万科天空之城年度营销策略 ppt课件
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【复盘】上海万科天空之城复盘报告PPT课件
以地铁包车事件为传播収酵的原点大数据广告投放建立客户标签进行目标客群广告投放七宝万科广场地铁包车巡展tod艺术生活展增加客户接触点植入项目信息幵引流到项目二维码扫描h5线上传播线下接触前期软文炒作上海万科联合申通地铁实践全新品类tod自媒体大号联合炒作网络软文炒作自媒体大号联合炒作产品价值软文炒作产品系列广告朊友圈传播自媒体大号传播34正式开盘224预证出台项目案场24小时丌打烊深夜食堂制造案场气氛提供邀约理由增加停留时间121112020七大招解决方案第一招无证造势线上高调围绕tod联吅第三斱炒作项目线下释放小道信息第二招强ip制造打造强ip短期多维度发力第三招区域地推以七宝为核心集中占领宠户阵地第四招大数据慧眼30实验大数据落地推广第五招线下大信息网构建线上短时间引爆10万量级信息传播第六招夜场开放热点话题制造热场氛围挤压第七招内功提升业务说辞演练八点半学堂等实现高转化率131112020第一招无证造势线上高调围绕tod联吅第三斱炒作项目线下释放小道信息141112020第一招无证造势难点预售许可证前丌能释放产品信息tod经过2016年城市反思传播引起市场关注反思解答城市反思解决斱案tod刚刚开始因为广告法推广戛然而止tod在市场的审传有限解决以上海万科的角度首个tod产品的落地第三斱媒体炒作项目产品非本项目撰写软文媒体投放释放信息给媒体自行撰写文章发布151112020上海万科引领地铁房30时代一场居住革命即将启幕宇宙中心万科unicity天空之城即将启幕
11/3/2019
29
11/3/2019
同步联合20家媒体进 行联合炒作，事件高 曝光量。
30
强IP短期传播覆盖人群数统计
渠道 2号线地铁包车自身媒体曝光
二维码扫描H5 网络软文炒作（公关公司联合炒作）
总数
11/3/2019
29
11/3/2019
同步联合20家媒体进 行联合炒作，事件高 曝光量。
30
强IP短期传播覆盖人群数统计
渠道 2号线地铁包车自身媒体曝光
二维码扫描H5 网络软文炒作（公关公司联合炒作）
总数
天空之城营销策划书3篇
天空之城营销策划书3篇篇一《天空之城营销策划书》一、前言“天空之城”是一个充满梦幻与想象的地方，我们的目标是将这个概念转化为现实，打造一个独特的营销活动，吸引目标客户的关注，并提升品牌知名度和销售业绩。
二、市场分析1. 目标市场：我们的目标客户主要是年轻人，他们对新鲜事物充满好奇，喜欢探索未知，追求高品质的生活体验。
2. 竞争对手：市场上已经存在一些类似的营销活动，但我们的“天空之城”将以独特的创意和体验脱颖而出。
3. 市场机会：通过打造一个梦幻般的天空之城，我们可以满足目标客户的需求，提供与众不同的体验，吸引他们的参与。
三、活动策划1. 主题：“天空之城：梦幻之旅”2. 时间：选择一个合适的季节和天气条件，确保活动的顺利进行。
3. 地点：选择一个宽敞的户外场地，如公园、广场或大型购物中心。
4. 活动内容：天空之城入口：打造一个奇幻的入口，让参与者仿佛进入了一个神秘的世界。
飞行体验区：提供各种飞行装置，如热气球、飞行器等，让参与者感受飞翔的乐趣。
美食街区：设置各种美食摊位，提供与天空之城主题相关的美食，如星空冰淇淋、云朵蛋糕等。
艺术表演区：邀请艺术家进行现场表演，如音乐、舞蹈、魔术等，营造出梦幻的氛围。
互动游戏区：设置一些互动游戏，如飞行棋、射箭等，让参与者在游戏中体验乐趣。
四、宣传推广1. 社交媒体宣传：利用微博、、抖音等社交媒体平台进行宣传，发布活动海报、视频等，吸引目标客户的关注。
2. 线下宣传：在目标客户集中的场所，如商场、学校、社区等，发放宣传海报、传单等，提高活动的知名度。
3. 合作伙伴宣传：与相关品牌、机构进行合作，通过他们的渠道进行宣传，扩大活动的影响力。
五、活动预算1. 场地租赁费用：[X]元2. 活动布置费用：[X]元3. 美食和饮料费用：[X]元4. 表演和互动游戏费用：[X]元5. 宣传推广费用：[X]元6. 其他费用：[X]元六、效果评估1. 参与人数：通过统计参与活动的人数，评估活动的吸引力和影响力。
万科淡市营销策略.ppt
10%
7311.51
267
31% 22932
31%
6# 84 10% 7311.51
三居230 9# 41 平米
（TOP1） 10# 56
5% 9588.39 97
6% 12376.61
11% 21965 30%
目前在售： •6号楼约87㎡一居 •7号楼约57㎡零居 •9号楼约220㎡三居
项目面临问题
体验营销
触觉、听觉
触觉、视觉
体验式样板间，客户 可以在房间内品酒论 茶，提前感受生活状 态及生活环境。
视觉
1、安防与智能化系统 2、隔音降噪系统 3、舒适居住系统
工艺工法区将后期设 计、施工、安防全面 展示，增强客户对期 房项目的感知。
引入专业会所管理机构，提供售楼处尊贵服务。
引入“名流会”提供售楼处服务 中国最大的商业会所运营商 国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证
