2019.4-东莞最新城市更新政策解读
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4 以为挂拆主牌除的招重更商建新
单元（项目） 拆除重建和
5 以为实拆主施除的方重更案建新
单元（项目）
东莞市“三旧”改造标图 建库申报和审查指引
东莞镇街城市更新专项规划 编制指引
东莞市城市更新单元划定编 制和审查工作指引
东莞市城市更新单一主体挂 牌招商操作规范
东莞市城市更新“1+N”总 体实施方案操作细则
一、城市更新政策概述：（一）总体框架
2018年8月15日，市人民政府印发实施 《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
6
一、城市更新政策概述：（一）总体框架
2018年8月15日，市人民政府印发实施 《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
7
一、城市更新政策概述：（一）总体框架
11
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
3.规划技术规范。
容积率
公配用地奖励 系数
旧办法
均一基础容积率
2.5
新办法
以密度分区为基础 依据贡献的公配类型有不同奖励系数
公配用地贡献
拆三留一
集中公配地最低15%
教育用地
较高千人指标、生均 千人指标、生均用地分别下降20%、
用地
30%
总体容积率
较低
较高
12
项目按区片土地市场评估价的30%；
• 村自改的“工改住宅、商业”项目地价 款扣除计提后，依申请拨付给镇（街道）。
•村自改的“工改住宅、商业”项目地价 款扣除计提后，市、镇（街道）按 1.5:8.5的比例分配。
•新增单一主体挂牌招商、M0地价计收 分配
•其余与旧办法相同
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二、《东莞市城市更新单一主体挂牌 招商操作规范（试行）》解读
2018年8月15日，市人民政府印发实施 《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
8
一、城市更新政策概述：（二）政策体系
拆除重建和
1 以为标拆主图除的建重更库建新
单拆元除（重项建目和）
2 以为专拆主项除的规重更划建新
单元（项目） 拆除重建和
3 以为单拆主元除的划重更定建新
单拆元除（重项建目和）
5.地价计收分配。
旧办法
• 政府主导的“工改住宅、商业”项目， 市级土地出让金、土地开发专用金分成给 镇（街道）；
新办法
•政府主导的“工改住宅、商业”项目市 级土地出让金、土地开发专用金不再分 成给镇（街道）；
• 村自改、村企合作的“工改住宅、商业” •村自改、村企合作的“工改住宅、商业”
项目按区片土地市场评估价的20%；
18
基本流程
编报更新单元划定方案 核查和确认不动产权益 征询不动产权益人意愿
拟定拆迁补偿方案 确定政府（集体）综合收益
编报挂牌招商方案
前期工作 实施挂牌 实施方案编报 产权注销 土地供应及入库 实施监管 验收移交
委托挂牌 公告和挂牌 报名和资格审核 政府（集体）综合收益报价 不动产权益要约收购 确定成交方
15
目 录
1、总则 2、前期工作 3、实施挂牌 4、实施方案编报 5、产权注销 6、土地供应及入库 7、实施监管 8、验收移交
16
1、总则
17
总则
背景： 1.依托市公共资源交易中心，建立城市更 新有形公开市场，建立公开公平公正的市 场找项目的机制。 2.政府统筹资源的层次由土地使用权提升 到土地发展权，通过设定挂牌招商条件， 把控城市更新的市场准入和改造权配置， 从而实现政府引入大项目、优质开发主体、 高端产业资源、增加收益的目的。
新办法
• 最小单元面积是10公顷 • 拆除重建占比50% • 标图建库占比60% • 实施改造占比70%
Leabharlann Baidu
10
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
2.更新改造模式。
改造模式“一减一增”
旧办法
• 政府主导 • 权利人自改 • 村企合作
新办法---“一减一增”
• 取消村企合作改造模式（项目占比超过1/3） • 增加单一主体挂牌招商模式（主要改造模式）
专项文件
1.“新项目新办法、旧项目旧 办法”操作细则
2.地价计收
3.权籍调查与权益确认
4.产业类更新操作细则
5.财政分成、补助和税收返还 指引
6.不动产权注销指引
……
9
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
1.面积准入要求。
面积准入门槛提高
旧办法
• 最小单元面积是1公顷 • 拆除重建无要求 • 标图建库无要求 • 实施改造等无要求
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
4.审批流程环节。
旧办法
批次计划 控规调整 （前期研究报告）
改造方案
征地 收地 收储 供地
新办法
单元划定
挂牌招商 “1+N”方案报 批（前期研究报告、 改造方案、征地、 收地、收储、供地）
控规调整 签订 土地 出让 合同
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一、城市更新政策概述：（三）具体变化
19
