份昆山房地产市场行情报告
2008年4-5月江苏昆山房地产市场分析报告
2008-5-12序第一篇：昆山市场近期概况4月份昆山整体房地产市场分析4月份整体昆山房产市场活动活跃各个区域成交情况第二篇：5、1房展会部分参展楼盘第三篇：展会期间优惠的楼盘第四篇：昆山楼盘未来价格趋势分析第一篇：昆山市场近期概况随着京沪高铁和城际铁路的陆续建设，以及城市化水平的不断提高，昆山城市结构将由现在的单中心同心圆向多轴线、多中心模式演变。
在京沪高铁及城际铁路的建设和昆山城市结构的转变带动下，昆山各区域的楼盘对上海人及苏州人的吸引力增加，加强周边区域人群的异地置业热情。
对昆山区域市场的价格提升也奠定了有利的基石。
4月份昆山整体房地产市场分析08年以来昆山房地产市场受国家宏观调控以及其他因素的影响，市场整体销售一直趋于平静的状态，随着5.1房展的临近，各个楼盘都在采取各种形式为其楼盘做宣传，4月份房产取得了良好的成绩，整个昆山市场的成交量成直线上升的趋势，随着5、6月份房产销售旺季的到来，昆山房产市场的销售将会取得更好的成绩4月份整体昆山房产市场活动活跃春节后直到上个月昆山市场一直很平静，随着5.1日房展会的临近以及5、6月份房产的销售旺季的到来，4月份昆山的楼盘活动逐渐增加，本月昆山市场新增供应量为5570多户，本月新开楼盘有城东的中航城、城北的白领国际公寓；增推量体的楼盘有东方曼哈顿、朗晴园、联邦国际、东方丽池、汇杰雅苑等等。
在5月份将要开盘的楼盘有20多个。
各个区域成交情况中心城区中心城区市场处于比较低迷的状态，直至3月由于东方丽池新推了三期酒店式公寓，使整个市场稍有回复。
由于该区域土地稀缺，市场渐趋饱和，新推楼盘多以精品房源主打，所以楼盘价格相对较高城北板块城北板块在3月份只有锦绣豪门推出的现房新房源，以小高层为主。
区域市场新增量、去化量均有所下降，但成交均价有所上涨。
客群对该区域市场认同度较高；城东板块城东板块市场在连续几个月没有新房源推出的前提下，区域市场以07年10月开盘的阳光水世界三期碧波轩和天籁撑起了区域市场的供应量。
昆山房地产市场报告
昆山房地产市场报告1. 引言本报告旨在分析和评估昆山房地产市场的现状及未来发展趋势。
通过对市场规模、供需状况、价格走势等方面的综合分析，本报告将为投资者、开发商和政府部门提供有针对性的建议和决策支持。
2. 市场概述昆山作为江苏省苏州市下辖的县级市，位于长江三角洲经济区。
近年来，昆山房地产市场呈现出快速发展的趋势，成为投资热点之一。
该市房地产市场以住宅项目为主导，商业地产和工业地产也具有较高的发展潜力。
3. 市场规模根据最新的统计数据，截至2021年底，昆山市房地产市场总规模达到XX亿元，同比增长XX%。
其中，住宅项目市场规模占比最大，商业地产和工业地产分别占比XX%和XX%。
4. 供需状况4.1 供应情况昆山房地产市场的供应主要来自于开发商的新建项目。
根据统计数据，2021年度昆山市新增住宅供应面积为XX万平方米，商业地产新增供应面积为XX万平方米，工业地产新增供应面积为XX万平方米。
4.2 需求情况昆山作为一个经济发展迅速且人口流入较多的城市，其房地产市场需求较为旺盛。
2021年度昆山市房地产交易量达到XX万平方米，其中住宅交易量占比最大，商业地产和工业地产分别占比XX%和XX%。
5. 价格走势昆山市房地产价格走势相对平稳，呈现出逐年稳步上升的趋势。
尽管受到宏观经济环境和政策调控等因素的影响，房价增速有些波动，但总体来说市场持续性较高。
6. 投资机会6.1 住宅项目根据市场分析，昆山市住宅项目依然是最具投资潜力的领域之一。
由于城市人口增长和经济发展带来的需求，住宅项目的供需矛盾仍然存在。
投资者可以考虑布局昆山的优质住宅项目，获得较好的回报。
6.2 商业地产昆山市商业地产市场也具有较大的投资机会。
随着城市经济的发展和消费水平的提高，商业地产的需求不断增加。
投资者可以关注昆山市核心商圈地段的商业地产项目，获得稳定的租金收益。
6.3 工业地产昆山市工业地产市场作为其经济发展的重要支撑，也具备一定的投资潜力。
昆山楼市总结
昆山楼市总结引言昆山位于中国江苏省苏州市以北，距离上海约80公里。
作为长三角地区的一部分，昆山的房地产市场一直备受关注。
本文将对昆山楼市的现状进行总结，并提供一些相关数据和分析。
1. 市场概况昆山是中国重要的房地产市场之一，其房地产行业对地方经济的贡献非常大。
近年来，随着中国经济的快速发展，昆山楼市也呈现出了一系列特点。
1.1. 房价上涨速度快近年来，昆山楼市的房价呈现出快速上涨的趋势。
这主要得益于昆山优越的地理位置和经济实力的增强。
同时，限购政策的影响也使得需求不能得到有效地释放，供求失衡导致房价上涨。
1.2. 二手市场活跃随着房价上涨，部分购房者转向二手房市场，这使得昆山的二手房市场非常活跃。
二手房市场的繁荣也反映出昆山楼市的成熟和购房者对房产投资的需求。
1.3. 商品房供应量增加随着昆山经济的发展和人口的增加，商品房供应量也在不断增加。
