荥阳项目市调2018.09.24

竞品篇
■区域项目分布 ■重点竞品分析
叁
项目分布
项目位于荥阳东区，属于快速发展区域，区域内房地产开发热度较高。
光明索河湾
郑西鑫苑名家 瀚宇天悦湾
建海绿荫半岛
隆盛水木清华
中森蓝山玖玥
隆盛时代广场 联合财富中心
绿城明月江南 碧桂园龙城
永威逸阳溪畔 海龙钰苑
正上豪布斯卡 海龙时代名都 金石国际
郑西理想名家
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竞品分析 绿城明月江南
开 发 商：郑州海峡置业有限公司（绿城+大桥石化） 项目地址：荥阳市科学大道与荥泽大道交会处向南1000米路西 占地面积：约97.5亩 建筑面积：约25.2万㎡ 容 积 率： 约2.99 绿 化 率： 约30.05% 主力户型：约95-125㎡三房，140-165㎡四房 销售动态：项目由两块地组成，东地块和西地块，总建筑面积25万㎡，首期推出的是东地块，东地块 由6栋高层、1栋小高层组成，总规划户数1539户。 绿城明月江南展厅2017年8月27日开放，11.18日开始“0元”入会，凭身份证验资10000元（支付宝、 银行凭证、行车证等），享开盘5000元优惠；2018年6月22日，项目在香堤湾温泉酒店举行产品发布 会，现场发放2000元购房抵用券，前期“0元”入会共蓄客约2000组。项目一期推出高层1#、2#、 3#（均为30层、2T4），共计360套房源，建筑面积约95㎡三房、105㎡三房、115㎡三房、125㎡三 房、140㎡四房、165㎡四房；6月23日，项目开始认筹、由于证件不全，现采取充值1万元大桥石化 加油卡享总房款1万元优惠。
竞品分析 绿城明月江南
户型鉴赏
三室两厅两卫约115㎡
三室两厅两卫约115㎡
三室两厅两卫约125㎡
竞品分析 绿城明月江南
三室两厅一卫约95㎡
户型鉴赏
三室两厅一卫约105㎡
竞品分析 金地格林小城
开 发 商：郑州金豫房地产开发有限公司
项目地址：荥阳市建设西路与绕城高速交会处西600米路北
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占地面积：约320亩
竞品分析 海龙钰苑
开 发 商：郑州海龙实业有限公司 项目地址：荥阳市织机路与索河路交叉口西北侧 占地面积：约82亩 建筑面积：约18.6万㎡ 容 积 率： 约2.49 绿 化 率： 约30% 建筑类型：多层洋房、高层 销售动态：项目规划共18栋楼，共881户，包含多层洋房309户、高层572户。其中1#、2#、 3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#为7层电梯洋房、一梯两户，13#为9层电梯洋房、 一梯两户，15#为三层的商业，16#、17#、19#、20#、21#为26层高层（其中16#、17#、 19#为两梯三户，20#、21#为两梯四户）。 目前高层建筑面积约107-139㎡，成交均价约8600元/㎡，剩余约160套；洋房建筑面积约142288㎡，成交均价约11000元/㎡，剩余约11套；大平层建筑面积约190㎡、290㎡，成交价格约 8600-8800元/㎡，仅剩余290㎡房源约10套。 首付分期政策：签约付1/3，分一年付清、半年一次、年底付清。（目前首付分期已取消）
建筑面积：约80万㎡
容 积 率：约2.99
绿 化 率：约31.3%
建筑类型：多层洋房、高层
销售动态：项目三期高层33#（32层、2T5）、36#（34层、2T4）、39#（34层、2T4）、42#
（34层、2T4）在售，房源面积约89㎡三房、91㎡三房、113㎡三房、125㎡三房，成交均价约
8000元/㎡；剩余少量洋房房源（ 7层、1T2）、建筑面积约120㎡、125㎡、135㎡、147㎡、153
竞品分析 新城郡望府
