物业管理第七章房屋维修管理

ph

©房屋维修的含文、方法和特点

也屏屋维修管理的含义、目标和特点

V房屋维修的内容強房屋维修管理的内容心房屋维修管理的组织和考核

。房屋维修的含义、方法和特点

4房屋维修的内容及房屋维修管理的内容

1 &房屋维修是指通过对房屋的维护、修缮和

改建，使遭受损坏的房屋重新处于正常使用狀

态。

尬物业管理的基本目的：

•使物业获得最大的期望收益

9使物业得到良好的保值和增值

扔令业主和使用人提供良妊的生活、工作和学习坏境

通房屋錐修的方法

＞定期性整修

◎预肮性维修

F检測I维修

増拆除性维修

营房屋维修的特点：I经营和服务双重性

＞广泛性和分散性

❷技术性

营眼制性

r

是指物业管理企业根据国

家对物业维

修管理的标准、要求以及

物业管理委托合同的规

定，对所管理的物业进行维护修缮的管理活动

房屋维修管理的目标：

1•及时修复

2.能够实施正常安排维修措施

3•需要实现安排好房屋维修的计划和预算牛监督、管理所有房屋维修工作的进程5•准确跟踪控制所有房屋维修工作的总费6.维修工作需要保质

房屋维修管理的特点: 复杂性

计划性

技术要求高

房屋维修管理的意义:

1・确保房屋的使用价值 2 •增加房屋的经济价值

3 •提升企业的信谊价值牛增加城市的社会价值房屋维修管理的原则:

“服务”原则

“经济、合理、安全、实用”原则

“区别对待，因房制宜”原则

“预防为主，管修结合”原则

A'

自然因素

屋坏因 房损原

昙人为因素

房屋维修管理

W象因畫

地理因素

［臺物因素

灾害因素

使用不当

设廿施工质量低劣维修保养不善

容。

房屋保养是指物业管理者为了保证物业处于良好的使用状态，对房屋结构、装修及设备部分实施的综合养护工作，是物业管理的一种经常性和持久性的工作。房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常使用状态，对房屋结构、装修及设备部分所受磨损实施的修

复性工作。

房屋修缮管理的主要内容 妾房屋维修廿期管理 孑房屋质量管理 营房屋维修技术管理 营房屋维修施工管理

侵房屋维修费用管理

房 屋 修 缮 管 理 的 王 要 內

房屋维修计划管理

房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，业主和使用者对房屋保养与维修的要求以及政府对保养与维修的有关规定,

为科学制定并实施房屋的综合保养与维修廿划

所进行的各顶管理工作。

就是对房屋的使用状况进行安全程度的检查和满足使用功能方面质量评定，为房屋的使用、管理、维护和修缮提供科学的依据•房屋质量管理中最主要的工作是房屋完损等级评定

余房屋的完损等级就是房屋的质量等级

事房屋的完损等级剤分的依据是：各类房屋的结构、装修和设备

孑房屋的完损等级划分为5类，即：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险

房屋安全检查就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损情况，发现房屋存在的隐患,及

时采取抢修抽固和排除险情的措施。

•鉴定机构：

•政府危房鉴定机构、物业管理公司房屋安全鉴定部门或者是指定专业的技术人员负责

通过房屋的完损等级的评定，可确定完好

房、基本完好房的面枳之和，占总物业面枳的百分比，即房屋的完好率

尬房屋完好率

（完好房所占面枳+基本完好房所占面枳）/房屋总面枳

指房屋已建设完成，业主亦完人伙手续后,

房屋进行重新设廿、分隔、装饰、布置等。有时 业主人任一段时间后，或非业主使用人调换后， 往往Q 要將原来的装修推倒，按自己的意愿进行 屋 次

裝

修 在1E 式人任前「根据自己的使用特点和要求，对 装修

是指在房屋建筑物的管理中，对业主权属范围 内的修缮行为进行规范管理，以确保物业内及公共 部位、公共设施安全的管理工作裝

修管理

二次装饰必须符合楼宇原来设址时的工程技术规范与技术标准二次装修一般是在已有人住业主或非业主使用人的情况下进行的，因此施工时顾及住（用）户的正常工作及生活。尺量避免或减少对他们造成的影响

矗对施工人员技术及素质要求比较高

设施，要注意安全和肮火

k

•W

冷在装修的il程中，容易损坏毗连房屋和公用设备

建设部1995年8月颁布《建筑装饰装修管理规定》、1997年4月颁发的《家庭居室装饰装修管理试行亦法》，地方性的装饰装修管理规定，以及物业管理企业制订的《住户装修管理规定》等。这些规定规范了人们的装修行为，明确装修活动的各种要求和工作程序•有关装修管理的常用表格有：《装修申i青表》、

《装修验收书》《动用明火申i青表》

是指按照一定施工程序、施：：质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各顶工作进行有效、科学的管理

特点:

维修条件上的眼制性

维修范围的复杂性

0小修工程

心中修工程

e综合维修工程

❾根据维修工程任务，编制房屋维修施工工程itlKI 作量, 严格执行维修工程施工程序，合理安排人力、物力和财力 矗不断更新房屋维修技术，提高劳动生产率，抽强维修林料 消耗定额管理,降低维修成本，增加盈利 遵运用科学管理的方法和职能，对廿划落实、维修技术的 革新、劳动力和资源的科用等进行科学的管理与控制房屋维修施工管理的主要任务