(完整word版)商业地产结构限额指标分析与探讨
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超高层结构限额指标分析与探讨
一、万达商业地产超高层项目的结构指标分析
随着集团的发展，超高层项目越来越多，对超高层项目结构指标的分析就迫在眉睫。通过对集团目前在施及已完工的超高层的钢筋、混凝土主要结构指标进行调研，分析如下。
1、烟台超高层：两栋，A3，业态为酒店及写字楼（酒店位于26-44层）、A4写字楼，业态为纯写字楼。
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
豪宅
塔楼地上
45082
7度设防，剪力墙结构,地上41层，建筑总高度129.15M.
0.45
81
0
塔楼地下
2118
7度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，有人防地下室，地下室二层（还有一个夹层），建筑高度12.1M。
对结构自身的控制，应该注重于柱网布置等结构方案布置、板厚与钢筋方案选取、设计参数的统一等。如何选择合理的结构体系，是成本管控的难点及重点，建议在结构建模阶段，对结构模型审核测算。另外还可以通过采用高强轻质材料，减轻结构自重，减小地震作用来进行结构优化；采用新三级钢，减少次要构件的钢筋用量进行结构优化；对剪力墙进行合理布局，尽量遵循对称、均匀等原则进行设计，尽量不要设置短肢剪力墙，总之结构优化也是结构管控的重点。
0.42
91
12
塔楼地下
3823
8度设防；框架核心筒，筏板基础；无人防地下室，地下2层（无夹层），建筑高度：11.1米。
2.40
275
76
豪宅
塔楼地上
121500
8度设防，剪力墙结构，1#、2#、3#豪宅地上分别为：45、44、39层，高度分别为：146.7米、143.4米、127.65米。
0.43
3、抗震等级：
（1）不同的抗震等级影响用钢量，但是要注意安评报告的抗震等级和当地建筑规范抗震等级，故安评报告结果一定要提前关注。
（2）根据地勘资料，选用合理的底板结构形式，采用合理准确的计算模型进行分析设计。
4、结构优化：
（1）基础形式的确定：
超高层建筑高度、体量大，竖向荷载大，对基础的安全性要求高，而且万达项目超高层单体建筑少，往往与附属裙房共用一个地下室，这样柱下荷载差异性就非常大，基础设计应考虑差异沉降的相互影响。如何选择合理的基础形式，是成本管控的难点及重点，建议进行基础多方案测算比选（包括桩基类型、桩径大小）。
基底地震剪力（KN）
安评报告
抗震规范
比值
X向地震力
32878
16806
1.96
Y向地震力
34158
17526
1.95
（3）经济造价分析,仅地震力一项，钢筋增加25%.竖向构件指标约增加：15kg/m2。
2、超限审查。
超限专家的不同要求也对指标影响较大，具体表现在：
（1）对剪重比要求不放松，导致竖向剪力墙厚度无法减少，竖向构件指标约增加10kg/m2.
2.64
349
38
豪宅
塔楼地上
26,324
6度设防，框架核心筒剪力墙结构,地上42层，建筑总高度141.7M.
0.34
48
0.00
塔楼地下
6948.04
6度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，有 人防地下室，地下室一层（无夹层），建筑高度6M。
3.12
463
0.00
4、武汉中央文化区项目K3-1#、2#写字楼、豪宅为超高层。
详见天津项目结构指标分析2
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
写字楼
塔楼地上
80,500
7度设防，框架核心筒。地上42层 建筑总高度176.53m
0.47
95
18
塔楼地下
4,139
7度设防；框剪结构，桩基+筏板基础；无人防地下室，地下2层（无夹层），建筑高度：12.45米。
2、按照设防烈度、总高度分类，主要结构指标对比如下：
（1）写字楼
序号
项目名称
设防烈度
总高度（米）
层数(地上/地下）
混凝土指标
钢筋指标
劲性钢指标
塔楼地下
塔楼地上
塔楼地下
塔楼地上
塔楼地下
塔楼地上
1
武汉万达中心
6度
185.75
42/-2
2.64
0.39
349
67
38
9
2
武汉中央文化区
6度
170.20
40/-2
单方指标（Kg/m2)
豪宅
塔楼地上
72274
7度设防，框架核心筒,地上53层，建筑总高度166.95M.
