论少数业主权益的保护_兼论我国业主撤销权制度的完善_廖焕国

·主题研讨·政治与法律２００９年第８期

作者简介：廖焕国，暨南大学法学院副教授，法学博士，中国人民大学法学院博士后流动站研究人员。＊本文系司法部２００７年度国家法治与法学理论研究项目“物业管理法与和谐社区的构建”（批准号：０７ＳＦＢ３０２１）的阶段性成果。

论少数业主权益的保护＊

———兼论我国业主撤销权制度的完善

廖焕国

（暨南大学法学院，广东广州510632）

摘要：建筑物区分所有权中对共有部分和共同事务管理实行多数决原则，这就决定了少

数业主权益需要特别的保护机制予以救济。我国宜采取

“事前同意＋事后补救”的保护范式，在判断是否撤销业主大会或业主委员会的决定时采用合理性标准。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定的业主撤销权行使条件还有不足和模糊之处，应予修正或完善。

关键词：少数业主；建筑物区分所有权；业主撤销权

中图分类号：ＤＦ５２１文献标识码：Ａ文章编号：１００５－９５１２（２００９）０８－００２７－０７建筑物区分所有满足了人们在人口密集的城市中拥有自身住所的需要，创造了新的居住模式。

建筑物物理上和功能上的不可分性使得全体区分所有人之间形成一种共同体关系。为了维持这种共同体关系，区分所有人不得不构成一种团体组织，并借助该组织的力量，共同管理因共用设施及共用部分产生的共同事务。但多数人的决议很可能侵害少数业主的合法权益，形成所谓对少数业主的“多数人暴政”，使建筑物区分管理成为一个“是非之地”（ｓｔｒｅｉｔｈ覿ｕｓｅｒ）。如何衡平多数业主和少数业主之间利益、保护少数业主利益不被非法侵害，便成为建筑物区分所有权制度构建中无法回避的一道难题。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称

《区分所有权司法解释》）第１２条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一

年内行使。”

该条目的在于落实《物权法》第７８条关于业主撤销权的规定，有相当积极意义。但该条关于少数业主保护的基本结构、撤销的判断标准和撤销权的行使条件等尚有模糊或不足之处，有进一步讨论的余地。

一、少数业主保护的基本模式

笔者认为，少数业主合法权益保障应采取“事前同意＋事后补救”的模式：当决议对少数业主权益有特别不利影响时，应在征得少数业主的同意的前提下方可做出，否则该决议无效；而一旦业主大会、业主委员会和其他机构做出决议，合法权益受到决议侵害的业主可向法院请求撤销或宣告无效。

单纯的事前同意以个体利益保护为基本出发点。只要规约、决议或其他决定关系到业主的２７

人身安全或者财产利益，必须以该业主的同意为前提，否则所为决议无效。其优点是充分尊重了业主的意思自治及其合法权益，避免少数业主不会动辄受侵害。同时，在多数业主做出侵害少数业主权益的决议前，他们必须与少数业主协商，从而避免了事后救济的被动局面和高额成本，可为少数业主赢得较大的谈判主动权和利益空间。一般而言，只有被侵害的利益价值等于或大于市场价值，少数业主才可能同意。由此少数业主的利益可获得较为全面的保护。其不利之处在于，若少数业主坚决不同意或要价太高，则多数业主权益保障反而成为棘手的问题。

单纯的事后补救则以团体利益为本位，在充分尊重多数人意志和利益的前提下，赋予少数业主撤销权，这与区分所有人团体的社团性基本契合。其不足之处在于：首先，它是一种事后的救济，合法权益被侵害的个体通常处于被动不利地位，诉讼成本较高、风险较大。其次，对于少数合法权益被侵害的业主而言，在权利被侵害到决议被正式被宣告无效或被撤销期间的损失，难以获得有效赔偿，１且助长了团体决议的“暴力”倾向。最后，团体决议对全体成员具有约束力，若经过一段时间被法院确认无效或撤销，将影响社区已形成的生活秩序和社区安定。

“事前同意＋事后补救”模式在充分尊重少数业主权益的前提下，赋予合法权益受到侵害的少数业主撤销权，应为一种理想范式。其理论基础为民法总论中的社团决议规则。主张因侵害共同所有权而生的请求权，原则上以建筑物区分所有权人法律共同体的决议为前提条件。２鉴于该决议是社团组织内部维持运营的常态，自应受到民法总则关于社团决议的约束。３“住宅所有权人的表决决议是民法总论中所讲的特殊的法律行为，即团体行为，它是由若干个方向相同的意思表示构成，并形成了对所有住宅所有权人具有约束力的意思。”４《瑞士民法典》第７１２ｍ条第２款规定，区分所有人大会及管理委员会的决议适用有关社团机构及社团决议无效之诉的规定，但法律有特别规定的，不在此限。区分所有权人决议适用民法总论关于社团决议的规定，其结果就是该社团作出对于社员权益有特别影响的决议时应以其同意为前提，并在社员权益遭到特别侵害或不能忍受的侵害时申请法院宣告无效或撤销。５大陆法系各立法例或将上述原理通过特别法予以明确规定，６或在特别法中转接，７或在司法实践中引用社团决议规则。８总体上看，基本贯彻了“事前同意＋事后补救”的保护范式。

我国《物权法》第７８条和《区分所有权司法解释》第１２条的规定，突出强调合法权益受到侵害的少数业主的撤销权，侧重于事后的补救，缺乏事前同意，存在单纯事后救济模式中所论述的问题，不足以全面保护少数业主的合法权益。鉴于我国《民法通则》中缺乏关于社团决议的一般规则可资利用，而《公司法》、《合伙法》等法律的规则相距较远，建议在《区分所有权司法解释》第１２条中增加事前同意的内容，弥补制度构造上的缺漏。

二、《物权法》第７８条请求撤销的判断标准

我国《物权法》第７８条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。此规定一出，杭州市某小区８名业主即因一道围墙向法院提起了一宗撤销权诉讼。９遗憾的是，《物权法》、《区分所有权司法解释》对如何判断合法权益受侵害并无明文规定，故有探讨的必要。

区分所有人的决议不但影响共有部分的管理使用收益等，还直接或间接影响到专有部分的使用利益等，不可不引起重视。妥当的决议应在多数人行为自由和少数人的权益保障之间达

“对于专有部分、共到合理的平衡。日本《有关建筑物区分所有等之法律》第３０条第３项规定：

有部分，或建筑物的基地、附属设施（包括有关建筑物基地、附属设施之权利），规约应综合考虑其形状、面积、位置关系、使用目的、利用状况，以及区分所有权人支付之对价等诸般情事，基于谋求区分所有权人间利害平衡之目的制定之。”由此可见，利益是否衡平（合理）应成为撤销与否的评判标准。依据产生时间不同，规约、决议或决定可分为事前规范和事后规范。二者撤销与否的判断均应适用上述合理性标准，但实务操作方面稍有差异，试分述如下。

（一）事前规范

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