保利地产世联定价策略
珠海保利金湾地块营销策略报告(世联)2011-64页
市场回顾 三 市场明显分化，主城区以中高端供应为
坦洲——珠海后花园
供应产品：80-120㎡两房/三房为主 臵业群体：珠海本地首臵客户为主 价格区间：0.5-0.7万元/㎡ 代表楼盘：中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光 海月城邦、中澳世纪城
主，全线破万；西区坦洲成为刚需产品 主供应地；
前山——工业区，近年住宅供应集中
供应产品：90-140㎡两房至四房为主 臵业群体：本地首臵及首改客户 价格区间：1-1.2万元/㎡ 代表楼盘：招商花园城、幸福里
吉大——珠海CBD
供应产品：130-200㎡三房/四房为主 臵业群体：本地首改、再改客户 价格区间：1.5-2.3万元/㎡ 代表楼盘：格力广场、锦园、新光御景山
市场回顾 四 珠海市场客户种类丰富，易于接受 新事物，喜爱跟风；
万科是全国最大的开发商，你看当年万科金域蓝湾卖的时候，价格 多贵啊，还这么多人买！ ——万科MAGA巡展客户语录 我好几个朋友来看过，都说这里很好，过来看看到底怎么样！几个 朋友可以一起买嘛。 ——中信红树湾现场客户语录
谨呈 ：保利房地产（集团）股份有限公司
保利金湾地块营销策略报告
世联地产
房地产智库
01
回顾及启发
①市场回顾
②项目回顾
③品牌回顾 ④目标理解
⑤ 2011年品牌及项目运营策略
房地产智库
市场回顾 一 珠海市场成交稳定，价格增长明显；
珠海市近年商品房施工、竣工面积一览
房地产智库
市场回顾 五 西区市场客户结构呈现多元化趋 势，规划带动下的投资价值被关注
房地产智库
市场回顾 六 市场对保利有一定认知度，但了解 不深，气质未显
客户对保利的印象（客户语录） 1、有名的开发商，大品牌，有实力； 2、品牌挺好的，产品比较使用，一般投资效益都不错；
地产价格策略项目销售定价办法
地产价格策略项目销售定价办法1. 简介地产价格策略项目销售定价办法是指在地产项目销售过程中，为了实现最大化利润和市场份额，制定的具体销售定价策略和方法。
本文档详细介绍了地产价格策略项目销售定价办法的相关内容，包括定价原则、定价方法、市场调研、竞争对手分析等。
2. 定价原则在制定地产项目销售定价办法时，需要遵循以下定价原则：•合理性原则：销售价格应符合市场规律和客户需求，具有合理性和公平性。
•盈利性原则：销售价格应能够保障企业的盈利能力，确保项目的可持续发展。
•灵活性原则：销售价格应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和市场竞争情况进行调整。
3. 定价方法3.1 成本加成法成本加成法是一种常用的地产项目销售定价方法。
其基本原理是在产品成本的基础上添加一定的利润比例，作为销售价格。
具体步骤如下：1.确定项目的成本，包括土地购置成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
2.根据预期的利润目标，确定利润比例。
3.将成本乘以利润比例，得到销售价格。
3.2 市场定价法市场定价法是根据市场需求和客户支付意愿来确定销售价格的方法。
具体步骤如下：1.进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
2.根据调研结果，确定项目的竞争地位和差异化优势。
3.根据竞争地位和差异化优势，确定产品的定价范围。
4.结合客户支付意愿和市场的供需状况，确定最终的销售价格。
3.3 对手定价法对手定价法是通过分析竞争对手的销售定价来确定自身产品的销售价格的方法。
具体步骤如下：1.分析竞争对手的产品价格和市场份额。
2.分析竞争对手的产品特点和差异化优势。
3.根据竞争对手的定价策略，确定自身产品的相对价格水平。
4.根据自身产品的特点和差异化优势，调整销售价格。
4. 市场调研市场调研是制定地产项目销售定价办法的重要环节，主要包括以下内容：1.目标市场的分析：调查目标市场的人口、收入水平、消费习惯等基本情况，并分析市场需求。
2.竞争对手的分析：了解竞争对手的产品价格、市场份额、产品特点等，并分析其优势和劣势。
