房地产静态经济测算表
房地产经济测算表（EXCEL）
房地产经济测算表（EXCEL）填表须知1、根据用地指标、用地形状、周边建筑物、当地规划要求（如楼间距等）计划各指标，填入“表一”中，其中：①规划用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等应该在用地指标中直接获取相关信息，土地成交价在完成招标后会公示。
以上信息可直接填写。
注意土地成交价有些地方包含了城市建设配套费及其他规费，避免重复计算。
②绿化面积＝规划用地面积×绿化率③道路广场面积＝规划用地面积×（1-率化率-建筑密度）④住宅总户数＝各种物业户数之和，各种物业户数＝面积/户均面积，其中各种物业的户均面积应该根据项目定位分别填写，填写在相应的表格内，会自动计算。
⑤各种物业主要用地性质、容积率及周边情况进行计算后所得，一般容积率在0.8以内的可做别墅类项目、容积率有0.8-1.5左右可做联排和多层住宅，1.5-1.8主要为小高层，1.8-2.2主要为20层以下高层，2.2-3.0以上要做100米以内高层住宅，具体根据各地、各项目及项目定位会有很大差异，建议由子公司销售部会同技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。
⑥公共配套设施的面积应根据项目要求进行，一般情况下如有特殊的配套要求会在规划用地指标中明确，未明确的按当地规划部门要求进行公共设施的配套设置，各子公司可咨询技术部。
建议由子公司销售部与技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。
其中人防工程一般11层以上（包括11层）按一层建筑面积计算，11层以下按一定的比例进行计划，如南京按4%，宁波5%，清远2%等，各地不一样，请分别进行了解后填写。
因此要求填写各物业层数以方便计算人防面积。
⑦总车位住宅一般按户数的一定比例进行计算，办公按面积指标进行计算，请直接填写当地的车位比例和地下、地上车位的比例，便于计算地下停车库面积。
停车比例各地各项目不一样，请分别了解后填写。
⑧地下停车库面积＝（地下车位-人防车位）×35-45m2/只（一般面积较大、柱网规整的地下室可取下限，对楼下地下室、面积较小的多层地下室可取上限）。
房地产企业投资静态测算正常情况定版
房地产增值税实际税负（一般纳税人）
7%市区
5%县城和镇
1%乡村
3%
1%根据地方规定填列
1%
48,683.47
1.收入(万元)408,87
2.65土地增值税扣减总额(万元)253,012.74
2.扣减总额(万元)317,478.40土地增值税增值额(万元)155,859.91
2.1办公式公寓（土地+开发
166,638.92土地增值税增值率(%)61.60%成本）(万元)
2.2开发费用(万元)36,884.74土地增值税(万元)49,69
3.00 2.3增值税(万元)23,579.29
2.4增值税附加(万元)2,357.93
2.5土地增值税(万元)49,69
3.00
2.6企业所得税(万元)38,324.52
增值收益(万元)91,394.25
增值率（%）28.79%
应缴增值收益(万元)36,506.49
工业地产出售面积(㎡)162,088.80YES
总可售面积(㎡)405,222.00YES
工业地产可售面积比(%)40.00%
工业地产售价(万元/㎡) 2.80
成本及税费(万元)不能提供
工业地产财务费用(万元)18,776.87。
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
销售面积
295,915 200,515
95,400 7484
7265.60 0.00 0.00
218.10 217.97
0.00 0.14 0.00
1.5 元/平米 1.0 元/平米 0.25 元/平米 0.0 元/平米
0.0 元/平米 0.0 元/平米
3.0 元/平米 10.00%
55 元/平米 2 元/平米 5 元/平米
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
序号
项
目
合计(万元)
计算基数
基数
一、 101
102
总建筑面积 地上总面积 总占地面积（按净面积） 可建设用地面积 地上可售面积 地上住宅销售面积
地上商业销售面积
土地获取费 地价 土地出让金 土地开发费
政府税费
土地契税
土地交易服务费 土地登记费 公证费
221454 215000 总占地面积（亩）
公建方案设计费（会所） 公建施工图设计 公建室内设计 市政设计费 室内设计费 其它设计费 设计变更费 设计监理费
前期工程费 三通费（水、电、路）
施工场地平整费 现场临时建设费
#REF! 130 57 总建筑面积（平米） 9 占地面积（平米） 9 建筑面积（平米） 0 占地面积（平米） 15 地上面积（平米） 10 总建筑面积（平米） 30 地上面积（平米） 128 113 总建筑面积（平米） 15 勘察总费用
406.57 948.65 1016.41
0.00
序号
项
目
合计(万元)
基坑围护费
0
拆迁费
0
计算基数
3012
公建
30121
无偿提供给政府
