房地产投资决策1
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n 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百 分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字 楼70%；商场65%。
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房地产投资决策1
销售面积
n 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用 面积
n 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面 积+阳台建筑面积
n 公摊面积：
q 1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、 变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和 管理用房的建筑面积；
会美 q 心理效应
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房地产投资决策1
房地产市场
n 一级市场
q 国家（政府土地出让）
n 二级市场
q 新房交易
n 三级市场
q 二手房市场
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房地产投资决策1
房地产术语
n 宗地、四至 n 容积率、面积、得房率 n 建筑高度 n 建筑结构 n 性质类别等
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房地产投资决策1
房地产投资决策1
房地产的属性
n 房地产的自然属性
q 位置 q 独特 q 耐久 q 土地不可再生
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房地产投资决策1
房地产的属性
n 房地产的经济属性
q 高资本价值 q 物价变动反映缓慢 q 投资与消费
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房地产投资决策1
房地产的属性
n 房地产的社会属性
q 社会效应 q 美学价值：凝固的音乐。自然美、艺术美、社
宗地
n 宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面 一块有确定边界、有确定权属的土地，其 面积不包括公用的道路、公共绿地、大型 市政及公共设施用地等。
n 容积率只有在指“宗地”容积率的情况下， 才能反映土地的具体利用强度，宗地间才 具有可比性。
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房地产投资决策1
四至
n 某地块位于XX市XX区，地理位置十分优越：
n 要强调的是，“现在的某些利益”是指即 期的、确定性的利益，但预期收益却要到 未来才能实现，而且这种未来收益在时间 和总量上都难以精确预测。
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房地产投资决策1
房地产投资
n 所以，房地产投资决策中，估算总成本和 利润的同时还应考虑时间因素。只有在比 较项目收益和支出的总量与时间的基础上， 并考虑预测的置信水平时，才有可能作出 合理的投资决策。
特别说明：
n 房地产、房价、政策、政府、国家 n 尖锐观点仅供教学交流、参考 n 如果我们不能改变社会，我们就去适应它 n 房地产亦然 n 课程只讲述和日常生活息息相关的知识 n 请保持自己的意见、不人云亦云 n 坚持四项基本原则、坚持社会主义道路
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房地产投资决策1
几个问题：
n 请问家庭城镇、农村归属？ n 是否有自住房？租房？ n 自家住房来源？自建、购买？ n 住房购买方式？自己全额付款？自己+亲戚
房地产投资决策1
土地（land）
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房地产投资决策1
地产（estate in land）
n 地产是土地财产或土地资产的简称。财产 既指实物又指权利，因而地产是指土地及 其相关的财产权利。
n 也有人将土地上的建筑改良物也归属于土 地，因而地产一词也被常用于泛指房地产， 这也是有些学者认为地产有广义与狭义的 二种理解的原由。
n 投资的三要素：时间、报酬、风险。 n 有回报的行为都是投资行为
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房地产投资决策1
房地产投资
n 所谓房地产投资，是指资本所有者将其资 本投入到房地产业，以期在将来获取预期 收益的一种经济活动。
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房地产投资决策1
房地产投资
n 房地产投资形式多种多样：
q 房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最 熟悉的一种类型；
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房地产投资决策1
房地产（real estate）
n 房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关 的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关 林木等）和承载房屋及其附属物的土地， 以及与它们相应的各种财产权利。
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房地产投资决策1
不动产（real estate or immovable）
q 计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地 面积
q 例：一块地为10000平方米，其中建筑占地 3000平方米，建筑密度为3000/10000=30%
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房地产投资决策1
建筑密度
n 建筑密度不可能超过1，一般不会超过4050%，因为用地中还需要留出很多面积作 为道路、绿化、广场、停车等等。
q 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积
n 在一定的技术经济条件下，土地纯收益会
随着土地投资的增加而出现由递增到递减
的特点。在最经济容积率，土地收益达到
最大，土地价格也达到最高；若继续增大
容积率会因单方售价低于单方造价而使土
地投资收益开始下降，地价也随之开始下
降。
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房地产投资决策1
q 东至XX大学、XX北村； q 南至文二路； q 西至学院路； q 北至XX公寓、XX苑
n 地块总出让面积XXXX平方米（约XX亩）， 容积率不大于2.6，建筑限高80米，90平方 米以下小户型的比例为50%。
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房地产投资决策1
容积率
n 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地 面积的比值。
框架结构
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框支剪力墙结构
房地产投资决策1
装修标准
豪华装修房
装修房 毛坯房