0.44
62
3
塔楼地下
4097
7度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，无人防地下室，地下室二层(还有一个夹层)，建筑高度12.1M。
4.83
480
47
通过以上超高层项目的指标分析，规律分析如下：
1、超高层主要业态为：甲级写字楼及豪宅；
2.91
339
0
6、兰州城关万达广场项目：甲级写字楼及1#、2#、3#豪宅为超高层。
详见兰州城关项目结构指标分析6
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
甲级写字楼
塔楼地上
80321
8度设防，框架核心筒。地上42层 建筑总高度176.9m
76
2
塔楼地下
6050
8度设防，剪力墙结构，筏板基础，局部有人防地下室。地下2层（无夹层），建筑高度11.1m；
1.85
256
26
7、沈阳奥体项目B1#、B2#住宅楼为超高层。
详见沈阳奥体项目结构指标分析7
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
2.79
317
133
甲级写字楼
塔楼地上
83,998
8度设防，框架核心筒剪力墙结构,地上44层，建筑总高度167.5M.
0.44
77
17
塔楼地下
3851
8度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，无人防地下室，地下室二层（无夹层），建筑高度10.8M。
2.51
271
73
2、天津万达中心：1栋甲级写字楼及2栋豪宅为超高层。。
（2）地下结构的优化：
做好地下室结构的优化设计对于控制整个结构成本至关重要。对地下室的结构成本控制要把握好支护成本的降低，尽量抬高整个±0.000的标高，因为这不仅降低了支护的成本还节约了土方的开挖和外运，减少了地下水丰富区域的水压力的影响，对地下室的底板和抗拔桩的设计都起到了有利影响。
（3）地上结构的优化：
2.82
519
95
住宅
塔楼地上
107,300
7度设防，框剪结构，地上2栋36+39层，建筑总高度123.9米。
0.45
66
1
塔楼地下
10,012
7度设防，剪力墙结构，桩基+筏板基础，部分人防。地下2层（还有一个夹层），建筑高度12.45m；
1.87
245
22
3、武汉万达中心项目：5A写字楼及豪宅为超高层。
详见武汉万达中心结构指标分析
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
5A写字楼
塔楼地上
69,797
6度设防,框架核心筒剪力墙结构,地上42层，建筑总高度185.75M.
0.39
67
9
塔楼地下
3471.84
6度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，地下室二层（无夹层），建筑高度11.2M。
0
4
天津万达中心
7度
123.90
36+39/-2
1.87
0.45
245
66
22
1
5
沈阳奥体项目
7度
166.95
53/-2
4.83
0.44
480
62
47
3
6
兰州城关万达广场
8度
143.40
44/-2
1.85
0.43
256
76
26
2
三、结构限额指标关注重点
1、地震安评
对指标影响较大，是决定竖向构件的主要因素。
混凝土指标
钢筋指标
劲性钢指标
塔楼地下
塔楼地上
塔楼地下
塔楼地上
塔楼地下
塔楼地上
1
武汉万达中心
6度
141.70
42/-2
3.12
0.34
463
48
0.00
0.00
2
武汉中央文化区
6度
141.75
47/-2
3.01
0.51
507
70
57
5
3
大连高新项目
7度
129.15
41/-2
2.91
0.45
339
81
0
2.27
295
31
豪宅
塔楼地上
26,324
6度设防，框架核心筒剪力墙结构,地上42层，建筑总高度141.75M.
0.51
70
5
塔楼地下
7,840
6度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，有 人防地下室，地下室二层（无夹层），建筑高度8.8 M。
3.01
507
57
5、大连高新项目：2#住宅楼为超高层。
详见大连高新项目结构指标分析5
以烟台项目为例：根据安评报告结果，地震影响系数最大值amax=0.126，较7度0.08大50%多，且本工程为地震控制，导致用钢量加大较多。
（1）根据安评报告所提供的地震影响系数与抗震规范对比分析如下图：
（2）经对A3、A4栋结构分别采用安评报告和抗震规范要求分别进行结构计算分析，其计算结果分别如下：
详见武汉中央文化区结构指标分析4：
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
K3-1#及2#写字楼
塔楼地上
137，923
6度设防,框架核心筒剪力墙结构,地上40层，建筑总高度170.2M.