2024版房地产开发投资测算表完整版
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房地产静态投资测算
计规划，假设我们算出配套 。
10000平方米。但是我们要 商铺现在不太好卖。以前大 铺不好卖了，1万平商铺对于
总销售额 （万元）
102,818.50 5,400.00 8,000.00
4,050.00
5,229.83
增值税及附加金额计算表
当期土地
销向税额
成本
（万元）
40,000.00
税率
假设可开 专票比例
10%
80%
6,928.95
6%
50%
6%
50%
总计
116,218.50 100%
109,289.55 99,500.00 100% 41,200.00
112,000.00 100%
占销售收入 比例 1.50% 3%
100,000.00 100,000.00 总建筑面积 （平方米） 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00
总销售收入
116,218.50 116,218.50
1,200.00 41,200.00 总成本 （万元）
费用假设
单方成本 （元/平方米）
4,000.00
计容面积 （平方米） 100,000.00
总成本 （万元）
40,000.00
楼面地价
楼面地价就是分摊到计容建筑 亿，那么楼面地价=总地价40
120.00 4,120.00 单方成本 （元/平方米）
100.00 150.00 2,500.00
房地产项目投资静态测算表
其中
含地上不计容面积及地下面积，根据情况自行 可售比（%）
主营
土地成本（万元） 不含税（万元） 主营 业务成本 契税、印花税 其中 其中 住宅大市政配套 商业大市政配套 车位补偿 其他补偿 建安成本（万元） 税费承担（万元） 增值税及附加 税费 其中 营销费用 管理费用 财务费用 税前 税前利润 销售利润率（%） 土地增值税 税后 所得税 净利润 销售净利润率（%） 土地溢价款 权益 净利润 净利率 所得税率（%） 营销取费标准 管理取费标准 财务取费标准 报批单方造价 楼板价 契税税率（%） 住宅大市政配套（元/平） 商业大市政配套（元/平）
盈利指标
价（含车位）
价（不含车位） 根据具体情况加总
பைடு நூலகம்
容面积及地下面积，根据情况自行汇总统计 #DIV/0!
溢价系数
万元/个，车位售价
配套（元/平）
配套（元/平）
¥41
房地产项目投资静态测算表
用地面积（㎡） 用地 指标 可建设用地面积（㎡） 容积率 计容建筑面积（㎡） 总建面积（㎡） 可售建筑面积（㎡） 计容建筑面积（㎡） 住宅小计（㎡） 其中 高层 小高层 花园洋房 叠拼别墅 联排别墅 商办小计（㎡） 其中 规划 指标 其中 MALL 商业街 公寓式酒店 写字楼 辅助及配套用房（㎡） 辅助及配套用房（含物业管 理，社区配套，公厕等） 幼儿园 其他配套或代建、配建建筑 非计容面积（㎡） 地下面积（㎡） 车位总数（个） 可售车位数（个） 人防车位数（个） 主营业务收入（万元） 住宅（万元） 高层 小高层 其中 主营 业务收入 花园洋房 叠拼别墅 联排别墅 商办（万元） MALL 其中 商业街 公寓式酒店 写字楼 车位部分（万元） 主营业务成本（万元） 单价（元/平） 单价（元/平） 全案总销（万元） 车位收入（万元） 不含车位总销（万元） 可售整体均价（含车位） 可售整体均价（不含车位）
房地产投资测算表
-
-
2,549
2,792
商业 54,127
-
-
2,042
2,229
产权车位
4,271
-
-
180
203
人防车位
833
-
-
35
40
物管
5,222
-
-
291
320
物业转售 57,400
2
现金流出小计
(112,054) (15,884) (7,947) (5,696) (4,764)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
分业
现金流量表-销售
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
305,511
-
- 100,317 193,830
2
现金流出小计
(223,885) (32,433) (29,394) (46,591) (105,370)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(109,066) (10,740) (9,717)
2011E
2012E
现金流量表-会
2013E
1
现金流入小计
2
现金流出小计
26,125
商业 产权车位 人防车位
物管 物业转售
11,106 -
1,271 13,748
(17,151)
开发成本 (3,524)
-
-
(2,441)
(2,360)
-
-
(326)
(192)
-
-
(466)
房地产投拓——如何在半小时内徒手搭建测算表格用于速算（合集）
房地产投拓——如何在半小时内徒手搭建测算表格用于速算（合集）周六就是做些整合吧，把之前写的静态和动态测算表的搭建在这篇中做一个整合。
