万科旧城改造的经验和认识

• 旧城改造占万科的比重——建筑面积 • 截止2001年底，万科累计开发项目已竣工面积350万 平米，其中旧城改造项目为85万平米，占24%。
• 旧来自百度文库改造占万科的比重——总投资
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截止2001年底，万科累计开发旧城改造项目已竣工部
分总投资34亿元，占集团地产投资比重的25%。
•万科参与旧城改造项目的类型
• 华尔兹项目绿化景观
•建筑面积1.6万平米
•1993年—1996年 万科世贸广场
•建筑面积2.8万平米
•1993年—1995年 天津万科城市花园
•建筑面积12万平米
•1997年—1999年 天津万科都市花园
•建筑面积6.7万平米
•沈阳
•1998年—2000年 紫金苑
•建筑面积5.8万平米
•2001年—2004年 金色家园
•深圳 •1988年—1991年 威登别墅
•建筑面积1.2万平米
•1997年—1999年 桂苑
•建筑面积3.5万平米
•1998年—1999年 彩园
•建筑面积2.5万平米
•1997年—1999年 俊园
•建筑面积7.7万平米
•2000年—2004年 金域蓝湾
•建筑面积22万平米
•天津 •1993年—1996年 天津万科中心大厦
•建筑面积16万平米
•上海
•2000年—2001年 华尔兹花园
•建筑面积11万平米
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•华尔兹花园
•南京
•2001年—2004年 南京金色家园
•建筑面积14万平米
•大连
•1994年—1996年 邮电万科大厦
•建筑面积2.6万平米
•鞍山 •1993年—1999年 东源大厦
•建筑面积7万平米
•长春 •2001年—2005年 长春城市花园
` •完善城市功能与配套
• 旧的城区在改造后或成为新的高档住宅区，或成为为满足
城市发展和完善城市功能而必要的配套，如办公楼、商业或酒店 等。
• 在万科参与的旧城改造项目中，早期在东北地区和天津就 有不少这样的类型。
•1993年—1996年 •天津万科中心大厦
•建筑面积5.8万平米
• 项目列入1994年天 津市重点建设项目，是 天津目前唯一与四星级 酒店联体的甲级写字楼 。现大厦出租率达75%以 上，在天津同类写字楼 中名列前茅。
• 此外，旧城改造还可以形成城市新的风景线，并且通过改 变周边环境，提升周边物业价值。
• 深圳桂苑 ，通过项目外 立面色彩的处 理，改变了深 圳旧城单一、 暗淡的色彩， 形成比较亮丽 的居住环境。
•深圳桂苑 建筑面积3.5万平米
• 沈阳万科紫金苑，在开发该项目的同时，万科还同时对项 目周边青年大街旧楼的外立面进行了改造，不仅通过项目本身，
• 2001年，万科选中 该项目作为进入长春市场 的第一个项目，通过万科 城市花园的开发，一些成 功人士入住二道区万科城 市花园，改变了长春市居 民以往对二道区贫民窟的 看法，减少了人们来二道 区居住的心理抗性，原居 住其他区域的人们接受了 到二道区购房居住，使二 道区整体形象得以提高， 间接的带动了二道区经济 发展。
占地面积 0.4 0.7 0.6 0.2 4.7 0.8 1.7 0.5 1.8 0.3 2.3 6.3 4 5 30 8 67
建筑面积 1.1 1.6 7 2.6 12 2.8 3.5 7.7 6.7 2.5 5.8 11 22 14 36 16 152
开发时间 1988-1991 1993-1996 1993-1999 1994-1996 1994-1999 1995-1996 1997-1999 1997-1999 1997-2000 1998-1999 1998-2000 2000-2001 2001-2004 2001-2004 2001-2005 2002-2004
•南京金色家园（建筑面积14万平米）
• 坐落在建邺区莫愁湖东岸的南 京金色家园项目距离南京市中心新 街口商业区仅2公里，但是原有棚 户居住区形象不佳，治安较差。
• 2001年，万科通过 招投标获得该地块的开发 权，将该项目定位为南京 市场的高档住宅，2002年 5月，该项目一期推出， 在很短的时间内实现基本 受磬。
合计
