房地产(不动产)投资市场分析(2020年版)
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赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的房地产 （不动产）市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行 机制等因素构成的一个系统。 （1）房产市场 通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去， 就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。 买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移 的房产市场。 租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实 现产权关系部分转移的房产市场。
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房地产（不动产）市场运行环境及其影响因 素
（1）社会因素
（2）经济因素，包括经济发展状况、家庭收 入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、 房价租金比等。
（3）政策因素，包括房地产（不动产）供给 政策、住房分配和消费政策、房地产（不动产） 金融政策、房地产（不动产）产权与交易政策、 房地产（不动产）价格政策。
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2. 房地产（不动产）投资市场中的泡沫与过热
（1）房地产（不动产）投资市场中的泡沫
房地产（不动产）泡沫是指房地产（不动产） 市场价格由于房地产（不动产）投机而引起的 与使用价值严重背离，价格脱离实际使用价值 支撑而持续上涨的过程和状态。它是一种价格 现象，是房地产（不动产）行业内外因素，特 别是投机性因素作用的结果。
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（3）房地产（不动产）泡沫与过热的联系 与区别
它们的区别有：①过热和泡沫是反映两个 不同层面的市场指标。
②过热和泡沫在严重程度和危害性方面不 同。
③过热和泡沫在周期循环中所处的阶段不 同。
④市场参与者的出发点不同。
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过热与泡沫两者的共同点为：泡沫和过度 开发都是用来描述房地产（不动产）市场 中房地产（不动产）实际价格对房地产 （不动产）基本市场价值的偏离，是房地 产（不动产）价格中非基本价格的不同程 度的体现。过热不一定就产生泡沫，但过 热是产生泡沫的前提，也是诱因之一。
房地产（不动产）投资市场分 析
1房地产（不动产）市场结构与运行规律
2 房地产（不动产）投资市场定位与市场调 查
3 房地产（不动产）投资市场分析
2020/8/23
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1房地产（不动产）市场结构与运行 规律
1.1 房地产（不动产）市场概述 1. 房地产（不动产）市场的概念 房地产（不动产）市场是从事房地产（不动产）买卖、租
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（2）房地产（不动产）投资市场中的过热
房地产（不动产）市场中的过度开发称为 房地产（不动产）“过热”，具体特征有 需求增长赶不上新增供给增长，空置率上 升、物业售价和租金下降。过热的诱因主 要有开发商对市场预测的偏差、开发商之 间的博弈和非理性行为以及道德风险。
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（2）需求指标
反映需求的指标主要有国内生产总值，人 口数、城市家庭人口、就业人员以及城市 家庭总支出、城市家庭可支配收入，房屋 空间使用量等。
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（3）市场交易指标
反映市场交易的指标主要有销售量、出租 量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周 期，房屋价格指数、房地产（不动产）价 格、房地产（不动产）租金等。
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（2）地产市场 地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关
系的总和。地产市场又可以分为两类三级市场。 ①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权
为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权 出让。 ②土地二级市场。是指土地或房地产（不动产） 开发市场，是房地产（不动产）开发商或土地使 用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土 地有条件地转让给其他使用者。 ③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的 土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。
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（a） 房地产（不动产）
Q
存量市场
Q1
（b） 新增房地产（不
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动产）供给
图4-1
供需平衡曲线图
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Байду номын сангаас
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（2）新增房地产（不动产）供给的决定 ①房地产（不动产）的价格水平。 ②房地产（不动产）的开发成本。 ③房地产（不动产）的开发技术水平。 ④投资者对未来的预期。
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1.3 房地产（不动产）市场的周期循环与 政府宏观调控
1. 房地产（不动产）市场的周期循环
房地产（不动产）周期循环是指房地产 （不动产）业发展或其投入与产出有相当 的重复发生波动的现象。从本质上讲，房 地产（不动产）业的发展是由整体经济的 发展决定的，而从一个较长的历史时期来 看，社会经济的发展体现为周期性的运动， 相应地使房地产（不动产）业的发展也存 在周期性循环特性。
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1.2 房地产（不动产）市场的结构与运行机 制
1. 房地产（不动产）市场结构 （1）总量结构。 （2）区域结构。 （3）产品结构。 （4）供求结构。 （5）投资结构。
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2. 房地产（不动产）市场指标 （1）供给指标 ①存量、新竣工量和灭失量。 ②空置量和空置率。 ③房屋施工面积和新开工面积。 ④平均建设周期 ⑤竣工房屋价值
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3. 房地产（不动产）市场的运行机制 （1）房地产（不动产）存量市场的均衡 ①房地产（不动产）本身的价格水平。 ②消费者的财产总量。 ③其他资产的实际收益。 ④拥有房地产（不动产）所得到的净实际
收益。 ⑤对未来的预期。
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2. 房地产（不动产）市场的特点 房地产（不动产）市场作为市场体系的基本组
成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规 律、竞争规律、供求规律等的制约。 （1）市场供给的特点 （2）市场需求的特点 （3）市场交易的特点 （4）市场价格的特点