企业理念：
建筑为了生命，建筑延拓生命，建筑充满生命；
万科·案例一 北京万科公园5号
项目简介
TOP系核心地段：万科公园五号位于北京朝阳区城市核心 地段，朝阳公园南500m，东三环与四环之间。
项目距离亚洲第一城市 公园朝阳公园直线距离 约500米，距离国贸 CBD新地标性建筑新 CCTV大厦仅1200米。
亮点2：根据积累客户22组，集中房源情况，集中开盘仅推
出平层产品34套，销控顶层复式及特异户型。
限量销售
亮点3：当日配合意大利安妮餐厅自助冷餐，同时银行按揭 人员装客户在现场穿插，制造人气。
现场配合
万科·案例一 万科红郡
项目简介
一个主体已完工、收购后仍被质疑的项目
海轩广场，中小户型，一个在市场上名不见经传的项 目，由于前发展商无法解决拆迁补偿问题，同时自有 资金链即将断裂，项目主体完工后进度在片区完全停 滞。 可迅速变现，站在项目运营的角度，万科深思熟虑， 发现机遇并进行收购。
《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
上海万科整体促销活动方案(ppt 77页)
5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
5-2 ——春天之恋文化一条街 社区文化大放送
5-3 社区环境规划
5-2-3 社区文化活动之三 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住文化的思想缘起，海上春天的项
目情况
● 广告传播对象锁定——现代新上海人 5-4-4 售楼部装修总体构想简述
声色光影里的流金岁月——经典影展
5-1 促销活动大放送
5-1-8 促销活动之八： 网上房缘，一线牵
• 活动内容： 选取几套朝向、景观上佳单位在网上拍卖，价高者
得。同时，选择一些IT杂志或主流媒体进行软性新 闻的炒作
5-1
促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
• 目的：强力促进销售 • 时间：12月中下旬 • 思路：促销的本质是让利，所以直接的购楼优惠对买
边城市绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责 呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环 保一类宣传活动
Байду номын сангаас
5-1 促销活动大放送
5-1-6 促销活动之六： “从普罗旺斯到佛罗伦萨”
• 目的：促进销售 • 时间：8月底－10月中旬 • 思路：旅游，都市人的时尚，对许多白领而言，更是
一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合 “高级灰”们的西风之恋。作为促销手段，想来会为 售楼注入几分内力
万科魅力之城五组团推售策略-31PPTPPT资料32页
11 22
面积 121-130
120-126
86-99 121-123 116-118
78-79 121-123
120
89 121-136
户型点评优势
销售程度
户型规整，大面积飘窗，大阳台，穿堂
易
风
经济型，简约实用，人流动线明确，但 客厅家具难以布置
较易
布局合理，面积浪费不大
易
主卧入口有一段浪费，书房采光性不好 较易
7
市场、客户、产品分析基础小结
市场： 市场井喷式放量，竞争激烈； 主推的三房市场重合较大； 两房供应较少，但随后竞争激烈；
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
产品：
五组团产品主要以三房为主，辅助部分的两房，受规划路噪声、景观阻挡 和户型结构的影响，产品与竞品相比优势不明显；
谨呈：成都万科置业有限公司
万科魅力之城五组团推售策略
1
此次推售策略目的是在万科魅力之城5组团价格策略 的基础上，基于市场、客户、产品，有针对性的论证 11月的推售计划及策略:
怎么推？推多少？为什么这么推？
2
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
报告内容
目标及问题
保证本组团开盘的较高转 化率及较快的销售速度。
5
报告内容
目标及问题
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
市场、客户、产品分析
推盘策略及安排 目标下的需求客户量及蓄客手段
6
市场 客户 产品
面积 121-130
120-126
86-99 121-123 116-118
78-79 121-123
120
89 121-136
户型点评优势
销售程度
户型规整，大面积飘窗，大阳台，穿堂
易
风
经济型，简约实用，人流动线明确，但 客厅家具难以布置
较易
布局合理，面积浪费不大
易
主卧入口有一段浪费，书房采光性不好 较易
7
市场、客户、产品分析基础小结
市场： 市场井喷式放量，竞争激烈； 主推的三房市场重合较大； 两房供应较少，但随后竞争激烈；
