穿插施工提效实施分享 - (9.29)

资金周转，降低资本化利息 销售溢价 供应商管理措施费降低
合 约
协同、支持、服务
5/32
2 事 件 合 伙
事件合伙
• 建立区域级穿插提效事件合伙，各公司成立专项工 作小组；
工作目标
区 域 和 一 线 公 司
• •
区域全面采用穿插施工 主流项目工期节约20%以上
组织架构
• • 区域小组：吴忠友、胡博闻、何涛、工程客服中心及8家公司对接人 一线公司：组长、各端口执行人、公司对接人
T ：塔楼总工期 n/5：n为塔楼总层数，n/5一个月施工5层 4 ：封顶后4个月精装修完成
建 模 型
5 + 1 模 型
梁板支撑拆除，外墙腻子开始施工，外墙排水立管安装 N-2 ,外门窗框、栏杆安装， 室内放线，外墙腻子施工，窗框边打胶，导墙完成，室 N-3 内排水立管完成 N-4
烟道安装吊洞完成，地坪施工（抓毛、冲筋）完成，爬 架提升
穿 插 施 工
工 期 对 比
基础 地下室 结构 （1层） 主体结构（33层，平屋面） 落架完成
精装修独立工 期
不定因素
节省工期约28%
532 缩短212天
挑架穿插
40
20
202
60
90
120
主体结构：6天/层
传统施工 40 20 202 212
150
120 744
缩短232天
V
爬架穿插 40 20 202 40
V K
穿插施工提效实施分享
2016-9
贵阳万科
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目录
提效核心 事件合伙 建体系 建模型
穿插施工
案例 重难点
1 提效核心
2/32
质量好不好，客户说了算
用不抢工方式提效
减化复杂工序 取消湿作业
简化工作界面 减少移交扯皮 释放甲方时间 提升施工效率
1 提效核心
3/32
穿 插 施 工
合约规划、 计划
资源
模 型 匹 配 度
组织、班组稳 定性
79
策划质量
0.92 16
匹配度
团队能力
移交质量
V
意识、追求
57
过程纠偏、动作
K
看态度
信心和能力
比能力
注:1、样板得分计取原则，以完成时间为每相差一层扣减10分；2、土建、安装、精装 修分项得分计取原则:若为10分制，每相差一层扣减2分，若为5分制，每相差一层扣减 1分，超过三层偏差，则该分项计0分；3、匹配度=实得分÷分项汇总分×100%。
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5
工程进度建安成本与总建安成本占比曲线
精装入场 精装完成
精装完成 精装入场
3+1工法节点 精装入场 精装完成 5+1工法节点
传统工法节点
穿 插 施 工
基础
正负零
主体封顶
百分比（%）
运 营 及 销 售
100
90
80
70
60
5+1工法 传统工法
3+1工法
50
40
30
V
20
10
0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
计划
前置
供商计划
穿插策划
穿插
施工
V
样板 做对
工序样板 交付样板 验收标准
移交时间
1、严格按照穿插模型移交。
1、移交要完整；2、不能带病移交；3、做好止水。 1、形成可视化管理；2、建立移交红线；3、书面交接。
移交 有序
移交标准 移交制度
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5
模型选择
以33层单楼栋做模拟测算（分别采用悬挑落地架和爬架为例），理论标准工期可从744天分别 缩减至532天、512天，节省工期约28%、31%；
园建大面 园建收 园建提 升 尾 完工 灯具完 成
封顶后 4月
车位画 线
封顶后 5月 封顶后5-6月 交付
总 平 线
封顶后 1月
封顶后 2月
封顶后 3月
4
悬挑架
外墙
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情况介绍 项目代表：悦城7#楼 传统工艺：木模、加汽块、内外墙抹灰
挑架层
建 模 型
30-34
5层
结构施工
⑤
悬挑架优势
4
全周期项目建造模型
封顶 湿作业 完 外架拆 除 装修完 成 部品完 保洁提 升 成 外墙完 工 清洗整 改
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建 模 型
全 项 目 穿 插 模 型
塔 楼 线
主体验 收 结构16层
消防初 验