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房地产投资决策1
毛坯房
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房地产投资决策1
装修房
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房地产投资决策1
投资
n 所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享 受，（通过对某些投资对象的持有）试图 获取将来不确定的收益的一种行为（或过 程）。
全额付款？商业银行住房按揭贷款？公积 金住房贷款？ n 贷款方式？等额本金？等额本息？其他？
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房地产投资决策1
对房地产的理解？
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房地产投资决策1
对房地产投资的理解？
n 房地产投资的形式多种多样。比如一个普 通的个人投资者，可以用6万元的首付款运 作一个20万元的置业投资项目；一个不愿 意参与房地产直接管理的投资者，可以用1 万元购买房地产公司的股票、债券；一个 房地产开发公司可以投资数百万或数千万 元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费 数亿元新建一个车站和交通系统。
单身公
廉租房
<50
寓
经济适用房
60
经济型 住宅 普通住宅 非普通住宅
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<90 <140 >140
《住宅设计规范》
GB 50096—1999
套型 一类 二类 三类 四类
使用面积 34 45 56 68
1998 年前
婚房 小套 中套 大套
房地产投资决策1
面积计算
n 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建 筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括 使用、辅助面积和结构面积。
房地产投资决策1
建筑层数（高度）
住宅设计规范
GB 50096—1999
低层 多层
1－3层 4－6层
中高层
7－9层
高层
>10层
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市场
多层 小高层
高层 超高层
1－6（7）层 8－11（12）层 12－18（19） 层
20－33层 100米以上
房地产投资决策1
住宅面积
2007年以后
商品房 保障房
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房地产投资决策1
房地产投资
n 另外，因为在市场经济条件下，投资者往 往同时面对多种投资机会，虽然各个投资 机会的即期支出相对容易确定，但是它们 的未来收益却是难以确定的；
n 而且，投资者在决策之前，往往会发现， 诱人的机会常常不只一个，但投资者可利 用的资源却总是有限的。
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容积率
n 随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺 程度降低，容积率对地价的作用程度随之 下降。因此，容积率对地价的影响程度在 同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
n 在同一城市中，容积率对不同类型地价的 影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工 业用地。
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房地产投资决策1
建筑密度
n 指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围 内所有建筑的基底总面积与规划建设用地 面积之比，它可以反映出一定用地范围内 的空地率和建筑密集程度。
q 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活 使用的净面积的总和。
q 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占 净面积的总和。
q 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、 垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所 占面积的总和。
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房地产投资决策1
得房率
n 使用面积系数：用百分率表示，等于总套 内使用面积之和除以总建筑面积。
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房地产投资决策1
销售面积
n 公摊的公用建筑面积=套内面积×公用建筑 面积分摊系数
n 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内 建筑面积总和
n 公用建筑面积=整栋楼的建筑面积–套内建 筑面积–不应分摊的建筑面积
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房地产投资决策1
建筑结构
木结构
高层钢结构
砖混结构
建筑物
剪力墙结构
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房地产投资决策1
绿化率
n 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划建设用地面积之比。
n 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括 绿地面积)与规划用地面积之比。
q 绿地率≠绿化覆盖率
n 在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。相关 技术规范、法规规定，并不是所有长草的地方都 能算做绿地。居住区用地范围内各类绿地主要包 括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道 路绿地等。
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房地产投资决策1
楼面地价
n 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑 面积
n 或楼面地价＝土地单价／容积率
q 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地 价＋税＋费
n 平均层数＝容积率/建筑密度
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房地产投资决策1
房地产类型
居住类
商业类
休闲类
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公共事 业类
工业类
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房地产投资决策1
房地产投资决策
n 房地产投资决策对房地产业和房地产市场 的完善和发展具有十分重要的意义。
n 房地产由于其空间的固定性特征，一旦决 策完成付诸实施，将很难随意移动和变更。
n 另外，房地产投资建设周期长、占用资金 量大，一旦开工建设就不能中断，要力求 缩短工期，在最佳时机投入市场。