0.39
68
4
塔楼地下
6,680
6度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，有人防地下室，地下室二层（无夹层），建筑高度10.65M。
结合目前万达实际情况，基本都是边设计边施工，如何保证结构指标最优，第一，建立合理有效的结构指标管控体系；第二，在设计阶段限额控制落到实处；第三，全过程控制及动态放映总包工程的结构指标，并实施优化，达到控制在限额指标范围内的目的。
商业地产成本控制部
（2）A3、A4按负一层竖向构件由原来标准设防类别提高到重点设防类别，竖向构件指标约增加5kg/m2.
（3）超限专家对此项目的其他各种审查措施要严格于其他项目，竖向、水平构件指标约增加5kg/m2.
（4）原A3，A4基础为分开布置，超限专家要求将其连起来，承台钢筋约增加5kg/m2.
（5）超高层建筑初步设计超限专项审查阶段，结构体系及结构布置要合理、经济，受力明确，选取合理的结构抗震性能目标，保证关键构件的配筋合理性。
详见烟台项目结构指标分析表1。
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
写字楼及五级酒店
塔楼地上
76,502
8度设防,框架核心筒剪力墙结构,地上41层，建筑总高度168.78M.
0.47
92
23
塔楼地下
3wenku.baidu.com85
7.5度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，无人防地下室，地下室二层（无夹层），建筑高度10.8M。
2.27
0.39
295
68
31
4
3
天津万达中心
7度
176.53
42/-2
2.82
0.47
519
95
95
18
4
烟台项目
8度
167.50
44/-2
2.51
0.44
271
77
73
17
5
兰州城关万达广场
8度
176.90
42/-2
2.40
0.42
275
91
76
12
（2）住宅
序号
项目名称
设防烈度
总高度（米）
层数(地上/地下）
一、万达商业地产超高层项目的结构指标分析
随着集团的发展，超高层项目越来越多，对超高层项目结构指标的分析就迫在眉睫。通过对集团目前在施及已完工的超高层的钢筋、混凝土主要结构指标进行调研，分析如下。
1、烟台超高层：两栋，A3，业态为酒店及写字楼（酒店位于26-44层）、A4写字楼，业态为纯写字楼。
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
豪宅
塔楼地上
45082
7度设防，剪力墙结构,地上41层，建筑总高度129.15M.
0.45
81
0
塔楼地下
2118
7度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，有人防地下室，地下室二层（还有一个夹层），建筑高度12.1M。
对结构自身的控制，应该注重于柱网布置等结构方案布置、板厚与钢筋方案选取、设计参数的统一等。如何选择合理的结构体系，是成本管控的难点及重点，建议在结构建模阶段，对结构模型审核测算。另外还可以通过采用高强轻质材料，减轻结构自重，减小地震作用来进行结构优化；采用新三级钢，减少次要构件的钢筋用量进行结构优化；对剪力墙进行合理布局，尽量遵循对称、均匀等原则进行设计，尽量不要设置短肢剪力墙，总之结构优化也是结构管控的重点。
0.42
91
12
塔楼地下
3823
8度设防；框架核心筒，筏板基础；无人防地下室，地下2层（无夹层），建筑高度：11.1米。
2.40
275
76
豪宅
塔楼地上
121500
8度设防，剪力墙结构，1#、2#、3#豪宅地上分别为：45、44、39层，高度分别为：146.7米、143.4米、127.65米。
0.43
3、抗震等级：
（1）不同的抗震等级影响用钢量，但是要注意安评报告的抗震等级和当地建筑规范抗震等级，故安评报告结果一定要提前关注。
（2）根据地勘资料，选用合理的底板结构形式，采用合理准确的计算模型进行分析设计。
4、结构优化：
（1）基础形式的确定：
超高层建筑高度、体量大，竖向荷载大，对基础的安全性要求高，而且万达项目超高层单体建筑少，往往与附属裙房共用一个地下室，这样柱下荷载差异性就非常大，基础设计应考虑差异沉降的相互影响。如何选择合理的基础形式，是成本管控的难点及重点，建议进行基础多方案测算比选（包括桩基类型、桩径大小）。
基底地震剪力（KN）
安评报告
抗震规范
比值
X向地震力
32878
16806
1.96
Y向地震力
34158
17526
1.95
（3）经济造价分析,仅地震力一项，钢筋增加25%.竖向构件指标约增加：15kg/m2。
2、超限审查。
超限专家的不同要求也对指标影响较大，具体表现在：
（1）对剪重比要求不放松，导致竖向剪力墙厚度无法减少，竖向构件指标约增加10kg/m2.