消防验 收
竣备完 成
验 收 线
V
K
18-21个月交楼
地库封 顶
土方回 填 砌抹完 成
结构封 顶
管网施 工 设备房 完成 消防完 成
2017/4/30 2017/4/30 2016/4/30 2016/6/30 2016/10/31 2016/10/31 2016/12/31 2016/12/31
2016/12/30
2016/12/30 2016/12/30 2016/3/30 2016/5/30 2016/7/30 2016/7/30 2016/8/30 2016/8/30
传 统 模 型
外墙和内墙关联相对不高
23-29 7层 砌砖抹灰 ④ 挑架层
存在问题 工序多，湿作业较多 拆外架和工字钢安全风险较大 施工电梯运输压力较大
挑架层
16-22
7层
地坪，整改 移交
③
时间
运输内容 装饰：内外抹灰、砌体砂灰 装饰：精装、涂料、门窗、安装 装饰：内外抹灰、砌体砂灰 装饰：精装、涂料、门窗、安装 地坪；出渣、运砖
工作方法
区域事件合伙 • 明确统一的工作要求、成果形式和时间 节点等 • 进行优秀经验分享，组织进行过程交流 • 需要时提供针对性技术指导 • 支持新开项目实施情况，保证工期达成 • 过程中监控和检查; 各公司专项工作小组 • 组织公司内部穿插提效专题研究 • 选择项目进行试点，积累经验 • 形成公司级穿插提效体系与模型 • 新开项目开工前进行开工策划（包含穿 插提效）等审核 • ……
V
N-10 精装放线，户内穿线、打压，厅房吊顶，墙面防水填缝 N-11 户内门基层，门槛石、厨卫墙砖 厨卫地砖，腻子施工、打磨，厨卫间天棚吊顶，阳台底 漆 底漆及第一道面漆施工，橱柜、台面，地漏、户内门框， N-13 台盆下水，阳台两面 N-12 N-14 铝扣板安装、洁具、橱具安装， N+60 木地板、户内门、部品安装，面板安装，打胶，灯具、 N+60 模拟检查验收、整改、保洁
V
9-15
7层
精装修施工
② 挑架层
3：00～10：00 10：00～12：00 13：00～16：00
K
2-8
7层
精装修完成
① 挑架层
16：00～18：00 19：00～24：00
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4Fra Baidu bibliotek
N
塔楼穿插模型
主体结构施工 N-1 拆模，混凝土基层处理，螺杆洞封堵
开发周期模型 T(塔楼)=n/5+4+1+2+1
90
120
512
K
节省工期约31%
注：传统施工参照集团2010版标准工期计算规则，120为春节30+政府停工、雨季60+整改30
1.379932
3.60353 5.937932 8.162346 10.27596 11.12268 13.91968 16.71668 19.51368 22.39735
K
时间/月
销售：
实体示范区，减少临时示范区浪费 缩短交付工期，销售溢价
注：1、本施工周期未考虑春节、雨季、误工等因素（4个月） 2、政府、税务、其他费用未考虑 3、3种工法基础、正负零、主体封顶节点相同。
运营：提前交付、提前结算、提前回款
客户的反响较好
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5
穿 插 施 工
评 估 及 交 付 品 质
K
全面采用穿插施工和市政管网园林先行，18-21个月交付,市政 管网园林在交付前1个月完成
图纸计划
1、土建完成前，提供建、结、水、电、暖图纸。 2、孔桩完成前，精装、门窗栏杆、外立面、总图及道路管网图下发。 3、正负零完成前，景观施工图下发。 1、底板完成前，门窗栏杆、防水、涂料定标。 2、正负零完成前，精装单位，配套定标。 3、结构施工至7层，园林景观定标；合理规划采购，推大总包模式。 1、基础施工前，穿插模型制定，包括土建、精装修、外立面。 2、整体计划要完善，图纸、采购、施工、验收全周期计划。 3、各阶段平面布置转换合理，质量目标明确，重难点管理措施到位。 1、底板完成前，所有材料、部品必须完成定板定样。 2、主体结构完成8层时，在标准层二层完成施工工序样板。 3、结构完成12层时，交付样板（含所有户型）完成各端口联合验收。 1、组织专项验收；2、形成纪要并关闭；3、验收完成后杜绝变更指令。
5
项目 万科城 万科城 万科城
楼栋 C9 C10 C11
楼层 34 34 34
穿 插 施 工
穿 插 提 效
万科城