保利地产世联定价策略课件
02
世联地产概述
公司背景与历史
01
02
03
成立时间
世联地产成立于1993年， 是国内最早从事房地产综 合服务的企业之一。
总部位置
公司总部位于深圳，并在 全国范围内设有分支机构 。
发展历程
世联地产经历了从初创期 、成长期到成熟期的各个 阶段，逐步发展成为房地 产服务行业的领先企业。
业务范围与特点
世联地产拥有丰富的行业资源和广泛的业 务网络，能够整合各类资源，为客户提供 更加全面、高效的服务。
03
定价策略基础
定价策略定义
定价策略定义
定价策略是企业为了实现营销目标， 根据市场需求、产品定位、竞争状况 等因素，制定出的产品价格决策。
定价策略的核心目标
定价策略的制定过程
包括市场分析、产品定位、价格水平 与结构的确定等步骤。
目标。
对比分析与启示
对比分析
保利地产注重成本和预期利润，而世联地产更关注市场和竞 争情况。两种策略各有优劣，但都取得了良好的销售业绩。
启示
在制定定价策略时，应根据项目特点和市场环境等因素综合 考虑，选择合适的定价方法。同时，应注重市场调研和竞争 分析，及时调整售价策略，以确保销售目标的实现。
06
影响定价的主要因素
市场供需关系
市场供需关系是影响价格的最 基本因素，供大于求时价格下
降，求大于供时价格上升。
产品成本
产品成本是制定价格的下限， 企业需要确保销售价格能够覆 盖成本并获得盈利。
竞争状况
竞争对手的价格策略、产品质 量、品牌知名度等因素都会对 企业的定价策略产生影响。
消费者心理
消费者对价格的敏感度、支付 能力以及对产品价值的认知等 因素，都会影响企业的定价策
房地产销售中的价格策略与定价技巧
房地产销售中的价格策略与定价技巧在现代社会，房地产行业作为一个重要的经济支柱，吸引了无数人的关注和参与。
而在这个行业中，价格是一个非常重要的因素，直接影响到消费者的购买决策和企业的利润。
因此，房地产销售中的价格策略和定价技巧变得至关重要。
首先，在制定房地产价格策略时，开发商需要考虑市场需求和供应情况。
通过研究市场环境和竞争对手的定价策略，可以更好地把握市场动向和市场价格的合理范围。
同时，还需要了解目标客户的偏好和购买能力。
不同房地产产品的定价策略可能会有所不同，一般来说，高端产品可以采用高价策略，低端产品可以采用低价策略，在满足市场需求的同时增加销售额。
其次，定价技巧也是房地产销售中不可忽视的一环。
一个合理的定价可以有效提高产品的市场竞争力。
首先，开发商可以通过市场调研和数据分析，确定一个合适的基准价格，然后根据客户的需求和产品的附加价值进行差异化定价。
例如，对于处于相同地段附近的房屋，如果其中一套房屋设计更加优雅，配套设施更加完善，那么该房屋的定价可以适当高于其他房屋，以突出其附加价值。
此外，在房地产销售过程中，价格策略也需要根据不同的销售阶段进行调整。
在项目刚开始推出时，诸如“先到先得”的早鸟优惠、预售价格等手段可以吸引消费者的购买兴趣。
而当项目进入销售高峰期后，开发商可以适当提高价格，以获取更高的利润。
当项目接近尾声时，可以通过降价或者其他优惠措施推动销售，以避免库存积压。
此外，促销活动也是定价技巧中的一环。
通过打折、赠送礼品或者提供贷款优惠等方式，开发商可以促进房屋销售，吸引更多的消费者。
当然，促销活动需要根据市场需求和竞争对手的情况来确定，过度的促销活动可能会引发消费者对产品质量和信誉的质疑。
最后，对于长期存在的房地产项目，开发商还可以采用阶梯定价策略。
这种策略对应的是产品在不同阶段的附加价值。
例如，房地产项目一开始只有草图和模型，此时开发商可以提供低价的预售，随着项目的不断完善和施工进展，价格逐渐上涨。
淡市的房地产营销-世联
淡市的房地产营销-世联引言随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场在中国的多个城市都得到了快速的发展。
其中，淡市作为一个新兴城市，在房地产行业也经历了较大的变化。
本文将以淡市房地产市场中的世联公司为例，探讨其房地产营销策略以及市场表现。
世联公司的背景世联公司是中国房地产行业的领导者之一，在多个城市都有其项目的开发。