新建楼盘和新开发区的出现，使得购房者有更多的选择余地。
2. 影响因素分析昆山楼市的发展受到多个因素的影响，以下是一些主要因素的分析。
2.1. 地理位置优势昆山地处长三角地区，距离上海较近，对接上海的发展机遇，使得昆山成为了许多企业和人才的选择。
地理位置的优势吸引了大量的人口流入，推动了楼市的繁荣。
2.2. 政策调控中国政府一直采取调控措施控制房地产市场的过热发展。
限购政策的出台使得购房者面临较大的购房压力，同时也促使了二手房市场的活跃。
2.3. 城市发展规划昆山作为苏州市的一部分，受到了苏州市城市发展规划的影响。
城市发展规划包括产业规划、基础设施建设等，都对楼市产生了影响。
3. 展望与建议昆山楼市未来的发展有一些潜在的风险和机遇。
以下是一些建议：3.1. 政策调控的合理性政府应该合理制定房地产市场的调控政策，既要维护房价稳定，又要保证市场的健康发展。
应注意防范房地产市场的泡沫风险。
3.2. 加强土地供应管理在满足市场需求的同时，应加强土地供应管理，避免土地过度投机和资源浪费。
昆山铁南房地产市场调研报告(doc6页)
一、昆山房地产市场概要 (2)二、铁南房产市场状况 (2)三、铁南在售案例分析 (3)四、客源分析/开发商，购买铁南的客户分析 (5)五、土地储备及后续开发量 (5)六、铁南区域规划前景 (6)八、总结 (6)铁南市场调研报告一、昆山房地产市场动态昆山近年来房地产开发投资快速增长，市场供给和需求均逐年快速上升。
2006年昆山总开发面积1057万平方米，比上年增长7.62%，其中新建商品住宅679.8万平米，比上年增长9.2 4%。
今年新增各类房产可预售面积467.42万平米，比上年增长12.3%，完成合同备案400.7万平米，比上年增长21.6%，从中可以看出，今年商品房的销售面积大幅提升。
各类商品房均价为3847.93元/平米，只比上年增长了8.36%，涨幅较为稳定。
从中可以看出，2006年频繁出台的一系列宏观政策对于昆山的房产市场产生了较深层面的影响，政府宏观调控政策对于房地产市场的调控和规模效果已经初步体现。
（一）、从宏观经济面看昆山楼市仍处于上升周期内，就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。
再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。
房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。
房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛。
（二）从供求关系和心理预期看昆山楼市已经从卖方市场转型为买方市场。
房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码。
总体而言，昆山作为一个发展中的城市，外来人口日益增多，市场消费群体已经继续保持稳定，投资性、投机性需求受宏观调控的影响已经淡出市场，今后的房产消费将更趋向于理性化。
而在这样的大环境下，对于我们的房产开发商而言将无疑是一个更具挑战的时代。
2023年昆山楼市总结
2023年昆山楼市总结引言2023年昆山楼市经历了一年来的波澜壮阔。
本文将对2023年的昆山楼市进行总结，包括市场形势、房价变化、政策调控等方面的分析和评估。
市场形势2023年昆山楼市整体呈现出强劲的发展势头。
经济持续增长，城市规划和基础设施建设不断完善，吸引了大量的购房需求。
同时，长三角一体化发展战略的实施，也为昆山楼市带来了无限的机遇。
房价变化1. 二手房价2023年昆山二手房市场呈现出稳中有升的态势。
根据统计数据显示，全年二手房平均价格同比上涨了10%。
引起房价上涨的主要原因是供需关系的失衡，购房者对于优质房源的需求远远高于市场供应的速度。
此外，政策调控也对房价上涨起到了推动作用。
2. 新房价2023年昆山新房市场也呈现出增长态势。
受益于城市发展和基础设施建设的不断完善，新房市场供应逐渐增加。
然而，由于土地成本不断上涨和建筑材料价格上涨等因素的影响，新房价格同样上涨较快。
不过，相比二手房市场，新房市场的价格上涨幅度较小。
政策调控2023年昆山楼市政策调控依然严厉。
政府继续坚持“房住不炒”原则，采取一系列措施来抑制房价上涨。
其中包括加强土地供应，加大对房地产开发商的监管力度，严格执行购房限制政策等。
政策的出台对于抑制过快的房价上涨起到了一定的作用。
未来趋势展望根据市场分析师的预测，2024年昆山楼市将继续保持稳中有升的态势。
随着长三角一体化发展战略的深入推进，昆山作为长三角城市群的核心城市，将迎来更多的发展机遇。
但是也要注意到，未来楼市存在一定的不确定性，政策调控的力度仍然会对楼市产生一定的影响。
结论总的来说，2023年昆山楼市以稳中有升的态势发展，房价上涨且政策调控依然严厉。
在未来，昆山楼市有望继续保持增长态势，但需注意政策风险。
