房地产描述

狭义的建筑 物：
房屋
房屋、构筑物
建筑物：人工建造的供人们进行 生产、生活等活动的房屋或场所

房屋:
是指有基础、墙、顶、 门、窗，起着遮风避雨、 保温隔热、抵御野兽或 他人侵袭等作用，供人 们居住、工作、学习、 娱乐、储藏物品或进行 其他活动的建筑物，一 般是由建筑材料、建筑 构配件和设备(如给排水、 卫生、燃气、照明、空 调、电梯、通信、防灾 等设备)等组成的空间场 所.


(5)部分产权的房地产
(6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。


(7)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。
(8)设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。


(9)有拖欠建设工程价款的房地产。
(10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房 地产。
四、按照房地产权益状况的分类4




(11)临时用地或临时建筑 的房地产 (12)手续不全的房地产 (13)产权不明或者权属有 争议的房地产 (14)被依法查封、采取财 产保全措施或者以其他形 式限制的房地产 (15)违法占地或者违法、 违章建筑的房地产
房地产价格上升 与增值是一回事吗？
真正的房地产自然增值

外部经济
需求增加导致稀缺性增加
房地产使用管制改变所引起的房 地产价格上升。
第三节 房地产的分类

一、按照房地产用途的分类

二、按照房地产开发程度的分类 三、按照房地产实物形态的分类 四、按照房地产权益状况的分类 五、按照房地产是否产生收益的分类 六、按照房地产经营使用方式的分类

构筑物:
是指人们一般不直接 在里面进行生产和生活 活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥 梁、隧道、水坝等。
其他地上定着物
建筑物以外的地 上定着物，也称为其 他土地附着物、附属 物：是指附属于或结 合于土地或建筑物， 从而构成土地或建筑 物的一部分，应随着 土地或建筑物的转移 而一同转移的物。
嘿：这种分类 有什么意义 呢？
第四节 房地产的描述与分析 描 述 与 分 析
一 、 土 地 的
一、土地的描述与分析1
(1)名称 (2)位置 (3)四至 (4)面积 (5)形状
一、土地的描述与分析2

(6)地势
该宗土地与相 邻土地、道路的高 低关系，自然排水 状况，被洪水淹没 的可能性等。
一、土地的描述与分析3

“房地产” ——可指 土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物 的综合体 建筑物——仅指建筑 “土地” ——仅指土 物部分，如说建筑物 地部分，如说土地价 价值 值
“房地”——专指土 地与建筑物的综合体， 如说房地价值时
第二节 房地产的特性

我是房地产，我很特殊﹗
房地产有哪些特性哪？


管制权：城市规划规定 建筑高度、建筑密度、 容积率、绿地率，限制 在居住区内建设某些工 业或商业设施等。 征收权：政府为了公共 利益的需要，例如修公 路、建学校等，合理的 补偿。 征税权 充公权
房地产还有哪些特性哪？
保值增值
房地产价格上升的主要原因： ①房地产拥有者自己对房地产 进行投资改良 ②外部经济变化，改变城市格 局等 ③需求增加导致稀缺性增加， ④通货膨胀 ⑤房地产使用管制改变，如将 农用地转为建设用地，增加容 积率等。




受到房地产权利以外的各因素限制——对房 地产用途、建筑容积率的限制。 受到其他房地产权利限制的房地产权利。同 一宗房地产上可以同时设立了抵押权、租赁 权。 房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙 面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。
三、实物、权益和区位的含义（三）

(三)房地产区位(location)的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在
住宅、写字楼、旅馆、 商店、餐馆、游乐场、影剧 院、停车场、汽车加油站、 标准厂房(用于出租的)、仓 库(用于出租的)、农地等。

六、按照房地产经营使用方式的分类

(1)销售的房地产 (2)出租的房地产 (3)营业的房地产 (4)自用的房地产
我既可以销售，也可 以出租或营业 ﹗
选择估价方法呗﹗
三、实物、权益和区位的含义（二）