n 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、 形状改变，损失其经济价值的物及财产权 利。它包括土地、土地改良物（建筑物及 建筑附加物、生长着的树木及农作物、已 经播撒于土地中的种子等）、与土地及其 改良物有关的财产权利。
n 广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船 舶、飞机等财产及财产综合体 。
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房地产投资决策1
房地产投资
n 这时就需要有一种方法能够对各种投资方 案进行评估，帮助投资者在各种限制条件 的前提下，如可承受的风险、所要求的资 产流动性、投资组合平衡以及来自管理部 门的有关限制条件等等，使得最终所选择 的投资项目获得最大的效益。
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房地产投资决策1
房地产投资决策
n 所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产 投资项目的必要性和可行性进行技术经济 分析，对可以达到目标的不同方案进行比 较和评价，并作出判断，选择某一方案的 过程。
房地产投资决策-1
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2020/11/19
房地产投资决策1
主要内容：
第一讲 房地产投资决策
第二讲 资金的时间价值
第三讲 财务杠杆
第四讲
房地产的发展
第六讲
谁是最大受益者
第五讲 蜗居
第七讲 富一代如是说
第八讲 人口红利
第九讲 我们该如何
第十讲 漫谈
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房地产投资决策1
q 为了出租经ห้องสมุดไป่ตู้而购买住宅或办公楼也是相当普 遍的房地产投资类型；
q 将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房 地产也是房地产投资；
q 企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库 等等，都属于房地产投资。
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房地产投资决策1
房地产投资
n 尽管它们表现形式各异，但它们都有一个 共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益 换取预期收益。
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房地产投资决策1
民宅
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房地产投资决策1
江南古镇
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房地产投资决策1
木瓦房（古建筑）
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房地产投资决策1
商业街
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房地产投资决策1
第一讲 房地产投资决策
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College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
q 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及 外墙墙体水平投影面积的50%。
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房地产投资决策1
销售面积
n 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一 半计入，非公用墙为水平投影面积计入套 内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等， 以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、 管道井。
n 阳台面积：开敞式阳台面积以水平投影面 积一半计入，封闭式阳台面积为水平投影 面积。
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房地产投资决策1
销售面积
n 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用 面积
n 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面 积+阳台建筑面积
n 公摊面积：
q 1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、 变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和 管理用房的建筑面积；
会美 q 心理效应
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房地产投资决策1
房地产市场
n 一级市场
q 国家（政府土地出让）
n 二级市场
q 新房交易
n 三级市场
q 二手房市场
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房地产投资决策1
房地产术语
n 宗地、四至 n 容积率、面积、得房率 n 建筑高度 n 建筑结构 n 性质类别等
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房地产投资决策1
房地产投资决策1
房地产的属性
n 房地产的自然属性
q 位置 q 独特 q 耐久 q 土地不可再生
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房地产投资决策1
房地产的属性
n 房地产的经济属性
q 高资本价值 q 物价变动反映缓慢 q 投资与消费
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房地产投资决策1
房地产的属性
n 房地产的社会属性
q 社会效应 q 美学价值：凝固的音乐。自然美、艺术美、社
宗地
n 宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面 一块有确定边界、有确定权属的土地，其 面积不包括公用的道路、公共绿地、大型 市政及公共设施用地等。
n 容积率只有在指“宗地”容积率的情况下， 才能反映土地的具体利用强度，宗地间才 具有可比性。
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房地产投资决策1
四至
n 某地块位于XX市XX区，地理位置十分优越：
n 要强调的是，“现在的某些利益”是指即 期的、确定性的利益，但预期收益却要到 未来才能实现，而且这种未来收益在时间 和总量上都难以精确预测。
PPT文档演模板
房地产投资决策1
房地产投资
n 所以，房地产投资决策中，估算总成本和 利润的同时还应考虑时间因素。只有在比 较项目收益和支出的总量与时间的基础上， 并考虑预测的置信水平时，才有可能作出 合理的投资决策。
特别说明：
n 房地产、房价、政策、政府、国家 n 尖锐观点仅供教学交流、参考 n 如果我们不能改变社会，我们就去适应它 n 房地产亦然 n 课程只讲述和日常生活息息相关的知识 n 请保持自己的意见、不人云亦云 n 坚持四项基本原则、坚持社会主义道路
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房地产投资决策1
