镇江丹阳商业街规划探讨及营销思路
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城市大多超60%
苏南苏北8城市城市指标比较
城市
总面积
城市总
（平方公里） 人口
宿迁
8555
531.53
盐城
16919
815
淮安
8962
537
苏州
8488
826
常州
4385
441
无锡
4787.61
619.57
镇江
3848
269
连云港
7446
488
城区面积 （平方公里） 854 1779 3130 1650 1638 1659 1081 1532
人均可支配收 入（元） 23201 27119 27320 27548
投资与收入
GDP在常州、镇江5县级市中最高， 人均收入水平与南京相当
丹阳市消费品零售总额规模较小，约占镇江市 的27%，仅为南京市的6.7%。2009年人均可支配收 入20799元/人，与南京市2007年水平相当（ 20317 元/人）；人均消费性支出10831元/人，与南京市 2005年水平相当（ 10704.34 元/人）。
51004 6789 25462
45049 6445 7148
51574 7384 11792
41520 2371 24051
31025 2618 32520
53254 6387 48804
37144 7322 16264
98584 10310 51399
城镇化发展 – 苏北城市大多城市化率不足40%，苏南
64 68 66 60
年房产开发量 （万平方米） 150 1053.6 1421 7047.36 818.71 474.57 604.09 1541.41
年房产开发量 （万平方米）
264.11 620.92 753.58 467.97
人均可支配收 入（元） 12320 17664 15646 29345 23751 25027 20949 16958
功能与使命 - 项目处于城市功能圈核心，未来有承载
大城市众多生活功能的使命
以“核心生活圈”为载体组织城市功能；以“城市综合体”为中心提升服务 水平
丹阳华昌商业街项目规划探讨(二轮)
南京开启 2011年01月
核心思路提炼
【壹、读城】 【贰、品地】 【叁、谋略】 【肆、定位】
———— 西跃、东扩，高铁驱动，双核发展 ———— 开发区地理核心，中心之争 ———— 商业为引擎，主动中心化 ———— 创造综合体核心地位，全面提升物业价值
【壹、读城】
【结论】
高速城市化中的丹阳为本案商业定位升级创造条件
【贰、品地】
开发区地理核心、中心之争
位置 – 新区腹地
项目 规划用地面积
整区块 （㎡）
182896
地上建筑面积
522532
小高层、高层 412160
其中
沿街商铺 超市
酒店
商业步行街
容积率
3950 32000 28000 46522 2.86
区位 - 地块邻近行政中心，具地缘优势
“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之 乡”、“木业航母”、“钻头王 国”……
城镇化发展 – 目前约60%，以每年3%的速度增长
由于城市产业发达，且呈集中化，城市化进程将在未来五年内呈加速度
年份 市域人口（万人） 城镇化水平（％）
2009 89 55
2015 92.5 65
2030 110 80
远景 130 90
200
150
100
50
0
全社会固定资产投资完成 第三产业投资 房地产开发投资
2005年 76.41 14.6 7.31
2006年 102.7 16.6 12.35
2007年 116.51 25.58 13.34
2008年 143.83 28.39 14.04
2009年 200.11 42.76 15.61
项目处于城东新区组团，市级行政文化中心体 育中心的规划利于项目未来发展
规划城市发展方向为西跃、东扩，南整合、 北控制。形成“两片四组团”的结构：以京杭大 运河为界，城市分为河东片和河西片两个片区； 河东片区为城东新区组团；河西片区包括老城区 组团和城南新区组团；以及在312国道以西建设的 丹西工业区组团。其中老城区规划设置市级商业 服务中心，城东新区规划设置市级商业服务中心， 市级行政文化中心和体育中心。 城东新区是近几年尽力打造的城市新区，该 区将以产业发展为主体，结合行政中心、文化中 心的建设，形成功能完整、设施先进的现代化新 城区。