(二)房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可触 摸的部分，是基于房地产实物而衍 生出来的权利(rights)、利益 (interests)和收益(benefits)。
三、实物、权益和区位的含义（二）
房地产的各种权利


(1)所有权 (2)土地使用权 (3)地役权 (4)抵押权 (5)租赁权
房地产还有哪些特性哪？

相互影响： 与周围的 房地产及其利 用状况产生相 互影响


正面+负面
不动产的相邻权 利人应当按照有利 生产、方便生活、 团结互助、公平合 理的原则，正确处 理相邻关系。
房地产还有哪些特性哪？
易受限制 房地产不可移动、 流动性差，所以难 以逃避未来制度、 政策等变化的影响。 政府对房地产的限 制
﹗
，
第一节 房地产的含义

二、土地、建 筑物和其他地 上定着物的含 义
土地
对土地含义的理解： 土地是指田地、地 面 土地是地球上陆地 的表层，是自然综 合体 土地是自然资源
土地是立体的：



地球表面， 地球表面以上一定范 围内的空间 地球表面以下一定范 围内的空间
建筑物

广义的建筑 物：
“干净”的房地产类别：

（1）“干净”的房屋所有权+出让土地使用
权

（2）“干净”的房屋所有权+划拨土地使用
权

（3）“干净”的房屋所有权+集体土地使用
权
四、按照房地产权益状况的分类2
按份共有
（4）共有的房地 产
共有房地产
任何一个共有人不能擅 共同共有 自处分房地产呀﹗
四、按照房地产权益状况的分类3
第二章
房地产及其描述
第二章

房地产及其描述
第一节 房地产的含义
第二节 房地产的特性 第三节 房地产的分类

第四节 房地产的描述与分析
第一节 房地产的含义

一、房地产的定义 是指土地、建筑物及其 他地上定着物，是实物、 权益、区位三者的结合体。
房地产的三要素
高纪 南 档花 开
园 区我 社 ，老住 区 城在 呢私 厢天 产 津 房新市 世
外部配套设施

环境景观

外部的基础设施 公共服务设施


四、房地产的其他名称

不Fra Baidu bibliotek产



物业

land ——强调自然属性 real estate——强调自 然属性和人工物混合属 性 real property ——强 调自然属性、人工物以 及权益属性。
五、房地产的基本存在形态
土地形态

二 析的、 描建 述筑 与物 分
二、建筑物的描述与分析1


1.名称 套内建筑面积＝套内房屋使用面积 2.位置 ＋套内墙体面积 3.规模：包括： ＋套内阳台建筑面积 ①建筑面积 ②使用面积 成套建筑面积＝套内建筑面积 ③其他面积
＋分摊的共有建筑面积
2.20m以上(含2.20m)
《建筑工程建筑面积计算规范》


(7)土壤及 地基状况
包括土壤是否受到过污染，是 否为垃圾填埋场、化工厂原址 地基的承载力和稳定性，地下 水位和水质(包括地下水的成分 和污染情况 有无不良地质现象(例如崩塌、 滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、 软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、 冻土等)


一、土地的描述与分析4
(8)权利状况。

三、实物、权益和区位的含义（二）
房地产所有权 土地使用权：指土地使用 权人依法对国有土地或者 可分为： 集体土地享有占有、使用、 单独所有； 收益和部分处分的权利。 共有； 建设用地使用权 建筑物区分所有权。 宅基地使用权


土地承包经营权
三、实物、权益和区位的含义（二）
房地产权益以房地产权利为基础
(4)在建工程： 按照形象进度分为： 地下室某层， 正负零， 结构某层，结构封顶， 完成外装修等

(3)熟地： 按照基础设施完备程度 “三通一平” “五通一平” “七通一平”
(5)现房： 现房按照新旧程度：新 房和旧房 新建商品房按装饰 装修状况：毛坯房、粗装 修房、精装修房


三、按照房地产实物形态的分类



(16)房地产的租赁权， 即承租人权益 (17)地役权 (18)房地产的抵押权 (19)房地产的空间利 用权 (20)房地产中的无形 资产
五、按照房地产是否产生收益的分类