昆山房地产市场报告.doc
02-07年，昆山全市房地产投资累计达305.79305.79305.79亿元，年均增长29.829.829.8，其中07年达到88.7688.7688.76亿元。
人民生活07年昆山城镇居民人均可支配收入219272192721927元，突破两万元大关，同比增加291129112911元，增长15.315.315.3，自2005年以来首次达到1515 15以上。
二、经济运行状况国内生产总值昆山市历年GDP增长情况102100 91600 68900 48300 41300 29537 0 300 600 900 1200 1500 02年03年04年05年06年07年0 50000 100000 150000 200000 GDP（亿元）人均GDP（元）年份02年03年04年05年06年07年昆山市GDP（亿元）3054305707309321152昆山市人均GDP（元）2953741300483006890091600102100资料来源上海新联康研展部2008-3 2007年，昆山全年实现地区生产总值115211521152亿元，较06年增长23.623.623.6，远远高于全国11.411.411.4、江苏14.814.814.8、苏州16.116.116.1的增幅。
昆山市辖101010个镇和1 1 1个国家级经济技术开发区101010镇即玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；1 1 1个开发区为昆山经济技术开发区昆山市区位图昆山市区划图交通出行航空距上海虹桥机场454545公里，约半小时车程；距浦东机场100100100公里，约1 1 1小时车程。
xx昆山房地产市场趋势分析报告
xx昆山房地产市场趋势分析报告本页是最新发布的《xx昆山房地产市场趋势分析报告》的详细范文参考文章，感觉很有用处，重新了一下发到。
xx房地产市场趋势分析报告一、投资开发情况趋势分析2000-xx年昆山市房地产开发投资、施竣工及情况简表（亿元；万平方米）说明：由上图，昆山市房地产施、竣工面积xx年首次出现下滑，其中竣工面积下滑幅度较大。
说明昆山市房地产投资规模出现回落。
对照下表，房地产投资额仍然保持较高增幅，反应了：一，房地产投资成本提升；二，昆山市房地产开发的品质的提升。
由上图，销售面积继续保持较高幅度增长，在xx年下半年以来昆山较快的情况下，销售仍然保持较快的速度，最终07年在房地产销售均价增幅10.68%，全年实现销售面积512.22万平米，比上年增长45.4%，显示出昆山房产市场惊人的消化能力。
由上表，xx年销售面积与竣工面积基本持平，xx年新增供应基本被消化殆尽；同时，前些年份积压的滞销房受惠于这轮房价上涨，得到有效释放，如：君临天下花园、凤凰城等。
一些地段不佳、设计欠妥、工程质量不高、推广不力的都在这一轮房价上涨中受惠，房地产商，尤其住宅类产品开发商销售压力锐减。
二、销售情况走势及市场分布情况2.1，昆山房产成交量走势图（xx.01-xx.05）说明：（缺xx年2月份数据，春节期间）周期性因素说明：如图，07年月度成交量的最低点是3月份，是春节假期的影响；同样xx年的成交量最低点是2月份，1月份其次。
通常每年在春节前后出现一个连续的波谷，也是全年成交量的最低点。
同样，首5.1和10.1黄金周的影响，在每年的6月和10或11月份出现波峰，创下全年的阅读成交最高记录。
从春节后，至5.1，这期间是房地产商逐渐发力的一段时间，月度成交量逐渐上升，至6月份达到最高，然后趋于稳定。
根据分析，由上图反应了xx年是一个典型的周期性年度。
据上图，观察xx年1-5月份成交量走势，相对于xx年年初来说，有一个较好的开局，由年初3月份的3442攀升到5月份的3892套，基本达到xx年稳定期成交量水平。
昆山城市房地产报告
昆山城市房产报告一、城市概况 (2)二、城市经济 (3)三、昆山未来城市发展规划 (4)四、昆山房地产现状分析 (6)五、昆山房地产市场现状分析 (6)一、城市概况地理位置：昆山位于东经120°48′21″~121°09′04″、北纬31°06′34 ″~31°32′36″，处江苏省东南部、上海与苏州之间。
北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
属于亚热带季风气候。
⏹行政区划与人口：市域面积921.3平方公里，户籍总人口65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。
东西最大直线距离33公里，南北48公里，其中水域面积占23.1%。
⏹区域地位：昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，毗邻上海，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。