西跃、东扩，高铁驱动，双核发展
城市空间 – 东扩趋势明显 – 城市结构性拓展
小型城市向中型城市转型
以京杭运河与沪宁铁路为 界，拓展城市新增长极。
“双核”的形成不可阻挡
老城 开发区
人民广场 行政中心？
新城中心未定
城市空间 – 高铁驱动 – 深度融入大上海城市圈
交通
沪宁高铁已开通，京沪高铁年内开通
产业
市区人口 （万） 159.52 385.7 270 238.21 225.86 268 112 87
苏南4县级市城市指标比较
城市
宜兴 江阴 常熟 张家港
总面积
城市总人 城区面积
（平方公里）
口
（平方公里）
1996.6
106
66.1
987.53
120
50
1263
106
56.8
999
89.8
77
市区人口 （万）
ห้องสมุดไป่ตู้
2009年 132.00 20799 10831
25000 20000 15000 10000 5000 0
房地产仅占全市投资总量的7.8%， 城市化令地产业进入快速发展期
丹阳市近年投资状况
亿元 250
丹阳市投资规模较小，2009年在经济刺激政策 下，投资总量为200亿元。其中，房地产开发投资在 全市占有比例偏小，仅为7.8%。房地产发展规模较 小；预计2011年随着城市新一轮定位及城市化进程 加快，房地产将进入快速发展期
名称
司徒镇 延陵镇 珥陵镇 导墅镇 皇塘镇 吕城镇 陵口镇 访仙镇 界牌镇 新桥镇 后巷镇 埤城镇 云阳镇
总人口(人）
土地面积 （公顷）
财政收入 （万元）
62442 12129 30360
69897 11543 15913
52157 8371 10066
50546 8056 12126
58005 8054 23697
丹阳市城镇居民收支及消费水平
元/人 140
120
100
80
60
40
20
0 2005年
全社会消费品零售额 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出
65.37 12250 7168
2006年 75.48 14185 8709
2007年 88.98 16392 9864
2008年 110.79 18704 10111
苏南苏北8城市城市指标比较
城市
总面积
城市总
（平方公里） 人口
宿迁
8555
531.53
盐城
16919
815
淮安
8962
537
苏州
8488
826
常州
4385
441
无锡
4787.61
619.57
镇江
3848
269
连云港
7446
488
城区面积 （平方公里） 854 1779 3130 1650 1638 1659 1081 1532
人均可支配收 入（元） 23201 27119 27320 27548
投资与收入
GDP在常州、镇江5县级市中最高， 人均收入水平与南京相当
丹阳市消费品零售总额规模较小，约占镇江市 的27%，仅为南京市的6.7%。2009年人均可支配收 入20799元/人，与南京市2007年水平相当（ 20317 元/人）；人均消费性支出10831元/人，与南京市 2005年水平相当（ 10704.34 元/人）。
51004 6789 25462
45049 6445 7148
51574 7384 11792
41520 2371 24051
31025 2618 32520
53254 6387 48804
37144 7322 16264
98584 10310 51399
城镇化发展 – 苏北城市大多城市化率不足40%，苏南
64 68 66 60
年房产开发量 （万平方米） 150 1053.6 1421 7047.36 818.71 474.57 604.09 1541.41
年房产开发量 （万平方米）
264.11 620.92 753.58 467.97
人均可支配收 入（元） 12320 17664 15646 29345 23751 25027 20949 16958
功能与使命 - 项目处于城市功能圈核心，未来有承载
大城市众多生活功能的使命
以“核心生活圈”为载体组织城市功能；以“城市综合体”为中心提升服务 水平
丹阳华昌商业街项目规划探讨(二轮)
南京开启 2011年01月
核心思路提炼
【壹、读城】 【贰、品地】 【叁、谋略】 【肆、定位】