一、静态测算表示范一下，如何在半小时内搭建一张静态测算表，一方面是让大家更好的理解，另一方面也是为了方便大家手上没有测算表时候如何简单的速算。
静态测算表就是将成本收入简单的加总。
第一步：搭好测算逻辑架构因为是静态表，就是简单相加，销售收入=开发成本（含土地款）三费税金利润。
然后项目中如果有无偿移交或者自持的东西，都在第六条单列出来，把成本给算出来就好了，如果是移交的，就从税前利润里面扣除移交物业的成本，可以抵扣所得税；如果是持有的，那看测算假设来设定如何计算，我个人还是会算一下现金流利润。
第二步：销售收入项下的罗列这个比较简单，要注意都是可售的业态。
第三步：开发成本项下的罗列开发成本项下我罗列了五部分，土地款及契税、前期费用、建安工程费、基础设施费、开发间接成本，其中建安成本又细分了业态和地下，主要考虑虽然是概算，但是不同业态的成本包括地下其实差距是蛮大的，所以这个就罗列区分下。
前期费用主要的就是设计费、报建费这些，基础设施费主要的就是市政配套费、景观费用、营销设施费用等等。
这一块的成本分项其实还是很灵活的，有需要的话，可以自行编制名目及设定内涵，反正是概算。
第四步：三费及税金的罗列重点说明下三个测算项目，资本化财务费用建议使用全周期的，总投资额的一半算上基准利率的合理上浮，有可能实际发生的财务成本会比这个数字少，但加上自有资金的计息也差不多了。
反正是概算，算个能满足足额税前列支的数字就行了。
增值税按照简易计算法，5%来计算，毕竟我们争取一张表格速算搞定，也不要套表搞销项和进项。
5%的税点有点类似于以前的营业税税点了。
土增税按照预征，一般项目预征也就满足要求了，利润特别大的项目后面自己适度调整一下就好了，速算也不要套表了。
第五步：利润的罗列这个没啥好说的。
第六步：自持及移交物业的罗列上面的测算都是可售部分的，表格的测算逻辑上，无偿移交部分的成本直接从税前利润里面扣除，当然如果是能抵税的配建成本就放到前面建安部分去，虽然这张表的土增税和增值税计算和配建成本是否抵税的关系不大，但是逻辑还是要讲清楚的。
房地产投资经济效益测算表(自动计算版)
单位:万元1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、期初现金余额(51350.00)(51350.00)(52838.31)(54376.62)(70039.12)(52975.80)(52975.80)(9964.56)144166.34310243.56404610.35404610.35427676.05458579.28457012.55二、现金流入15610.570.0076695.650.000.000.0076695.65613565.22115043.48191739.13191739.13115043.4876695.6538347.8338347.830.000.001、自有资金/资本金0.000.000.000.000.000.000.000.000.002、对外融资0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003、内部拆借(合作乙方)0.000.000.000.000.000.000.000.000.004、经营销售资金流入766956.520.0076695.650.000.000.0076695.65613565.22115043.48191739.13191739.13115043.4876695.6538347.8338347.830.000.00销售进度比例100.00%10.00%0.00%0.00%0.00%10.00%80.00%15.00%25.00%25.00%15.00%10.00%5.00%5.00%0.00%0.00%租赁进度比例5、其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00三、现金流出680414.7551350.0078321.451488.311538.3115662.5159632.33155979.0772032.2437608.2325661.9120676.6930664.8015282.127444.601566.738266.891、土地费用389340.0051300.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00500.00500.000.000.000.00a、土地出让金0.002160.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00b、土地转让款378000.0037800.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00500.00500.000.000.000.00c、契税11340.0011340.