作为淡市房地产市场中的一股重要力量，世联公司凭借其卓有成效的市场营销策略和高品质的房地产项目，赢得了广大消费者的认可和信任。
房地产营销策略1. 品牌建设世联公司注重建设自身的品牌形象。
通过参与各类房地产展会、在广告媒体上的宣传和推介，世联成功打造了一个具有高品质和信誉的品牌形象。
此外，世联也注重社交媒体的推广，在微博、微信等平台上积极发布公司动态和项目信息，与消费者保持良好的互动。
2. 优质产品世联公司坚持将产品质量放在首位。
在项目规划和设计阶段，世联公司注重配套设施的完善和生态环境的改造，力求为消费者提供舒适、便捷和高品质的居住环境。
同时，世联公司还注重挖掘市场需求，根据不同消费群体的需求开发多样化的产品类型，满足不同人群的购房需求。
3. 地段选择世联公司着眼于淡市的市场需求和发展潜力，选择了一系列优质的地段作为项目的开发地点。
这些地段通常具有良好的交通便利性、完善的配套设施和优美的自然环境，为消费者提供了便捷的生活条件和良好的居住环境。
4. 价格策略世联公司根据市场需求和项目的特点，制定了灵活多样的价格策略。
在项目推出的初期，通常会有一定的优惠政策，吸引更多的购房者参与。
此外，世联还注重与金融机构合作，提供灵活的购房贷款方案，为购房者提供更多的购房选择和便利。
市场表现凭借上述的房地产营销策略，世联在淡市的房地产市场中取得了显著的市场表现。
从销售情况来看，世联公司的项目销售速度较快，往往能够在短时间内售罄。
同时，世联的项目也备受消费者的青睐，购房者普遍对世联的产品好评如潮，认可度较高。
保利地产世联定价策略 PPT
B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
竞争对手的户型分析（三房）
岳泰7＃ A＋ B户型 （126㎡）
欧洲城 3＃K1户型 三房两厅 （124-140 ㎡ ）
为开盘滞销户型 为拼合户型，一套房多个产权，且 有浪费空间。
三房两厅分为组合户型和非组合户 型，其中124-140㎡的三房两厅为 非组合户型，销售情况较为乐观， 110-128㎡的组合三房两厅由两个 房号组合，销售率较低。
二期鸟瞰图 二期各栋面积统计
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
本报告是严格保密的。
9
相对竞争对手而言，本项目2、3房相对稀 缺，且面积紧凑
二期一批单位各楼栋户型分布情况
二期一批单位户型配比
竞争对手的供给Байду номын сангаас况
区域内紧凑型两房和三房相对较少，本项目具 有一定的户型差异化优势； 竞争项目的户型均偏大，本项目具备走低总价 和低首付的价格策略。
保利花园二期定价策略
报告结构
1
定价的背景
2
定价的策略
3
核心均价的推导
4
营销执行安排
目标
解题思路
项目背景
项目分析
客户分析
核心均价
价格策略
宏观大势
竞争项目分析 经典案例分析
营销执行安排
下阶段营销工作重点 蓄客期强势推广
定价的背景
• 定价目标 • 项目价值分析 • VIP客户需求分析
开发商目标沟通
产品主力户型分析－四房
户型分析 87％的高得房率，一梯两户，居住舒适度高； •户型方正、实用、空间紧凑 •大开间、短进深 •动静分区、布局合理、南北通透 •占二期户型16％，仅18套，为二期的明星产品 客户分析 选择三房的VIP客户占22％的比重，客户比较认可 本项目的居住环境及发展前景； 该类客户经济实力较强，比较注重项目的品牌及 服务。 办卡情况 VIP客户中22％的客户选择4房，而本产品仅18套， 需把园林展示做到位，无需太多的促销策略；
世联03-定价策略培训
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项目
或可比以主观的态度 影响对价格的分析。
事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们 首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
实收价
确定市场调查 的范围和重点
a.以项目为核心，半径2KM的范围是 重
中之重。若范围内不够，可再扩大。
b.凡是竞争对手都应纳入视线范围。