开 发 商：郑州隆城吾悦房地产开发有限公司 项目地址：荥阳市郑上路与飞龙路交会处西南角 占地面积：约77亩 建筑面积：约20.7万㎡ 容 积 率： 约3.0 绿 化 率： 约38% 建筑类型：多层洋房、高层 销售动态：项目规划9栋五层花园洋房，9栋高层，高层规划建面约95-115㎡，全部实现三开间 朝南、南北通透，提升居住舒适度。同时以多项科技配置、新城悦物业、新中式人文景观，为 府上生活荣耀加冕。7月14日项目一期开盘，推出高层16#（1D、33F、2T4），共计130套， 截至当天开盘结束去化25套。95m²三房推出65套，去化18套；110 m²三房推出65套，去化7 套。均价（毛坯）：8500-8600元/㎡；客户情况：当天到访约100组；优惠方式：1）开盘优惠 1%，2)认购优惠2%，3）全款&按揭优惠2%。预计2020年7月份交房。
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竞品分析 新城郡望府
户型鉴赏
洋房：三室两厅两卫约125㎡
高层：三室两厅两卫约115㎡
高层：三室两厅一卫约95㎡
竞品分析 新城郡望府
户型鉴赏
高层：四室两厅两卫约127㎡
洋房：四室两厅两卫约140㎡
竞品分析 瀚宇天悦湾
紫域澜庭 新城郡望府
金地格林小城
郑西理想城 艾美中心
碧桂园龙城天悦
希格玛颐养园
郑州西站
居易西郡原著
清华大溪地 东润玺城
竞品分析 永威逸阳溪畔
开 发 商：河南万盟置业有限公司 项目地址：荥阳市南水北调生态走廊和科学大道交汇处 占地面积：约192亩 建筑面积：一期约47.9万㎡ 容 积 率： 约1.1 绿 化 率： 约35% 建筑类型：叠拼别墅、洋房、小高层、高层 销售动态： 项目一期、二期房源基本售罄。一期微墅共三叠，建筑面积约170-215㎡。下叠成交均价约16000元/㎡ （赠送约30-50㎡南院、约60㎡地下活动室，地下活动室层高约5.7m，交房时可分隔为两层），中叠成交 均价约11600元/㎡（赠送约30㎡北院、约40㎡地下活动室），上叠成交均价约11800元/㎡（建筑面积约 215㎡，赠送约40㎡露台、约20㎡地下活动室）。二期洋房共7层，一+二层成交均价约15000元/㎡（赠 送约50㎡庭院、约80㎡地下活动室），六+七层成交均价约11000元/㎡（建筑面积约190㎡，赠送约80㎡ 露台），洋房标准层建筑面积约127㎡、145㎡，三、四、五层成交均价约10500元/㎡。 项目三期仅余47#（17层、两梯两户）、63#（29层、两梯三户）、65#（29层、两梯三户）未推，目前 63#、65#处于“0元入会”阶段（即享额外2000元的购房优惠），房源面积约113-139㎡三房、四房，预 计8月底开盘。三期小高层成交均价约9000元/㎡，三期预计2020年中交房。 7月28日，项目推出47#，成交均价9000元/㎡，开盘当天截止中午18:00共去化11套。 优惠政策：总房款优惠3万元和优惠2%。①首付分期一年享总房款优惠3万元和优惠1%；②首付分期两年 享总房款优惠3万元；首次付10%，剩余20%平均分两年付清。（目前首付分期已取消）
㎡，标准层成交价格约8600-9000元/㎡，顶层（带阁楼）成交价格约12500元/㎡，一层成交价格
约15500-17500元/㎡（赠送院子和地下室）。三期33#、36#、39#交房时间为2019年12月31日。
优惠政策：按揭优惠6%、一次性付款优惠6.5%。
首付分期政策：首付分期两年，按月归还本金和利息，年利率10%。（目前首付分期已取消）
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竞品分析 绿城明月江南
1、 开盘时间：2018年7月28日上午8点-12点 2、开盘地点：荥阳市海龙大酒店（项目附近） 3、开盘方式：现场摇号选房 4、推售房源情况：开盘推出一期高层1#、2#、3#楼，共计351套房源，户型为93㎡、103㎡、113㎡、116㎡、 120㎡、130㎡、140㎡，2梯4户（开盘前拿到4栋楼预售证，只推售3栋，4#未推售） 5、去化情况： 前期会员升级500组左右，当天到访270组，截止中午12点去化195套（依据销控数据统计），去化 率56%5、 开盘价格：8250-8500元/㎡(毛坯) 6、开盘优惠：①前期活动优惠：2.7万（日进斗金5000元+入江南荟5000元+发布会购房券2000元+认筹优惠 10000元+意向房源登记购房优惠券2000元+准时签约3000元）；②开盘当日认购优惠：99折；③付款方式优惠： 按揭付款98折优惠，一次性付款97折优惠。 7、客户情况：成交客户主要来源于荥阳本地，年龄集中在25-35岁，家庭结构多为三口之家，职业多为公司职员 ， 看重价格优势、地理位置。客户意向为小面积93㎡ 、103㎡、113㎡，大户型130㎡以上去化较少。 8、开盘点评：前期蓄客量较大，但水客较多，开盘时到场参与摇号客户较少，只有蓄客期间的一半左右；客户意向 中小户型，开盘大户型去化困难，开盘现场混乱，客户整体满意度较低；开盘去化率56%，去化效果较差。