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00d、其它0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002、前期费用22657.8850.00350.0050.00100.00100.00100.0022257.8822257.880.000.000.000.000.000.000.000.003、建安费用118944.000.0053524.800.000.0011894.4041630.4053524.8029736.0011894.405947.205947.205947.205947.200.000.005947.20支付进度比例100.00%45.00%0.00%0.00%10.00%35.00%0.4525.00%10.00% 5.00% 5.00%10.00% 5.00%0.00%0.00% 5.00%4、基础配套费用16985.480.003397.100.000.00849.272547.8211889.844246.374246.371698.551698.551698.55849.270.000.00849.27基础设施支付进度100.00%20.00%0.00%0.00% 5.00%15.00%70.00%25.00%25.00%10.00%10.00%10.00% 5.00%0.00%0.00% 5.00%5、公共配套设施费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00支付进度比例0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006、不可预见费27396.370.005479.270.000.000.005479.2713698.183424.553424.553424.553424.558218.912054.73513.68128.4232.117、管理费用17259.710.005753.241438.311438.311438.311438.315753.241438.311438.311438.311438.314314.931438.311438.311438.311438.318、财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00资金成本30.00%15.00% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90%使用时间0.50 1.000.250.250.250.250.250.259、经营销售费用支出13805.224831.830.000.001380.523451.308973.393451.304141.57690.26690.260.000.000.000.000.00支出进度比例100.00%35.00%0.00%0.00%10.00%25.00%65.00%25.00%30.00% 5.00% 5.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%10、支付各类税费支出69026.090.004985.220.000.000.004985.2239881.747477.8312463.0412463.047477.834985.222492.612492.610.000.0011、偿还融资借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0012、偿还内部拆借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0013、自有资金偿还5000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005000.002000.003000.000.000.0014、其他支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00项目现金流量测算表第一年第二年第三年预算内容项目计划运作阶段（第0年）第一年第二年第二年。
2020年房地产开发投资财务动静态测算分析模型(含自持、代建资产)
备注 地块三：162亩，性质：住宅，计划总建 筑面约38.5万㎡，地上计容面积约27万 ㎡，地下不计容面积约11.5万㎡，容积率
2.5。
145 15 282.5
3.3 1.1
9.9
12.1 11.1
1 38.5
2.5 0.7 5.5 2 9.7 8.5 1 29.9
地块二
地块情况
医疗健康产业园（公寓、医 院）
配套商业
用地面积（亩）
总建筑面积（万 ㎡）
地上计容面积 （万㎡）
12.1
9.2
61
1.42
1.12
智慧社区一（住宅）
87
20.5
万㎡
（万㎡）
2.9
1.12
0.3
综合容积率 2.26
14.5
6
1.2
23.62
9.2
2.5 2.38
其中自持产业 万㎡
其中交付产业 万㎡
其中可售产业 地下不计容面积
万㎡
（万㎡）
25.65
11.1
1.35
0.4
综合容积率 2.5
0
0
27
11.5
2.5
其中自持产业 其中交付产业 其中可售产业 地下不计容面积
万㎡
万㎡
万㎡
（万㎡）
10.4
10.4
60.92
29.3
备注
地块一：282.5亩，性质：商业，计划总 建筑面约38.5万㎡，地上计容面积约29.9 万㎡，地下不计容面积约8.6万㎡，综合容
积率容积率1.59。
