房地产静态经济测算

项目 用地指标 建设用地面积（㎡） 容积率 总建筑面积 地上建筑面积 住宅(㎡) 商业配套（㎡） 配套学校 会所面积 地下建筑面积 地下人防、设备间面积 地下车库面积 下跃面积 可售部分 住宅面积 商业面积 车库个数
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静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
项目成本
项目建设投资 土地增值税
企业所得税
土地增值税
还可能随不同地方政策变化而变化
注意各地、不同时期土地增值税政 策的不同：
例：北京市定价3万元以上的楼盘土 地增值税预缴比例将为原计划的2倍 以上，定价5万元的为3倍以上，定 价8万元以上的为6倍以上 ；
静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明
实际案例应用 常用的相关分析应用
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实际案例应用
明确基础指标
根据项目用地指标和规划设计方案， 明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及 不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、 车库等具体物业类型
序号 1
1.1 1.2 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
项目成本
项目建设投资 土地增值税
企业所得税
项目建设投资
开发成本
期间费用
销售税费
土地取得成本 前期工程费用 建安工程成本 基础设施费用 开发间接费用
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
管理费用 销售费用 财务费用
（两税一费） 营业税 城市建设维护税 教育附加费
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静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
项目成本
项目建设投资 土地增值税
企业所得税
企业所得税
一般企业所得税按25%记取
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静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
明确 项目 规划 设计 指标
序号
项目
1 销售收入
2 开发成本
3 开发期间费用
4 销售税金及附加
5 土地增值税
6 利润总额
7 所得税
8 净利润
税前成本利润率
税后成本利润率
我们对静态经济测算的理解——
即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开 发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估 项目获利能力的过程。
一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目 （小型住宅、办公等物业项目）
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交流内容
静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明
实际案例应用 常用的相关分析应用
测算基本流程 测算基本内容
规划指标
明确项 目规划 设计指
标
测算操作基本流程
估算 销售 收入
估算 项目 成本
给出 项目 损益 表
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静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
销售收入
× × 各物
业销 售面
积
各物 业销 售均 价
各物 业销 售率
可售物业：住宅、车位（库）、 商业、办公等
测算操作基本流程
明确 项目 规划 设计 指标
估算销 售收入
估算 项目 成本
给出 项目 损益 表
序号 1
1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3
1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3
……
项目 销售收入（万元） 住宅销售收入（万元）
销售面积（ ㎡ ） 平均售价（元/ ㎡ ）
销售率（100%） 车库销售收入（万元）
销售个数 平均售价（万元/ 个 ）
测算内容基本构成
项目成本
项目建设投资 土地增值税
企业所得税
土地增值税
是一个复杂的计算过程
什么是土地增值税？
对土地使用权转让及出售建筑物时 所产生的价格增值量征收的税种；
土地价格增值额是指转让房地产取 得的收入减除规定的房地产开发成 本、费用等支出后的余额；
我国实行四级超额累进税率； 土地增值税=增值额×税率—扣除项
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静态经济测算操作说明
测算基本流程
测算基本内容
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静态经济测算操作说明
简单的说：
— 项目收入
项目成本
= 项目利润
具体来看：
测算操作基本流程
明确项目 规划设计
指标
估算销售 收入
估算项目 成本
给出项目 损益表及
衍生
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静态经济测算操作说明
测算基本流程
测算基本内容
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静态经济测算操作说明
销售率（%） ……
合计 56220
10000 20000 5000 100%
6000 600 10
100% ……
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静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
测算操作基本流程
明确 项目 规划 设计 指标
估算 销售 收入
估算项 目成本
给出 项目 损益 表
项目成本
项目建设投资
土地增值税
企业所得税
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1. 基于任何商业房地产开发项目都是盈利 的，因此原则上土地增值税必须交纳， 但开发商会想方设法少缴、避缴，我们 测算过程中须灵活应用；
2. 除去上述方法，还有“预缴清算”方法 的应用（多为动态测算时），即每会计 周期按照销售收入的2-5%不等的比例 预缴，项目结算时按实际发生额清缴
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静态经济测算操作说明
目金额×速算扣除系数
计算方式 增值额（A）/扣除项目金额(B)
<=50% 50%-100% 100%-200%
>200%
计算式 A×30% A×40%-B×5% A×50%-B×15% A×60%-B×35%
注：1、公式中的5%、15%、30%为速算扣除系数； 2、增值额=销售收入-土地增值税扣除项目； 3、扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房地产 开发费用+两税一费
静态经济测算
交流内容
静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明
实际案例应用 常用的相关分析应用
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交流内容
静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明
实际案例应用 常用的相关分析应用
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静态经济测算概念厘定
• 什么是静态？
• 指不考虑货币时间价值，按同一时点计算；
• 什么是经济测算？
• 通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指 标，来评估一个项目获利能力的过程；
测算内容基本构成
建设指标
序号 1
1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.2 2.2.1 2.2.2
项目 用地指标 建设用地面积（㎡） 容积率 限高（m） 绿化率（%） 总建筑面积 地上建筑面积(㎡)
住宅 商业 办公 配套（会所、学校等） 地下建筑面积 地下人防、设备间面积 地下车库面积（个数）
说明 链接销售收入表
开发期间费用外的投资项目 管理费、财务费、销售费用等
销售收入5.5%，链接即可 见土地增值税表
此表内项目：1-2-3-4-5 利润总额的25% 利润总额-所得税 利润总额/总投资 净利润/总投资
测算操作基本流程
估算 销售 收入
估算 项目 成本
给出项 目损益
表
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交流内容