2、前期工作
（1）前期工作的内容 （2）前期工作开展方式
20
（1）前期工作-编报更新单元划定方案
更新单元范围、 拆除范围
更新方向、 规划用途
总建筑规模、
建筑规模上 限值
公共设施、 用地规模、 建设主体、 移交方式等
21
（1）前期工作-核查和确认不动产权益
不动产权益人包括：
集体土地所 有权人（集 体经济组织）
宅基地及 地上房屋
权益人
补偿条件
人数80%以上书面同意、公示15个自然日
城市更新政策解读
市自然资源局 2019年4月
1
一、城市更新政策概述
总
二、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商
目
操作规范（试行）》解读
录
三、《东莞市城市更新单元（项目）“1+N” 总体实施方案审批操作细则（试行）》
解读
2
一、城市更新政策概述
3
一、城市更新政策概述：（一）总体框架
一、城市更新政策概述：（一）总体框架
同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入 更新范围 同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实 施更新改造
23
（1）前期工作-拟定拆迁补偿方案
下属 企事业 单位
集体经 济组织
不动产权益价值——按现状条件下的资产评估价与新规划条件下市 场评估价的较高者计入挂牌底价
以物业补偿为主 占比不低于60%
综合考虑权益价值、拆迁补偿成本、组织成员意见 补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为各类不动产权益的补偿，列入挂 牌底价，由成交方兑付
依法登记土 地使用权人、 房屋所有权 人
土地、房屋实 际使用人 （未依法登记 但凭历史用地、 转让协议实际 使用土地、房 屋的个人或单 位
属于与集体经济组织 签订历史用地协议的， 由集体经济组织确认；
属于与镇（街道）或 下属企事业单位签订 历史用地协议的，由 镇（街道）确认；
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（1）前期工作-征询不动产权益人意愿
单元（项目） 拆除重建和
5 以为实拆主施除的方重更案建新
单元（项目）
东莞市“三旧”改造标图 建库申报和审查指引
东莞镇街城市更新专项规划 编制指引
东莞市城市更新单元划定编 制和审查工作指引
东莞市城市更新单一主体挂 牌招商操作规范
东莞市城市更新“1+N”总 体实施方案操作细则
一、城市更新政策概述：（一）总体框架
2018年8月15日，市人民政府印发实施 《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
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一、城市更新政策概述：（一）总体框架
2018年8月15日，市人民政府印发实施 《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
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一、城市更新政策概述：（一）总体框架
11
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
3.规划技术规范。
容积率
公配用地奖励 系数
旧办法
均一基础容积率
2.5
新办法
以密度分区为基础 依据贡献的公配类型有不同奖励系数
公配用地贡献
拆三留一
集中公配地最低15%
教育用地
较高千人指标、生均 千人指标、生均用地分别下降20%、
用地
30%
总体容积率
较低
较高
12
项目按区片土地市场评估价的30%；
• 村自改的“工改住宅、商业”项目地价 款扣除计提后，依申请拨付给镇（街道）。
•村自改的“工改住宅、商业”项目地价 款扣除计提后，市、镇（街道）按 1.5:8.5的比例分配。
•新增单一主体挂牌招商、M0地价计收 分配
•其余与旧办法相同
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二、《东莞市城市更新单一主体挂牌 招商操作规范（试行）》解读
2018年8月15日，市人民政府印发实施 《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
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一、城市更新政策概述：（二）政策体系
拆除重建和
1 以为标拆主图除的建重更库建新
单拆元除（重项建目和）
2 以为专拆主项除的规重更划建新
单元（项目） 拆除重建和
3 以为单拆主元除的划重更定建新
单拆元除（重项建目和）
5.地价计收分配。
旧办法
• 政府主导的“工改住宅、商业”项目， 市级土地出让金、土地开发专用金分成给 镇（街道）；
新办法
•政府主导的“工改住宅、商业”项目市 级土地出让金、土地开发专用金不再分 成给镇（街道）；
• 村自改、村企合作的“工改住宅、商业” •村自改、村企合作的“工改住宅、商业”
项目按区片土地市场评估价的20%；
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基本流程