备注
地块二：148亩，性质：住兼商，计划总 建筑面积约34.02 万㎡，地上计容面积约 24.82万㎡，地下不计容面积约9.2万㎡，
项目经济效益静态测算模板
扣除项目＝ 开发投资总
土地增值税 税（一额）计增算值公 额（未二超）过增扣值 额（超三过）扣增除值 额（超四过）扣增除值 额公超式过中扣的除 ５％，１
应交增值税 101811
项目前期测算表
（方案一）
项目
数量
单位
项目建设用地面积
82420Βιβλιοθήκη ㎡技术 容积率
6
经 济
现状建筑面积
206050
㎡
指 计容积率建筑面积
494520
㎡
标
置换面积
206050
㎡
其中
销售面积
288470
㎡
项目
单价 元/m2
计价量 m2
成 1、非农指标费用
本 测
2、补偿安置费用
算 3、工程建设费用
1700 500 3000
按照现状建筑面积1：1置换 平均售价按19000元/㎡计算
幼儿园等配套设施、利息、管理费、地价等
548093
222670 548093 30693 101811 192919
87% 48230 144689
65%
土地增值额 283116 增值率
扣除项目 264977
107%
适用税率 50%
速算扣减系数 15%
82420 206050 494520
4、不可预见费用
成本合计
收
入 测
销售收入
算
19000
288470
1、总投资
2、总收入
3、营业税及附加
经 济 4、土地增值税
效 益
5、毛利
分 6、毛利率 析
7、所得税
收入×5.6％ 毛利*25%
8、净利润
静态经济测算 PPT
（一）开发建设成本
5、公共配套设施建设费 、 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非 赢利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括： 赢利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括： 会所、健身活动设施、公共厕所、物管用房、地上停车场等。 会所、健身活动设施、公共厕所、物管用房、地上停车场等。 测算时一般按项目公共配套设施的建筑面积计算。由于其装修标准不 同，取费标准也不同。 会所的情况比较特殊，有的项目是将其作为公共配套设施来建设，其 体量不计入地块总容积率；有的项目将会所以商业建筑进行报建，其 体量纳入总容积率计算。 6、景观打造费用 、 景观打造费用是指项目社区内部景观所投入的建设费用。 景观打造费用是指项目社区内部景观所投入的建设费用。 基于项目发展策略及项目品质因素考虑，内部景观打造水平高低不 一，因此打造费用也不定。成都地区一般品质景观打造费用按土地 面积计算为150元/m²。需要注意的是，有的项目是按地块绿地率所限 定的绿地面积进行计算。
（一）开发建设成本
4、建安工程费 、 建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、 建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备 采购费用和安装工程费用。 采购费用和安装工程费用。
成都地区建安成本一般标准：
影响建安成本的因素: 影响建安成本的因素 一般情况下各建筑结构造价为:砖混 框架<框剪 砖混<框架 框剪<钢结构 建筑结构 一般情况下各建筑结构造价为 砖混 框架 框剪 钢结构 建筑楼层的不同使其电梯配置、安防设施、 建筑楼层 建筑楼层的不同使其电梯配置、安防设施、地基深度等都 有所不同，一般情况下楼层越高建安成本越高。 有所不同，一般情况下楼层越高建安成本越高。 建筑材料 所选取的建筑材料不同 ……
房地产项目经济测算表(全套4页)
预测销售价格（元 /m2） 6560 4100 4100 4100 4100 6000 6000 5125 50000 4468
备注
0.30%
按要求配置 按要求配置 按要求配置
层以上的按一层面积计算，其他按容 按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
备注 50平米/车位，不可销售
按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
)
100.00% 综合销售价格
2343
类 型 内 容
建筑面积(M²)
结构形式
备注
业主会所、物业管理用房、居委
公 会等管理用房等 建 幼儿园
配 学校
套 市政公用
设
小计
施 人防工程地下室
独立地下车库
小计
停车方式 内 容
汽 人防地下车位
车 地下、半地下（车位）
停 车
架空层（车位）
地面露天（车位）
框架结构 框架结构
11层以上的按一层面积计算，其他按容 积（率按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
1209.32
占总停车数量 比例(%)
70.0%
20.0% 10.0% 100% 占住宅总建筑面积比例(%) 100%
备注
50平米/车位，不可销售 按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
