房地产开发领域渎职犯罪特点、原因与预防对策

房地产开发领域渎职犯罪特点、原因与预防对策
摘要：改革开发以来，房地产领域得到蓬勃发展。

一些开发商为了取得更大的利益，采取各种手段拉拢腐蚀房地产开发管理环节的执法人员，易发滥用职权犯罪。

另外，由于房地产领域专业性较强，政策变动性较大，相关职能部门的一些国家工作人员自身对相关规定一知半解，不能很好地履行工作职责，也容易触犯刑法，构成渎职犯罪。

因此，把握房地产开发领域渎职犯罪案件发生的规律，提出有针对性的预防对策，是检察机关的重要任务。

关键词：渎职犯罪涉及罪名；犯罪原因；预防
一、房地产开发领域渎职犯罪涉及的罪名
房地产开发领域在土地使用权购买，建设工程立项、规划、许可、审批、验收过程中容易出现渎职问题，给国家造成严重的经济损失，根据《最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》,房地产开发领域渎职犯罪涉及的罪名及构成犯罪的标准为：
税务机关工作人员徇私舞弊不征、少征应纳税款，致使国家损失累计达到10万元以上的，上级主管部门工作人员指使税务机关工作徇私舞弊不征、少征应征税款，致使国家税收损失累计达10万元以上的，或者徇私舞弊不征、少征税款不满10万元，但具有索取或者收受贿赂或者其他恶劣情节的，构成徇私舞弊不征、少征税款罪。

相关职能部门工作人员徇私舞弊、非法批准征用、占用耕地、林地等农用地以及其他土地，非法批准征用、占用基本农田10亩以上的，非法批准征用、占用基本农田以外耕地30亩以上的，非法批准征用、
占用其他土地50亩以上的，构成非法批准征用、占用土地罪。

相关职能部门工作人员徇私舞弊，滥用职权，非法低价转让国有土地30亩以上，并且出让额低于国家规定的最低价额标准的百分之六十的，造成国有土地流失价额30万元以上，或者非法低价出让林地合计30亩以上，并且出让价额低于国家规定的最低价额标准的百分之六十的，构成非法低价出让国有土地使用权罪。

相关职能部门行政执法人员对依法应当移交司法机关追究刑事责任的案件不移交，情节严重的行为，构成徇私舞弊不移交刑事案件罪。

如果房地产开发领域的职能部门的工作人员在从事公务过程中，严重不负责，不履行、不正确履行或者放弃履行职责，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，造成个人财产直接经济损失10万元以上，或者直接经济损失不满10万元，但间接经济损失50万元以上的，或者造成公共财产或者法人、其他组织财产直接经济损失20万元以上，或者直接经济损失不满20万元，但合计经济损失100万元以上的，如果未构成上述罪，则构成滥用职权犯罪。

如果房地产开发领域的职能部门的工作人员在从事公务过程中，严重不负责任，不履行或者不认真履行职责，致使造成个人财产直接经济损失15万元以上，或者直接经济损失不满15万元，但间接经济损失75万元以上，或者造成公共财产或者法人、其他组织财产直接经济损失30万元以上，或者直接经济损失不满30万元，但间接经济损失150万元以上的，未构成上述罪名，则构成玩忽职守罪。

二、房地产开发领域渎职犯罪案件特点
1.房地产开发领域渎职犯罪常常伴随权钱交易。

一些开发商为谋求最大利益，采取各种手段拉拢腐蚀房地产开发相关的工作人员，职能部门的工作人员接受他人财物之后，往往选择不认真履行职责，在许可和审批时，不认真审查材料，违反国家法律规定和程序进行审批，利用职务便利，为开发商提供方便，影响了国家机关工作人员形象，给国家造成了严重的经济损失。

2.房地产开发领域渎职给国家造成的损失巨大。

由于房地产行业开发规模较大，很多交费标准以建筑总面积计算，一个开发项目建筑总面积动辄上万平方米，乘以少交的几十块钱的收费标准，数额就达到几十万元，加之房地产开发热，房地产开发项目较多，因而房地产开发领域渎职犯罪给国家造成的损失是巨大的，动辄上千万，甚至更多。

3.房地产开发领域渎职犯罪隐蔽性强，不易查处。

房地产开发领域法律法规较多，部门规章、地方标准众多，专业性较强，渎职犯罪隐蔽性强，不易查处。

拿人防领域来说，涉及到的法律、部门规章就有全国人民代表大会常务委员会制定的《中华人民共和国人民防空法》，国家国防动员委员会、国家发展计划委员会、建设部、财政部于2003年2月21日颁发的《人民防空工程建设管理规定》、湖南省出台的有：《湖南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》、《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》、《湖南省物价局、湖南省财政厅关于调整防空地下室异地建设费和公用人防工程维护费征收范围和标准的通知》，同时有些地方为了服务地方经济发展，还出台了一些地方标准、甚至存在国家和地方标准不一致的地方，这些错综复杂的法
律、法规、部门规章、地方标准、专业术语，非专业人士很难掌握，使房地产开发领域渎职犯罪隐蔽性较高，增加了渎职犯罪查处的难度。

