产业规划上海创智天地案例

研发办
创智天地科技园，容 积率3.0——打造国 际水准的研发中心
公区
江湾体育中心，容积率 0.3——健身中心，改造江
湾体育场
商办区
创智天地西广 场，容积率3.5
创智坊，容积率2.12— —大型SOHO社区，
SOHO公寓/办公及配套 零售和休闲娱乐设施
创智天地广场，容积 率1.4——商务核心 区，智能化办公楼及 下沉式休闲商业广场， 提供研发、学习、休
商办一体
创智坊
将居住与办公功能合为一体，在居住环境上更适合年轻创业者们的工 作习惯和生活方式，同时提供生活设施、配套服务等方面便利
住宅、办公、商铺
供销售——公寓与公寓式办公，一期二期基本售罄，2012年推出三 期；供出租——办公楼宇商铺，至2010年中，出租率低于40%
一期总建筑面积约7.8万平方米，四个地块共提供673套单元，其中 313套为公寓式办公，360套为公寓； 二期总面积6.2万平方米，三个地块共535套单元
上海创智天地案例分析
项目基本情况
区位：位于上海市东北部杨浦区，距市中心区仅10公里左右，邻近上海四大 城市副中心之一的五角场商圈；毗邻复旦、同济等14余所高院校；园区附近 汇集了3号线、8号线和10号线3条轨道交通线路，多条公交线路直达市中心， 地铁10号线直达园区。 规模：占地约84万平方米，总建筑面积超过100万平方米，投资规模100亿 主导产业：以信息产业为主的高新技术产业集群 开发时间及开发商：2004年瑞安获得开发权，与杨浦区政府联合开发 开发理念： “三区共融”——将大学校区，社区，科技园区“三区”融合， 利用周边成熟的教育及人力资源，使杨浦区由一个工业及制造业区转型为知 识及创新中心，并创造一个培育、科技、教育、文化、研究、创业和商业发 展的多功能综合社区
分项目概况
创智天 地广场
创
创
智
智
创智
坊
坊
一 期
坊 二 期
Hale Waihona Puke 项目名称 物业定位 产品种类 现状 办公楼
商铺 特点
创智天地广场 低密度智能化办公楼
办公与商铺，只租不售 一期第一批项目基本满租，现推出一期第二批项目
一期建成四幢建筑，可租赁面积5.1292万平方米，可租赁 办公楼面积2.8万平方米；1期第二排项目2010年6月推出， 5幢办公楼，可租赁面积5万平方米，可租赁办公面积4.3平 方米；西广场目前在建3栋办公楼，2011年6月推出 办公楼底层及地下，环绕下沉式广场，仅租赁。
知识创新基地
本案：创智天地
五 角 场
五角场商圈
西部地区 （机场用地）
东部地区 （新开发区）
南部地区 （五角场旧区）
功能分区/物业布局及业态配比
上海创智天地主要包含商办和研发办公两大功能组团，创智坊、创智天地广场、创智天地科技园合江湾体育 中心四个分区，物业形态以商务办公为主，配以住宅和其他配套设施。
闲及文化设施
一期工 程
物业类型 办公楼 零售 住宅 酒店/服务式公寓/会所/停车场及 其他
总计
建筑面积（万平方米） 占比
24.6
46%
5.4
10%
7.1
13%
16.6
31%
53.7
100%
占地面积
地上建面
地下建面
（平方米） （平方米） （平方米）
3.2万
8.6万
3.2万
户型配比
公寓 360户
办公 315户
创智坊大学路商铺是沿街的特色商铺，工作室、书局、零售店、餐饮 等多种商业形态并存，实现个性商品与不同文化艺术元素的结合
商住一体
无锡项目借鉴
大型SOHO社 区（商住）