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3. 房地产（不动产）投资的市场参与者 （1）土地所有者或当前的使用者 （2）开发商 （3）政府及政府机构 （4）金融机构 （5）建筑承包商 （6）专业顾问 （7）消费者或买家
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3. 政府对房地产（不动产）投资市场的干 预
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房地产（不动产）市场运行环境及其影响因 素
（1）社会因素
（2）经济因素，包括经济发展状况、家庭收 入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、 房价租金比等。
（3）政策因素，包括房地产（不动产）供给 政策、住房分配和消费政策、房地产（不动产） 金融政策、房地产（不动产）产权与交易政策、 房地产（不动产）价格政策。
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2. 房地产（不动产）投资市场中的泡沫与过热
（1）房地产（不动产）投资市场中的泡沫
房地产（不动产）泡沫是指房地产（不动产） 市场价格由于房地产（不动产）投机而引起的 与使用价值严重背离，价格脱离实际使用价值 支撑而持续上涨的过程和状态。它是一种价格 现象，是房地产（不动产）行业内外因素，特 别是投机性因素作用的结果。
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（3）房地产（不动产）泡沫与过热的联系 与区别
它们的区别有：①过热和泡沫是反映两个 不同层面的市场指标。
②过热和泡沫在严重程度和危害性方面不 同。
③过热和泡沫在周期循环中所处的阶段不 同。
④市场参与者的出发点不同。
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过热与泡沫两者的共同点为：泡沫和过度 开发都是用来描述房地产（不动产）市场 中房地产（不动产）实际价格对房地产 （不动产）基本市场价值的偏离，是房地 产（不动产）价格中非基本价格的不同程 度的体现。过热不一定就产生泡沫，但过 热是产生泡沫的前提，也是诱因之一。
房地产（不动产）投资市场分 析
1房地产（不动产）市场结构与运行规律
2 房地产（不动产）投资市场定位与市场调 查
3 房地产（不动产）投资市场分析
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1房地产（不动产）市场结构与运行 规律
1.1 房地产（不动产）市场概述 1. 房地产（不动产）市场的概念 房地产（不动产）市场是从事房地产（不动产）买卖、租
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（2）房地产（不动产）投资市场中的过热
房地产（不动产）市场中的过度开发称为 房地产（不动产）“过热”，具体特征有 需求增长赶不上新增供给增长，空置率上 升、物业售价和租金下降。过热的诱因主 要有开发商对市场预测的偏差、开发商之 间的博弈和非理性行为以及道德风险。
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（2）需求指标
反映需求的指标主要有国内生产总值，人 口数、城市家庭人口、就业人员以及城市 家庭总支出、城市家庭可支配收入，房屋 空间使用量等。
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（3）市场交易指标
反映市场交易的指标主要有销售量、出租 量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周 期，房屋价格指数、房地产（不动产）价 格、房地产（不动产）租金等。
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（2）地产市场 地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关
系的总和。地产市场又可以分为两类三级市场。 ①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权
为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权 出让。 ②土地二级市场。是指土地或房地产（不动产） 开发市场，是房地产（不动产）开发商或土地使 用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土 地有条件地转让给其他使用者。 ③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的 土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。
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（a） 房地产（不动产）
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存量市场
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（b） 新增房地产（不
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动产）供给
图4-1
供需平衡曲线图
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（2）新增房地产（不动产）供给的决定 ①房地产（不动产）的价格水平。 ②房地产（不动产）的开发成本。 ③房地产（不动产）的开发技术水平。 ④投资者对未来的预期。
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1.3 房地产（不动产）市场的周期循环与 政府宏观调控
1. 房地产（不动产）市场的周期循环
房地产（不动产）周期循环是指房地产 （不动产）业发展或其投入与产出有相当 的重复发生波动的现象。从本质上讲，房 地产（不动产）业的发展是由整体经济的 发展决定的，而从一个较长的历史时期来 看，社会经济的发展体现为周期性的运动， 相应地使房地产（不动产）业的发展也存 在周期性循环特性。
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1.2 房地产（不动产）市场的结构与运行机 制
1. 房地产（不动产）市场结构 （1）总量结构。 （2）区域结构。 （3）产品结构。 （4）供求结构。 （5）投资结构。
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2. 房地产（不动产）市场指标 （1）供给指标 ①存量、新竣工量和灭失量。 ②空置量和空置率。 ③房屋施工面积和新开工面积。 ④平均建设周期 ⑤竣工房屋价值
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3. 房地产（不动产）市场的运行机制 （1）房地产（不动产）存量市场的均衡 ①房地产（不动产）本身的价格水平。 ②消费者的财产总量。 ③其他资产的实际收益。 ④拥有房地产（不动产）所得到的净实际
收益。 ⑤对未来的预期。
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2. 房地产（不动产）市场的特点 房地产（不动产）市场作为市场体系的基本组
成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规 律、竞争规律、供求规律等的制约。 （1）市场供给的特点 （2）市场需求的特点 （3）市场交易的特点 （4）市场价格的特点
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3. 房地产（不动产）投资的市场参与者 （1）土地所有者或当前的使用者 （2）开发商 （3）政府及政府机构 （4）金融机构 （5）建筑承包商 （6）专业顾问 （7）消费者或买家
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3. 政府对房地产（不动产）投资市场的干 预