建工佳苑项目营销推广方案

建工佳苑项目营销

推广方案

建工佳苑项目营销推广方案

一、楼市分析

1、楼市总述

经过对平顶山楼市近一周的纵观和深度的调查,我们发现平顶山当前的楼市还处在市场开发的成长阶段,市场整体操作和运作还不够成熟,还存在很多不规范地方。可是当前市场开发速度和水平上升比较快。整体市场发展前景比较大,首先消费水平和收入都会提高,其次住宅的高需求量,经过对部分消费者的走访发现很多人存有购房意向,而且比例还非常高。两年后的平顶山的楼市将迎来比较火热的开发局面。

2、楼市开发特点

⑴房地产开发市场逐步成熟

经过进一周的调查,我们感受最深的是平顶山的楼市与1年前相比已经有了很大的提高,市场开发理念、产品设计水平都有了很大的提高。以前开发商开发的理念比较落后,对住宅的理解比较简单,对住宅的理解比较窄,还停留在单一的生活上;一些开发商虽然已经比较关注住宅的户型、建筑风格、社区配套、景观设计,只是运用面比较窄。而一些现在正在开发的项目,开始从社区规模、产品户型设计、景观规划、营销包装及市场推广等方面下大力气,开

发理念正逐步走向成熟,特别是外地开发公司、营销公司进入,更加快平顶山房地产快速发展。

⑵开发区域比较集中

纵观平顶山当前楼市开发能够说比较集中,大多分布在市中心比较繁华的地段,而出在城郊开发的地段还是市场空白点,这与当地的城市发展建设和大消费需求有直接的关系,据我们预测平顶山的楼市开发近两年还是主要集中在市中地点,可是随着城市框架的拉大和西进东扩的整体发展规划,将来的房地产市场将会集中在西区。

⑶没有形成楼盘核心

楼盘的核心竞争力是项目站稳市场,取胜市场关键因素,特别是在市场比较的激烈的情况下。而现在很多项目还是依靠地段优势推动销售。是的地段好坏过去曾经作为成功与否定律,虽然现在地段项目开发上依然起着相当重要的作用,但已经不是决定性的作用;特别对住宅而言消费者对住宅的要求已经从单一位置好、外配套全、交通便利向更高标准迈进。

⑷开发市场与销售市场不规范

从现在楼市上已经上马的项目看,市场存在较大的跟风现象,如:户型上都集中开发错层、跃层;同时市场存在项目开发的非理性化,如:高层住宅大量开发;另外销售市场不规范,销售策略没有引起开发商的重视,如:销售部的建设、销售渠道的建立、宣传策略的应用等,当然这与市场的初级阶段有很大关系,需要逐渐发展和成熟。

⑸销售手段比较单一

经过调查发现当前平顶山的楼市的销售市场,还没有进入真正的市场阶段,对项目的前期策划、项目品牌营销、整体推广等方面没有引起足够的重视。

⑹单位自建和联建项目占有一定比例

虽然国家已经明文规定取消集资房、自建房实行货币购房,但经过调查发现平顶山,当前集资房和联建⒘炕拐加幸欢ū壤＞莩醪酵臣颇壳罢诳⒓屎土ㄏ钅坎幌掠?个,其中以公安局开发建设的平安佳苑开发规模最大。

3、楼市供需特点

⑴市场供给特点

①住宅类型

当前楼市上供给的住宅主要有三类:一、高档住宅(以高层住宅为主);二、普通住宅(多层为主);三、经济适用房(多层为主)。

虽然有三类住宅项目可是在市场占有的比例有较大的区别,其中以多层住宅占有的比例较大、高层次之、经济适用占有的比例相对较小。当然这与当地市场需求特点不同和政府政策有关。就市场规律而言普通消费市场还是市场需求的主力军。据统计现在高层住宅在市场上旧项目而言占40%左右,就供给量而言也超过一半,这说明供给市场存在不平衡性,供给市场有待调整。

②户型特点

就供给的户型而言当前市场供给的户型,主要以二室(80—110平方米)、三室(130—160平方米)、同时还有一定量的四室和复式,户型设计为平层、错层、跃层、复式,其中平层、错层、跃层占有较大的比例,特别是错层比较多。

从销售情况看,市场销售比较快以及供不应求的户型以80—100平方米左右的二室和120—130平方米左右的三室二厅,户型特点以错层和跃层相对比较热。根据调查发现这几个方面的原因:1、供给因素起决定作用;2、当前在楼市比较流行错层和跃层;3、消费者非理性购房心理;4、没有更新的户型来吸引客户。

③价格特点

项目的价格特点与项目的供给类型紧密的结合在一起,当前的价格主要有三个阶段:第一阶段高层住宅的整体均价在1800—