———— 西跃、东扩，高铁驱动，双核发展 ———— 开发区地理核心，中心之争 ———— 商业为引擎，主动中心化 ———— 创造综合体核心地位，全面提升物业价值
【壹、读城】
【结论】
高速城市化中的丹阳为本案商业定位升级创造条件
【贰、品地】
开发区地理核心、中心之争
位置 – 新区腹地
项目 规划用地面积
整区块 （㎡）
182896
地上建筑面积
522532
小高层、高层 412160
其中
沿街商铺 超市
酒店
商业步行街
容积率
3950 32000 28000 46522 2.86
区位 - 地块邻近行政中心，具地缘优势
“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之 乡”、“木业航母”、“钻头王 国”……
城镇化发展 – 目前约60%，以每年3%的速度增长
由于城市产业发达，且呈集中化，城市化进程将在未来五年内呈加速度
年份 市域人口（万人） 城镇化水平（％）
2009 89 55
2015 92.5 65
2030 110 80
远景 130 90
200
150
100
50
0
全社会固定资产投资完成 第三产业投资 房地产开发投资
2005年 76.41 14.6 7.31
2006年 102.7 16.6 12.35
2007年 116.51 25.58 13.34
2008年 143.83 28.39 14.04
2009年 200.11 42.76 15.61
项目处于城东新区组团，市级行政文化中心体 育中心的规划利于项目未来发展
规划城市发展方向为西跃、东扩，南整合、 北控制。形成“两片四组团”的结构：以京杭大 运河为界，城市分为河东片和河西片两个片区； 河东片区为城东新区组团；河西片区包括老城区 组团和城南新区组团；以及在312国道以西建设的 丹西工业区组团。其中老城区规划设置市级商业 服务中心，城东新区规划设置市级商业服务中心， 市级行政文化中心和体育中心。 城东新区是近几年尽力打造的城市新区，该 区将以产业发展为主体，结合行政中心、文化中 心的建设，形成功能完整、设施先进的现代化新 城区。
西跃、东扩，高铁驱动，双核发展
城市空间 – 东扩趋势明显 – 城市结构性拓展
小型城市向中型城市转型
以京杭运河与沪宁铁路为 界，拓展城市新增长极。
“双核”的形成不可阻挡
老城 开发区
人民广场 行政中心？
新城中心未定
城市空间 – 高铁驱动 – 深度融入大上海城市圈
交通
沪宁高铁已开通，京沪高铁年内开通
产业
市区人口 （万） 159.52 385.7 270 238.21 225.86 268 112 87
苏南4县级市城市指标比较
城市
宜兴 江阴 常熟 张家港
总面积
城市总人 城区面积
（平方公里）
口
（平方公里）
1996.6
106
66.1
987.53
120
50
1263
106
56.8
999
89.8
77
市区人口 （万）
ห้องสมุดไป่ตู้
2009年 132.00 20799 10831
25000 20000 15000 10000 5000 0
房地产仅占全市投资总量的7.8%， 城市化令地产业进入快速发展期
丹阳市近年投资状况
亿元 250
丹阳市投资规模较小，2009年在经济刺激政策 下，投资总量为200亿元。其中，房地产开发投资在 全市占有比例偏小，仅为7.8%。房地产发展规模较 小；预计2011年随着城市新一轮定位及城市化进程 加快，房地产将进入快速发展期
名称
司徒镇 延陵镇 珥陵镇 导墅镇 皇塘镇 吕城镇 陵口镇 访仙镇 界牌镇 新桥镇 后巷镇 埤城镇 云阳镇
总人口(人）
土地面积 （公顷）
财政收入 （万元）
62442 12129 30360
69897 11543 15913
52157 8371 10066
50546 8056 12126
58005 8054 23697
丹阳市城镇居民收支及消费水平
元/人 140
120
100
80
60
40
20
0 2005年
全社会消费品零售额 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出
65.37 12250 7168
2006年 75.48 14185 8709
2007年 88.98 16392 9864
2008年 110.79 18704 10111