份昆山房地产市场行情报告

份昆山房地产市场行情报告

6月份昆山房地产市场调查分析报告

调研时刻：2008年7月1日——7月10日

参与人员：东方国际广场项目组

调研目的：市场变化对营销思路产生的阻碍

纵观上半年昆山运营情形稳固，相比火热的0七年楼市，今年的楼市情形显得更为理性化，通过建设局房产信息网了解到，6月份的总交易量是4203套，比5月份增长了311套，制造了2018年销售的小高潮，然而，购房旺季差不多慢慢过去，各楼盘的推出的房源速度明显放慢，本月新批预售量为5643套，比上个月的13653套减少了8010套。但随着市场的供应量的囤积，后市的压力慢慢加大。

关于昆山以后的进展，我们再次走访了建设局、规划局，也查阅了相关资料，因此对昆山城东板块有了更新的认识与摸索。

一、各板块销售行情榜：

二、项目所在板块——城东（开发区）板块最新进展动向

以后核心转移启动“3c”进展

（1）加快了都市进展启动“3C”步伐、向东是方向

“3C”即：

1.商务开发催生了昆山CBD（中央商务区）的显现；

2.品质房产开发成就CLD（中央居住区）升级；

3.CED（光电产业园区）集合城东更高的人气。

从进展情形来看，昆山还没有真正新型的都市进展中心，中心城区作为核心地段还在引领着一般商业的进展。然而由于其自身的地理位置，以及原有的规划设计，中心城区差不多逐浙无法适应昆山都市进展的需要。

以后的都市将要承载一个都市的进展机构，它能满足城西富人集合区对高品质配套的要求。能把握城南日益增长的交通所带来的庞大商机。能融合北部居住人口对办公休闲娱乐一站式的需要，能连续中心城区日益老化的配套。从而制造出新的进展机遇，城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面，以高质量的姿势融合和聚拢各个层面的需求，聚拢庞大的都市增长力量，推动昆山新型都市向东转移，提高那个都市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的进展。

（2）地产巨头垂青开发区城东板块：

嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头差不多先后在开发区投资建设大型楼盘，销售业绩不错，近日，万科地产，华侨城地产等闻名地产商已开始进驻开发区，估量，今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米，开发区2018年将是昆山的重头戏。

三、板块进展分析：

——城东确实是昆山的以后

①市政设施铺好崛起之路

都市的进展得依靠政府的规划，东部明显差不多被规划为都市以后进展新的增长点，东部新城自2005年启动建设以来，基础设施配套不断完善，绿化功能的打造。建设步伐不断加快，新建道路框架差不多形成，项目配套日益完善，新功能、新环境、新面貌跃然眼前，一个初具规模的现代化都市副中心已崛起在昆山都市

东部。

②写字楼经济牵动都市资本

商务中心的转移和扩大在一个都市进展的趋势，就如上海的浦东一样，因为政府的规划，政府的支持，经济的开放等因素。成为新都市中心的增长极点，强有力的带动了整个都市的进展。在前进东路，将要显现以行政中心为轴的写字楼的商务圈。

“写字楼经济”集约化程度高，资金密度高，人才素养高，创税效率高。对其它产业的支持度高。是强有力的经济加速器。我们能够看出，在新经济竞争的浪潮中，都市和经济的竞争集中在人力资源和资本源方面，能有效对这些资源实施操纵的，绝大部分差不多上智力、技术、资金密集型的新兴服务行业。而这些行业，都集中在都市中央商务区的写字楼。且健康进展的中央商务区，往往成为金融机构和知名企业的集合地。在昆山，前进东路那个地段被规划成商务的集合地。城东将在科学的规划、绿化生态设计的基础上，成为昆山区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体都市商务中心区。

③商业和商务、居住亦步亦趋

商业是一个都市进展的标志。目前，昆山的商业中心一直集合在人民路一带，随着中心城镇范畴的扩大城效的商业也都在慢慢进展。昆山的商业步伐正处在一个进展飞跃的时期，百货、集贸、超市等商业形状不断壮大，这些都见证了一个都市进展的步伐。

东部在进展过程中有一个专门明显的特点，不管是弘基财宝广场在黄埔都市花园大型居住社区前的落成，依旧世茂华东商城和中航城项目成为以后居住区的超大型配套。城东的商业都表达出显著的特色。即商业和商务中心，居住中心同住进展，还有将有力的促进城东中心商圈的形成。

以后东部在经营特色、展动力和规模增长上都相成了不同于任何一个地段的特色。就如“弘基财宝广场”，它不是追求招商的成功，它注重的是商铺的品牌招商和长期运营，注重时刻累计下多项利益的阶梯式增长，也许只有在5年，10年后才能收成更多的价值，弘基打造的回廊式经营中心坐落在前进东路的主干道旁，与创意性办公楼成为一体。中航城商业以深圳治理公司直截了当打理。

品牌和经营方式属于国际一流水准。世茂华东商城的大型超市许多于6万方。将和一期业主同时入驻。这些项目的进展方式，也为东部副中心做专门好的铺垫。

④向东，是以后的方向

新城从02年开始启动，现在时代大厦差不多封顶，国际会展中心主体框架差不多完成。昆山市国税局、工商所、国家电网、公积金中心等一批单位差不多进驻开发区。随着景观带的逐步改造，其他的政府办公机构将先后进入。

在产业方面，城东将以更开放的姿势吸引一些服务型企业的入驻。07年开发区重点围绕“一城三园”建设，加快东部新城建设和举荐夏家河景观带建设，开发区建议了晨曦水上公园（一期），绿化项目17万平米，投资约1177万元。

城东房产从04年开始起步，到07年的火热，再到08年的旺盛，一直出现出强劲的增长态势。目前城东商业，办公项目差不多在火热招商，如弘基财宝广场08年4月交房，新推出的酒店式公寓将在今年7月份推出，在楼盘开发方面，和兴东城一、二期业主差不多入驻，黄埔都市花园一期交房。国际公馆、世茂东壹号、中航城将在09年交房。

我们还了解到，人口的增长让城东的刚性需求长期存在。目前，上海、苏州的高位房价让一般工薪阶层无法承担，而地处两地之间的昆山对外地人极具诱惑力。在08年股市等金融产品边疆遭受重创之后，商业项目的投资差不多慢慢进展起来。一些台湾人、上海人等投资者差不多看重昆山的市场潜力。商务的进展催生人口的集合。随着政府东扩的进一步实施了两岸三通的实现。临近上海的昆山经济技术开发区差不多是专门多人关注的焦点。面围绕在前进东路上的各种商业项目，正在获得更多投资者的认可。

与单一住宅建设和单一酒店运营不同，前进东路的大规模房产都把酒店和住宅进行了捆绑式开发，做到产业的优化组合。使得商业房产和酒店实现有效的资本转换。即“资产优质活动”，星级酒店+高层、多层、不墅等高档住宅相结合形成了不同的房产形状。高档住宅与酒店产业的融合，也将会带来住宅形状和运营模式的创新。同时，不同产业类型和企业形状之间的融合，将会给都市经济形状带得难得的创新机遇。无疑，这种“捆绑式”开发模式为房地产开发开启了一条与众不同的探究之路。依据昆山的强劲经济实体，沿着城东迅速进展的都市轨迹，以后都市中心将进一步东移，CBD（中央商务区），CLD（中央居住区），CED（光