c.重点调差项目应不少于6个。
d.二手楼价格也应适当考虑。
对影响价格的各 因素以及权重进
行修正
a.不同类型物业的价格，影响因 素不同（可以总结）
b.不同阶段、同一类型物业的各 个价格影响因素权重不同， （ 最好是与销售人员，尤其是 在同一区域卖楼的销售人员座 谈、听。）
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的顾 虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一 压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定要 找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多 分析、多比较——
发售时的 形象进度。
b.以本盘的目标销售速度为基础， 对调差楼盘的不同销售速度进行 修正。为此，必须了解调差盘发
售的时间和销售率。
c.必要时对广告投入进行修正。
d.各楼盘发售的形象进度、发售时 间、广告投放，最好有记录。
调差 结果表
a. 每个调差盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）
谢谢大家！
保利地产STP战略
保利房地产营销中的STP战略一、保利地产简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
总部位于广州。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。
经过多年的发展和整合重组，房地产主业形成了保利南方集团及其控股的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）。
保利始终坚持“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构，项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中城市，共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。
旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。
保利林语溪是保利地产进入南重庆的首个标杆力作。
2013年10月，保利林语溪以销售套数259套，销售金额1.51亿的数字，赢得区域销售冠军，成功塑造了保利地产进入南重庆的标杆精品项目。
项目紧临轻轨3号线，背靠南山自然景观资源，能够同时享受轻轨便捷的交通和自然舒适的山居。
项目总建筑面积近20万方，容积率2.32，绿化率约32%，规划有跃式洋房、山景高层、精装公寓、情景商业四大业态，是一个低容积率、高舒适度的项目。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法I.定价策略1.市场定价策略：根据市场供求关系和竞争情况来确定房地产的定价。
市场定价能够更好地适应市场需求和变化，并提供具有竞争力的价格，吸引买家。
2.成本定价策略：根据开发成本和预期利润来确定房地产的定价。
成本定价策略可以确保开发商能够覆盖成本，同时获得理想的利润。
3.需求定价策略：根据目标客户群体的需求和能力来确定房地产的定价。
需求定价能够更好地满足特定客户的需求，吸引目标客户群体。
4.差异化定价策略：根据房地产项目的独特特点和差异来确定定价。
差异化定价策略能够凸显产品的独特性和价值，提高产品的竞争力。
II.定价方法1.直接成本法：通过计算直接开发成本，加上预期利润率来确定定价。
这是最常见的定价方法，基于开发商的成本和利润要求进行决策。
2.市场比较法：通过与类似房地产项目的市场价格进行比较，来确定定价。
市场比较法可以根据市场供求关系和竞争情况，提供参考的定价水平。
3.收益法：通过计算房地产项目的未来现金流量来确定定价。
这种方法更适用于投资房地产，考虑到租金收益和资本增值等未来收益。
4.投标法：通过向潜在买家征求报价，并选择最高报价来确定定价。