拥有良好的海运、水运和航空运输条件，距离上海30公里。
⏹城市竞争力：在2005年和2006年全国城市评比，昆山联系2年蝉联第一。
全国中小城市投资潜力第一，全国中小城市综合实力排名第一，全国十佳节约型中小城市第二。
具有完整的信息电子产业链，是台资集中投资的地方，约占全国的台资总投资额的1/3。
二、城市经济⏹地区生产总值（GDP）稳步快速增长⏹外贸持续增长⏹招商引资规模稳定，总量较大⏹财政收入增长迅速人均产值和居民存款余额增加迅速三、昆山未来发展规划城市总体规划1、总体规划在昆山市新一轮的城市总体规划中，中心城区呈“一体两翼”多中心的布局结构。
“一体”即中心组团；“两翼”即东部城市副中心和西部城市副中心。
而西部副中心将是昆山市在未来几年内开发建设的重点区域。
为保证开发建设品质，2006年12月，市规划局委托英国阿特金斯公司编制《昆山市西部副中心核心区概念性城市设计》，经过多次优化，目前已经完成方案编制。
2、功能区划根据以上规划，西部副中心核心区将被打造成为基础设施完善、服务设施齐备，公共交通便捷、生态环境优美，全面展示昆山国际化新形象的综合服务型区域。
昆山市房地产市场分析
昆山市房地产市场分析
一、市场概况
昆山市位于江苏省东南部，隶属苏州市管辖，是长三角地区的重要城市之一。
房地产市场在昆山市经济发展中扮演着重要角色，房地产市场的发展状况直接关系到昆山市经济的稳定和可持续发展。
二、政策环境
昆山市的房地产政策受到国家和省级政策的影响，其中包括土地供应政策、购房政策、限购政策等。
昆山市政府也出台了一系列的房地产调控政策，旨在平稳市场发展，防止市场泡沫等问题。
三、市场供需情况
根据统计数据显示，昆山市的房地产市场供求关系相对平衡，房地产市场供应充足，但是需求也在不断增长。
随着城市经济的快速发展，人口不断流入，对房地产市场提出了新的需求和挑战。
四、价格走势
近年来，昆山市的房地产价格一直呈上涨状态，尤其是一二线城市，新房价格和二手房价格不断攀升。
虽然政府出台了多项调控政策，但是市场仍然存在一定的投机现象，导致房价过快上涨的问题。
五、投资风险
房地产市场虽然是一个投资热门领域，但也伴随着一定的风险。
政策风险、市场风险、信用风险等都是投资者需要考虑的因素，尤其是在当前政策不确定的情况下，投资者需更加谨慎。
六、展望与建议
未来，昆山市的房地产市场仍将保持平稳增长的态势，政府将继续出台政策控制市场的过热，促进市场的健康发展。
投资者应根据市场情况与政策走向，做出明智的投资决策，规避风险，实现理财增值。
以上就是本次针对昆山市房地产市场的简要分析，我们希望通过对房地产市场的深入了解，为投资者和市场参与者提供更多有益信息和指导。
如有任何问题或疑问，请随时与我们联系，我们将竭诚为您服务。
昆山市房地产市场简报
第一部分 政 策 ——昆山宏观政策概述
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昆山市房地产市场简报
一、2005年宏观政策
• 2005年3月 放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原 始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；
• 2005年4月15日 国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加大 调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住 用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。
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昆山市房地产市场简报
（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内
就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的 自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观 经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。 再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自 身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右， 昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。 房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围 小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发 市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。
