某地产运营管理体系剖析(PPT 80张)

A项目 工程经理
A项目 营销经理
B项目 项目总监
B项目 研发经理
B项目 工程经理
B项目 营销经理
A、B、C项 目 财务经理
区域1 投资发展经理
C项目 项目总监
C项目 研发总监
C项目 成本经理
C项目 工程总监
C项目 营销总监
D项目 工程经理 D、E项目 项目总监 D、E项目 研发总监 D、E项目 成本总监
精 装 模 块
景 观 模 块
土 建 模 块
机 电 模 块
精 装 模 块
景 观 模 块
土 建 模 块
机 电 模 块
精 装 模 块
景 观 模 块
策 划 推 广
体 验 中 心
模 块
客 户 价 值
会 计 模 块
税 政 模 块
融 资 模 块
专 业 模 块
专 业 模 块
X
X
1
A项目 项目总监
A项目 研发经理
A项目 成本经理 B项目 成本经理
H项目 工程总监
H项目 营销经理 X项目 财务经理
X1项目 项目总监 X2项目 项目总监
X1项目 研发经理 X2项目 研发经理
X1项目 成本经理
X1项目 工程经理
X1项目 营销经理
区域X 投资发展经理
优点： 有效利用资源 职能专业知识可供所有项 目使用 促进学习、交流知识 沟通良好 注重客户
多城市多目管理阶段常存 在的问题：
。。。。。。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
单一城市多项目领先发展的运营方式
地区公司总经理
项目A项目经理
项目B项目经理 财务副总
发展部经理 人力资源经理
工程经理
成本经理
研发经理
营销经理
工程经理
研发经理
营销经理
成本经理
优点： • 能控制资源 • 向客户负责 缺点： • 成本低效 • 项目间缺乏知识信息交流
同城市多项目目运营存在的问题： 管不过来，领导越大越忙 错误继续犯，感觉不会出问题 的地方老出问题 多变，计划不如变化快 不知道的事情越来越多
人 + 钱+ 土地
房地产项目一般开发流程及关键任务
项目立项 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 客户关系管理 阶段 销售管理阶段 工程管理阶段
拓 展 营 销 设 计
组织项目论证 组织项目策划 / 产 品、市场及客户 定位研究 概念规划设计
初步产品定位
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 扩初设计
实际能力水平，选择匹配的运营管控模式，该模式要体现企业的战 略思想和管理思想，并具有相对稳定性和发展性。
扁平化原则 ——最大限度缩短管理路径，考虑业务流程的简单、
高效和顺畅，提高管理绩效 。
提高运营效率原则 ——考虑了房地产行业的效益和风险把控的
很多房地产公司在咨询公司的帮助下开始扩充和完 善运营管理职能——应对项目管理过程中出现的一 系列问题
2.运营管理管什么？
——通过“以始为终”的管理手段，管理好影响项目开发、经营目标实现的各范 畴和目标。
运营管理 管理范畴 设 定 项 目 基 准 开 发 、 经 营 目 标 项目投资决策及收 益跟踪 项目成果管理 进度计划管理 运营决策管理 目标成本管理 资金、预算管理 管理措施 参与投资决策，实施全过程项 目收益跟踪 项目各阶段的成果管理+项目 后评估成果 项目计划、管理计划的管理协 调 管理目标 科学决策，降低投资风 险；项目收益控制 降低运营风险，提升项 目质量 提升项目运营效率 实 现 预 定 项 目 基 准 开 发 、 经 营 目 标
结算
建设用地规划许可证、 签订土地使用合同
设计方案及施工图报建、初步设 计报建、基础提前开工报建
合 同 备 案 、 产权初始 登记 按揭办理
房地产项目开发流程特点：三多（多专业、多阶段、多关键活动）
房地产项目的特点： 周期：项目运作时间长 繁杂性：内外部接口多 方式：并行、交叉运作多 对象：以人为主，变数多 结果：一次性，遗憾多
会议管理（项目例会、评审会、 提高决策效率 运营例会等） 目标成本、动态成本的跟踪与 分析 预算的编制及滚动控制 成本目标的动态即时控 制 防范资金风险，提高资 金使用效率
3. 龙湖不同阶段的运营管控模式 企业生存（单项目）阶段的运营
单项目管理阶段常存在问题： 老板不满意，员工很无奈 核心员工跳槽，项目阶段 性陷入不利 老板的意志与职业经理人 的专业之间的尴尬
D项目 营销经理 D、E项目 财务经理
区域2 投资发展经理
客 户
E项目 工程总监
E项目 营销经理
F、G项目 项目总监
F、G项目 研发总监
F、G项目 成本总监
F项目 工程经理 G项目 工程经理
F、G项目 营销总监
F、G、H项 目 财务经理
区域3 投资发展经理
H项目 项目总监
H项目 研发经理
H项目 成本经理
销售事务管理
规划要点/规划草案
方案设计
施工图设计
工程施工配合、销售配合及入伙配合
工 程 客 服 成 本 报 建
设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至 具备预售条件
工程施工 至竣工验 收 销售配合
销售及入伙配合
设计配合
工程施工配合
入伙事务管理
估算
测算
预算、标底、合同价
进度款、工程变 更、招标采购 办理房地产预售 许可证
龙湖地产运营管理体系剖析
2012年9月
一、龙湖运营管理的内涵与模式
1.运营管理理念
观点1： 运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手 段”。
观点2： 计划、组织、控制、协调
运营管理是什么？
房地产项目目标 （财务、客户、运营、能力等目标）
运 营 管 理 带 来 的 疑 问 运营管理管什么？ 谁来管？ 如何选择合适的运营 管控模式？ … …
。。。。。。
跨区域多项目布局—矩阵式运营
地区公司 总经理 人力资源 负责人 公共事务 及行政负责人
研发设计 副总 公 共 事 务 运营 副总
造价采购 副总
工程 副总
营销 副总
财务 副总
投资发展 副总
福招 利聘 及薪 政酬 策
发绩 展效 模培 块训
驾 驶 组
行 政 模 块
土 建 模 块
机 电 模 块
异地项目不好管 异地项目水土不服，突 发事件多 管理效率低，决策效率 低
缺点： 双层汇报关系 需要平衡权力
感觉能人太少
管理成本急剧增长 。。。。。。
龙湖管控模式选择的考虑因素
三个典型集团化企业的管控模式
龙湖管控企业常用架构
4.选择运营管控模式三个原则
匹配原则——在不同的内外部环境下，根据企业自身的战略定位和