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竞品分析 碧桂园龙城天悦
开 发 商：荥阳碧玺置业
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项目地址：荥阳市中原西路与荥泽大道交汇处 占地面积：约292亩 建筑面积：约72.2万㎡ 容 积 率： 约2.99 绿 化 率： 约35% 建筑类型：洋房、高层 销售动态：项目一期规划30栋，由7+1电梯洋房、20、22、24、31、34层的精装高层洋房组成，约 4800户。目前项目高层5#、21#房源在售，均为34层、2T4，建筑面积约96-138㎡，毛坯成交均价约 8600元/㎡。项目经常推出特价房，端午节期间特惠房源单价约7400-8200元/㎡。一期预计2019年12 月31日交房。8月4日，项目推出二期33#的02户、03户（34层、两个单元、2T4、两层底商）西单元96 ㎡小三房，共计推出64套、当天去化15套，成交价格约8800-8900元/㎡，预计2020年交房。8月17日， 项目推出二期33#的06户、07户（34层、两个单元、2T4、两层底商）西单元96㎡小三房，共计推出61 套、当天去化15套，成交价格约8900-9000元/㎡，预计2020年交房。项目近期加推新批次房源，成交 价格约7700-7800元/㎡。 优惠政策：消夏98折/购房1万/付款97折/三人组团97折 备注：以郑州客户为主，96㎡毛坯小三房去化率最高，精装房受总价影响去化缓慢。
开 发 商：郑州瀚宇置业有限公司 项目地址：荥阳市郑上路与万山路交汇处向西300米 占地面积：约3600亩 建筑面积：约300万㎡ 容 积 率： 约2.88 绿 化 率： 约30% 建筑类型：别墅、多层洋房、小高层、高层 销售动态：目前三期7号院7#、11#、12#房源在售，7#、11#成交价格约7400-7700元/㎡，12#成交价格约 6700-6800元/㎡，毛坯交付； 二期剩余4套别墅，少部分洋房（一层和顶层）和约10套高层房源。洋房成交均价约9000元/㎡（送地暖、飘 窗石材），一层（赠送庭院）成交价格约1.2-1.8万/㎡，顶层成交价格约1.1-1.5万/㎡；别墅成交价格约1.21.4万/㎡，毛坯交付。 优惠政策：定房优惠10000完、老带新优惠5000元、领导额外申请优惠1%。 备注：项目自身体量宏大、环境优势较为明显，项目内部配套含八所学校、体育中心、健身馆、游泳馆等。
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竞品分析 碧桂园龙城
开 发 商：郑州碧桂园海龙置业有限公司 项目地址：荥阳市索河路与荥泽大道交汇处东北角 占地面积：约1150亩 建筑面积：约439万㎡ 容 积 率：约2.9 绿 化 率：约40% 建筑类型：双拼别墅、洋房、高层 销售动态：项目三期总占地约145亩，容积率约2.49， 规划由10栋高层、17栋洋房及一所三层的幼儿园组成，总建 筑面积约31万㎡，目前三期洋房和高层在售。 三期洋房18#（6层、1T2）在售，建筑面积约136㎡，毛坯交房，其中标准层成交均价约8800元/㎡（楼层任意 挑）；三期高层27#、28#、29#（均为25层、2T4）在售，建筑面积约96-106㎡小三房、约121-125㎡标准三房、 约138㎡舒适三房，毛坯交房，成交价格约7600-8200元/㎡。三期预计2019年12月31日交房。 此外，项目目前剩余少量二期精装高层房源，成交价格约8500元/㎡。 优惠政策：按揭优惠3%、认购优惠2%、年终感恩优惠2%、限时优惠3%、签约优惠2%、交9000元抵14890元。 备注：距离本案最近的品牌房企，也是周边客群重点参考价格项目。