2.64
349
38
豪宅
塔楼地上
26,324
6度设防，框架核心筒剪力墙结构,地上42层，建筑总高度141.7M.
0.34
48
0.00
塔楼地下
6948.04
6度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，有 人防地下室，地下室一层（无夹层），建筑高度6M。
3.12
463
0.00
4、武汉中央文化区项目K3-1#、2#写字楼、豪宅为超高层。
详见天津项目结构指标分析2
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
写字楼
塔楼地上
80,500
7度设防，框架核心筒。地上42层 建筑总高度176.53m
0.47
95
18
塔楼地下
4,139
7度设防；框剪结构，桩基+筏板基础；无人防地下室，地下2层（无夹层），建筑高度：12.45米。
2、按照设防烈度、总高度分类，主要结构指标对比如下：
（1）写字楼
序号
项目名称
设防烈度
总高度（米）
层数(地上/地下）
混凝土指标
钢筋指标
劲性钢指标
塔楼地下
塔楼地上
塔楼地下
塔楼地上
塔楼地下
塔楼地上
1
武汉万达中心
6度
185.75
42/-2
2.64
0.39
349
67
38
9
2
武汉中央文化区
6度
170.20
40/-2
单方指标（Kg/m2)
豪宅
塔楼地上
72274
7度设防，框架核心筒,地上53层，建筑总高度166.95M.
0.44
62
3
塔楼地下
4097
7度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，无人防地下室，地下室二层(还有一个夹层)，建筑高度12.1M。
4.83
480
47
通过以上超高层项目的指标分析，规律分析如下：
1、超高层主要业态为：甲级写字楼及豪宅；
2.91
339
0
6、兰州城关万达广场项目：甲级写字楼及1#、2#、3#豪宅为超高层。
详见兰州城关项目结构指标分析6
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
甲级写字楼
塔楼地上
80321
8度设防，框架核心筒。地上42层 建筑总高度176.9m
76
2
塔楼地下
6050
8度设防，剪力墙结构，筏板基础，局部有人防地下室。地下2层（无夹层），建筑高度11.1m；
1.85
256
26
7、沈阳奥体项目B1#、B2#住宅楼为超高层。
详见沈阳奥体项目结构指标分析7
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
2.79
317
133
甲级写字楼
塔楼地上
83,998
8度设防，框架核心筒剪力墙结构,地上44层，建筑总高度167.5M.
0.44
77
17
塔楼地下
3851
8度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，无人防地下室，地下室二层（无夹层），建筑高度10.8M。
2.51
271
73
2、天津万达中心：1栋甲级写字楼及2栋豪宅为超高层。。
（2）地下结构的优化：
做好地下室结构的优化设计对于控制整个结构成本至关重要。对地下室的结构成本控制要把握好支护成本的降低，尽量抬高整个±0.000的标高，因为这不仅降低了支护的成本还节约了土方的开挖和外运，减少了地下水丰富区域的水压力的影响，对地下室的底板和抗拔桩的设计都起到了有利影响。
（3）地上结构的优化：
2.82
519
95
住宅
塔楼地上
107,300
7度设防，框剪结构，地上2栋36+39层，建筑总高度123.9米。
0.45
66
1
塔楼地下
10,012
7度设防，剪力墙结构，桩基+筏板基础，部分人防。地下2层（还有一个夹层），建筑高度12.45m；
1.87
245
22
3、武汉万达中心项目：5A写字楼及豪宅为超高层。
详见武汉万达中心结构指标分析
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
5A写字楼
塔楼地上
69,797
6度设防,框架核心筒剪力墙结构,地上42层，建筑总高度185.75M.