167 31%
上述数据从总量及增量两个方面反映房地产投资在全社会资 源中占的比例，可以看到总量方面2004年异常升温，增量方面 2002、2004年均有一次高值，似乎有隔年爆发的迹象。
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昆山市房地产市场简报
（三）开发商自有资金/房地产投资额
下述数据试图反映房地产资金结构中贷款占社会资源的比例， 目前房地产开发投资资金来源一般为自有资金、开发贷款、购房订金 及预付款，故开发商自有资金与房地产投资额的比率也可以显示出其 占用社会资源的状况。
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昆山市房地产市场简报
（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房 地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心 理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋 谨慎，外地购房上升较快。
江苏昆山城西房地产市场调研报告_43P
西部楼盘房展会优惠信息
楼盘名称 香榭水岸
凯迪城
森林半岛 时代中央社区
金色森林 甲壳虫
清风华院 罗马假日 新城翡翠湾 伯爵大地
品院
优惠措施 开盘当日客户可享受128元/平米优惠，提前预约客户可享万元总价优惠,展会期间可用购
房抵用券、老客户还可享5000元总价优惠。 支持购房券抵扣总价\住宅补贴购房契税\公寓优惠50元/平米\楼王优惠100元/平米,另可享
凯迪城户型概览
凯迪城“楼王”213平米户 型
该案以两梯三户的产品为主，中间套为85多平米的两房，边 套为舒适性的两房和三房。户型朝阳面宽，有入户花园、弧 形飘窗、空中花园设计。
销售分析
面积范围
80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 200-210 210-220
总计
总套数
95 1 49 161 93 71 6 2 50 528
已售套数
95 1 49 161 93 71 6 2 35 513
客户分析： 凯迪城是西部距离市区最近的楼盘，地段优势 明显，欧尚超市、沃尔玛超市的开业使项目的 商业配套日益完善、周边工厂的拆迁和蔬菜批 发市场的搬迁使项目的居住环境大为改善，昆 山本地人的认可度大幅提高，私营业主、部分 苏州台湾上海客户也选择了购买，组成了项目 的主要客户群。
香榭水岸
一二期住宅618户仅剩9户，三期5栋228户小高层4.25日推出
▪ 项目位置：前进西路与虹桥路交界处 ▪ 开 发 商：昆山富宇置业 ▪ 占地面积：6.67万平米
101 104
102 103 105源自▪ 总建面积：14.4万平米
▪ 容 积 率：1.86
昆山房地产市场调研报告
昆山房地产市场调研报告2009年6月昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。
北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面昆山市政区图积936.52平方公里，其中水域面积占23.1%。
2007年底，总人口68万人。
外来暂住人口达90万人。
2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，实现全口径财政收入272.55亿元，其中地方一般预算收入达到115.69亿元。
先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区、“大陆投资环境最值得推荐城市”、“最佳中国魅力城市”等称号。
一、土地市场2007年至今，昆山市共出让土地1.64万亩（1094公顷），平均地价77.2万元/亩。
1、按照用地性质分布如下：住宅用地出让均价105.1万元/亩，供应量很小。
商住用地出让均价136.2万元/亩，占经营性用地的2/3，出让量呈下降趋势。
商业用地出让均价120万元/亩，价格波动较大。
以上三类经营性用地累计可建建筑面积1200万平方米以上，土地超量供应明显。
工业用地出让均价20.2万元/亩，占土地总出让量的1/2。
2、按照板块分布如下：玉山镇是昆山市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是昆山市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。
以上三个地区的土地出让量占整个昆山市的57%。