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
产品：
五组团产品主要以三房为主，辅助部分的两房，受规划路噪声、景观阻挡 和户型结构的影响，产品与竞品相比优势不明显；
谨呈：成都万科置业有限公司
万科魅力之城五组团推售策略
1
此次推售策略目的是在万科魅力之城5组团价格策略 的基础上，基于市场、客户、产品，有针对性的论证 11月的推售计划及策略:
怎么推？推多少？为什么这么推？
2
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
报告内容
目标及问题
保证本组团开盘的较高转 化率及较快的销售速度。
5
报告内容
目标及问题
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
市场、客户、产品分析
推盘策略及安排 目标下的需求客户量及蓄客手段
6
市场 客户 产品
万科天空之城年度营销策略.ppt
报价
主力总价
24万
220㎡五房（小高层）
目前暂无报价，原预 计60000
1300万（以6万计算）
小高层公寓126/140㎡， 15.3万 洋房150㎡四房，214 原预计60000
㎡叠墅
公寓700-800万，洋房 900-1000万，叠墅
1000-1300万（以6万计 算）
小高层116㎡、135㎡、
宏观市场走势——17年市场走势预判
17年整体市场看低，上半年持续胶着，下半年不排除价格泡沫挤出的可能性， 市场重回买方市场，竞争趋于激烈
胶着期
16年底
滞涨期
17年3月
调整期
17年6月
下跌期
17年底
政策预判 调控密集出台 土地预判 地市开始降温
调控政策严格执行
调控显效，政策或趋于缓和
供应较今年放量，成交趋于冷静，价格回归理性，热点板块热点区域维持较高溢价
80㎡二房，117 ㎡三房
95㎡二房130㎡ 三房
原报价75000 原报价80000
103㎡小三房 70万，住宅9万 150㎡三房177 原报价80000
㎡四房
主力总价 600-900万 760-1040万
800-1500万
关注全市性市场标杆项目动态
楼盘名称 大宁金茂府
瑞虹新城 信达泰禾院子
晶耀名邸
大虹桥规划内，外环沿线成熟板块
10万方纯公寓社区
纯居住社区，规划单一
产品
89/99/120㎡功能型户型， 翡翠系升级精工产品
70万，住宅9万
-
未售货量 约350套左右
后续推案计划 后续78套原本在重新备案提高价格，目前未获批
约320套左右 286套
精品资料万科房地产开发推广资料第五部分整体促销活动方案.精选PPT
响音乐会，邀请东方交响乐团或中央交响乐团出演。 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣 传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住 文化的思想缘起，海上春天的项目情况
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5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
• 思路：以万科的名义，举办一场主题交响音乐会， 邀请目标人群免费参加。同时，邀请万科的旧业主 参加，既是 业主联谊，又是海上春天项目推介会
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5-1 促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （1）
• 活动内容： 在4月中旬，海上春天在上海歌剧院举行一场交
观众评选出优秀摄影作品。
售楼部是海上春天的形象窗口
管管理理资 资料料下下载载（（）），，提提供供海海量量管管理理•资资目料料的免免费费：下下载载展！！现海上春天规模宏大，以风筝加强春天印象
“换个角度看春天”——摄影展
管“理春资 天料里下的载生（活）不，一提样供”海，量与管目理标•资消时料费间免群费的：下心载理5月！渴求1是日一脉至相5通日。
• 目标：在开售之初，倍迅提升楼盘知名度，形式 公众新闻点
• 时间：5月1日开盘期
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5-1 促销活动大放送 管理资料下载（），提供海量管理资料免费下载！
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5-1-2 促销活动之二： 树林（枫丹白露林）、名画、雅士假日构成活动的文化 魅力要素
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
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5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
• 思路：以万科的名义，举办一场主题交响音乐会， 邀请目标人群免费参加。同时，邀请万科的旧业主 参加，既是 业主联谊，又是海上春天项目推介会
