房地产投资项目精细化管理指导手册

房地产投资项目精细化管理指导手册

房地产投资项目精细化管理指导手册ⅩⅩ局集团有限公司

目录

第一章总则 (4)

第二章分类和预算管理 (4)

第三章准入区域和土地储备 (5)

第四章项目追踪和甄选 (6)

第五章项目评审和决策 (6)

第六章统计及信息管理 (8)

第七章项目融资和评价 (9)

第八章风险防范 (10)

第九章品牌管理和人才队伍建设 (10)

第十章附则 (12)

附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引 (13)

附件2 房地产统计报表 (35)

ⅩⅩ局房地产投资项目精细化管理指导手册

第一章总则

第一条为促进ⅩⅩ局集团有限公司（以下简称局）房地产业务持续健康发展，根据《ⅩⅩ局集团有限公司项目投资管理办法》，结合局房地产业务实际，制订本细则。

第二条本细则所称的房地产开发指房地产公司在境内依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋及配套设施建设并以出售或出租为目的的经营行为，包括房地产公司利用自有土地进行房地产开发及以股权形式获取的房地产项目。

第三条投资发展部是局房地产板块管理的主责部门，负责全公司房地产板块的综合管理，对房地产公司房地产开发业务进行指导和服务;对已开发项目进行指导、监管、中期评估及终结预评估。

第四条本细则适用于局及房地产公司所属（控股）的房地产企业。

第二章分类和预算管理

第五条局对从事房地产业务的房地产公司实行年度预算管理，房地产公司应按全面预算管理要求向投资发展部上报下年度的房地产业务预算。

第六条局对房地产总体发展目标进行分解，于每年1月底前下达当年房地产公司房地产生产经营指导性计划，主要指标为营业收入、销售额、回款额等，并将此计划作为对房地产公司年度考核的重要内容之一。

第七条房地产公司须在年度房地产投资预算额度内向局提出项目开发申请，特殊情况需追加预算时，应事先申请并履行相关审批手续。

第三章准入区域和土地储备

第八条按照局房地产战略发展要求，做强企业、做精行业、整合资源、优势互补、树立品牌的原则，根据房地产公司现有（含已完）项目的区域分布、投资总量、市场反映情况以及房地产公司的资源优势情况划分市场准入区域。按照股份公司文件规定，我局属于房地产开发A类企业，只能在安徽、上海、浙江、江苏、江西等区域内经营开发。

第九条不得单独跨区域开展房地产业务，局房地产开发若跨区域开发应与中铁置业合作，合作开发可以不分区域、不分开发形式。

第十条房地产公司应根据宏观政策与市场情况及时调整房地产开发策略，积极拓宽项目获取渠道，由单一的市场“招拍挂”获取土地向资源营销、项目营销、品牌营销和政策营销转变，提高获取优势项目的能力，规避单一营销渠道带来的市场风险，增强局房地产业务的市场竞争力,提升盈利空间。

第十一条房地产公司应结合实际，积极探索能够充分

发挥自身优势的房地产开发商业模式，将局的综合优势转化为房地产业务的市场竞争优势。

第四章项目追踪和甄选

第十二条局建立房地产项目信息预报制度，房地产公司应按照年度预算、区域准入和合作开发等原则，认真抓好新项目的追踪工作，对房地产项目信息进行整理、筛选，确定重点追踪项目，于每月20日前向投资发展部上报项目追踪信息。

第十三条房地产公司应结合自身实际，建立健全项目筛选的规章制度和管理流程，构建科学完善的项目筛选评价体系，抓好项目的初选和立项工作。

第十四条房地产公司应加强对重点项目的追踪，对拟开发项目进行全面考察，建立科学的项目立项评审机制，由房地产公司对拟开发项目进行立项，并按《房地产开发项目可行性研究报告格式指引》（参见附件1）的要求，编制《房地产开发项目可行性研究报告》。

第十五条房地产公司房地产开发项目可行性评价主要指标：销售收入净利润率不低于10%，全投资税后财务内部收益率不低于12%，自有资金税后财务内部收益率不低于16%。

第五章项目评审和决策

第十六条房地产公司应建立健全房地产项目评估决

策体系，规范房地产项目决策审批流程。房地产公司在其内部决策通过后报局按照投资项目决策流程逐级申报。

第十七条开发过程中如涉及重大资产交易、股权交易等重大事项的应进行尽职调查、资产评估、挂牌交易，并按国资委、局相关规定办理。

第十八条投资发展部负责组织有关人员对房地产公司上报的房地产项目预可行性研究报告进行评审，评审的内容根据项目的不同有所侧重，涉及的主要内容如下：国家产业政策、国家和地方法律法规、市场环境及市场定位、经济评价、资金解决方案、运作模式及条款、风险控制等方面。如项目涉及重大运作难点和风险因素，投资发展部将组织人员进行实地调研和考察。

第十九条根据项目的具体情况及复杂程度，项目评审采取局内部专家和相关部门联合评审、委托外部专业机构或专家评审等形式。

第二十条项目通过评审后，投资发展部根据评审意见修订后形成房地产项目可行性研究报告，向局总经理办公会提交项目议案，局总经理办公会在决策权限范围内进行审批，超出决策权限范围的，按程序提交局董事会审批。超出局决策范围的，按决策流程由局向股份公司申请审批。

第二十一条经决策审批通过的项目，房地产公司应严格按照决议内容执行，具体实施与决议内容发生以下情形时：用地面积偏差超过10%、容积率偏差超过10%、收购项目股权比例发生变动、购地价格超出决策授权价，房地产

公司应按程序重新上报局决策。

第六章统计及信息管理

第二十二条局对已开发房地产项目实行统计快报制度，房地产公司应按《房地产统计报表》(见附件2)的要求，于每月25日前向局投资部上报房地产开发项目月报表，每季度后15日内上报房地产开发项目季报表及企业季报表。

第二十三条为确保统计数据的准确性和及时性，房地产公司应指定专业素质高、责任心强的人员负责房地产报表统计工作，并保持人员的稳定。

第二十四条经局决策的项目，房地产公司应严格按照决议内容执行，积极跟踪、大力推进，并在项目审议通过后每季度后10日内向投资发展部反馈项目推进情况，其中涉及签定股权转让协议、土地（项目）“招拍挂”取得、项目因故中止等重大事件，房地产公司应在发生之日起3个工作日内向局投资发展部上报书面报告。

第二十五条房地产公司取得开发项目后，应于签署《土地成交确认书》、《土地出让合同》、《股权收购协议》后3个工作日内将项目的基本信息及相关文件电子扫描版报局投资发展部备案。

第二十六条项目实施过程中，房地产公司应加强与局投资发展部的联系，及时反馈有关信息，包括但不限于项目开、竣工时间、开盘情况、销售情况、市场反应和评价等情况。