房地产经营与管理三

几个误解
• 家族企业 • 上市公司
在美国上市的第一支地产概念股 1.融资-上市得到充足的资金会使业务拓展得更快 2.树立品牌效应，在中国本土可以加速增长 3.可以被国际资本市场认可,为中国的房地产服务业 打开寻求资本和快速扩张业务的大门
易居（中国）董事局主席 周忻
大中华区做地产服务企业的行尊，至今也不上市。 1.钱多未必是好事，这个行业（房地产代理经纪）并 非资本为首。 2.经纪业务要靠自然生长发展思路是有机增长，就是 把公司看成一个有求生意志和繁殖意志的生命体，其 生存发展的养分来自环境，大环境有什么我们就吸什 么，然后通过消化吸收将之变成生长的能源。
中原集团主席 施永青
企业的寿命
中国的企业寿命平均是8年，中小企业只 有2.9年。 全球500强企业平均寿命40－50年，跨 国公司为11－12年。 80％的企业寿命不超过3年，10％的企业 超过8年，2％的企业寿命超过40年。
第一道门槛： 1－3年
• 大约60％的企业没有入门就被淘汰出局 – 市场时机 – 创业风险：马鞭公司 – 现金风险：市场不确定性风险
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奥林匹亚约克开发公司的背景介绍
芮其曼走进商业地产
1
见识到建筑行业的利润
芮其曼兄弟自己用7万 元的价格建成了当时 最低报价为12.5万元 的仓库项目，并进入 建筑行业
2
泽肯多夫的影响
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改进投标方式
他成功开发了维尔玛丽 亚大楼群等大型项目，并 形成了自己的开发模式 “豪华宽阔的零售店面、 加上办公室、餐厅、电影 院等等，还不谈它的地下 室是个超大型火车站”— —典型的商业地产
前提是撒切尔夫人在职 这一点一直没有实现 经事实证明，这是个大错特错 资金充足的前提上 政府提供税负减免，但不提供基础设施， 各有利弊 只用了40%的价钱就买走了开发权 这是整个开发案最为失败的地方
企业长寿的秘诀
除了具有核心的价值理念，对周围环境具有 快捷、敏锐的反应，不断的创新与风险意识 ——英国长寿公司俱乐部（>300 years） 企业发展的关键在于不断的学习与研究
第二道门槛： 8－10年入道
• 剩下40％的企业中，有60％－75％没 有入道而被淘汰 – 领导的风险：金弓集团 – 投资的风险：管理不确定性
第三道门槛： 25－35年入化
• 剩下10％－15％的企业中又有60％没有入 化而被淘汰 – 二次创业、三次创业风险：温水青蛙 – 创新的风险：民企的二次创业
当时常用的传统的投标方式是业主邀请承包商来投标，最低价就得 标，承包商风险较大，芮其曼兄弟则先找出谁需要办公室空间，然 后向这些主顾提出计划书及成本估算，并替他们全程施工，正式进 军商业地产的开发。
优里斯系列大楼群案
20世纪70年代初的纽约市又脏又乱，加上不景气，市府债台高筑， 曼哈顿区内的大公司纷纷搬家出走，各大写字楼空置率攀升，办公室 的租金一落千丈，这个节骨眼上，芮奇曼兄弟却一口气买下八栋摩天 大楼（楼板面积达到1500平方尺），即优里斯系列大楼群。 全世界都认为买优里斯系列大楼是疯子行径，但是整个70年代末期， 她却日日增值，利润滚滚而至。空置率急剧下降，而且租金暴涨了3倍。 不久，约克公司每年就可以收入5000万美元。
康纳利码头区开发案
1987.7.17 芮期曼兄弟从德国开发商崔佛史迭手中接过了康纳利码头区开发案。 前提：芮其曼兄弟与撒切尔夫人的良好关系
官僚若是奉上级指令，就会全力以赴，推动基 础建设 若能与政府官署签订长期租约，可以为康纳利 码头案打下基本支柱 奥约公司够大，财务健全，不用仰赖金融机关 预借融资 奥约公司经验丰富，可以做的又好又快 税负宽减非常优厚 地价便宜 有把握解决基础建设的问题
– “资本”向“知本”的转换
皮鞋商人与美国《海关法》 中国商人的第一桶金
建筑业与房地产业的高风Biblioteka Baidu性
建筑与房地产行业的高风险性
• 建筑与房地产行业与宏观经济政策联系密 切
– 建筑与房地产业的周期性
• 香港与东南亚的例子，97年前的房地产疯长与97年 后的“负资产”降价潮 • 日本长达到10多年的经济萧条 • 93年的中国经济“软着陆”，海南与北海
第四道门槛： 40－50年入定
• 只有约2％的企业可以入定，成为百年老店
– 人寿与企寿的相关性——接班换代风险 – “富不过三代”与败家子基金
奥林匹亚约克开发公司的背景介绍
• • • • 芮奇曼兄弟出身严谨、中产阶 级的犹太正统教徒家庭 五十年代，家族移民到加拿大 ，三兄弟克勤克俭建立基业 1969年，芮其曼兄弟成立主持 了奥林匹亚暨约克开发公司 七十年代，进军纽约曼哈顿收 购八栋商业大厦，更进而投资 兴建世界金融中心大楼群，成 为纽约市持有商业不动产面积 最大的公司 八十年代，游刃与地产业和并 购游戏，成为了全球商业地产 界的“不倒神话” 1987年，到英国伦敦准备开发 康纳利码头区，却一头栽进无 底深渊 1992年，在多伦多和纽约申请 破产
课 程专题
一．当前房地产业的形势与展望 二．房地产项目的定位与策划 三．房地产业的风险与控制 四．商业地产经营 五．房地产企业经营管理模式展望
课程定位
• 总结经验，认识问题，避免风险
– 企业战略层面的风险 – 行业层面的风险 – 项目层面的风险
中国企业家的五个梦
做成国内名牌 跻身上市公司行业 做成国际品牌 跻身世界500强 做成百年老店，基业长青
奖励开发、优惠条件：
伦敦码头区开发公司出面收购土地，廉价转售给开发商 企业区内所有商业及工业物业，可享十年一切税捐全免（含公司营业所得税）的优待 工商业建筑的资本支出准予100%折旧 简化并加速进口物质通关手续 豁免工业训练的附加捐 大幅减少申请都市计划所需许可(包括环境影响评估报告） 简化各项行政管理措施
康纳利码头区开发案
第二次世界大战的码头区，以及整个伦敦东区，由于工 厂林立，日夜饱受德军空袭，整排街道的住宅，以及三分之 一的工厂，遭受破坏。死亡者数以百计，搬离此区再也不会 来这动辄千人。 ——记者华德.史都华
采用自由企业方针，制造就业机会，清除官僚击毙作风，释出民间投资奖金，让码 头区成为伦敦的骄傲。 ——撒切尔夫人