万科城 万科城 悦城 大都会北区 大都会南区 大都会南区 大都会南区 大都会南区
A1
A2 A3 7 8 16 17 19 21
34
34 34 29 34 35 32 35 35
2017/4/30
主流项目与交付合同对比
17/32
合同交付时 提前时间 内控交付时间 间 （月） 2016/9/30 2016/9/30 2016/11/30 2016/3/30 2016/3/30 2016/4/30 6 6 7 孔桩开始时间 2014/5/25 2014/4/12 2013/12/24 底板垫层 孔桩开始工 底板垫层完成时 完成工期 期（月） 间 （月） 22.00 2014/10/18 17.5 22.50 28.00 2014/5/15 2014/7/12 21.5 21.5
改变意识，树立信心
全面产品定型 产品定型
全面市政、管网、 园林先行
全面精装修
五个 全面
穿插作业
品质 效率 性价比 工业化
全面穿插施工
全面工业化
方法得当，用好工具
1 提效核心
4/32
图纸管理
产品定型 图纸会审 BIM应用
成本
基准成本2995元/㎡↘
采购
采购规划 大总包 集采 三人小组
成本挖潜：技术和管理
V
五、形成公司提效规定动作
K
六、策划前置、过程监控、定期总结
各维度策划前置，过程中加强监控和定期总结
7/32
3 建 体 系
1、铝合金模板体系
3 + 1 体 系
2、砌体填充墙 砌体面做薄抹灰， 混凝土墙面免抹灰。
提升主体结构精度
外墙保温涂料体系
3、穿插提效 缩短建造周期， 实现效率提升 替代保温浆料， 减少湿作业
N-5 公区桥架安装，结构闭水，预制墙板安装 N-6 轻质墙板、烟道安装及吊洞，厨卫防水施工 N-7 楼地面地坪施工 N-8 水电二次预埋及补槽，公共部分墙地砖施工 N-9 防火门框安装，玻璃及窗扇安装，预制内墙板填缝，层 间止水
1 ：春节假期
2 ：考虑雨季，政府停工干扰 1 ：业主开放、交付评估、整改 以34层楼栋为例计算： T (塔楼)=34/5+4+1+2+1=15个月 基础地下室:3-6个月 “开发周期：T（总)=18-21个月
V
K
6/32
2 事 件 合 伙
一、公司领导重视牵头 公司领导提效相关事务，尽量是总经理本人
穿 插 提 效 前 提 条 件
二、公司制度组织支撑
形成提效相关的支撑性文件，建立穿插提效相关 组织：事件合伙等 形成工业化各维度技术储备和技术人才储备，思 维前置
三、技术储备与引进
四、设计、成本、合约前置
设计产品尽量定型，设计前置，成本和合约管理 前置 提效工业化体系与模型建立、工期要求、工程管 理规定动作、合约管理要求、成本管理要求等
4
4 4 1 1 3 3 4 4
2015/5/30
2015/4/30 2015/1/30 2014/7/13 2014/7/24 2014/3/30 2014/4/30 2014/10/1 2014/10/1
19.00
20.00 23.00 20.50 22.00 28.00 27.00 23.00 23.00
V
K
8/32
3 建 体 系
4、爬架体系 1、铝合金模板体系
5 + 1 体 系
内外穿插提供条件
提升主体结构精度
2、全现浇外墙体系
3、装配式轻质墙体系 控制二结构精度， 实现内墙免抹灰
替代外墙砌筑， 实现外墙免抹灰
外墙保温涂料体系
替代保温浆料， 减少湿作业
V
5、穿插提效 缩短建造周期， 实现效率提升
K
同步施工、同步验收、同步整改 + 工序移交管理
=
品质
V
K
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5
穿插施工匹配度意味着什么？
大都会21#楼穿插施工模型匹配度
序号 分类 内容 1 样板 工序样板 2 (50分) 交付样板 3 结构 4 砌体（墙板) 5 门窗、栏杆 6 抹灰 土建 7 地评 (80分) 8 防水 9 安装 10 外墙抹灰 11 外墙腻子 12 给排水 安装 13 强弱电 14 (30分) 消防 15 燃气 16 入户门 17 贴砖 18 吊顶 精装修 19 涂料 (60分) 20 户内门 21 木地板 22 部品 分数 20 30 10 10 10 10 5 5 10 10 10 10 10 5 5 10 10 10 5 5 10 10 得分 20 30 10 10 10 10 5 4 10 10 10 8 8 0 0 10 10 10 4 5 10 8 总得分 50 匹配度