本地块即位于开发区板块内，前进东路北、黄浦江路东侧，用地面积7466平方米，用地性质为商业（办公），容积率4.5-5.0，建筑密度30%-40%。
该地块曾于2月25日由奚友方、何轩宇以204万元/亩的价格摘牌，其中奚友方（兴化人）为苏永泰建造工程有限公司（由兴化市第二建筑工程公司改制而来）董事长。
二、商品房市场一年来，昆山市累计销售商品房3.19万套，估算约320万平方米（找不到成交面积数据），其中玉山镇、开发区、花桥镇销量占全市的66%。
昆山房地产市场行情报告
6月份昆山房地产市场调查分析报告调研时间：2008年7月1日——7月10日参与人员：东方国际广场项目组调研目的：市场变化对营销思路产生的影响纵观上半年昆山运营情况稳定，相比火热的0七年楼市，今年的楼市情况显得更为理性化，通过建设局房产信息网了解到，6月份的总交易量是4203套，比5月份增长了311套，创造了2008年销售的小高潮，然而，购房旺季已经渐渐过去，各楼盘的推出的房源速度明显放慢，本月新批预售量为5643套，比上个月的13653套减少了8010套。
但随着市场的供应量的囤积，后市的压力渐渐加大。
对于昆山未来的发展，我们再次走访了建设局、规划局，也查阅了相关资料，因此对昆山城东板块有了更新的认识与思考。
一、各板块销售行情榜：二、项目所在板块——城东（开发区）板块最新发展动向未来核心转移启动“3c”发展（1）加快了城市发展启动“3C”步伐、向东是方向“3C”即：1.商务开发催生了昆山CBD（中央商务区）的出现；2.品质房产开发成就CLD（中央居住区）升级；3.CED（光电产业园区）聚集城东更高的人气。
从发展情况来看，昆山还没有真正新型的城市发展中心，中心城区作为核心地段还在引领着普通商业的发展。
但是由于其自身的地理位置，以及原有的规划设计，中心城区已经逐浙无法适应昆山城市发展的需要。
未来的城市将要承载一个城市的发展机构，它能满足城西富人聚集区对高品质配套的要求。
能把握城南日益增长的交通所带来的巨大商机。
能融合北部居住人口对办公休闲娱乐一站式的需要，能延续中心城区日益老化的配套。
从而创造出新的发展机遇，城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面，以高质量的姿态融合和汇集各个层面的需求，汇集巨大的城市增长力量，推动昆山新型城市向东转移，提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。
（2）地产巨头垂青开发区城东板块：嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头已经先后在开发区投资建设大型楼盘，销售业绩不错，近日，万科地产，华侨城地产等著名地产商已开始进驻开发区，预计，今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米，开发区2009年将是昆山的重头戏。
昆山房地产市场发展态势分析(1).doc
昆山房地产市场发展态势分析1.昆山城市概览●地理位置：昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。
北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
●人口：统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。
其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4万人左右。
●交通：-沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。
-至苏州市约25分钟车程。
●宏观经济环境：值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。
截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。
其中，台资的比例最高，占到半数以上。
目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。
2.昆山房地产市场发展回顾近年来房地产开发投资快速增长注：2004年数值为预测值。
资料来源：昆山统计局。
图1 2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势 供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给注：缺少2004年的预售面积和空置面积。
资料来源：昆山统计局。
图2 2001-2004年昆山市商品房供需指标走势 需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著资料来源：昆山统计局。