这种方法适用于市场需求不确定或投资决策紧迫的情况。
5.基于价值的定价法：根据房地产项目的实际价值来确定定价。
这种方法需要对房地产项目进行详细评估，包括土地价值、建筑物价值和未来现金流量等。
总结起来，房地产定价需要综合考虑市场情况、成本、需求、差异化和投资回报等因素。
合理的定价策略和方法能够确保开发商和投资者能够获得最大的利益，并获得良好的销售和投资回报率。
房地产项目定价与定价策略
房地产项目定价与定价策略房地产项目定价与定价策略是开发商在推出房地产项目时必须考虑和制定的重要决策。
定价是指将房地产项目出售的价格确定下来的过程，而定价策略则是指开发商在制定定价时所采取的策略和方法。
本文将详细介绍房地产项目定价的原则和策略。
首先，房地产项目定价的原则是要合理而公正。
这意味着定价应该基于项目的实际价值和市场需求来确定，不能过高或过低。
合理的定价能够提高项目的竞争力，吸引更多的购房者。
其次，房地产项目定价的策略有多种选择。
一种常见的策略是市场定价，即根据市场需求和竞争情况来确定价格。
开发商可以通过市场调研和对竞争对手的定价进行比较，来制定自己的定价策略。
另一种策略是成本定价，即根据项目的成本来确定价格。
开发商需要考虑土地成本、建筑成本、配套设施成本等多方面的因素，以确保项目的盈利能力。
在制定定价策略时，还需要考虑项目的定位和目标客户群体。
不同类型的房地产项目适合不同的客户群体，因此定价策略也需要根据目标客户群体的收入水平和购房意愿来确定。
例如，高端别墅项目可以采取高价策略，而经济适用房项目则需要采取低价策略。
此外，还需要考虑房地产市场的周期性。
在市场繁荣期，购房者的需求大，开发商可以适当提高价格以获得更高的利润。
而在市场低迷期，购房者的需求相对较小，开发商应该降低价格以增加销量。
因此，在不同的市场环境下，需要采取不同的定价策略来适应市场需求。
最后，还需要考虑竞争对手的定价情况。
如果竞争对手的定价较低，开发商可以选择降低价格以争取更多客户；如果竞争对手的定价较高，开发商可以通过提供更多附加值和优惠政策来提高项目的竞争力。
综上所述，房地产项目定价与定价策略是开发商在推出房地产项目时必须考虑和制定的重要决策。
定价应该合理而公正，定价策略可以根据市场情况、项目定位和竞争对手的定价来确定。
通过制定恰当的定价策略，开发商可以提高项目的竞争力和盈利能力。
保利地产定价策略及开盘组织方案
保利地产定价策略及开盘组织方案
1.3.4 三种综合应用
目前，房地产项目中主要是以竞争导向定价为主，通过系统 地分析竞争对手的产品特色、价格分布、销售等情况，运用 竞争类比的方法制定项目的可行均价区间。
但是，在实际的操作过程中，并不能完全地抛弃成本导向定价和需求导向定价。
成本导向定价将界定项目定价的底线；
具体到房地产而言，我们可以从以下两个角度来理解定价 • 定价是企业取得营销效果和收益的核心手段 • 定价是不断了解市场变化，认识顾客需求，挖掘产品内在价值
的过程
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保利地产定价策略及开盘组织方案
•定价的基 本要素
•市场分析
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•企业目标 •定价 •顾客分析
•产品分析
保利地产定价策略及开盘组织方案
•分析验证
•对出街价格进行深入的分析和验证，确保定价策略有 效促进项目的销售
•调整
•在不同的项目阶段，结合项目的销售策略提出相适应 的价格策略
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保利地产定价策略及开盘组织方案
1.4.1 市场大势及竞争对手的分析
•竞争对手选定
•区域可比性，产品可比性，客户导向性
•竞争对手监控
•对竞争对手近期的销售措施、销售价格、来客情况、成交 情况进行实时监控
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保利地产定价策略及开盘组织方案
•PART 1 定价基础知识
1.什么是定价 2.定价的策略选择 3.定价相关方法 4.定价的基本流程