位置 深圳罗湖区红桂路 天津河北区中山路 鞍山铁东区南胜利路 大连中山区同兴街 天津河北区红星路 天津和平区南京路 深圳罗湖区桂园北路 深圳罗湖区爱国路 天津和平区新兴大街 深圳罗湖区东门中路 沈阳和平区青年大街 上海徐汇区漕宝路 深圳福田区下沙村 南京建邺区莫愁湖东 长春二道区临河街 沈阳大东区
•1993年—1999年
•鞍山东源大厦
•建筑面积7万平米
• 商住综合大厦 ， •在鞍山，该项目因 为首推样板间引起轰 动，也是当地第一个 真正意义的商务写字 楼，同时因为其建筑 风格独树一帜，而成 为鞍山的标识性建筑 。
•1994年—1996年
•大连邮电万科大厦
•建筑面积2.6万平米
• 大连市政府重点招 商项目。项目位于大连 市繁华金融商业区中山 广场地带，以标准的现 代化写字间、商住公寓 为主构成。现已成为大 连市中山广场标志性建 筑之一。
•长春
•沈阳 •鞍山
•北京
•大连
•天津
•成都
•武汉
•南京•上海 •南昌
•深圳
• 截止目前， 万科参与旧城改造 的项目分布在深圳 、上海、天津、沈 阳、南京、大连、 鞍山和长春等城市 ，累计开发项目16 个，占地面积67万 平米，建筑面积 152万平米（其中 已竣工面积85万平 米），总投资83亿 元。
•1995年—1996年 •天津世贸广场
•建筑面积2.8万平米
• 项目地处天津市 和平区南京路黄金旺地 ，为天津的地标性建筑 。
•1997年—1999年
•深圳万科俊园
•建筑面积7.7万平米
• 俊园是万科第一个超 高层项目，楼高161米，共 46层，为全国最高的住宅 。该项目是一幢以超豪华 住宅为主的综合性楼宇.体 量宏大.属典型的欧陆风格 ，1999年荣获深圳市十大 明星楼盘第一名，现已成 为深圳市标志性建筑。
而且通过周边物业的改善提高了区域物业的价值。
•三、旧城改造应该注意的问题
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• 保护绿化
• 华尔兹项目拆迁前后绿化的保留 • 2000年开发的上海华尔兹项目是工厂搬迁项目，宗地范围 内原先绿化很好，万科在项目开发过程中为保护这些绿化作了最 大的努力，该项目规划要求绿化率要达到35%，实际为42%。
•万科持续加大参与城市旧城改造项目的力度
• 从1988年涉足房地产开发领域至今，万科从未间断参与城市 旧城改造项目的开发，而且开发规模和投资力度都不断加大，仅 2001和2002年就确定旧城改造项目4个，建筑面积88万平米，总投 资额49亿，这些项目将在05年前全部开发完毕。
•旧城改造项目在万科地产业务中的比重
• 该项目作为建邺区 与中心商业区之间的门户 ，树立了该区位的良好的 新形象 ，项目的成功开 发，带动了周边楼盘的旺 销及地价上涨。近期莫愁 湖东路路东的两块地成交 价较之金色，楼面地价均 上涨了一千元 。
•长春城市花园 （建筑面积36万平米）
• 长春城市花园位于长春市核心区东部，距离市中心约3公 里，但是原来为长春市外来人员集中居住的一个区域，形象不 佳，并且影响了该项目所在长春市二道区的居住氛围。
•建筑面积36万平米
•万科参与旧城改造项目一览表 •面积单位：万平米
项目名称 威登别墅 天津万科中心大厦 鞍山东源大厦 大连邮电万科大厦 天津万科城市花园 天津世贸广场 万科桂苑 万科俊园 天津万科都市花园 万科彩园 万科紫金苑 华尔兹花园 深圳金域蓝湾 南京金色家园 长春万科城市花园 沈阳金色家园
万科旧城改造的经验和 认识
2020年5月24日星期日
•一、万科参与旧城改造项目的回顾
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•万科的地产业务从旧城改造项目开始
• 1988年，万科开 始介入房地产开发领 域，当年万科在深圳 通过拍卖拿到了位于 深圳市罗湖区红桂路 的一块占地4100平米 左右的旧城改造项目 ，这就是后来的威登 别墅。
•万科旧城改造在中国
•棚•棚户户区区
•住宅 •办公楼
•工厂
•酒店
•商业
•二、旧城改造的积极意义
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•改变城市面貌
• 由于历史和规划的原因，某些城市社区居住环境恶劣、缺 乏高档的生活配套、治安状况不佳。通过改造可以改变这些社 区的居住环境，从而改变整个城市的面貌。
• • 在万科参与的旧城改造项目中，南京金色家园项目和长 春城市花园项目就是改变城市面貌的典型。