新天地酒店式公寓营销提报

套数
2套 3套 5套 6套 2套 4套 3套 2套 2套
户型解析
朝南商铺层高4.98M，
除朝南商铺外其它商
铺层高4.2M(一拖二的 商铺第二层层高3.6M)。 约60%铺位可做餐饮
196㎡
3F 120—124㎡ 61㎡ 39㎡
1套
2套 1套 1套
层高4.98米。 均可做餐饮
1#单个铺位面积较大，基本可做餐饮，且铺型相 对较规整，建议后续可考虑做餐饮业态。
数据来源：中指院
特征2. 近两年酒店式公寓成交成交异常火爆
① 纵观近5年酒店式公寓成交情况，近两年成交异常火爆。作为投资类产品，2017年成交量为为商铺和写字楼成 交量总和的两倍多。 ② 2017年杭州酒店式公寓市场明显复苏，量升价稳。全年累计成交38917套，高出2016年全年成交5939套；
数据来源：中指院
了解了产品后，我们来看看产品的市场表现。
特征1.杭州出台“限酒令”商业地块不允许打擦边球
①对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公 等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。 ②对于‘类住宅’的管控，其实强调了两点，首先明确这是违规，第二是‘房住不炒’，不能让炒房之风从 住宅流入‘类住宅’。”
1、投资客居多
2、大杭州范围，万科品牌导入 3、本地拆迁户投资（低总价） 4、自住占30%（过渡居住）
1、借助板块：智慧网谷小镇 2、召开论坛发布会等活动 3、线上广告推广 4、借助万科品牌，吸引万科粉 5、政府公告资源 6、启动线下分销 7、营销展示强 8、外围导示系统突出 9、品牌嫁接（网易严选）
LOFT公寓均位于1#北楼，有被南楼遮挡嫌疑。 层高4.98，舒适度较高，但普遍面积较大。
61㎡
59㎡、60㎡ 58㎡
3套
各1 套 2套
项目产品分析：1#商铺分析
楼层 面积段
233—258㎡ 173—183㎡ 1F 130—150㎡ 113—121㎡ 72—89㎡ 43㎡ 2F 119—123㎡ 224—247㎡ 245—248㎡
新天地酒店式公寓
营销提报
大至机构
2018.5
项目本体
整体货值盘点
物业类型 地块 M 产品 平层公寓 1433 整体指标 总套数 面积（㎡） 125465 已售套数 206 累计销售 面积 19690 去化率 15.69% 剩余货量 存量套数 1227 面积（㎡） 105775
区位四至分析及配套分析
产品面
客户面
营销面
价格体系
1. 2. 3.
大户型酒店式公寓 4.98米层高 运河、拱宸桥历史文化
1.桥西、桥东、大城北工 作上班 2.大杭州客户，手头已有
1、借助板块：拱宸桥西核心 2、重点在线下分销 3、现场展示面和导示欠缺
4、 主力62—137㎡
多套房产
3.甬台温沪外地投资客
价格体系：平层毛坯均价 32000元/㎡，LOFT精装 49000元/㎡ 折扣体系： 按揭99折 一次性98折 按时签约优惠2% 综合折扣约5%
特征1. 酒店式公寓风头独具，但整体表现冷热不均
① 全年酒店式公寓成交活跃，成交前十中，酒店式公寓垄断前六，占据半壁江山。
② 另一方面，酒店式公寓市场从板块、个盘上呈现出明显的冷热不均现象。
2017 年 全年杭州市区成交套数TOP10排行榜
排名 1 2 3 4 项目名称 理想银泰城 英冠乐创城 华元欢乐城 杭州新天地 区县 余杭 萧山 余杭 下城 板块 临平 萧山 临平 市中心 物业类型 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 成交套数(套) 1622 1552 1384 1285 成交面积(㎡) 85754 67836 93682 82767 均价(元/㎡) 15445 23223 11217 26184
项目产品分析：LOFT公寓
面积段
137.59㎡
套数
1套
户型解析
136.18㎡、136.75㎡
125.35㎡ 124㎡ 123㎡
各1套
2套 3套 2套
122㎡