图3 2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2001年2002年2003年●价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升资料来源：昆山统计局。
图4 2001-2004年昆山市商品房售价走势●基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山表2 进入昆山的部分知名房地产企业3.未来3年昆山房地产市场发展预测预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971（R2=0.998）昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品房销售均价-105.337（R2=0.808）基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。
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份昆山房地产市场行情报告
6月份昆山房地产市场调查分析报告
调研时刻：2008年7月1日——7月10日
参与人员：东方国际广场项目组
调研目的：市场变化对营销思路产生的阻碍
纵观上半年昆山运营情形稳固，相比火热的0七年楼市，今年的楼市情形显得更为理性化，通过建设局房产信息网了解到，6月份的总交易量是4203套，比5月份增长了311套，制造了2018年销售的小高潮，然而，购房旺季差不多慢慢过去，各楼盘的推出的房源速度明显放慢，本月新批预售量为5643套，比上个月的13653套减少了8010套。
但随着市场的供应量的囤积，后市的压力慢慢加大。
关于昆山以后的进展，我们再次走访了建设局、规划局，也查阅了相关资料，因此对昆山城东板块有了更新的认识与摸索。
一、各板块销售行情榜：
二、项目所在板块——城东（开发区）板块最新进展动向
以后核心转移启动“3c”进展
（1）加快了都市进展启动“3C”步伐、向东是方向
“3C”即：
1.商务开发催生了昆山CBD（中央商务区）的显现；
2.品质房产开发成就CLD（中央居住区）升级；
3.CED（光电产业园区）集合城东更高的人气。
从进展情形来看，昆山还没有真正新型的都市进展中心，中心城区作为核心地段还在引领着一般商业的进展。
然而由于其自身的地理位置，以及原有的规划设计，中心城区差不多逐浙无法适应昆山都市进展的需要。
以后的都市将要承载一个都市的进展机构，它能满足城西富人集合区对高品质配套的要求。
能把握城南日益增长的交通所带来的庞大商机。
能融合北部居住人口对办公休闲娱乐一站式的需要，能连续中心城区日益老化的配套。
从而制造出新的进展机遇，城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面，以高质量的姿势融合和聚拢各个层面的需求，聚拢庞大的都市增长力量，推动昆山新型都市向东转移，提高那个都市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的进展。
（2）地产巨头垂青开发区城东板块：
嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头差不多先后在开发区投资建设大型楼盘，销售业绩不错，近日，万科地产，华侨城地产等闻名地产商已开始进驻开发区，估量，今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米，开发区2018年将是昆山的重头戏。
三、板块进展分析：
——城东确实是昆山的以后
①市政设施铺好崛起之路
都市的进展得依靠政府的规划，东部明显差不多被规划为都市以后进展新的增长点，东部新城自2005年启动建设以来，基础设施配套不断完善，绿化功能的打造。
建设步伐不断加快，新建道路框架差不多形成，项目配套日益完善，新功能、新环境、新面貌跃然眼前，一个初具规模的现代化都市副中心已崛起在昆山都市
东部。
②写字楼经济牵动都市资本
商务中心的转移和扩大在一个都市进展的趋势，就如上海的浦东一样，因为政府的规划，政府的支持，经济的开放等因素。
成为新都市中心的增长极点，强有力的带动了整个都市的进展。
在前进东路，将要显现以行政中心为轴的写字楼的商务圈。
“写字楼经济”集约化程度高，资金密度高，人才素养高，创税效率高。
对其它产业的支持度高。
是强有力的经济加速器。
我们能够看出，在新经济竞争的浪潮中，都市和经济的竞争集中在人力资源和资本源方面，能有效对这些资源实施操纵的，绝大部分差不多上智力、技术、资金密集型的新兴服务行业。
而这些行业，都集中在都市中央商务区的写字楼。
且健康进展的中央商务区，往往成为金融机构和知名企业的集合地。
在昆山，前进东路那个地段被规划成商务的集合地。
城东将在科学的规划、绿化生态设计的基础上，成为昆山区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体都市商务中心区。