安徽合肥 1.66 40573 58164 1728
表 一
项目经济技术指标
项目名称 项目规划用地面积（m2） 容积率建筑面积（m2） 可售建筑面积（m2） 公建配套设施面积（m2）（地上） 项 地下建筑面积（m3） 目
合肥
128397 213139 212500
房地产静态经济测算表
2.3.2
商业面积
——
2.3.3
车库个数
444
根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型
第 * 页
实际案例应用
测算销售收入
根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 关于价格：通常采用市场比较定价法
室外道路费用
道路占地面积（用地的15%）*单价
6437
200
129
4.3
室外绿化费用
绿化占地面积（用地的35%）*单价
15019
500
751
五
开发间接费用（不可预见费）
（一~四之和）3%
31366
六
开发期间费用
6.1
管理费用
（一~五之和）3%
32307
969
6.2
财务费用
实际发生额
63180
1600
10109
3.1.2
配套（商业、会所等）
建筑面积*单价
1188
2000
238
3.2
干货分享房地产必备前期测算表
干货分享房地产必备前期测算表房地产投资测算的逻辑，就是计算回报，给老板做参考。
不同的公司考量的因素不同，但不外乎净利率、毛利率、IRR、回收期等。
今天就跟大家分享房地产行业最基本的工作之一，房地产前期测算表。
1 规划经济技术指标表最基础的数据就是容积率与建筑密度（关注限高），比如，某地块容积率1.0，建筑密度20%，那做满覆盖的标准建筑就是地上5层的洋房。
为什么必须关注限高？假设这个地块限高15米，那做满容积率就只能5层洋房了。
如果限高10米，那是要损容的，直接少了40%左右的货值。
所以收购二手土地时一定要关注！2 成本费用参数取值表土地成本主要包括地价款、契税、拆迁费及红线外市政等。
土地成本还是原地主拿地的土地成本+加标的可能增加的拆迁费用和市政费用。
至于土地溢价，在项目测算最终净利润基础上直接扣减就是实际的股东净利润。
3 开发投资计划表开发成本主要包括前期费用、市政管网、建安工程、园林绿化等。
前期费用没有固定的标准，其内容包含前期策划费用、设计费、行政费、监理费、方案评审、图纸审查、他项如白蚁防治等杂项费用。
4 销售收入（回款）计划表注:滞销部分比例假设为在最后一个销售年度以成本价处理(成本价销售)需手动在最后一个销售年度加入这部分销售额。
5 销售成本分摊表成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积。
土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同，分期成本按可售面积分摊，分区成本按业态建筑面积分摊。
基础设施依成本动因按占地面积或建筑面积分摊，公共配套成本分摊要区分自建的和与业主共有的。
6 资金使用和筹措计划表资金筹措表是项目经营的生死指标，也就是每年的累积净现金流一定不能为负数。
具体的测算按照支出和流入填算，支出主要通过现金流量表中的开发资金流出链接至此+融资利息及还款支出。
总体原则就是根据正常开发现金流及销售回款情况匹配融资资金来确定最终的资金筹措需要。
7 自有资金利润计算表流动资金管理办法为测算企业流动资金需求量。
房地产开发静态经济测算
序 号 费用名称 土地费用 一 分类单项序号 1 分类单项名称 拆迁安置补偿费、土地使用出让金（含拍卖费用） 总建筑面积(㎡) 分摊楼板价(元/㎡) 序 号 费用名称 分类单项序号 分类单项名称 总图设计费 建筑单体设计费 1 总体规划设计费 施工图设计费 二 前期工程费 特殊设计费 施工接水费 2 三通一平费 施工接电费 场地平整费 1 2 3 三 工程报建费 4 5 6 城管局 人防局 相关 结构工程 1 建筑工程费 建筑工程 外立面工程 给排水设备安装 电气照明及设备安装 (一)建安工程费 弱电设备及安装 2 设备及安装工程费 电梯及其安装 房 屋 开 发 建 设 费 消防设施设备 其他设备及安装 3 4 （二）建设方 5 6 7 （三）基础设施建设 费（含各项设施与市 政设施干线、干道、 干管的接口费用） 8 9 10 序 号 费用名称 分类单项序号 1 管理费用 2 1 五 销售费用 2 项目管理人员工资及奖金 销售人员工资、奖金、福利类 差旅费 总销3.5% 87.68 12000000 1.0% 20.46 24个月 2800000 室内装饰及配置费 工程监理费 煤气开户及安装费 供电安装费 道路 绿化 130元/㎡ 环卫 室外照明 分类单项名称 办公行政费 费用标准 2000元/月 成本分摊 0.37 工程量 24个月 费用总额 50000 130 130 20元/㎡ 50元/㎡ 10元/㎡ 30元/㎡ 5‰ 30元/㎡ 190元/㎡ 30 190 20 50 450 10 30 20元/㎡ 20 50元/㎡ 50元/㎡ 50 50 市场依据 1300元/㎡ 1300 规划局 建设局 气象局 宿迁房地产开发项目行政事 业性收费一览表 宿迁房地产开发项目行政事 业性收费一览表 宿迁房地产开发项目行政事 业性收费一览表 宿迁房地产开发项目行政事 业性收费一览表 宿迁房地产开发项目行政事 业性收费一览表 宿迁房地产开发项目行政事 业性收费一览表 0.58 1.46 0.46 50㎝管 400KVA/台 72036 80000 200000 200000 25元/㎡ 25 费用标准 费用标准（元/亩） 500000 单位（亩） 108 容积率 1.9 136868.4 394.54 成本分摊 工程量 费用总额 工程量 费用总额 54000000
