2008年的美国次贷危机对房地产的影响

2008年的美国次贷危机

格林斯潘的金融刺激政策

从2000年起，尤其是网络经济泡沫破碎和“9·11事件”之后，为了遏制美国

的经济衰退，格林斯潘执掌的新美联储积极推行低利率政策，仅从2001年1月到10月就9次降息，联邦基金利率从年初的6.5%降到2.5%。此后美联储又4

次降低利率，直到2003年6月达到1%――过去46年以来的最低水平。宽松的

货币政策环境，反映在房地产市场上，就是住房按揭贷款――无论是固定贷款

还是浮动贷款的利率都不断下调。30年固定按揭贷款利率从2001年底的7%下

降到2003年的3.8%。

持续的利率下降，创造了充足的流动性，也极大刺激了美国老百姓的借贷冲动。在购房者看来，“房子早晚要买，现在贷款利率这么低，与其晚买还不如早买”。于是，美国房地产步入了空前的繁荣。从2001年开始，美国住房贷款发放额连续三年大幅提高，住房销量连年创新高。从2002年开始，美国房价进入快速上升时期。房价的上升，使购房者产生了“追涨”的心理，使住房需求市场更加

旺盛，价格继续攀升。仅在2004年6月到2005年6月，美国房价就上涨了

13.43%。

可是，在房价飞速上涨的同时，美国的居民收入水平并没有相应增长，美国家

庭收入在2001－2005年不仅没有增长反而有所下降。由于房价的不断攀升，房贷公司开始向更多的低收入家庭放贷――这就是前面所说的次级贷款（次贷）。其疯狂程度可以从贷款公司诱人的传单宣传中可见一斑。

“你过中产阶级的生活吗？买房吧！”

“积蓄不够吗？贷款吧！”

“没有收入吗？找贷款公司吧！”

“首次付款也付不起？我们提供零首付！”

“担心利息太高？头两年我们提供3%的优惠利率！”

“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！”

“担心两年后还是付不起？哎呀，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候

你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，难道我敢贷，你还不敢借？”

在这样的诱惑下，越来越多的美国民众选择了贷款买房。所以，次贷这种金融

创新产品一出现，便受到了很多人的追捧，发展迅猛，越来越多的按揭公司和

银行为扩张业务介入了这项业务。到最后人们已忘记了风险，連一些三无人员

也能获得贷款，即无职业、无收入、无住所的人也能获得贷款。

次贷和资产证券化

“次贷”这个名词现在已经家喻户晓了，可在2008年以前只有金融专家才能知道其清楚的概念。次贷即“次级抵押贷款”的简称。顾名思义，“次级抵押贷款”就是贷款机构向信用程度较差和收入较低的借款人提供的贷款。与那些收入稳定、还款能力强的优质客户相比，这些贷款人就是“次级客户”，其的贷款就称为“次级抵押贷款”。

美国银行是很清楚“次贷”的危险性的，可银行为什么还敢贷给这些“次级客户”？这和美国的金融创新有关。美国银行为了暴利，他们不惜走上不归路。我们知道银行是一个杠杆行业，看一下银行的资产负债表，我们很快就会明白，他们的自有资金往往只有他们总资产的10%，而负债是90%，（负债多为客户的存款），他们的总资产利润提高一个百分点，那么净资产利润率将提高10个百分点，相当于使用了10倍的杠杆。而次级贷款利率要比普通抵押贷款高出2

到3个百分点，利润也就比普通贷款高出20%至30%。为了消除次贷的风险，他们进行了所谓的金融创新。他们想出了转嫁风险的办法――这就是资产证券化。他们将“次级抵押贷款”设计成“债务抵押债券”（CDO），用“信用违约交换”（CDS）为其作保险。然后把这此产品卖给投资银行、基金、保险公司乃至普通的投资人。

其实所有参与游戏的人也知道游戏的风险性，但他们都在这样一种逻辑下疯狂了――由于房价的不断攀升，如果低收入家庭不违约，房贷公司可以获得高利息收益；一旦低收入家庭违约，只要收回房产拍卖即可――由于房价不断攀升，拍卖后也不会赔钱。而这所有一切的前提――是房价是不断上涨的。但永远上涨是不可能的，。

搞投资的人，很难在暴利面前止步，他们都明白投机的开始是赚大钱的最好时机，当然结束的时候是灾难性的，但都觉得自己不是最后的那个人，这是人类泡沫不断产生的原因。华尔街是人类金融投机的缩影。

次贷发展全程略影

在贷款利率比较低的2001－2003年，低收入家庭尚能承担次级贷款的利息，因此次级贷款的违约率很低。低违约率暂时掩盖了次级贷款的高风险，发放贷款的公司获得了巨大的收益。在示范效应的带动下，更多的公司加入了次级贷款的队伍。2001年以后，次级房贷的规模迅速扩大，其占总抵押贷款的比例也快速上升。

可是在利润雪球滚大的同时，危险的雪球也在滚大。由于低标准放贷以及追逐高风险贷款，导致贷款人（特别是信用较低的贷款人）逾期还款的可能性大大增加，风险就这样产生了。

从2004年6月开始，为了降低通货膨胀的压力，美联储改变了货币政策，低利率开始逆转，经过连续17次提息，将联邦基金利率由1%提升到5.25%。利率大幅提升加重了购房者的还贷负担，美国住房市场开始大幅降温，房价突然走低。由于很多购房者无法按期偿还贷款，银行被迫拍卖出售被抵押的房屋来收回贷款。但是由于房价突然走低导致抵押物大幅贬值，银行出售房屋后得到的资金不能弥补贷款加利息，甚至都无法弥补贷款额本身。结果，次级房贷大比例转化为银行的坏帐。恶性循环开始了，到2007年春季，次贷危机开始浮出水面。次贷危机的第一个征兆，是2007年4月新世纪金融公司的破产。新世纪公司成立于1995年，1997年公开上市，2004年转为房地产投资信托公司。公司专营抵押贷款业务，曾被誉为抵押贷款市场中的耀眼新星，短短10年间就由一家只有50名员工的小公司扩大到拥有一百多家分支机构的、7200名员工的大企业。在市场兴旺的市场条件下，新世纪公司一度座上了美国次级抵押贷款市场的第二把交椅（仅次于汇丰控股），2006年共发放516亿美元次级贷款，被＜＜华

尔街日报＞＞列为年度表现最佳的公司之一。