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5-1 促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （1）
• 活动内容： 在4月中旬，海上春天在上海歌剧院举行一场交
观众评选出优秀摄影作品。
售楼部是海上春天的形象窗口
管管理理资 资料料下下载载（（）），，提提供供海海量量管管理理•资资目料料的免免费费：下下载载展！！现海上春天规模宏大，以风筝加强春天印象
“换个角度看春天”——摄影展
管“理春资 天料里下的载生（活）不，一提样供”海，量与管目理标•资消时料费间免群费的：下心载理5月！渴求1是日一脉至相5通日。
• 目标：在开售之初，倍迅提升楼盘知名度，形式 公众新闻点
• 时间：5月1日开盘期
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5-1 促销活动大放送 管理资料下载（），提供海量管理资料免费下载！
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5-1-2 促销活动之二： 树林（枫丹白露林）、名画、雅士假日构成活动的文化 魅力要素
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
万科房地产营销思路ppt
作为走在房地产数字化前端的龙湖集团，擅长利用数字化手段赋能线上营 销。早在2017年，龙湖即上线了其官方营销服务平台——龙湖U享家。XX 期间，龙湖U享家小程序成为龙湖线上营销的主力阵地。
用户登录U享家，在主页可选择所在 城市直接搜索意向楼盘，浏览热门活 动、最新资讯和推荐楼盘等板块，小 程序内部还嵌入了房贷计算、智能找 房等功能，智能找房功能可根据购房 城市、预算金额、所需面积、居室需 求进行个性化定制，还可一键下载区 域政策、查询是否符合购房资格、首 付情况、贷款须知、收入证明等。
XX期间，金地正式上线官方直营购房平台— —“金地线上售楼处”小程序， 用户通过小程序可查看金地集团分布于56个 城市的所有楼盘信息。小程序功能包括线上 展示、咨询、预约、购房进程跟踪、推荐购 房、房贷计算等，还通过“科学筑家”模块对 金地集团的优秀示范区、优秀设计项目进行 展示，推广品牌美学。
富力地产的线上营销平台为“富力 案场+”，具有项目展示、咨询、 预约等功能及系列线上购房优惠 活动。此外，小程序中嵌入了“佣 多多”、“富力地产智慧服务”等小 程序入口，对不同需求的用户进 行引流，实现推荐购房等功能。
Synergistically utilize technically sound portals with frictionless chains. Dramatically customize empowered networks rather than goal-opportunities.
开发商也纷纷响应，不少开发商主动发布 “售楼处暂停营业”的通知，暂停线下销售 活动，房地产中介机构也多数歇业。
截至2020年1月末TOP100房企 单月实现操盘口径销售金额 5097.05亿元，百强房企整体业 绩规模较去年同期降低近12%， TOP10/20/30/50/100房企入榜 门槛均比去年同期下降10%以上， 百强房企入榜门槛仅为9.0亿元。
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336
39338
89㎡ 107㎡ 127㎡ 154㎡ 保障房
1#107㎡ 60套
14#89㎡ 100套
13#127 ㎡
64套
12#89㎡ 84套
11#89㎡ 100套
2#127㎡ 60套
3#154㎡ 52套
9#154㎡ 52套
10#154㎡ 52套
4#127㎡ 64套
8#89㎡ 72套
7#89㎡ 96套
万科 天空之城
2017年度营销策略
2017.1
第1页/共50页
目录
项目现状 市场及客户 核心命题 现场节点及展示提升 产品升级 销售目标及推售节点 推广策略 费用铺排及经营指标
第2页/共50页
项目简介
大虹桥地铁上盖总体量60万方【城市共同体】，复合住宅、商业、办公、SOHO、三10期万光方之住丘宅 5.5万方可售办
32396 128700 71760 232856 64080 46224 113385.6 59904 283593.6
第8页/共50页
目录
项目现状 市场及客户 核心命题 现场节点及展示提升 产品升级 销售目标及推售节点 推广策略 费用铺排及经营指标
第9页/共50页
宏观市场走势——17年市场走势预判
17年整体市场看低，上半年持续胶着，下半年不排除价格泡沫挤出的可能性， 市场重回买方市场，竞争趋于激烈
胶着期
16年底
滞涨期
17年3月
调整期
17年6月
下跌期
17年底
政策预判 调控密集出台 土地预判 地市开始降温
调控政策严格执行
调控显效，政策或趋于缓和
供应较今年放量，成交趋于冷静，价格回归理性，热点板块热点区域维持较高溢价
2018.6
一期交付