几个问题：
n 请问家庭城镇、农村归属？ n 是否有自住房？租房？ n 自家住房来源？自建、购买？ n 住房购买方式？自己全额付款？自己+亲戚
房地产投资决策1
土地（land）
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房地产投资决策1
地产（estate in land）
n 地产是土地财产或土地资产的简称。财产 既指实物又指权利，因而地产是指土地及 其相关的财产权利。
n 也有人将土地上的建筑改良物也归属于土 地，因而地产一词也被常用于泛指房地产， 这也是有些学者认为地产有广义与狭义的 二种理解的原由。
n 投资的三要素：时间、报酬、风险。 n 有回报的行为都是投资行为
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房地产投资决策1
房地产投资
n 所谓房地产投资，是指资本所有者将其资 本投入到房地产业，以期在将来获取预期 收益的一种经济活动。
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房地产投资决策1
房地产投资
n 房地产投资形式多种多样：
q 房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最 熟悉的一种类型；
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房地产投资决策1
房地产（real estate）
n 房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关 的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关 林木等）和承载房屋及其附属物的土地， 以及与它们相应的各种财产权利。
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房地产投资决策1
不动产（real estate or immovable）
q 计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地 面积
q 例：一块地为10000平方米，其中建筑占地 3000平方米，建筑密度为3000/10000=30%
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房地产投资决策1
建筑密度
n 建筑密度不可能超过1，一般不会超过4050%，因为用地中还需要留出很多面积作 为道路、绿化、广场、停车等等。
q 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积
n 在一定的技术经济条件下，土地纯收益会
随着土地投资的增加而出现由递增到递减
的特点。在最经济容积率，土地收益达到
最大，土地价格也达到最高；若继续增大
容积率会因单方售价低于单方造价而使土
地投资收益开始下降，地价也随之开始下
降。
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房地产投资决策1
q 东至XX大学、XX北村； q 南至文二路； q 西至学院路； q 北至XX公寓、XX苑
n 地块总出让面积XXXX平方米（约XX亩）， 容积率不大于2.6，建筑限高80米，90平方 米以下小户型的比例为50%。
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房地产投资决策1
容积率
n 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地 面积的比值。
框架结构
PPT文档演模板
框支剪力墙结构
房地产投资决策1
装修标准
豪华装修房
装修房 毛坯房
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房地产投资决策1
毛坯房
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房地产投资决策1
装修房
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房地产投资决策1
投资
n 所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享 受，（通过对某些投资对象的持有）试图 获取将来不确定的收益的一种行为（或过 程）。
全额付款？商业银行住房按揭贷款？公积 金住房贷款？ n 贷款方式？等额本金？等额本息？其他？
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房地产投资决策1
对房地产的理解？
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房地产投资决策1
对房地产投资的理解？
n 房地产投资的形式多种多样。比如一个普 通的个人投资者，可以用6万元的首付款运 作一个20万元的置业投资项目；一个不愿 意参与房地产直接管理的投资者，可以用1 万元购买房地产公司的股票、债券；一个 房地产开发公司可以投资数百万或数千万 元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费 数亿元新建一个车站和交通系统。
单身公
廉租房
<50
寓
经济适用房
60
经济型 住宅 普通住宅 非普通住宅
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<90 <140 >140
《住宅设计规范》
GB 50096—1999
套型 一类 二类 三类 四类
使用面积 34 45 56 68
1998 年前
婚房 小套 中套 大套
房地产投资决策1
面积计算
n 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建 筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括 使用、辅助面积和结构面积。
房地产投资决策1
建筑层数（高度）
住宅设计规范
GB 50096—1999
低层 多层
1－3层 4－6层
中高层
7－9层
高层
>10层
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市场
多层 小高层
高层 超高层
1－6（7）层 8－11（12）层 12－18（19） 层
20－33层 100米以上
房地产投资决策1
住宅面积
2007年以后
商品房 保障房
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房地产投资决策1
房地产投资
n 另外，因为在市场经济条件下，投资者往 往同时面对多种投资机会，虽然各个投资 机会的即期支出相对容易确定，但是它们 的未来收益却是难以确定的；
n 而且，投资者在决策之前，往往会发现， 诱人的机会常常不只一个，但投资者可利 用的资源却总是有限的。
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容积率
n 随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺 程度降低，容积率对地价的作用程度随之 下降。因此，容积率对地价的影响程度在 同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
n 在同一城市中，容积率对不同类型地价的 影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工 业用地。
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房地产投资决策1
建筑密度
