CPA经济法考点解读第03章物权法律制度02

第三章物权法律制度（二）
第二单元不动产的物权变动
【考点1】不动产物权变动的情形（P40）
3.非基于法律行为的物权变动
（1）基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（2008年案例分析题）
（2）基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（2012年案例分析题）
（3）基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。

未经登记，不发生物权效力。

（2012年案例分析题）
【考点2】不动产登记制度（P40）
1.不动产统一登记制度（2015年新增）
根据《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行）的规定，我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

需要登记的不动产物权包括：（1）集体土地使用权；
（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（3）森林、林木所有权；
（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（5）建设用地使用权；
（6）宅基地使用权；
（7）海域使用权；
（8）地役权；
（9）抵押权；
（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

2.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（2008年案例分析题）
3.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

4.异议登记
如果不动产登记簿记载的权利人“不同意”更正，利害关系人可以申请异议登记。

（1）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起“15日”内不起诉，异议登记失效。

（2）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【解释】异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。

5.预告登记（2014年多选题）
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

（1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

【解释】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。

【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。

（2014年）
A.预购商品房
B.房屋所有权转让
C.房屋抵押
D.租赁商业用房
【答案】ABC
【例题2·单选题】甲公司开发写字楼一幢，于2010年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2010年5月6日申请办理了预告登记。

2010年6月5日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向丙银行抵押借款并登记。

现因甲公
司不能清偿到期债务，丙银行要求实现抵押权。

根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。

A.抵押合同有效，抵押权设立
B.抵押合同无效，但抵押权设立
C.抵押合同有效，但抵押权未设立
D.抵押合同无效，抵押权未设立
【答案】C
【解析】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

在本题中，乙公司办理预告登记后，甲公司未经乙公司同意，以该层楼向丙银行设定抵押，不发生物权变动的效力，故抵押权未设立，但不影响抵押合同的效力。

第三单元动产的物权变动
【考点1】动产的所有权（P38）
1.非基于法律行为的物权变动
（1）基于事实行为
因合法建造（如汽车制造厂基于合法制造取得小汽车的所有权）等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（2）基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（3）基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

2.动产的买卖
（1）一般动产：交付生效
动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。

（2）特殊动产：交付生效＋登记对抗
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。

但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。

（2013年案例分析题）
3.特殊的交付方式
（1）简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。

【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。

（3）占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。

【考点2】动产的抵押和质押（P53、P60）
1.质权：交付生效
以动产设定质押的，质权自“交付”时设立。

【解释】质押合同是诺成合同，质物占有的转移不是质押合同的生效要件，而是质权的生效要件。

2.抵押权：登记对抗
以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。

但未经登记，不得对抗善意第三人。

【解释】以动产设定抵押时，无论是否办理了抵押登记，抵押权均自抵押合同生效之日起设立。

只是未登记的，不能对抗善意第三人。