世联山东临沂市开元上城房地产项目价格策略报告54PPT
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世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
结论
结论五：在对售楼员及三级市场人员的调查中发现， 4000元/平米是客户比较敏感的单价，60万是客户比 较敏感的总价。
世联-山东临沂市开元上 城房地产项目价格策略
报告-54PPT
2020/11/1
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
项目概况
u 开元上城占地157亩， 建筑面积约25万， 由金雀山路、中丘 路、平安路、即丘 路围合而成。
u 分南北两期、共四 个组团开发，
u 首期开发南区，513号共9栋楼。
5 6
13 12
11 9 10 8 7
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
一期户型状况
房型
一房 二房 三房
141 64 842
百度文库比例
15% 2% 59%
17% 7% 100%
所在楼栋
5、6、7、11、 13 7、9、11、
5、6、7、8、 9、10、11、 12、13 5、6、7、8、 10、11、13
5、6、12
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
项目卖点
卖点一：独占沂河、人民公园等景观资源； 卖点二：百万平米成熟社区规模； 卖点三：临沂公认最为高档的社区； 卖点四：城市街区和院落概念； 卖点五：现代规划、创新户型； 卖点六：新城市美景主义园林； 卖点七：万科物管顾问 卖点八：临沂唯一获得建设部A级性能认证楼盘 （预审通过）
目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
VIP卡认购情况分析
至5月8日止，售楼处认筹客户达到192个，客户 梳理145个。
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销售目标
1、开盘销售目标： 根据共识，开盘销售目标为27000平米，
约200套。 2、目标均价：
南北两区整体均价实现不低于4000元/ 平米。
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目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
F1、F2、F3、 （高层）
F4
H1、H2、J1、 7、9、11（多 239 J2、G1、G2、 层） G3、F1、F2、 F3、F4
备注：在资源 豪宅各项影响 因素中，资源 始终占据着绝 对比重。
从认筹情况上看，客户对于资源的选择要远远高 于户型。
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
产品分类表
产品分类 明星产品 现金牛产品 问题产品 瘦狗产品
户型
楼栋
套数
A、A1、A2、 6、12（A）、 148 A跃、F1、F2、 13（F3、F4） F3、F4
A1、A2、 F1、 5、12（A）、 203 F2、F3、F4、 13（F1、F2） A
B、E1、E2、E3、 8、 10、11
252
楼栋
5 6 7 8 合计
户数
87 72 198 64 421
认筹卡 数
60
本栋楼 卡户比
69%
认筹户 数
35
认筹比 例
42%
43
62%
35
30%
25
13%
18
17%
17
27%
14
11%
145
92
资料来源：售楼处
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
结论
结论一：客户选择5号楼和6号楼的占据大多数约为 72%，7、8号楼最少，合计为28%。 结论二：根据VIP卡购买意向统计，客户在选择5、6 号楼时，倾向东单元靠近中心景观的较多，西单元相 对较少。 结论三：中低楼层客户选择较多。 结论四：A2、F1、F2、F4最受欢迎，F3选择较少。
问题产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。
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产品细分，分类比准
综合客户反溃、市场竞争和项目自身分析，项 目产品细分可借用波士顿矩阵表现：
市场 增长率
明星 高
波士顿矩阵
问题
现金牛
。
瘦狗
高
相对市场份额
明星产品
价格标杆！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品
利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
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目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
四房 五房以上 合计
户型类别 面积
F2
51-62
数量
125
G2、H2
88.48-114.7 17
A1、A2、B、B跃、 115-186
C、E1、F1、F3跃、 G1、G3、H1、J1、 J2、A
C跃、E1跃 、 E2 跃、F1跃、F4、
170-260
A1跃、A2跃 204-290 A3跃、F4跃
495
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
销售目标下存在的问题