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保利地产定价策略及开盘组织方案
1.1 什么是房地产定价
• 定价，是市场营销学里面最重要的组成部分之一，主要研究商 品和服务的价格制定和变更的策略，以求得营销效果和收益的 最佳
地产价格策略项目销售定价办法
地产价格策略项目销售定价办法随着中国经济的高速发展，房地产市场逐渐壮大。
然而，房地产市场的强大也带来了挑战。
合理的定价策略对于房地产公司的发展至关重要。
因此，在这篇文章中，我将讨论地产价格策略，并为项目销售提供定价办法。
地产价格策略在制定地产价格策略之前，需要了解产品的定位、市场需求和竞争情况等多种因素。
这样，就能够制定一种合理的、适用于市场和细分市场的价格策略，从而提高收益和市场占有率。
具体来说，地产价格策略可以采用以下几种常见的方法：1. 市场定价法市场定价法是根据市场需求和竞争情况来制定价格的方法。
在这种方法中，首先需要对市场进行分析，了解市场中其他房地产公司的产品和价格，以及市场的消费者需求。
然后，根据这些信息来制定价格。
2. 成本定价法成本定价法是根据生产成本来制定价格的方法。
在这种方法中，需要计算生产房地产产品所需的成本（如人工成本、原材料成本等），然后根据所需利润率来制定价格。
3. 组合定价法组合定价法是将市场定价法和成本定价法结合起来的方法。
在这种方法中，首先需要确定最低的销售价格（成本定价法），然后根据市场需求和竞争情况来调整价格，以达到最大化收益的效果。
项目销售定价办法在制定项目销售定价办法之前，需要了解产品的特点、市场定位和竞争情况等多种因素。
这样，就能够制定一种合理的、适用于项目和市场的定价办法。
以下提供几种常见的项目销售定价办法：1. 阶梯定价办法阶梯定价办法是根据项目的不同特点或销售阶段来制定不同的价格。
在这种方法中，需要将项目分为不同的阶段，并制定相应的定价策略。
例如，在项目初期，可以采用低价销售的方式来吸引客户，并在项目逐渐成熟时逐步提高定价。
2. 区域差异化定价办法区域差异化定价办法是根据不同的区域来制定不同的价格。
例如，在项目周边的地区定价可以略微调低，以吸引更多的购房者。
3. 贴现定价办法贴现定价办法是利用现金流量时间价值的原理，将未来的现金流量贴现到当期，从而确定合理的销售价格。
世联写字楼的营销规律研究
2005年，世联地产开始向全国 拓展，在多个城市开发了世联 写字楼项目。
2010年，世联地产开始涉足商 业地产领域，开发了多个商业 综合体项目。
世联写字楼市场的现状与特点
01
02
现状：目前，世联写字 楼市场已经进入了成熟 期，市场需求稳定，租 金水平较高。同时，由 于市场竞争激烈，开发 商普遍注重提升品质和 服务。
随着环保意识的提高，绿色环保将成为世联写字楼市场的重要发 展方向，节能环保的建筑和设施将成为市场主流。
技术创新推动市场发展
随着科技的不断进步，新技术和新材料的应用将为世联写字楼市 场带来更多的创新和发展机会，提高市场竞争力。
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THANKS
世联写字楼注重提供高品质的办公环境和服务，以满足客户的
需求。
产品特点
02
世联写字楼的产品特点包括地理位置优越、办公空间宽敞、设
施齐全等。
产品差异化
03
世联写字楼通过提供定制化服务和优质体验，使产品差异化，
满足客户的特殊需求。
渠道策略
直销渠道
世联写字楼通过自己的销售团队直接与客户 建立联系，以提供个性化的服务和解决方案 。
内容营销策略
世联写字楼利用社交媒体、 线上平台等渠道，发布有关 写字楼的新闻、活动信息等 ，以吸引潜在客户的关注。
世联写字楼市场的营销规律与趋势
01
数字化营销趋势
02
个性化服务趋势
随着互联网技术的发展，世联写字楼 逐渐采用数字化营销手段，如建立官 方网站、使用SEO优化等，以提高线 上推广效果。
世联写字楼提供更加个性化的服务， 以满足不同企业的需求，如定制化的 办公空间设计、专业的行政服务等。
03
强化品牌形象
【经典豪宅案例】保利开盘执行方案,世联豪宅操盘,永不过时!
