隔层，建筑面 积的计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算。 办公建筑标准层层高大于或等于5.5m，小于8.8 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值 按该层水平投影面积的2倍计算。办公建筑层高 大于或等于8.8米时，不论层内是否有隔层，建 筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算 。
容积率指标怎样在规划管理中发挥作用 在日常 的建设工程规划管理中，管理人员需要依据一系列强 制性指标和参考各项指导性指标，对建设工程设计方 案进行审查。单一讲容积率没有太大意义。
2、详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划 控制性详细规划主要内容： 确定规划地区各
类用地的界线，提出建筑高度、建筑密度、容积率、 绿地率等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、 有条件可建的建筑类型；规定交通出入口方位、停车 泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各 地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求；确 定各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设 施的用地界线；确定公共设施的位置、规模和布局； 制定相应的土地使用与建筑管理细则。