0.39
67
9
塔楼地下
3471.84
6度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，地下室二层（无夹层），建筑高度11.2M。
0
4
天津万达中心
7度
123.90
36+39/-2
1.87
0.45
245
66
22
1
5
沈阳奥体项目
7度
166.95
53/-2
4.83
0.44
480
62
47
3
6
兰州城关万达广场
8度
143.40
44/-2
1.85
0.43
256
76
26
2
三、结构限额指标关注重点
1、地震安评
对指标影响较大，是决定竖向构件的主要因素。
混凝土指标
钢筋指标
劲性钢指标
塔楼地下
塔楼地上
塔楼地下
塔楼地上
塔楼地下
塔楼地上
1
武汉万达中心
6度
141.70
42/-2
3.12
0.34
463
48
0.00
0.00
2
武汉中央文化区
6度
141.75
47/-2
3.01
0.51
507
70
57
5
3
大连高新项目
7度
129.15
41/-2
2.91
0.45
339
81
0
2.27
295
31
豪宅
塔楼地上
26,324
6度设防，框架核心筒剪力墙结构,地上42层，建筑总高度141.75M.
0.51
70
5
塔楼地下
7,840
6度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，有 人防地下室，地下室二层（无夹层），建筑高度8.8 M。
3.01
507
57
5、大连高新项目：2#住宅楼为超高层。
详见大连高新项目结构指标分析5
以烟台项目为例：根据安评报告结果，地震影响系数最大值amax=0.126，较7度0.08大50%多，且本工程为地震控制，导致用钢量加大较多。
（1）根据安评报告所提供的地震影响系数与抗震规范对比分析如下图：
（2）经对A3、A4栋结构分别采用安评报告和抗震规范要求分别进行结构计算分析，其计算结果分别如下：
详见武汉中央文化区结构指标分析4：
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
K3-1#及2#写字楼
塔楼地上
137，923
6度设防,框架核心筒剪力墙结构,地上40层，建筑总高度170.2M.
0.39
68
4
塔楼地下
6,680
6度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，有人防地下室，地下室二层（无夹层），建筑高度10.65M。
结合目前万达实际情况，基本都是边设计边施工，如何保证结构指标最优，第一，建立合理有效的结构指标管控体系；第二，在设计阶段限额控制落到实处；第三，全过程控制及动态放映总包工程的结构指标，并实施优化，达到控制在限额指标范围内的目的。
商业地产成本控制部
（2）A3、A4按负一层竖向构件由原来标准设防类别提高到重点设防类别，竖向构件指标约增加5kg/m2.
（3）超限专家对此项目的其他各种审查措施要严格于其他项目，竖向、水平构件指标约增加5kg/m2.
（4）原A3，A4基础为分开布置，超限专家要求将其连起来，承台钢筋约增加5kg/m2.
（5）超高层建筑初步设计超限专项审查阶段，结构体系及结构布置要合理、经济，受力明确，选取合理的结构抗震性能目标，保证关键构件的配筋合理性。
详见烟台项目结构指标分析表1。
业态
分项名称
建筑面积（m2）
建筑物特征描述
砼
钢筋
劲性钢
单方指标（m3/m2)
单方指标（Kg/m2)
单方指标（Kg/m2)
写字楼及五级酒店
塔楼地上
76,502
8度设防,框架核心筒剪力墙结构,地上41层，建筑总高度168.78M.
0.47
92
23
塔楼地下
3wenku.baidu.com85
7.5度设防，框剪结构，桩基+筏板基础，无人防地下室，地下室二层（无夹层），建筑高度10.8M。
2.27
0.39
295
68
31
4
3
天津万达中心
7度
176.53
42/-2
2.82
0.47
519
95
95
18
4
烟台项目
8度
167.50
44/-2
2.51
0.44
271
77
73
17
5
兰州城关万达广场
8度
176.90
42/-2
2.40
0.42
275
91
76
12
（2）住宅
序号
项目名称
设防烈度
总高度（米）
层数(地上/地下）