谨呈：广西保利置业集团有限公司保利·君悦湾首期开盘营销执行报告世联行·保利君悦湾项目组二〇一四年三月十一日一、销售目标及总体策略（一）项目首期销售目标1、2014年可售货量盘点注：保利·君悦湾项目2014年认购9.5亿，签约8.1亿元,回笼5.6亿元。
2、首期开盘销售目标保利·君悦湾项目拟3月29日对内试开放营销中心，4月12日举办大型起势活动并正式对外开放营销中，同步启动预约，计划2个月蓄客，首期目标拟定如下：保利·君悦湾首期开盘销售3个亿3、首期开盘蓄客目标首期开盘以均价27000元/㎡计算，平均每套建筑面积为293㎡，由此导出须销售38套。
根据华润幸福里同类产品客户解筹率约50%，由此可以得出：保利·君悦湾首期实筹数必须为76组从项目入市正式亮相到首期开盘储客时间约为60天，时间周期较短，要实现此开盘目标，保利·君悦湾必须在入市前加强营销推广力度，通过有效渠道找到核心目标客户。
（二）重要营销节点铺排1、项目形象面世3月24日，保利·君悦湾项目形象全面出街，通过各推广渠道全面铺开，立体式轰炸，形成全城热议效应。
2、项目内部体验开放3月29日，保利·君悦湾项目营销中心进场，试开放一周，对外不做任何推广与活动，主要用于一销售人员熟悉环境、实地练习讲盘；二进行营销中心问题排查（有人自然上门可以接待）；4月7日正式关闭一周进行现场展示完善和细节问题处理；3、大型起势营销活动4月12日，保利·君悦湾举办“每个成功都是唯一莫言面对面”大型文化起势活动，借名人事件营销，嫁接项目营销中心正式开放，吸引市场关注，以活动引爆市场。
4、营销中心正式开放，全城接受预约4月12日，保利·君悦湾营销中心正式开放，同步接受预约，通过联合媒体、活动造势，吸引市场更多受众。
5、样板示范中心开放暨保利TOP级君悦系产品发布会5月17日，保利·君悦湾样板示范中心（338㎡样板房、保利艺术体验馆）正式开放，同步举办保利TOP级君悦系产品发布会，邀请前期到访、认筹客户参加，全部媒体渠道集中推广，扩大炒作，以产品、活动吸引更多受众。
世联_房地产定价及价格策略
（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算）
成本组成：土地费用、勘察设计费、建筑工程费、市政配套费、管理
费用、营销费用、财务费用等。
税金组成：营业税、城建税、教育税附加、土地增值税等。
房地产定价方法
成本导向法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成 本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规 模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润， 这种方法无疑是比较简便。 但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成 本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格， 这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润的，市场 能接受的价格才是合理的价格，只有接受你的价格你的房子才能卖出 去。况且如果市场能接受的价格高于原来目标成本加目标利润制定的 价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢？
点评： 房地产基础营销理论4P中，真正左右项目成功与否的，是产品和价格。
传统的房地产营销一直将渠道和促销作为营销工作重心，认为产品和价格是开发 商一立项就确定的，是难于改变的。而作为营销策划团队的我们，应该更多地探 索如何丰富和优化产品、提高竞争力，以及如何灵活运用价格杠杆、引导消费。
价格，是4P营销策略中的重要的1P
价格在房地产营销中的地位
在衡量房地产业发展水平时， 业内多用“量”和“价”两 个数据作为重要指标，即成 交量和价格。
价格同时又是衡量房地产发展的重要标准
认识价格
房地产价格的经济特性
房地产价格的经济特性
价格与需求模型
价格
＄15 ＄10
100 130
需求数量
解析： 传统营销认为，销售额（即现金流）的最大化是营销的最核心目标。因
世联地产定价方法价格表的制定方法
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VS
利润目标
根据公司的利润目标和市场状况，制定可 接受的最低和最高价格，以确保项目的盈 利预期。
市场供需关系
供求关系