n 指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围 内所有建筑的基底总面积与规划建设用地 面积之比，它可以反映出一定用地范围内 的空地率和建筑密集程度。
q 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活 使用的净面积的总和。
q 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占 净面积的总和。
q 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、 垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所 占面积的总和。
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房地产投资决策1
得房率
n 使用面积系数：用百分率表示，等于总套 内使用面积之和除以总建筑面积。
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房地产投资决策1
销售面积
n 公摊的公用建筑面积=套内面积×公用建筑 面积分摊系数
n 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内 建筑面积总和
n 公用建筑面积=整栋楼的建筑面积–套内建 筑面积–不应分摊的建筑面积
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房地产投资决策1
建筑结构
木结构
高层钢结构
砖混结构
建筑物
剪力墙结构
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房地产投资决策1
绿化率
n 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划建设用地面积之比。
n 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括 绿地面积)与规划用地面积之比。
q 绿地率≠绿化覆盖率
n 在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。相关 技术规范、法规规定，并不是所有长草的地方都 能算做绿地。居住区用地范围内各类绿地主要包 括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道 路绿地等。
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房地产投资决策1
楼面地价
n 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑 面积
n 或楼面地价＝土地单价／容积率
q 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地 价＋税＋费
n 平均层数＝容积率/建筑密度
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房地产投资决策1
房地产类型
居住类
商业类
休闲类
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公共事 业类
工业类
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房地产投资决策1
房地产投资决策
n 房地产投资决策对房地产业和房地产市场 的完善和发展具有十分重要的意义。
n 房地产由于其空间的固定性特征，一旦决 策完成付诸实施，将很难随意移动和变更。
n 另外，房地产投资建设周期长、占用资金 量大，一旦开工建设就不能中断，要力求 缩短工期，在最佳时机投入市场。
n 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、 形状改变，损失其经济价值的物及财产权 利。它包括土地、土地改良物（建筑物及 建筑附加物、生长着的树木及农作物、已 经播撒于土地中的种子等）、与土地及其 改良物有关的财产权利。
n 广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船 舶、飞机等财产及财产综合体 。
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房地产投资决策1
房地产投资
n 这时就需要有一种方法能够对各种投资方 案进行评估，帮助投资者在各种限制条件 的前提下，如可承受的风险、所要求的资 产流动性、投资组合平衡以及来自管理部 门的有关限制条件等等，使得最终所选择 的投资项目获得最大的效益。
PPT文档演模板
房地产投资决策1
房地产投资决策
n 所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产 投资项目的必要性和可行性进行技术经济 分析，对可以达到目标的不同方案进行比 较和评价，并作出判断，选择某一方案的 过程。
房地产投资决策-1
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2020/11/19
房地产投资决策1
主要内容：
第一讲 房地产投资决策
第二讲 资金的时间价值
第三讲 财务杠杆
第四讲
房地产的发展
第六讲
谁是最大受益者
第五讲 蜗居
第七讲 富一代如是说
第八讲 人口红利
第九讲 我们该如何
第十讲 漫谈
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房地产投资决策1
q 为了出租经ห้องสมุดไป่ตู้而购买住宅或办公楼也是相当普 遍的房地产投资类型；
q 将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房 地产也是房地产投资；
q 企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库 等等，都属于房地产投资。
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房地产投资决策1
房地产投资
n 尽管它们表现形式各异，但它们都有一个 共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益 换取预期收益。
PPT文档演模板
房地产投资决策1
民宅
PPT文档演模板
房地产投资决策1
江南古镇
PPT文档演模板
房地产投资决策1
木瓦房（古建筑）
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房地产投资决策1
商业街
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房地产投资决策1
第一讲 房地产投资决策
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College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
q 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及 外墙墙体水平投影面积的50%。
PPT文档演模板
房地产投资决策1
销售面积
n 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一 半计入，非公用墙为水平投影面积计入套 内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等， 以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、 管道井。
n 阳台面积：开敞式阳台面积以水平投影面 积一半计入，封闭式阳台面积为水平投影 面积。