三、房地产开发领域渎职犯罪的原因
1.法律程序不完善，标准有待统一，房地产执法部门缺乏协调。

我国房地产市场发展迅速，但是规范房地产市场的法律却存在滞后的现象，很多收费标准只是原则性的规定，缺乏具体的标准。

就土地出让金举例说明：2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一次对其作出明确规定，2002年建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：“如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。

城乡规划行政主管部门……应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交”。

2006年国土资源部下发的《关于<国有土地使用权出让合同补充协议>示范文本（试行）有关问题的说明》（以下简称“《补充协议有关问题的说明》”）第2条第八项中规定：“依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补交土地使用权出让金”。

目前国家层面仅有2006年国土资源部下发的《补充协议有关问题的说明》对依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续做出规定，该文件法律效力较低，全国各地还存在大量与该文件规定不相符的规定。

全国各地地方人民政府也先后出台了因容积率变动补交土地
出让金的管理规定，对计算应补缴的土地出让金方式作了各种规定，甚至有些规定明显与国土资源部的上述文件规定不符。

因而，房地产开发领域应该进一步完善法律法规，减少行政裁量的恣意性，做到标准明确、统一，减少渎职犯罪发生的可能性。

国家法律规定，人防审批手续是办理建设规划许可证的前置审批程序，实践过程中，一些地方并没有很好的贯彻，没有办理人防审批手续，却办理了建设工程规划许可证，造成人防易地建设费不易收取，同时一些地方房地产执法部门缺乏协调机制，造成一些地方的前置审批等要求部门联动的程序没有得到很好的贯彻。

2.一些职能部门工作人员法律意识淡薄，执政观念不正。

部门领导干部执政观念不正，将“执政为民”变成了“执政为己”、“执政为单位”，对渎职侵权犯罪没有足够的认识，随意执法，没有意识到不认真履行职责，还会造成犯罪。

等到事发之后，才知道问题的严重性。

3.未严格执法，弥补国家损失意识不强。

房地产开放领域，相关费用没有交齐，可以根据相关法律规定，申请法院强制执行，但是，在实际过程中，一些执法人员怕得罪人，对于没有足额交纳费用的项目，也随意决定不予追究，标准不统一，从而形成了辖区内不交或者少交国家相应费用的风气，造成国家规定的费用很难交齐。

四、预防房地产开发领域渎职犯罪对策建议
1.完善相关领域法律法规，做到有法可依。

对于只有原则性规定，操作性不强的规定，在充分调研的基础上，早日出台具体操作标准，真正做到有法可依，减少行政执法机关的恣意行为，减少渎职犯罪行为
发生的可能。

2.严格准入机制，加强执法人员法律法规的学习，提高执法工作人员的素质。

涉及房地产开发领域专业性较强，没有经过相当时间的理论和实践学习很难把好审批关，因此应该严格准入机制，只有具备相应资质的人员才能从事规划、建设审批行业。

笔者在审讯过程中，经常有些嫌疑人面对出示的相关法律法规，说是第一次见过，加之其并没有建设、工程、规划等相关领域的专业背景，房地产项目涉及金额巨大，很容易就构成了渎职犯罪，自己锒铛入狱，国家也造成巨大的经济损失。

因此，应该严格房地产执法人员的准入机制，增强房地产开放领域执法人员的素质，确保其具备与其职位相适应的专业素质。

3.实行“阳光政务”，完善内、外部结合的双重监督机制。

“阳光”是最好的防腐剂，各级政府及房地产领域管理部门应该进一步加大建设工程规划、许可、验收审批程序的宣传力度，通过广播、电视、网络、报刊、宣传栏、板报等各种形式将审批内容、程序、费用，提供的材料等向社会公开、公示，并自觉接受人大常委会、政协、纪检监察等机关的监督和群众监督。

另外，由于房地产开发领域职务专业性较强，外部监督发挥作用有一定的局限性，因而，应该强化内部监督和制约机制，设立专门内设机构进行监督，对发现的问题及时整改。

4.严格前置程序的审批，统一规费，实行联审联批，审批和收款部门分离。

严格执行人防手续等前置程序的审批，不达到国家、地方规定的标准，不予办理相关证件。

目前，很多地方都实行了由相关职能部门进行建设工程领域的审批，由政府政务中心根据事先制定的标准，
统一收取报建费用、人防易地建设费等房地产开发领域的所有费用，这种方式，不仅可以方便开发商，也可以统一标准，有利于预防渎职犯罪的发生，值得推广。

参考文献：
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