编报更新单元划定方案 核查和确认不动产权益 征询不动产权益人意愿
拟定拆迁补偿方案 确定政府（集体）综合收益
编报挂牌招商方案
前期工作 实施挂牌 实施方案编报 产权注销 土地供应及入库 实施监管 验收移交
委托挂牌 公告和挂牌 报名和资格审核 政府（集体）综合收益报价 不动产权益要约收购 确定成交方
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目 录
1、总则 2、前期工作 3、实施挂牌 4、实施方案编报 5、产权注销 6、土地供应及入库 7、实施监管 8、验收移交
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1、总则
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总则
背景： 1.依托市公共资源交易中心，建立城市更 新有形公开市场，建立公开公平公正的市 场找项目的机制。 2.政府统筹资源的层次由土地使用权提升 到土地发展权，通过设定挂牌招商条件， 把控城市更新的市场准入和改造权配置， 从而实现政府引入大项目、优质开发主体、 高端产业资源、增加收益的目的。
新办法
• 最小单元面积是10公顷 • 拆除重建占比50% • 标图建库占比60% • 实施改造占比70%
Leabharlann Baidu
10
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
2.更新改造模式。
改造模式“一减一增”
旧办法
• 政府主导 • 权利人自改 • 村企合作
新办法---“一减一增”
• 取消村企合作改造模式（项目占比超过1/3） • 增加单一主体挂牌招商模式（主要改造模式）
专项文件
1.“新项目新办法、旧项目旧 办法”操作细则
2.地价计收
3.权籍调查与权益确认
4.产业类更新操作细则
5.财政分成、补助和税收返还 指引
6.不动产权注销指引
……
9
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
1.面积准入要求。
面积准入门槛提高
旧办法
• 最小单元面积是1公顷 • 拆除重建无要求 • 标图建库无要求 • 实施改造等无要求
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
4.审批流程环节。
旧办法
批次计划 控规调整 （前期研究报告）
改造方案
征地 收地 收储 供地
新办法
单元划定
挂牌招商 “1+N”方案报 批（前期研究报告、 改造方案、征地、 收地、收储、供地）
控规调整 签订 土地 出让 合同
13
一、城市更新政策概述：（三）具体变化
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2、前期工作
（1）前期工作的内容 （2）前期工作开展方式
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（1）前期工作-编报更新单元划定方案
更新单元范围、 拆除范围
更新方向、 规划用途
总建筑规模、
建筑规模上 限值
公共设施、 用地规模、 建设主体、 移交方式等
21
（1）前期工作-核查和确认不动产权益
不动产权益人包括：
集体土地所 有权人（集 体经济组织）
宅基地及 地上房屋
权益人
补偿条件
人数80%以上书面同意、公示15个自然日
城市更新政策解读
市自然资源局 2019年4月
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一、城市更新政策概述
总
二、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商
目
操作规范（试行）》解读
录
三、《东莞市城市更新单元（项目）“1+N” 总体实施方案审批操作细则（试行）》
解读
2
一、城市更新政策概述
3
一、城市更新政策概述：（一）总体框架
一、城市更新政策概述：（一）总体框架
同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入 更新范围 同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实 施更新改造
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（1）前期工作-拟定拆迁补偿方案
下属 企事业 单位
集体经 济组织
不动产权益价值——按现状条件下的资产评估价与新规划条件下市 场评估价的较高者计入挂牌底价
以物业补偿为主 占比不低于60%
综合考虑权益价值、拆迁补偿成本、组织成员意见 补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为各类不动产权益的补偿，列入挂 牌底价，由成交方兑付
依法登记土 地使用权人、 房屋所有权 人
土地、房屋实 际使用人 （未依法登记 但凭历史用地、 转让协议实际 使用土地、房 屋的个人或单 位
属于与集体经济组织 签订历史用地协议的， 由集体经济组织确认；
属于与镇（街道）或 下属企事业单位签订 历史用地协议的，由 镇（街道）确认；
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（1）前期工作-征询不动产权益人意愿