收益性房地产
非收益性房地产
房地产在本质上 是否具有直接产生 经济收益的能力？
直接产生租赁收益或 其他经济收益的房地产：
(1)土地：


空地 有建筑物的土地 已建造完成的建筑物

(2)建筑物：

(3)土地与建筑物的综 合： 现房 在建工程
新建筑物 旧建筑物

尚未建造完成的建筑 物
四、按照房地产权益状况的分类1
“干净” 的 内涵
无违法 建设 未出租
无纠纷
产权独有
无它项 权利
产权 明晰
四、按照房地产权益状况的分类1

一不可移动 独一无二 寿命长久 供给有限 价值量大 用途多样


土地不可毁灭性﹗ 建设用地使用权出让 的最高年限：居住用 地为70年，工业用 地等50年；商业用 地等40年。 利顺德大饭店已经 146年了﹗
房地产还有哪些特性哪？

流动性差： 也称难以变现、变现能力弱 影响某宗房地产变现能力的因素主要： ①该宗房地产的通用性。 ②该宗房地产的独立使用性。 ③该宗房地产的价值大小。 ④该宗房地产的可分割转让性。 ⑤该宗房地产的开发程度。 ⑥该宗房地产的区位。 ⑦该类房地产的市场状况。


——GB / T 50353-2005 ，2005 年7 月1 日 起实施。 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面 积；高度不足2.20m者应计算1/2 面积。 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应 计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应 汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计 算面积。
城市建设用地——规划设计条件：
交通出入口方位； 停车泊位； 建筑体量、体型、色彩 地面标高； 其他要求 环境保护 消防安全 文物保护 卫生防疫
一、土地的描述与分析6


(10)开发利用情况
(11)交通条件。 (12)周围环境景观 (13)公共服务设施完备程度
第四节 房地产的描述与分析

埋设在地下的管 线、设施
地上的围墙、假 山、水池，种植 在地上的树木、 花

三、实物、权益和区位的含义（一）
(一)房地产实物的含义 三个方面。 建筑物的外观、 (1)有形的实体； 结构、设备、装饰装修， (2)该实体的质量 土地的形状、地势、地 质、基础设施条件（例 (3)该实体组合完 如：道路、给排水、电 成的功能 力、燃气、热力、电信、 有线电视等设施的完备 程度)、平整程度。
一、按照房地产用途的分类

(1)居住房地产 (2)商业房地产 (3)办公房地产 (4)旅馆房地产 (5)餐饮房地产

(6)娱乐房地产 (7)工业房地产 (8)农业房地产 (9)特殊用途房地产 (10)综合房地产


二、按照房地产开发程度的分类

(1)生地：荒地、农地。 (2)毛地：是指具有一定 的城市基础设施，但尚 未完成房屋拆迁补偿安 置的土地。
空间方位和距离上的关系，包括位置、交
通、环境景观、外部配套设施等方面。
三 实物、权益和区位的含义
房地产区位(location)的含义
位置

交通



坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位 与重要场所的距离 朝向 楼层


道路通达度：道路等级、 通达方向；路网密度 公交便捷度：公交类型、 站点、流量 对外交通便利度：类型、 位置、规模 自然环境、 人文环境 景观 相邻房地产的利用状况


集体土地？ 划拨土地使用权？ 临时用地？ 违法占地？ 土地所有权或土地使用权共有？ 国有出让土地使用权： 土地使用期限及其起止年月日、可否续期，土地 是否抵押、出租，是权属争议？
一、土地的描述与分析5

(9)使用条件
用途； 容积率； 建筑密度； 绿地率； 建筑高度； 建筑后退红线距离； 建筑间距；
空地

地上有建筑物
①无视建筑物的存在
②考虑建筑物存在对
土地价值的影响。
五、房地产的基本存在形态
建筑物形态


一是无视土地的存在， 即将其设想为“空中 楼阁”； 二是考虑土地存在对 建筑物价值的影响。
五、房地产的基本存在形态
房地形态:
在估价时也把 它们作为一个整
体来看待
不同情况下对房地产的用词