121㎡ 120㎡ 112㎡ 108㎡ 107㎡ 98㎡ 82㎡ 81㎡
1套
3套 2 1套 1套 2套 2套 1套 5套
1.LOFT分布在3、4、5层 2.户型较规整 3.层高4.98米 4.相对市场竞品而言，本 案1#LOFT公寓面积偏大， 层高占据绝对优势。
装修情况
精装 精装 精装 精装 精装 精装 精装 平层毛坯，LOFT精装 精装 精装 精装 精装 精装 精装 精装 精装 精装 毛胚 精装 精装 精装 精装 毛胚
4.2米 25000 4.79米 30000
40000 待定 待定 28000—32000 25000 平层毛坯32000， LOFT精装49000 30000 36000-39000 40000-42000 27000 24000 48000 待定 120万/套 待定 30000-33000 32000 待定 30000 30000 43000-45000
英冠乐创城
杭州未来广场 理想银泰城 绿城·运河郡 云栖小镇国际 青年公寓
23223
16901 14499 21200 16227
杭州主城区主要酒店式公寓一览表
楼盘
杭州新天地 创道国际CPARK 蓝钻天成 赞成星汇 汉港武林汇 万科智谷 桥西原宿 运河公馆 云溪V墅 龙湖西溪天街 西溪新城市 星云 和昌云潮 浙港国际 世茂天宸 华润置地车站中央广场 绿地华家池印公馆 恒祺克拉天玺 德信杭州之翼 宝龙城市广场 滨江同协金座 三花国际 东方君悦
53325 44399 43817 52145 39551
23880
18703 28253 28035 21200 16844
数据来源：中指院
特征2.精装 价值趋住宅 性价比成为3大热销趋势
杭州热销酒店式公寓基本要素
楼盘 华元欢乐城 价格 元/㎡ 11217 区域价格 13000-16000 住宅20000 22000-24000 住宅30000 16000-19000 住宅30000 14000-16000 住宅20000 住宅40000 16000 住宅19000-3000 装修 精装 精装 精装 精装 精装 精装 配套、规划 3.3米/4.2米层高，每户赠送空间，5㎡超大夹层，全WIFI覆盖 24小时餐饮商街、酒店（健身房、泳池、餐厅） 户户赠送6-20㎡，4.5米层高，4.2米开间，衣帽间，收纳空间；一对一 管家服务 围合建筑，绿城建筑/景观/服务；石材干挂，全景落地窗，中央空调、 超大中央花园，L型社交场 3.15米层高，5米挑高大厅，精细化收纳，智能门禁系统入户，南都物 业，智能管理体系，悦嘉家APP，多个主题潮流共享空间，精装大堂 4.2米层高，独立工作/储藏区，河景房，整体橱柜、品牌厨卫家具，五 星级会所配套大堂吧、屋顶泳池、健身房、书吧等 3.15米层高，围合式花园洋房，内庭花园，紫铜屋顶、高贵石材
项目产品分析：平层公寓
面积段
105.54㎡ 103.21㎡ 79.45㎡ 77.13㎡ 62.08㎡
套数
35套 21套 7套 7百度文库 7套
户型解析
1.户型较规整 2.层高3.8米
3.相对市场竞品而言，本案
1#酒店式公寓面积偏大。
平层公寓均位于1#南楼， 相对普通平层公寓面积较大，但更具备普通住宅居 住功能。
项目位于拱宸桥西核心板块，项目四至路网贯通，周边为成熟 居民区、中童巴比尼、美食城等商业项目，商业配套成熟，大
运河近在咫尺。
项目产品分析
农贸市场：3500㎡
农贸市场位于2#2楼，从本案产品品质和农贸市
场所处楼层分析，建议农贸市场定位为高端净菜
市场
农贸市场
农贸市场设置，为本案及周边居民带来生活配套
利好。
本案启示：产品住宅功能区分，客户区分，现场展示较弱
项目产品分析：2#商铺分析
楼层 面积段
46.22 59.64
套数
1套 1套 3套 1套 1套 4套 1套 1套 农贸市场
户型解析
68.57
1F 80.61 84.39 80.61 110.73 111.79 2F 612.510 3F 349.190 370.260
（其中一拖二 1套）， 层高4.98M(一拖二的 商铺第二层层高6M)。 仅3间可做餐饮
价格
25000
产品类型