③商业和商务、居住亦步亦趋
商业是一个都市进展的标志。
目前，昆山的商业中心一直集合在人民路一带，随着中心城镇范畴的扩大城效的商业也都在慢慢进展。
昆山的商业步伐正处在一个进展飞跃的时期，百货、集贸、超市等商业形状不断壮大，这些都见证了一个都市进展的步伐。
东部在进展过程中有一个专门明显的特点，不管是弘基财宝广场在黄埔都市花园大型居住社区前的落成，依旧世茂华东商城和中航城项目成为以后居住区的超大型配套。
城东的商业都表达出显著的特色。
即商业和商务中心，居住中心同住进展，还有将有力的促进城东中心商圈的形成。
以后东部在经营特色、展动力和规模增长上都相成了不同于任何一个地段的特色。
就如“弘基财宝广场”，它不是追求招商的成功，它注重的是商铺的品牌招商和长期运营，注重时刻累计下多项利益的阶梯式增长，也许只有在5年，10年后才能收成更多的价值，弘基打造的回廊式经营中心坐落在前进东路的主干道旁，与创意性办公楼成为一体。
中航城商业以深圳治理公司直截了当打理。
品牌和经营方式属于国际一流水准。
世茂华东商城的大型超市许多于6万方。
将和一期业主同时入驻。
这些项目的进展方式，也为东部副中心做专门好的铺垫。
④向东，是以后的方向
新城从02年开始启动，现在时代大厦差不多封顶，国际会展中心主体框架差不多完成。
昆山市国税局、工商所、国家电网、公积金中心等一批单位差不多进驻开发区。
随着景观带的逐步改造，其他的政府办公机构将先后进入。
在产业方面，城东将以更开放的姿势吸引一些服务型企业的入驻。
07年开发区重点围绕“一城三园”建设，加快东部新城建设和举荐夏家河景观带建设，开发区建议了晨曦水上公园（一期），绿化项目17万平米，投资约1177万元。
城东房产从04年开始起步，到07年的火热，再到08年的旺盛，一直出现出强劲的增长态势。
目前城东商业，办公项目差不多在火热招商，如弘基财宝广场08年4月交房，新推出的酒店式公寓将在今年7月份推出，在楼盘开发方面，和兴东城一、二期业主差不多入驻，黄埔都市花园一期交房。
国际公馆、世茂东壹号、中航城将在09年交房。
我们还了解到，人口的增长让城东的刚性需求长期存在。
目前，上海、苏州的高位房价让一般工薪阶层无法承担，而地处两地之间的昆山对外地人极具诱惑力。
在08年股市等金融产品边疆遭受重创之后，商业项目的投资差不多慢慢进展起来。
一些台湾人、上海人等投资者差不多看重昆山的市场潜力。
商务的进展催生人口的集合。
随着政府东扩的进一步实施了两岸三通的实现。
临近上海的昆山经济技术开发区差不多是专门多人关注的焦点。
面围绕在前进东路上的各种商业项目，正在获得更多投资者的认可。
与单一住宅建设和单一酒店运营不同，前进东路的大规模房产都把酒店和住宅进行了捆绑式开发，做到产业的优化组合。
使得商业房产和酒店实现有效的资本转换。
即“资产优质活动”，星级酒店+高层、多层、不墅等高档住宅相结合形成了不同的房产形状。
高档住宅与酒店产业的融合，也将会带来住宅形状和运营模式的创新。
同时，不同产业类型和企业形状之间的融合，将会给都市经济形状带得难得的创新机遇。
无疑，这种“捆绑式”开发模式为房地产开发开启了一条与众不同的探究之路。
依据昆山的强劲经济实体，沿着城东迅速进展的都市轨迹，以后都市中心将进一步东移，CBD（中央商务区），CLD（中央居住区），CED（光
电产业园）将慢慢形成和进展，向东，差不多是昆山以后房地产进展的一个趋势。
四、板块进展对东方国际广场的产生的阻碍
关于东方国际广场所在的位置来看，目前以明确了期“CBD板块”的核心地位，而且进展速度惊人，项目对面的国家税务局办公大楼差不多投入使用，中信银行也随之开业，位于东方华庭的光大银行将在8月1日正式营业，截止目前为止，在东方国际广场方圆1千米内差不多集合的银行共有11家，道2018年至少还有2家银行搬迁过来，这对商务金融区的形成，为项目的核心地位提供了有利条件与讲服力。
由此看来，本项目所在位置差不多成为了正真意义上的“CBD核心地段”。
五、鉴于目前的进展势态，关于销售方面工作的建议如下：
1）建议对2号楼国际公寓的装修标准在现有基础上提高标准，电器设备改用名牌，增加宣传亮点。
2）客户市场定位以高端市场为主，要紧集中吸引上海、苏州，在昆的台商等商务人士及高级白领为主。
针对此类客户为要紧广告诉求对象。
3）关于定价方案，建议价格在原先均价11050元/平方米的基础上上浮8%，热销期（开盘30天内）折扣98折优待，强效期（开盘后2个月内）涨幅为5%，一次行付款97折优待，按揭98折优待。
4）建议于8月1日开始同意新来客户的上门预定，并正式收取定金。
5）建议从8月中旬开始全面开始首轮媒体宣传，为了不与奥运产生冲突，在奥运期间要紧以报纸硬广为主，附加DM单收费站派发。
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邦迪投资策划（深圳）有限公司
东方国际广场项目组
二〇〇八年七月十日。