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300
200 500 3.0%
1931
129 751 941 3912
（一~五之和）3% 实际发生额 销售收入3% 销售收入5.5%
32307 46536 56220 56220
3.0%
969 1256
3.0%
1687 3092
伟业顾问 Copyright © by B.A.Consulting, All rights reserved 七 销售税费
第 18 页
实际案例应用
项目总投资：土地成本
序号 项目名称 土地成本 土地成交价 补交政府收益 契税 前期工程费 建安工程费 实际成交价 新增经营性面积*单价 土地成交价格3% 建安工程费的3% 42912 —— 12874 14850 3000 —— 3% 计算方法 计算基数 单价(元/㎡) 金额(万元） 13260 12874 —— 386 446 14850
估算 项目 成本
给出项 目损益 表
开发期间费用 销售税金及附加 土地增值税 利润总额 所得税 净利润
税前成本利润率 税后成本利润率
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第 15 页
静态经济测算概念厘定
静态经济测算操作说明
交流内容
我们对静态经济测算的理解——
即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开 发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估 项目获利能力的过程。
一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目 （小型住宅、办公等物业项目）
第3页
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静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
销售收入
明确 项目 规划 设计 指标
测算操作基本流程
估算销 售收入
估算 项目 成本
给出 项目 损益 表
各物 业销 售面 积
×
各物 业销 售均价
×
各物 业销 售率
序号 1 1.1 1.1.1
项 目 销售收入（万元） 住宅销售收入（万元） 销售面积（ ㎡ ）
合计 56220 10000 20000
测算基本流程
测算基本内容
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第7页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
建设指标
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.2 2.2.1 2.2.2 地下建筑面积 地下人防、设备间面积 地下车库面积（个数）
第 13 页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
项目建设投资 项目成本
土地增值税
企业所得税
企业所得税
一般企业所得税按25%记取
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第 14 页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
明确 项目 规划 设计 指标
2.1
2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4
地上建筑面积
住宅(㎡) 商业配套（㎡） 配套学校 会所面积
64368
63180 —— —— 1188
用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及 不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、 车库等具体物业类型
2.2
2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3
测算操作基本流程
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
项 销售收入 开发成本
目
说明 链接销售收入表 开发期间费用外的投资项目 管理费、财务费、销售费用等 销售收入5.5%，链接即可 见土地增值税表 此表内项目：1-2-3-4-5 利润总额的25% 利润总额-所得税 利润总额/总投资 净利润/总投资