分析当地房地产市场的供求关系，包括竞争 对手的楼盘、市场饱和度等，以制敏感度，根据市场需求和 竞争状况调整价格策略，以实现销售目标和 利润最大化。
05
价格表在销售中的应用
与客户沟通价格表
清晰传达价格信息
通过价格表，销售人员可以准确、清晰地传达房屋的价 格信息，避免客户对价格产生疑虑或误解。
指导客户预算
价格表可以帮助客户更好地了解市场价格，从而制定合 理的购房预算。
针对客户需求进行价格谈判
根据客户反馈调整价格
根据客户对房屋的关注点和需求，销售人员可以灵活 地调整价格，以更好地满足客户的需求，提高交易成 功率。
对收集到的资料进行整理和分 析，找出类似房地产的成交价 格与各种影响因素之间的数量 关系。
根据分析结果，确定待开发项 目或类似房地产的评估价值。
成本加成法
计算开发成本
01
包括土地购置费、拆迁补偿费、建安工程费、专业费用等。
在开发成本的基础上加上一定的利润
02
根据市场情况和经验判断，确定一个合理的利润率。
。例如，对于高端产品，价格可以相应提高；对于低端产品，价格可以
相应降低。
根据产品线调整价格
产品线定价策略
根据产品线的整体利润目标和市场竞争，为 产品线中的不同产品制定不同的价格。例如 ，对于高价值、高利润的产品，价格可以相 应提高；对于低价值、低利润的产品，价格 可以相应降低。
配套产品定价
对于配套销售的产品，可以根据产品的整体 价值和市场需求来调整价格。例如，对于套 装产品，可以将多个产品组合在一起，以相 对较低的价格销售，以促进销售和增加客户
世联广州保利市桥南商业项目营销策略报告
面积区间与本项目类似，户型紧凑实用、品牌、精装品质认可度高
学习改变命运,知 识创造未来
世联广州保利市桥南商业项目营销策略报告
竞争分析小结
产品 层面
•区域内首置、首改的紧凑型产品畅销 •当前供应较少，未来供应放量，但紧凑型产品依然具备市场竞争力 •与本项目存在竞争的，除桥南板块项目外，还有邻近板块面积区间相 近的项目 •高产品附加值、低总价、品牌、实用精装修认可度高
产品分析
产品面积区间 (㎡)
40-49
户型 一房一厅一卫
梯户比 1梯5户
梯腿数 套数
1
17
建筑面积 合计
799
套数比 面积比
3%
2%
70-79
两房两厅一卫 1梯4、5户 3
51
3927
10%
8%
90-100
三房两厅两卫 1梯4、5户 21
354
34338
73%
72%
120-130 四房两厅两卫 1梯2户
2009年-2010年6月桥南板块在售数据统计
面积（㎡）
供应（套）
均价（元/㎡）
去化率
二房
71-87
28
8217
92.85%
93-95
68
9301
35.29%
三房
101-117
343
11336
91.50%
Байду номын сангаас
四房
125-146 132 142
160-188
221
11965
40.63%
20
10689
100.00%
博学公馆 星辰时代豪园
中颐 海伦堡
喜盈雅境
世联广州琶洲雅郡价格策略方案82PPT
配套（9%）
教育配套 生活配套 商务配套
规模 小区规划（4%） 楼间距
小区规划
环境设计（9%）
环境设计 环境面积
户型设计
平面设计（13%）
通风\采光\对视\朝向
实用率
楼盘本体 素质 形象（4%）
（50%）
会所（9%）
凸窗\阳台\空调口\烟道
立面造型\色彩 装修材质 面积 功能设置
装修档次
设备（4%）
1、 雅郡周边不同的景观资源，影响内部价值的分布。 2、江景\自然景观优于内部园林景观
南向景观资源充足，景观优势需在价格中予以体现。北向单位 景观资源匮乏，小区内部景观设计在一定程度上给了补充。
价格方案 \ 第二部分
洋房实收均价和价格分布确定
洋房基础数据
1、两座连体12层小高层，可售楼层11层，可售单位共308套，可售 总建筑面积为34565.96平方米；
洋房分单位实收价格分布 \ 操作步骤
朝向调差 层差调差 特殊调差
价格表建模
价格表检验
洋房分单位实收价格分布 \ 朝向调差
低段楼层和高段楼层分别打分
洋房为小高层楼宇，周边建筑普遍低于5层，南向联排别墅与之间距 较小，对高段和低段价格的影响存在较大差异。分别选取低楼层和高 楼层进行系统对比打分。 以低段打分为基础确定基本朝向差，进行价格表建模；高段部分打分 用于检验进行后面特殊跳差给朝向差带来的影响，保证特殊跳差的结 构合理性。
洋房均价区间 \ 比准均价
3、得出洋房与各个项目的相对折算率、折算均价
项目名称 实收均价 调整均价 折算率% 折算均价
大家庭花园 5500 5500 109.2% 6006
畔江花园 5600
5600 106.8% 5980.8