平层 LOFT LOFT 平层/LOFT 平层/LOFT 双钥匙LOFT LOFT 平层、LOFT LOFT LOFT 平层/LOFT LOFT 双钥匙LOFT 双钥匙LOFT 平层 LOFT LOFT 平层 微LOFT 微LOFT 双钥匙LOFT 平层/LOFT 平层
层高
3.1米 4.2米、4.79米 4.79米 3.1米、4.2米 3.3米、4.2米 4.2米 4.8米 3.7米 平层3.8米，LOFT 4.98米 4.7米 4.8米 3.3㎡/4.5㎡ 4.2㎡ 4.2㎡/4.75㎡（顶楼） 6.1米 3.4米 4。2米 待定 3.95 3.8米 3.8米 4.79米 3.8米/4.8米 3.65米
5
6 7 8 9 10
西湖墅
昊元之江时代中心 旭辉和昌·都会山 东亚新干线 杭州绿城运河郡 西溪智慧健康谷
之江
之江 萧山 江干 拱墅 余杭
之江
转塘 钱江世纪城 大城东 桥西 未来科技城
酒店式公寓
酒店式公寓 住宅 酒店式公寓 酒店式公寓 写字楼、公寓
1127
979 977 953 896 884
74564
S
区域内同类型地块稀缺； 拱宸桥桥西为富人区，客户群经济实力强劲。
W T
周边竞品目前均在售，竞争隐患大； 区域内存在较多商业综合体，需要将本区域商业炒热。
O
区域交通、环境优势明显，与主城对接日益紧密；
酒店式公寓户型面积大，总价高，但更具备居住功能。 相对于竞品而言，本案需通过重新定位包装、营销、展示等力量可规避劣势不足，将机遇放大。
区域
下城 拱墅 拱墅 拱墅 拱墅 拱墅 拱墅 拱墅 西湖 西湖 西湖 西湖 西湖 西湖 江干 江干 江干 江干 江干 江干 江干 江干 江干
户型面积
55、130㎡ 30—60㎡ 79—180㎡ 40—70㎡ 40—80㎡ 35—65㎡ 100-105㎡ 平层62—105㎡； LOFT107—137㎡ 41-70㎡ 38㎡，66㎡ 43-135㎡ 35㎡，48㎡ 待定 37㎡ 30㎡-135㎡ 37㎡ 61 64㎡，68㎡ 50㎡ 44㎡ 32㎡-60㎡ 40㎡-100㎡ 75㎡，90㎡，183㎡
运河公馆（桥市大厦）
运河公馆（桥市大厦）
名称 桥市大厦 开发商 西桥房产
建筑面积
40285㎡
物业类型
酒店式公寓 +商业
107—137 ㎡
平层公寓 均价
62—105㎡
LOFT公寓
平层毛坯均价32000元/㎡，LOFT精装 49000元/㎡ 主体结构封顶，但围绕导示系统及阵地包 装严重缺失
工程进度
运河公馆（桥市大厦）
价格体系：成交均价2.9—3.1 万/ ㎡
（单独缴纳2.2万/套装修费用，不计入 房价）
折扣体系： 万科蓝卡0.2% 当天认购优惠2万 按时签约优惠4万 案场2%的折扣 综合折扣约8% 租金收益：2500-2800元/月 回报率：约2.5%
本案启示：营销推广、现场展示、产品规避劣势，客户区分。
万科智谷 运河公馆 滨江同协金座
LOFT公寓-万科智谷
万科智谷
楼盘地址
开发商 物业类型 总建面积 户型 均价（元/㎡） 近期动态
石祥路208号
杭州天马置业 商业 70000平方米 30-64loft 100万左右 4月成交281套，均价31000元/㎡。
万科智谷
产品面
客户面
营销面
价格体系
1、空间利用率高 2、收纳存储空间大 3、LOFT层高4.8米 4、主力35—64㎡ 5、4月推出“双钥匙 ”新品（35—64㎡）
1套
1套 1套
层高4.98米。均可做
餐饮
2#铺位部分可做餐饮，铺型规整且面积小。
项目本体总结
项目地处杭州核心居住区，且区域存量几乎没有； 项目周边配套丰富； 产品层高具有一定市场竞争力。 项目展示表现力不足，尤其是交通导示； 目前知名度不足； 部分户型较大，周边有一定同质产品竞争。
市场总结
受整体大环境影响，酒店式公寓成交量价齐升，但整体冷热不均； 项目所在区域酒店式公寓竞品数量多，竞争压力大，本案面积偏大，总价高。 如何突围是本案销售考虑重要问题？
对标我们的产品，将在周边5KM范围在售的同质项目进行一对一分析。
协同金座
万科智谷
新天地
运河公馆
万科智谷 运河公馆 滨江同协金座