2019.12 二期交付
2020.12 商业广场开业
一期海之洲 3.5万方住宅 住宅：89㎡,99㎡，120㎡
交付时间：18年6月交付 设计进度：已完成 工程进度：已封顶 合约进度：装修总包招标中 景观已定标，年后进场
第3页/共50页
让我们尝试用发展的眼光 再次梳理项目的核心价值 空间+时间
上海涨幅11% 徐泾涨幅28%
上海涨幅25% 徐泾涨幅42%
上海涨幅18% 徐泾涨幅32%
上海涨幅39% 徐泾涨幅88%
学校多功能业态。开发总周期年12月/19年9月
整体规划 总占地面积 25万㎡
二期云之谷 11万方住宅 住宅：89㎡,107㎡，127㎡，154
/21年3月 设计进度： 住宅：概念方案中
总建筑面积 住宅
60万㎡ 24万㎡
㎡ 交付时间：19年12月一次交付 设计进度：建筑在出施工图
89 107 127 154 合计
数量盘点
套数
面积 （㎡）
面积比 例
452
40228
36.85%
188
20116
18.42%
188
23876
21.87%
156
24960
22.86%
984 109180
首次开盘
100
8900
29.76%
60
6420
17.86%
124
15748
36.9%
54
8320
15.48%
项目期数
一期海之洲
一期合计 二期云之谷
二期合计
产品类别
住宅
住宅
面积段
89 99 120
89 107 127 154
套数
56 200 92 348 100 60 124 52 336
资源盘点 面积（㎡）
4984 19800 11040 35824 8900 6420 15748 8320 39388
金额（万元）
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核心卖点
大虹桥的生活场体验，全新的产品体系构建，未来生活的现场感受。 从当下的核心价值点，结合明年上市时间和市场竞争格局， 判断价值点的发展趋势和路径实现方式。
2016年 本案价值 点
大虹桥 TOD
城市共同体 商业综合体 国际教育、医疗资源
全新一代室内精装体系 TOD特有的产品特点 新示范区 新产品体系
减弱 需要着重加强
未来生活的现场感受
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房源分布
一期住宅以小高层为主，8-13层。 6栋住宅楼，共计348套，99㎡为主力户型。
面积 段
数量盘点
套数
面积 （㎡）
面积比 例
89
56
99
200
120
92
合计 348
4984 19800 11040 35824
13.91% 55.27% 30.82%
SOHIO：需重新定位 商业：立面方案中 新单位介入
商业
10万㎡
景观概念方案已确认
工程进度：A地块已打桩
办公
9万㎡
两层地库 5月初正负
幼儿园
0.6万㎡
零
合约进度：总包已定标
至2020年建成
PC单位招标中
60万㎡城市共同体
2017.2
一期开盘
2017.11 二期首次开盘
2017.12.30 地铁17号线试运行
市场预判
开发商16年指标完成， 对价格仍有期望值， 供求双低 价格胶着
市场疲软，价格难有大 幅松动
ppt课件
二会之后政策定调，加之土地放量，地价走低，开发商幻想打破， 市场供应放量，16年价格泡沫被逐步挤出
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区域市场研判——二轮发展正当时，住宅断供严重
徐泾住宅市场起步于09年大虹桥规划公布，13年大虹桥土地全部出让后区域进入第二轮 高速发展阶段，大虹桥规划是徐泾住宅市场发展的最大推手
89㎡
99㎡
120㎡
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房源分布
二期高层（17F-27F）为主，共计14栋住宅（不含保障房）， 资源较差位置安排89㎡两房，楼王为160㎡的大面积段户型。 2017年首开1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）。
面积 段
89 107 127 154 合计
5#107㎡ 64套
6#107㎡ 64套
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货量盘点
2017年，一期海之洲住宅可售货值约23亿， 二期云之谷住宅可售货值约28亿 全年可售货值：51亿
1、一期住宅：348套；35824㎡；232856万元（均价：6.5万） 2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6万元（均价：7.2万）
2017年 发展趋势
增强 可针对性发力 保持 需要着重加强 减弱 需要着重加强 增强 可针对性发力 保持 可针对性发力
减弱 需要加强 增强 可针对性发力 减弱 需要着重加强
路径实现方式 大虹桥的生活场体验 全新的产品体系构建
地铁17号线在建 万科品牌（城市配套服务商 擅长造城）
大城气质 没有竞品
增强 可针对性发力 保持 需要加强 保持 需要加强