1. 如何在只有2个多月蓄客期的情况下，通过 价格杠杆实现开盘销售200套？
2. 如何在保证速度的情况下实现利润的最大 化？
结论
结论五：在对售楼员及三级市场人员的调查中发现， 4000元/平米是客户比较敏感的单价，60万是客户比 较敏感的总价。
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2020/11/1
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
项目概况
u 开元上城占地157亩， 建筑面积约25万， 由金雀山路、中丘 路、平安路、即丘 路围合而成。
u 分南北两期、共四 个组团开发，
u 首期开发南区，513号共9栋楼。
5 6
13 12
11 9 10 8 7
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
一期户型状况
房型
一房 二房 三房
141 64 842
百度文库比例
15% 2% 59%
17% 7% 100%
所在楼栋
5、6、7、11、 13 7、9、11、
5、6、7、8、 9、10、11、 12、13 5、6、7、8、 10、11、13
5、6、12
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
项目卖点
卖点一：独占沂河、人民公园等景观资源； 卖点二：百万平米成熟社区规模； 卖点三：临沂公认最为高档的社区； 卖点四：城市街区和院落概念； 卖点五：现代规划、创新户型； 卖点六：新城市美景主义园林； 卖点七：万科物管顾问 卖点八：临沂唯一获得建设部A级性能认证楼盘 （预审通过）
目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
VIP卡认购情况分析
至5月8日止，售楼处认筹客户达到192个，客户 梳理145个。
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
销售目标
1、开盘销售目标： 根据共识，开盘销售目标为27000平米，
约200套。 2、目标均价：
南北两区整体均价实现不低于4000元/ 平米。
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目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
F1、F2、F3、 （高层）
F4
H1、H2、J1、 7、9、11（多 239 J2、G1、G2、 层） G3、F1、F2、 F3、F4
备注：在资源 豪宅各项影响 因素中，资源 始终占据着绝 对比重。
从认筹情况上看，客户对于资源的选择要远远高 于户型。
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
产品分类表
产品分类 明星产品 现金牛产品 问题产品 瘦狗产品
户型
楼栋
套数
A、A1、A2、 6、12（A）、 148 A跃、F1、F2、 13（F3、F4） F3、F4
A1、A2、 F1、 5、12（A）、 203 F2、F3、F4、 13（F1、F2） A
B、E1、E2、E3、 8、 10、11
252
楼栋
5 6 7 8 合计
户数
87 72 198 64 421
认筹卡 数
60
本栋楼 卡户比
69%
认筹户 数
35
认筹比 例
42%
43
62%
35
30%
25
13%
18
17%
17
27%
14
11%
145
92
资料来源：售楼处
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结论
结论一：客户选择5号楼和6号楼的占据大多数约为 72%，7、8号楼最少，合计为28%。 结论二：根据VIP卡购买意向统计，客户在选择5、6 号楼时，倾向东单元靠近中心景观的较多，西单元相 对较少。 结论三：中低楼层客户选择较多。 结论四：A2、F1、F2、F4最受欢迎，F3选择较少。
问题产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
产品细分，分类比准
综合客户反溃、市场竞争和项目自身分析，项 目产品细分可借用波士顿矩阵表现：
市场 增长率
明星 高
波士顿矩阵
问题
现金牛
。
瘦狗
高
相对市场份额
明星产品
价格标杆！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品
利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
目标分析
项目概况 竞争概况 销售策略 价格策略
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
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四房 五房以上 合计
户型类别 面积
F2
51-62
数量
125
G2、H2
88.48-114.7 17
A1、A2、B、B跃、 115-186
C、E1、F1、F3跃、 G1、G3、H1、J1、 J2、A
C跃、E1跃 、 E2 跃、F1跃、F4、
170-260
A1跃、A2跃 204-290 A3跃、F4跃
495
回顾
销售目标 目标下的问题
基本资料 产品细分 认筹客户分析
策略总纲 比准楼盘选择 核心均价形成 平面及垂直调差 价格策略导入 价格敏感性验证
世联山东临沂市开元上城房地产项目 价格策略报告54PPT
销售目标下存在的问题
1. 如何在只有2个多月蓄客期的情况下，通过 价格杠杆实现开盘销售200套？
2. 如何在保证速度的情况下实现利润的最大 化？