房地产开发项目经济测算培训(史上最全的测算实用课件)
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对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 土地费用 前期工程费 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 开发期间税费 其他费用 不可预见费等
（一）土地取得的费用
土地费用估算
开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有 多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种
• 是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； • 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； • 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据
•机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一 个项目是否可行。 •初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总 额，来决定一个项目是否可行。 •可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额， 来决定一个项目是否可行
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制 定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 ⑶ 土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方 式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 ⑷ 土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开 发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 ⑸ 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不 需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数
提示：取得的只能是 使用权 我国的土地所有权只 有两种：国家和集体
出让土地的土地出 让地价款
租用土地的土地租 用费
划拨或征收土地的 土地征收拆迁费、
错误案例：电视上一 个律师竟然说土地所 有权属于某家。
股东投资入股土地 的投资折价
转让土地的土地转 让费
⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括： 土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、 其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊 销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城 镇土地拆迁补偿费。
房地产开发项目经济测算培训
2011年8月
做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业） 当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化
培训说明
培训目的：
掌握经济评价及其在决策中的作用
思考问题：
——项目利润是怎样计算出来的？ ——房地产经营需要哪些要素投入？ ——什么样的房地产项目才是好项目？
（一）估算思路
融资 计划
投入 成本
实现 收入
？
动态
收益 投资
利润
计划
静态 利润
税收
（三）估算假设
指标和物业配比的模拟
项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例
成本和投入节奏估算
租、售计划模拟
现金流分析
模拟开发进程
相关分析 财务评价
9
（四）房地产类型
房地产类型：商业、办公、住宅、工业
别墅 板楼 塔楼
备注
35741.2
30.00
34,350.0 0
763337.15
4.0% 1374.0 地价款的4%
0.5‰ 17.2 合同额的0.5‰
如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？
（一）土地取得的费用——价格预估方法
• 1.市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近 期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算 待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价 格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：
独栋 联排 双拼 叠拼
高层、小高层、多层
传统 蝶塔、小户型
公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼或塔楼形式出现。
一、基本知识
目
二、项目成本
录
三、项目收入
四、项目利润
五、相关分析
CONTENT
六、典型案例
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二、项目成本
土地取得成本 前期工程费 房屋开发费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期间税费 其他费用 不可预见费
产出》投入；回报》付出
一、基本知识
目
二、项目投资
录
三、项目收入
四、项目利润
五、相关分析
CONTENT
六、典型案例
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一、基本知识
估算必要性 估算思路 估算假设 房地产类型
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（一）估算意义
估算必要性 估算作用
估算精度要求
• 在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投 资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如 果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。
（一）土地取得的费用——竞价购买
wk.baidu.com
一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买）
序号
项目
一 土地费用
名称
计费依据 数值
1.1
土地受让费 土地面积 1145.00
1.2
契税
1.3
印花税
土地价 土地价
34,350.0 0
34,350.0 0
单位
亩 万元 万元
计费标准 费用合计 (元/) (万元)
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 土地费用 前期工程费 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 开发期间税费 其他费用 不可预见费等
（一）土地取得的费用
土地费用估算
开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有 多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种
• 是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； • 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； • 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据
•机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一 个项目是否可行。 •初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总 额，来决定一个项目是否可行。 •可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额， 来决定一个项目是否可行
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制 定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 ⑶ 土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方 式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 ⑷ 土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开 发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 ⑸ 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不 需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数
提示：取得的只能是 使用权 我国的土地所有权只 有两种：国家和集体
出让土地的土地出 让地价款
租用土地的土地租 用费
划拨或征收土地的 土地征收拆迁费、
错误案例：电视上一 个律师竟然说土地所 有权属于某家。
股东投资入股土地 的投资折价
转让土地的土地转 让费
⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括： 土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、 其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊 销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城 镇土地拆迁补偿费。
房地产开发项目经济测算培训
2011年8月
做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业） 当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化
培训说明
培训目的：
掌握经济评价及其在决策中的作用
思考问题：
——项目利润是怎样计算出来的？ ——房地产经营需要哪些要素投入？ ——什么样的房地产项目才是好项目？
（一）估算思路
融资 计划
投入 成本
实现 收入
？
动态
收益 投资
利润
计划
静态 利润
税收
（三）估算假设
指标和物业配比的模拟
项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例
成本和投入节奏估算
租、售计划模拟
现金流分析
模拟开发进程
相关分析 财务评价
9
（四）房地产类型
房地产类型：商业、办公、住宅、工业
别墅 板楼 塔楼
备注
35741.2
30.00
34,350.0 0
763337.15
4.0% 1374.0 地价款的4%
0.5‰ 17.2 合同额的0.5‰
如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？
（一）土地取得的费用——价格预估方法
• 1.市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近 期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算 待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价 格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：
独栋 联排 双拼 叠拼
高层、小高层、多层
传统 蝶塔、小户型
公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼或塔楼形式出现。
一、基本知识
目
二、项目成本
录
三、项目收入
四、项目利润
五、相关分析
CONTENT
六、典型案例
11
二、项目成本
土地取得成本 前期工程费 房屋开发费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期间税费 其他费用 不可预见费
产出》投入；回报》付出
一、基本知识
目
二、项目投资
录
三、项目收入
四、项目利润
五、相关分析
CONTENT
六、典型案例
5
一、基本知识
估算必要性 估算思路 估算假设 房地产类型
6
（一）估算意义
估算必要性 估算作用
估算精度要求
• 在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投 资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如 果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。
（一）土地取得的费用——竞价购买
wk.baidu.com
一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买）
序号
项目
一 土地费用
名称
计费依据 数值
1.1
土地受让费 土地面积 1145.00
1.2
契税
1.3
印花税
土地价 土地价
34,350.0 0
34,350.0 0
单位
亩 万元 万元
计费标准 费用合计 (元/) (万元)