估算 销售 收入
1.1.2
1.1.3
平均售价（元/ ㎡ ）
销售率（100%） 车库销售收入（万元） 销售个数 平均售价（万元/ 个 ） 销售率（%） ……
5000
100% 6000 600 10 100% ……
第9页
可售物业：住宅、车位（库）、 商业、办公等
1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 ……
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第8页
测算操作基本流程
项 目 用地指标 建设用地面积（㎡） 容积率 限高（m） 绿化率（%） 总建筑面积 地上建筑面积(㎡) 住宅 商业 办公 配套（会所、学校等）
规划指标
明确项 目规划 设计指 标
估算 销售 收入
估算 项目 成本
给出 项目 损益 表
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静态经济测算概念厘定
测算基本流程 静态经济测算操作说明
交流内容
实际案例应用
测算基本内容
常用的相关分析应用
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第4页
静态经济测算操作说明
测算基本流程
测算基本内容
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第 12 页
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静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
项目建设投资 项目成本
土地增值税
企业所得税
土地增值税
还可能随不同地方政策变化而变化
注意各地、不同时期土地增值税政 策的不同：
例：北京市定价3万元以上的楼盘土 地增值税预缴比例将为原计划的2倍 以上，定价5万元的为3倍以上，定 价8万元以上的为6倍以上 ；
地下建筑面积
地下人防、设备间面积 地下车库面积 下跃面积 可售部分
22520
0 13320 9200
2.3.1
2.3.2 2.3.3
住宅面积
商业面积 车库个数
72380
—— 444
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第 17 页
测算内容基本构成
项目建设投资 项目成本
土地增值税
企业所得税
项目建设投资
开发成本
期间费用
销售税费
土地取得成本 前期工程费用 建安工程成本 基础设施费用 开发间接费用
管理费用 销售费用 财务费用
（两税一费）
营业税
城市建设维护税 教育附加费
第 11 页
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实际案例应用
测算销售收入
序号 1
项 目 销售收入（万元）
合计 56220 51780 72380 7154 100% 4440 444 10 100%
根据各业态可售面积和项目的价格定位， 计算项目的总销售收入：
1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
明确 项目 规划 设计 指标
测算操作基本流程
估算 销售 收入
估算项 目成本
给出 项目 损益 表
项目成本
项目建设投资
土地增值税
企业所得税
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第 10 页
静态经济测算操作说明
静态经济测算
2011-10
偉 業 顧 問 © 2011 B.A.Consulting.
静态经济测算概念厘定
静态经济测算操作说明
交流内容
实际案例应用
常用的相关分析应用
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静态经济测算概念厘定
静态经济测算操作说明
交流内容
实际案例应用
常用的相关分析应用
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第2页
静态经济测算概念厘定
什么是静态？
指不考虑货币时间价值，按同一时点计算；
什么是经济测算？
通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指 标，来评估一个项目获利能力的过程；
1600 2000 2000 2000
10346
10109 238 2664 1840 2811
配套（商业、会所等） 建筑面积*单价 地下库房、人防面积 下跃面积 基础设施费用 建筑面积*单价 建筑面积*单价
亦有补交政府土地收 益情况：因增加地上 建筑面积、地下经营 性面积及改变土地用 途需要补交的政府土 地收益，按实际发生 额计算；
住宅销售收入（万元） 销售面积（ ㎡ ） 平均售价（元/ ㎡ ） 销售率（100%） 车库销售收入（万元） 销售个数 平均售价（万元/ 个 ） 销售率（%）
住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价